上普国际商务楼业户服务手册.doc

上普国际商务楼文件编号：MGHT061208业 户 服 务 手 册成都麦高物业经营管理有限公司二二二二年一月二十四日前 言成都麦高物业经营管理有限公司上普国际物业管理中心（以下简称“ 物管中心” ）欢迎您成为本商务楼的业户，并祝各位生意兴隆，财源广进！本手册概述商务楼的装修事宜与守则，管理中心日常管理服务及业户须遵守的规则等，望各业户遵行。如业户需任何查询及协助，请与本管理中心客户服务员联络。因为管理规定会因时而变更，内容亦将及时修改，欢迎各业户向管理中心索取最新版本。请各位业户自行安排对所属员工关于本手册之相关内容的培训，务求熟悉并执行有关要求。成都麦高物业经营管理有限公司一、物业管理中心职能 成都麦高物业经营管理有限公司为上普国际商务楼的物业管理单位，按上普国际商务楼管理公约（以下简称公约）的规定，对商务楼进行管理，并按公约中的规定享有及履行各种权利和义务。 商务楼由训练有素的物业管理人员二十四小时专业严谨地提供酒店式的物业服务，定可让每位业户享受到清洁、方便、安全的商务办公环境。物业管理中心主要负责以下工作：(1) 管理及公共关系协调(2) 公共秩序维护服务(3) 公共环境清洁服务(4) 公共绿化服务(5) 机动车辆交通秩序管理(6) 楼宇共用设施维护服务(7) 楼宇共用设备维护服务(8) 有偿便利服务二、业户守则 1、业户须知 1）本物业仅可作为公约指定的用途，即商务楼。 2）业户不可作出任何结构及外观（如：窗户、天台、外墙等）的更改，以维护物业的外观整齐、美观；不可侵占公共空间，擅作他用。 3）业户进行装修或维修时，应该以不妨碍物业的结构、公共设施及他人的利益为原则。进行该工程前需先获得物业管理中心的审核。 4）凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，物业管理中心除有权要求其立即停止并恢复原状外，同时保留报告政府有关部门及向此业户主张赔偿、罚款的权利。 2、空调机 各单元业户要加装空调机和滴水管，需得到物业管理中心的审核和批准。 3、物业外墙 业户不得对之作出任何的更改以至影响物业的外观。 4、洗手间、沐浴间 在未得到物业管理中心的审核批准前，不得建造洗手间、沐浴房之类的设施。 5、物业结构部分的保护 物业内结构部分不可改动。业户不得损害任何内部的结构。 6、公共设施 业户有责任爱护物业内的公共设施，如给排水管线、照明灯具、装饰、电力管线及弱电系统等，以令其不受损坏。 7、日常保养 1）请勿损坏公共设施、设备，否则需要赔偿损失。 2）请勿把废弃物丢入各类管道内，否则需对损坏、堵塞修理及相应的损失负责。 3）爱护物业公物，若发现有人为损坏事故，请立刻通知物业管理中心。 8、办公房用途 1）不得将办公房用作住宅或其他商业等用途。 2）不得将办公房用作违法及不道德用途。 3）不得将办公房用作储藏易燃易爆或危险品等用途。 4）不得将办公房用作收留或饲养宠物。 5）不得在办公房里安装、放置任何重型机器、设备等。 9、业权转让与出租 1）业户在转让业权时，需于一周内告知物业管理中心有关新业户的姓名、联系地址、电话、交易期、业权转让证明，并与其受让人一起到物业管理中心办理新业户入住登记手续。业户有责任支付业权转让之前或者书面通知之前（以较后者为准）的所有管理费用及其他费用。 2）业户在转让业权时，其受让人应明确表示其接受公约的全部规定。受让人有责任在该物业所有权转让前确定原业户已付清所有管理费用及本公约规定的其他费用。否则，该物业的业权转让后，受让人有义务清偿原业户所欠付的一切费用及滞纳金。 3）房屋的承租人可凭租赁合同及业户委托书代为缴纳管理费和其他有关费用，但物业管理中心只将其视为代办行为，所有因该房产发生的一切非租赁事务费用、纠纷仍由原业户承担。 4）凡因房屋业权转让或出租等方式处置而未到物业管理中心办理有关手续的，物业管理中心视作该房产仍属原业户，由此而发生的费用及一切经济纠纷仍由原业户承担。 5）所有因房屋业权转让或出租等方式处置而成为承受人的，其在享受因该房屋产生的权益同时也须承担相应的义务和责任，包括遵守大厦公约和其它有关大厦管理的规章制度。 10、材料、货物的运送 1）业户需为他们所聘请的运送工人的操作及行为而负责。所有因运输而造成对大厦公共设施、设备破坏的，引起修补费用由相关业户负责。 2）在未得到物业管理中心批准之前，业户不得运入或运出以下物品：保险柜、重型机械、办公电器及批量性货物等。 11、二次装修规则 物业管理中心谨提醒各业户必须注意及遵守此手册中有关装修管理规则。 12、保险事宜 物业管理中心建议各业户为其单元内的装修、家具和家电等购买适当的保险。 13、招牌与指示牌 业户在未经物业管理中心书面同意的情况下，不得在物业公共地方、外围竖立或放置各类标志、招牌、通告、旗帜、广告及天线等物品。否则一经发现，物业管理中心可将上述物品搬离现场而无须另行通知。所有相关费用将由有关业户承担。 14、兜售商品、派发宣传品及其它。 未得到物业管理中心批准前，业户、外来人员不得在物业区域内作出任何兜售行为、或派发传单、广告及赠品等。 15、业户联系资料 业户应及时填妥联系资料并交回物业管理中心，以便存档和应急使用。 16、非工作时间出入登记基于商务楼安全管理，业户于非营业时间进入大厦范围内，必须于大厅保安岗位登记个人资料方可进入。17、其他事项 1）业户须监管其聘用的装修公司（人员）并对其行为负责，若有损坏公共地方或设施设备或在公共地方弃遗杂物，该单元的业户为最终责任人，并承担赔偿责任。 2）滋扰他人或其他违背其基于相邻法律关系所付的义务的行为，如制造噪音、兜售商品、派发传单等，一律禁止，物管中心有权制止。 三、环境卫生管理规定 1 、物业管理中心在大厦各区域内配有保洁员负责公共区域卫生，业户应积极配合并请尊重保洁员的劳动成果。 2、 为方便业户生活垃圾的投放，物业管理中心在大厦各区域内适当位置放置垃圾桶，实行定点、定时收集清运。3、 业户的生活垃圾须做到袋装化，并紧口子在规定的投放时间内投放到邻近的垃圾桶内，以便保洁员定时收集清运。 4、 业户的装饰垃圾须做到袋装化，并由业户自行负责放置于物业管理中心指定的堆放地点，不得将装饰垃圾投放于生活垃圾桶内或与生活垃圾混装。任何于公共地方发现的垃圾将由物业管理中心清走，而费用由有关的业户承担。 5、 为了行人的安全和道路、绿化带、水池及各景点的清洁，请业户不要从窗口向下抛物。 6、 切莫把各类垃圾投入下水道，以免引起堵塞。如因使用不当而导致管道堵塞或损坏，业户须应承担由此而引起的全部费用及损失。 7、 各业户应督促其施工人员不在楼梯墙面上乱涂乱写以及在大厦范围内的道路、停车场等公共场地乱倒各种垃圾、乱放杂物、随地吐痰甚至随地大小便。 8、 任何单位或个人未经物业管理中心同意，不准在大厦内的公共场所乱贴标语、悬挂广告。对违者，物业管理中心将责令其全部清理以恢复原状，情节严重者，移交相关部门处理。 9、 大厦内的业户应共同防止噪音污染，包括电视、音响的大声播放、彼此之间的相互喧哗及各种施工工具的噪声。 10、 大厦区域内不得鸣放，焚烧物品；滴、漏、冒的机动车不得进入大厦内，以免弄脏地面。 11、 大厦区域内禁养宠物。 12、 业户不得放置任何物品于楼梯、各走道等公共地方，而有碍观瞻和不利于日常清洁。任何在公共地方摆放的物品将会被搬走而发生费用将由有关业户负责。 四、绿化管理规定 1、 大厦内的绿化、景观等是大厦美化点缀设施，皆为业户利益着想，人人都有维护和管理的义务。 2 、业户不准将公共的花卉、树木移动或窃为私有。 3、 不准在公共绿地内嬉戏、玩耍、踢（打）球等，不准践踏草地花木，损坏绿化设施。 4、 不准在绿化地内堆放任何物品或倾倒垃圾、污水和有害物质。 5、 不准在绿化带内设置广告、招牌等。 五、消防管理规定 1、 贯彻“以防为主，防消结合”的方针。2、 大厦物业管理中心的全体管理人员是义务消防员，负责本商务楼的防火工作。 3、 贯彻执行消防法，认真开展大厦的防火宣传工作，广泛普及防火知识。 4、 在相关场所配备相应的灭火器械，同时做到商务楼区域内通道24小时保持畅通。 5、 定期检查商务楼区域内的各种消防设备，并保证其完好率达到了100%。 6、 根据本商务楼的特点，要求业户必须服从物业管理中心人员对消防方面的管理。 六、治安管理规定 1、 物业管理中心已安排24小时安管人员在商务楼的监控中心、门岗值班及商务楼公共区域内巡逻，热情为业户服务。 2、 物业管理中心办公室办公时间为每天：9：0018：00；办公时间以外，如有紧急事件可与物业管理中心联系。 3、 物业管理中心工作人员在商务楼内工作，如巡查、走访等皆佩有工作证，如对来人有疑问，请联络物业管理中心查询。业户对无证人员和陌生人员的来访，在未弄清身份之前应谢绝进入。 4、 业户应自觉遵守法律、法规及商务楼各项有关规定，积极配合管理人员共同维护大厦的秩序。 5、 未经物业管理中心许可，任何外来人员不得进入商务楼。来商务楼的访客须遵守以下程序： 1)进入商务楼前，请主动在大厅处留下姓名、有效证件号码及所要进入的房间号，并由保安员通报被访业户，经确认同意后方可进入。 2)保安员有权查验出入商务楼人员的身份证明。 3)如有特殊需要经常进出商务楼者，可向物业管理中心办理临时出入许可证。 6、 业户应妥善保管房间钥匙，若有流失，应及时更换锁具，对业户单元内部因业户管理不妥导致的损失，物业管理中心概不负责任。 7、商务楼内严禁下列妨碍公共安全和扰乱秩序的行为： 1) 使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常工作和休息； 2) 擅自私拆他人邮件、信函等； 3) 损坏、移动消防器材、标志，动用消防及绿化专用水源； 4) 擅自安装或改装使用电网，破坏正常供电线路； 5) 故意损坏、移动、覆盖商务楼内各种公共设施； 6) 贩毒、吸毒，非法携带存放各种枪支弹药，非法储存、使用爆炸、易燃、剧毒、 放射性等危险物品及管制刀具； 7) 擅自在商务楼公共区域或绿化地内施工； 8) 利用办公房进行赌博或嫖娼卖淫活动，传播淫秽物品。 七、机动车辆、停车场管理规定 1、所有来商务楼的机动车辆应自觉遵守商务楼区域内交通管理规定。 2、凡装有易燃、易爆、剧毒或有污染性物品的车辆，以及2吨以上大型车辆禁止驶入。 3、进入商务楼停车场的车辆请保持车身清洁，漏油、漏水车辆请勿进入。 4、允许进入商务楼停车场的车辆应减速行驶，不得鸣笛、超车，不准辗压挤撞公共设施，否则照价赔偿。 5、进入商务楼停车场的车辆应听从管理员指挥，按要求停放。行车、消防通道，非停车地及他人车库（位）前严禁停车。 6、车辆停放后，请车主带走贵重物品，锁好车门、窗，对车内物品的遗失，物业管理中心概不负责。请保持车位周边清洁，严禁在商务楼区域内各公共部位洗车、修车。 7、不得在商务楼停车场内试车或学习驾车。 8、装载物品出区的车辆，须有业户陪同或书面证明，核实后放行，管理人员有权对物品进行检查，并作记录。 9、物业管理中心为了防止车辆失窃等意外情况，有权要求当时的车辆使用人出示证件，以确认其身份。 10、地下机动车停车场车位使用费按市物价局相关规定收取。八、装修管理规定 1、装修申请及批准 A. 业户有权对自己的办公房进行符合规定的装修，但须于装修前向物业管理中心办理审批手续。 B. 业户领取单元钥匙办理入场手续后，才能进场装修。 C. 业户欲进行装修的，须提前5天向商务楼物业管理中心提出装修申请，并携带有关证件（权属证明，身份证等）、装修示意图，按装修申请表中所列的内容如实、详细填写。物业管理中心将与装修负责人签订装修安全责任书。 D. 物业管理中心将认真审核装修项目、范围、安全使用性，并于3天之内予以书面回复。如同意，办理相关手续后，方可施工。 E. 业户应将物业管理中心批复的装修许可证原件保留，复印件贴于办公房进门的醒目位置，以便物业管理人员对装修过程中的装修内容进行审核。 F. 如在装修过程中需新增内容的，应及时到物业管理中心补办手续，物业管理中心将于当天审核决定。 2、装修内容的规定 A. 任何装修均不得拆改原房屋的外墙、柱、梁、楼板等主体结构部件及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。 B. 装修时间须安排在每天上午9：00到晚上21：00，如需加班，则应事先向物业管理中心申请，获准后方可进行。 C. 本商务楼为全框架结构，任何一根梁柱的破坏都会因弯矩的传递引起相邻单元乃至整个建筑物结构的破坏。因此禁止在梁、柱上穿洞、开槽和有损其强度的一切行为。 D. 禁止在楼面结构层上凿槽安装各类管道。本商务楼楼面现浇板中埋有电线、电话线、有线电视线，因此不能随意切割地坪（包括面层）。 E. 不得擅自改变与其他业户相联共用的电器、电话、网络、有线电视等插座和给排水管道等的布置。F. 业户不得随意堵塞和改变各种送风、排烟道；不得破坏楼宇外墙或随意开孔。G. 所有上水管线的水表以前部分均不得改动。所有穿楼板中的下水管、地漏位置不得改动。 木工开工起，施工现场50平方米至少要配备一个手提式干粉或1211灭火器。 3、装修人员的管理 A. 装修施工人员须严格遵守国家法律、法规，自觉遵守商务楼管理的各项有关规定。 B. 凡进商务楼的装修人员均须提供本人身份证原件及复印件（一张），到商务楼服务中心如实登记工种和装修时间，办理商务楼临时出入证。施工人员进出商务楼时，必须佩带此证。C. 装修施工人员如果要将各类施工原材料带出商务楼，需要有业户陪同，或待管理人员同业户核实后决定。 D. 装修人员未经物业管理中心批准，不得占用公共场所加工、堆场，更不得私自闯入空置房。E. 严禁不经过熔断器和漏电开关直接接施工用电，否则引起总配电箱烧毁和漏电伤人事故，由施工单位负责一切经济损失及法律责任，施工人员及该单位的负责人负连带责任。F. 开凿线槽前应先封闭地漏等所有落水口，泥工、油漆工严禁将残存的砂浆、油漆倒入座便器。G. 装修垃圾袋装化后，搬运到商务楼物业管理中心指定的地点，不得堆放在楼道上、楼梯口，刨花类垃圾需当天清理，不要过夜，以消除火灾隐患。 H. 装修人员的衣着尽量保持整齐，不得赤身、不得随地吐痰、不得在公共区域大声喧哗打闹。I. 装修期间，物业管理中心的工作人员有权随时进入正在装修的各单元检查装修情况，以确保房屋的完好。 J. 装修施工人员应具备起码的建筑结构、给排水、送配电知识，某些明显的违章行为，诸如在框架梁、柱上开洞等，无论是否是业户主动要求，都认其为欺诈业户，故意破坏公共设施，应承担相应的经济及法律责任，情节严重的移交公安司法机关处理。 4、物品搬运管理规定 为方便业户装修材料、物品的搬运，同时，避免物业的各种设施遭受损坏，并保证区域内有个良好的治安秩序和整洁的环境，物业管理中心对商务楼搬运从业人员及物品搬运实行统一有序管理，特制定以下规定： 商务楼的搬运、敲墙人员须经物业管理中心认可，并按有关规定及程序办理相应手续，自备统一着装，佩戴商务楼出入证。闲杂人员不得进入商务楼施工，业户自带区外人员作业，需到门岗处办理登记手续后方可施工，否则所造成的损失，由业户负连带责任。 商务楼区域内各装修户的大件装修材料（夹板、木材、石膏板等）的搬运一律实行定时定点运送、原则上不得使用楼梯走廊进行搬运，以避免损坏楼梯踏步、扶手、窗台、灯具、开关及墙面等，如确须如此应得物业管理中心批准，若有损失应在 天内修复。 业户及搬运人员在搬运时，应时刻注意上下、左右的安全，避免在运送过程中对相邻物业造成损坏，同时须时刻检查运输设备是否安全。 5、装修收费单位面积装修保证金装修管理费垃圾清运费60以下2000元5元/2元/603005000元300以上10000元以上垃圾清运费用只包括由本广场之垃圾站运往垃圾堆填地之费用，各业户须将垃圾放置于广场指定之垃圾收集站。如垃圾随处弃置于商务楼内，物业管理中心将另行征收垃圾搬运费，该费用将由有关业户之装修保证金内扣除。九、各项管理费规定 为保障各业户在商务楼的物业的长远利益，以达到投资保值的效果，各业户需按照公约的规定，承担本物业的保养、维修及日常管理开支。业户收房(领取钥匙)起开始交纳日常应计付费用 a) 物业管理费 6 元平方米.月计算。一次性预收 3 个月的费用，其后每一期的收费时间为上季最后一周的星期一至星期天收取下一季的管理费（遇节假日提前）。b) 自用部分的能耗由物业管理中心每月按实向业户收取。 业户应于接到物业管理中心交费通知后，交付费用，凡逾期者，每逾期一天，加收应付金额的千分之三作为滞纳金。 十、灾害预防、应急程序 紧急事故可能随时发生，物业管理中心已为处置紧急情况作好各种准备将 尽量减少损失。以下所提供的资料，是特别为协助业户预防和处理紧急事故而设立。 （1）火警 A. 发现火警时应立即拨打119或告知商务楼监控中心。 B. 采取抑制火势的措施，如紧闭失火现场的门窗、切断电源开关等。 C. 平时业户应熟悉你的住所周围灭火设备。若是轻微失火，如废纸箩等，可立即用灭火器扑灭，切勿惊慌恐惧及冒险。如人生安全已受到威胁，而火势又不能控制，应及时逃生。 D. 向消防局报火警时应告知以下内容： 1) 本商务楼及失火单元的名称和位置、火势蔓延的范围和着火的性质（木材类、气体类、油类）、你的电话号码或姓名； 2) 通知本物业管理中心； 3) 如被火焰或高热所困： 有可能的话，致电消防队求助 ； 谨记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧气量较高，温度亦较低，故应弯腰爬行走楼梯； 4) 所有逃离火场的人，须在指定之空旷地聚集；5) 发生火警时，物业管理中心职员协助消防员和警方阻止公众人士进入现场，在物业管理中心职员和消防局宣布安全之前，任何人士不得进入。 E. 灭火后 1) 任何已扑灭的火警，必须向消防局报告，以便进行调查， 2) 立即通知保险公司，商议理赔事宜。 （2）地震 A. 要保持镇静，如果暂时无法跑到空旷地，应躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。 B. 远离窗户玻璃搁板或悬挂的物件。