Lifestyle商业模式.doc

Lifestyle商业模式目 录一、起源及发展2二、什么是lifestyle2三、“生活方式中心”的特点3四、开发地理位置选择及开发风险5五、“生活方式中心”的商户构成6六、“生活方式中心”的消费层定位11七、“生活方式中心”的发展趋势14图表目录表格 1：生活方式中心与商业步行街、shopping mall建筑规模对比3表格 2：生活方式中心与shopping mall业态比重对比4表格 3：生活方式中心与shopping mall消费特点对比5表格 4：生活方式中心与shopping mall成本利润对比5表格 5：lifestyle centers租户代表6表格 6：lifestyle centers与malls非主力店商户分布对比（分类一）8表格 7：lifestyle centers与malls非主力店商户分布对比（分类二）9表格 8：消费者对生活方式中心与区域购物中心的评价对比（人数百分比）14图表 1：lifestyle centers与malls销售生产力对比（单位：美元/平方英尺）9图表 2：lifestyle centers主要经营变量（单位：美元/平方英尺）9图表 3：生活方式中心与shopping mall消费人群年龄分布对比11图表 4：生活方式中心与shopping mall（每次）消费逗留时间对比（单位：分钟）12图表 5：生活方式中心与shopping mall（每次）消费额对比（单位：美元）12图表 6：生活方式中心与shopping mall消费目的对比13图表 7：19902005年美国shopping mall与生活方式中心数量统计15一、起源及发展 Poag是一个社区底商的开发商，他不喜欢到Mall里去购物，可是他喜欢的那些品牌专卖店又都在Mall里，于是他想到了一个将Mall的专卖店和开放式的底商结合在一起的购物方式。“我先有了这个想法，但我没有能力一个人实现它，于是我找到了McEwen，因为他有开发Mall的经验。”1987年，他们成立了Poag&McEwen公司，并创立了他们的第一个“生活方式中心”。 Poag&McEwen开发的第一个“生活方式中心”位于美国田纳西州孟菲斯城Germantown区的SaddleCreek，它的整个结构和布局采用了曲线式设计，建筑物的古典式拱门和回廊体现出一种欧洲式的典雅与传统，连同中心里的瀑布、长椅和砖铺人行道共同营造了一个优雅与舒适的购物环境，中心里的商户则是著名的品牌店和特色餐馆。它的建筑设计、环境氛围和商品构成都迎合了高收入群体的口味和追求。 “生活方式中心”在美国的发展大致经历了三个阶段。试验期：19831995年，建成了39个；成长期：1996年2005年，共建成90个；快速发展期：2006年到2008，总共有29个在建，预计年增长率达到20%。二、什么是lifestyle国际购物中心协会（The International Council of Shopping Centers）对Lifestyle Shopping Center的定义：“一般位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求。具有露天的特征，一般占地面积在15万至50万平方英尺之间（约合1.4万至4.6万平方米），但也可大些或小些。业态比较丰富，主要有高端的全国性连锁专卖店。有时也会有以时装为主的百货主力店。但不一定具有传统意义上的主力店。以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施。通过建筑及装饰的风格赢造出休闲的环境。”根据ICSC的说法，“生活方式中心”（或时尚生活中心）必须具备下列要素： 接近有影响力的居住社区； 中高档以上的定位； 净营业面积在15,000-50,000平方米之间； 非封闭形态的并且至少有5,000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用。生活方式中心归类通常是属于大社区级的商业。Lifestyle Shopping Center提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。在经济发达脚步匆忙的国际化大都市中，“Lifestyle Shopping Center”被赋予了更多的城市功能，被称作“City Living Room”。三、“生活方式中心”的特点 特点一：休闲第一所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是“生活方式中心”的灵魂所在。说“生活方式中心”是一种全新的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。 特点二：开放式环境，设计独特所有的lifestyle center都是开放式的，不像大家看到的购物中心是一个封闭的大盒子。与Shopping mall和传统的商业步行街相比，“生活方式中心”更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计，截至2005年美国129家“生活方式中心”的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。“生活方式中心”的建筑形态可以用低层、街道形态、喷泉、精美的建筑细部及部品、街边树阴下的餐饮等来形容。典型的生活方式中心通常有一条步行休闲购物街，以及若干条副街及休闲小广场组合而成。生活方式中心主张休闲地购物、户外生活以及消费者之间的偶遇，因此，街道城市设计、街道家具及摆设、店面设计，遮阳等部品的设计明显比通常的市郊购物中心要精致。 特点三：规模适中美国的“生活方式中心”的规模平均在5-6万平米左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在美国“生活方式中心”体量的两倍左右，比较而言，“生活方式中心”从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。表格 1：生活方式中心与商业步行街、shopping mall建筑规模对比规模对比商业步行街Shopping mall生活方式中心占地3-5万平米5-8万平米3-5万平米建筑面积5-8万平米8-15万平米3-6万平米建筑基底占地率50-60%60-70%45-55%建筑层数（普遍）2-43-52-4 特点四：业态专精Shopping mall、商业步行街和生活方式中心从业态上看都接近于：集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了生活方式中心与Shopping mall之间的本质区别，生活方式中心将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。表格 2：生活方式中心与shopping mall业态比重对比业态比重服务功能购物（有店铺零售业态）餐饮休闲娱乐总比重主力店GAFO其它总比重Shopping mall3-5%2-3%3-4%约10%30-40%40-50%3-5%约90%生活方式中心12-15%5-6%5-8%约25%6-10%60-65%3-5%约75%其中：1、主力店包括百货店、（大型）超市、专业店等零售业态。2、GAFO是指北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称。3、其它包括折扣店、便利店等零售业态。 特点五：停车方便生活方式中心非常注重街边停车的便利性。美国随着生活节奏的越来越快，汽车停留在地下再上来购物是不方便的，消费者希望车可以停在店的门口，这样会很方便。 特点六：消费高端精神层次的需求创造了“生活方式中心”巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。（关于lifestyle centers消费层定位的详细分析见下文）表格 3：生活方式中心与shopping mall消费特点对比消费层特点对比消费层平均年收入消费层平均年龄泛消费层占人口比重Shopping mall4.5万美元34.3岁78.8%生活方式中心8.5万美元39.6岁23.5% 特点七：开发成本低开发成本低主要有两个原因：一是开发商不必在核心商业区内寻找土地，减少土地上的资金投入；二是层数低，建造成本相对较低，但对设计的要求相对较高。综合小容积率情况下的地价分摊，同等规模开发的成本仍明显低于Shopping mall。 特点八：经营利润高经营利润高是吸引业主的关键。生活方式中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使生活方式中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。表格 4：生活方式中心与shopping mall成本利润对比租用成本对比（美）年总租用成本（）年销售额（）租金占收益的比重Shopping mall700-800美元3000-3600美元22%左右生活方式中心400-500美元4000-5000美元10%左右四、开发地理位置选择及开发风险“生活方式中心”的地理位置选择通常有二个特点： 很少建在传统的商业区。主要原因是传统的商业区土地价值高昂，很难支撑低密度、低容积率、低层，半室外的物业形态。 生活中心的主要顾客层是面对中产阶级，通常是作为大规模的、较好的多功能居住社区的一部分开发的，因此，通常位于市郊新兴社区的中心。生活方式中心选址的相似点通常是：接近交通要道、接近大规模的中高档住区、在开发前土地价值通常是被低估的。开发“生活方式中心”也存在风险： 在美国，刚开始起步的时候，15年前LifeStyle Center的融资是非常困难的，因为面积比较小，也没有标志性的百货，银行认为给购物中心贷款把握会更大。但是现在lifestyle center的把握性和风险要低很多，某些方面已经超过了购物中心。 LifeStyle Center还要有停车位，否则就失去了意义。 选择商户的时候，LifeStyle Center不能将自己局限于当地的商户，一定要保证商户的多元化，这样才能既吸引当地的居民又吸引境内外的游客。 还要考虑气候，不是每个地方都可以做LifeStyle Center，最好的选择是一年四季都可以做LifeStyle Center。五、“生活方式中心”的商户构成n “生活方式中心”的商户构成情况ICSC对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5%；紧随其后的是占12.2%的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。 在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量的0.6%。折扣店则更少，只有21家，占0.4%。最初构想的“生活方式中心”是一个开放式的购物中心，而不包含Mall式的主力店（anchorstore），但到上世纪90年代后期，一些开发商在“生活方式中心”里也引入了百货商场、折扣店或电影院等形式的主力店，形成了一种Mall与“生活方式中心”的混合形式。不过，这种趋势并未持续下去，因为这类店铺并不适合“生活方式中心”。相反，越来越多的零售商开始设法让自己的规模和布局适合“生活方式中心”的格局。表格 5：lifestyle centers租户代表租户类型个数百分比运动鞋20.0汽车用品20.0童鞋20.0工艺品40.1男鞋60.1药品/保健/美容90.2娱乐商城（不含影院）190.4折扣店210.4超市250.5家居维护260.5百货商城330.6女鞋390.7画廊400.8影院440.8玩具/业余爱好/教育480.9书店671.3男装711.4体育用品/自行车721.4其他非GAFO831.6饰品1342.6家庭类鞋店1422.7商业服务1563.0电子及家庭娱乐1643.1童装1743.3特色食品1853.5女性用品1863.6文具/礼品1943.7个人护理1963.7其他杂项GAFO2414.6快餐2725.2个人服务3797.2家居/家具4538.6家庭服装4568.7餐厅63912.2女装65412.5总计5238100.0注：数据来源于ICSC2004年7月关于106家lifestyle centers和其中5238家商户的调查。n “生活方式中心”与Mall的商户比较 大多数“生活方式中心”都不包括主力店（anchorstores），因此比较Mall与“生活方式中心”的商户构成则是以非主力店（non-anchorstores）为参考，同时比较非主力店的商户构成也更能反映出两者的差异之处。 GAFO商户（GAFO是北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称）在“生活方式中心”所占的比例为65.2%。而据ICSC的数据，GAFO商户在Mall非主力店中所占的比例是最大的，约占78.9%，malls在服装及配件方面的商户比例（51.1）大大高于lifestyle centers（28.8）；而lifestyle centers在家具家饰尤其是餐厅和其他非GAFO商户比例上则大大高于malls，这个差距反映出“生活方式中心”更强调的是餐饮和娱乐部分。表格 6：lifestyle centers与malls非主力店商户分布对比（分类一）类别lifestyle centersmallsGAFO类（总计）65.278.9服装及配件28.851.1家居17.98.8家具/家饰15.24.2电子及家庭娱乐2.64.7 其他GAFO18.519.0非GAFO类（总计）34.821.1食品13.17.9快餐1.81.2美食广场0.01.9餐厅11.44.8其他非GAFO21.713.1数据来源：ICSC在餐饮方面，Mall采用“大食代”式的快餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而“生活方式中心”是以餐厅为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。餐厅在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.4%，而在Mall中只占4.8%，从这个数据就可以看出餐厅在“生活方式中心”中的重要性。 此外，在Mall的非主力店中，家庭服装、女装、女性饰品与女性用品类店铺的数量要高于“生活方式中心”，其他的GAFO类商户比例基本相同。表格 7：lifestyle centers与malls非主力店商户分布对比（分类二）类别lifestyle centersmalls服装28.851.1休闲9.34.5书店4.42.1 体育用品4.92.4餐饮及娱乐22.613.6餐饮13.17.9 影院/娱乐商城9.55.7家居/家具15.24.2电子及家庭娱乐2.64.7其他杂项21.521.9 超市/食品店6.21.5其他15.320.4数据来源：ICSCn “生活方式中心”与Mall哪个更具商户吸引力 根据近几年的统计数据，一个显著的趋势是零售商们更喜欢选择“生活方式中心”作为他们新店的店址。“真正驱动生活方式中心开发热潮的是消费者对它们的喜爱，这对于零售商来说就是转化为更高的销售额。”Poag&McEwen的总裁TerryMcEwen说。图表 1：lifestyle centers与malls销售生产力对比（单位：美元/平方英尺）根据ICSC的数据，lifestyle centers非主力店平均每平方英尺的销售生产力为309.78美元，mall非主力店平均每平方英尺的销售生产力高于lifestyle centers（318.02美元）。但从整体销售生产力来看，lifestyle centers平均每平方英尺的销售额为297.82美元，反而高于mall（242.00美元）。Mall非主力店的平均销售生产力高于lifestyle centers，而总体平均销售生产力却低于lifestyle centers，原因归结于mall主力店销售生产力较低。lifestyle centers较高的销售生产力是吸引商户的因素之一。图表 2：lifestyle centers主要经营变量（单位：美元/平方英尺）数据来源：ICSC, SCORE2004Lifestyle centers主力店的平均租金为11.11美元/平方英尺（mall主力店的平均租金仅为1.84美元/平方英尺）；lifestyle centers非主力店的平均租金为20.66美元/平方英尺（mall非主力店的平均租金为22.67美元/平方英尺）。Lifestyle centers由于所处区域及开发地理位置的关系，非主力店平均租金要低于mall，业务成本也更低（9.87美元/平方英尺）。虽然mall主力店从租金上看有优势（其平均租金要大大低于lifestyle centers主力店），但其销售生产力又远不如lifestyle centers。此外，“生活方式中心”的开放式设计使其共同租用区的费用要低得多，其平均费用是每平方英尺6美元，而Mall为15美元20美元，导致“生活方式中心”的平均总租用成本为每平方英尺40美元50美元，而Mall为每平方英尺70美元80美元，总租用成本的大大降低也构成了对零售商的吸引力。 尽管也有一些零售商在Mall的销售更好一些，但他们仍表示他们利润最好的店是位于“生活方式中心”里的店铺，因为“生活方式中心”的租用成本要低得多。MerrillLynch发布的一份报告称，“生活方式中心”正在吸引注意力是因为其租用成本的相对较低而由此产生的较高利润。 著名的女士成衣商Talbots的高级副总裁DickOConnell把Poag&McEwen开发的第一家SaddleCreek“生活方式中心”称为“真正的破冰者”。“传统上，Talbots是不在Mall里设专卖店的，但我们发现生活方式中心却很适合我们，因为Talbots的目标客户也是高收入人群，我们在生活方式中心的销售额非常非常好。”其他一些面向高收入阶层的专卖店，也在寻找Mall以外的地方作为自己的新店店址，他们发现“生活方式中心”是一个很好的选择。“生活方式中心”现在已经是美国零售商业开发的时髦口号，行业观察家们认为：“生活方式中心”是美国购物中心开发的下一个增长点，但就美国已有的129家“生活方式中心”来说，与全国1000多家的Mall相比，其数量也只是后者的一个零头而已。不过，ICSC认为，“生活方式中心”不可能以Mall的数量规模开发，因为它主要面向高消费人群，它的生存是以足够数量的高收入富裕人群的支撑为基础的。六、“生活方式中心”的消费层定位典型的“生活方式中心”的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据，“生活方式中心”消费者的家庭收入介于6.3万美元10.7万美元之间，平均家庭收入为8.5万美元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。图表 3：生活方式中心与shopping mall消费人群年龄分布对比数据来源：ICSC从图3可以发现，Lifestyle centers在2555岁的消费人群比例高于区域购物中心。而1824岁年轻人群及65岁以上老年人群在区域shopping mall消费的比例则高于lifestyle centers。ICSC的另一组数据显示，“生活方式中心”的典型消费者平均年龄为39.6岁，略高于shopping mall消费者平均年龄（34.3岁），平均年收入则大大高于shopping mall。综合分析，可以看出“生活方式中心”主要吸引的是那些35岁55岁的高收入人群，即通常所谓的“中产阶层”。与shopping mall的消费群相比，lifestyle centers的消费群更加偏向于中年人，而这是一个相当忠诚的消费群体，对“生活方式中心”来说也是一个稳定的投资因素。图表 4：生活方式中心与shopping mall（每次）消费逗留时间对比（单位：分钟）数据来源：ICSC图表 5：生活方式中心与shopping mall（每次）消费额对比（单位：美元）数据来源：ICSC图表 6：生活方式中心与shopping mall消费目的对比数据来源：ICSC图4、图5、图6为ICSC关于美国lifestyle centers消费者的调查，其结果可以帮助我们更好地了解lifestyle centers的消费层定位。消费者在lifestyle centers的平均逗留时间为57分钟，要低于区域购物中心（78分钟）。从消费者平均每次在lifestyle centers的消费额度看，消费者花在零售店的消费额（75.70美元）高于区域购物中心（73.30美元）；花在食物及饮品方面的额度（4.10美元）则低于区域购物中心（4.70美元）。74的消费者冲着lifestyle centers的特色店去消费，这一比例远远高于区域购物中心（60）；30的消费者去lifestyle centers的目的是闲逛，比例也远高于区域购物中心（23）；在以餐饮为消费目的的比例方面二者相差不大（分别为9和8）。通过对比分析上面这组数据不难发现，去lifestyle centers的目的性消费者更多， lifestyle centers中的特色零售店在吸引目的性消费者方面发挥着不可替代的作用。这类消费者通常在消费之前就已经比较明确自己的消费目的和计划，因而在centers中，虽然消费者逗留时间少于区域shopping mall，但消费额度却高于shopping mall消费者。与购物中心相比，lifestyle centers的消费者，“消费效率”更高。除此之外，经过对比分析还可以明显发现，lifestyle centers的休闲功能要强于shopping mall，生活方式中心开放的环境空间及优美的环境，使得更多人选择去lifestyle centers“闲逛”。表格 8：消费者对生活方式中心与区域购物中心的评价对比（人数百分比） 评价内容 优于（区域购物中心）差不多劣于（区域购物中心）整体购物环境与氛围65285停车便利度65259离居住地便利度581922安全度50473店与店之间的便利度434114商品质量28673商品种类的丰富性264527性价比196811数据来源：ICSC从表8可以发现，超过50的消费者认为lifestyle centers优于区域购物中心的地方主要仍在于环境、停车和交通便利度；接近50的人认为生活方式中心在安全度和店与店之间的便利度上也优于区域购物中心。可见，lifestyle centers最吸引消费者的地方大多仍在于其硬件设施及环境上；而在商品质量、商品品种丰富性和性价比等“软件”上，lifestyle centers与购物中心相比并无特别优势。由于“生活方式中心”定位于高消费阶层，因此典型的“生活方式中心”的地点通常选择在高收入群体聚集的区域。以Poag&McEwen的一个位于ColoradoSprings的Briargate“生活方式中心”为例，该地区是美国增长最快的区域之一，也是科技最发达的地区之一，当地60%的劳动力受过大学教育，是全国平均数的5倍，这一数值意味着当地的平均收入也高于全国平均值，以及当地人对于高质量生活方式的需求，但当地却非常缺乏高质量的时尚专卖店和餐馆，Poag&McEwen发现了这个机会，于是在当地建立了一家舒适、便利、优雅的“生活方式中心”来填补这项空白。七、“生活方式中心”的发展趋势中产阶层在发展中国家的壮大，促进了Mall商业地产的开发，这一业态在发展中国家正进入高速开发的阶段。到2010年，印度将在60个城市建成大约300家Mall。中国更被认为是正在从住宅地产进入商业地产时代，购物中心Mall的开发热潮不仅在北京、上海这样的大城市方兴未艾，众多的中小城市也同样在跟进商业地产开发的热潮。 与之相对应的是，在欧美等发达国家，新的购物中心（ShoppingMall）的开发却已几乎进入停滞状态，取而代之的是另一种购物形式“生活方式中心”（LifestyleCenter）的开发浪潮。 从总体的开发趋势来看，美国Mall的开发是从上世纪90年代初期开始下降的，到90年代末“生活方式中心”开始逐渐兴起，2000年以后则呈现了迅速增长的态势。据估计，这种增长趋势可能会一直延续到2008年，在此期间“生活方式中心”的增长将达到20%。以下是美国从1990年以来Shopping mall与“生活方式中心”两种商业模式的发展数量对比，由此可以看出“生活方式中心”在美国诞生、兴起和发展的历程和趋势，一些专家预测“生活方式中心”在美国的开发热潮将持续三到五年，之后才会与Shopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。图表 7：19902005年美国shopping mall与生活方式中心数量统计“生活方式中心”是由商业步行街和Shopping mall在市场的作用下演变而来的，也是消费群细分、业态细分的必然结果。对于中国的商业地产，虽然Shopping mall的发展历程还很短，经验还不是很成熟，并且对国外商业模式的理解不够和借鉴上存在偏差，但随着中国经济的发展和人们生活质量的提高，商业零售业的发展，以及国内外中高档品牌租户的稳定发展，“生活方式中心”在中国有着乐观的发展前景。但基于“生活方式中心”的特征，以下几点是“生活方式中心”得以大规模发展的前提条件： 政策环境更趋规范，商业网点纳入城市住区规划； 大开发商的介入； 完善的融资渠道，银行与外资基金开始对商业地产投资； “产权式商铺”不再是商业地产的主流，整体持有型商业物业比重增加； 项目开发形态多元化，社区购物中心成热点； 有足够多的商业地产复合型人才。SPACE研究中心2007年1月世界上著名的Lifestyle Center以美国佛罗里达州的CocoWalk、BenchPlace和俄亥俄州哥伦布的Eastern Town Center为代表。 CocoWalk独特的土地和建筑是为了与椰子林搭配为一体而精心设计的，旁边的村庄以折衷主义著称，但有时会给人以新奇的发现。CocoWalk有成行的商店和专卖店，是购物者的天堂，在16屏幕的AMC电影中心和艺术画廊可以体会到高雅的娱乐内容，在餐馆和咖啡厅的各个角落可以体会到世界上不同的文化风情，每个夜晚各种酒吧和夜总会灯火辉煌，音乐与欢笑声会持续到凌晨4点。 BenchPlace是建在fort laud?鄄erdale的黄金海岸和 waters of the intercostals之间，BenchPlace提供的热点是购物和餐饮。 Eastern Town Center里鹅卵石铺就的街道，按规定安装的照明系统和电话亭结合成了一些建筑学上细微的创作，“感觉每个地点”这是一个独特的，难忘的环境。一个混合的生活中心和购物中心。 Fairfax The Fairfax Corner Retail Center is a 205,000SF class “A” multi-tenant retail center which was built between 2003 and 2005 on 32.25-acres of land.Fairfax角落的零售中心是205,000轮级的多租户零售中心建于2003年至200532.25-亩. The retail portion is part of a larger mixed use town center style complex, consisting of the retail shops, a multi-story office building (separately financed by Suburban), a 14 screen theater, and 400+ multi-family dwellings.零售部分是属于较大型的混合使用市中心复杂,包括零售商店一个多层办公楼(分别由城郊),屏风表演班14、+400多家庭的住房. Fairfax Corner is quickly becoming a popular destination for shopping with many high end national tenants such as Ann Taylor Loft, Chico s, Bombay Kids, and Elizabeth Arden.Fairfax角落已迅速成为热门旅游购物与许多国家高完租等安安泰勒阁楼、奇科国,孟买的孩子,伊丽莎白校区. In addition to these retail tenants there are numerous restaurants in the center.除了这些零售租户有不少餐馆在主席台. This new town center concept is becoming the hottest new style of retail construction since the dawn of the “power center”.这个新城市中心的概念正在成为最热门的新型施工以来零售曙光权力中心. The property is located at the corner of Monument Drive and Government Center Parkway in Fairfax , Virginia .房地产角落纪念碑位于中心景观路径和政府在Fairfax,弗吉尼亚. Fairfax Corner is located directly across I-66 from the Fair Oaks Shopping Mall in the area of Fairfax known as Fairfax Center which surrounds the US Route 50 interchange on I-66, a major artery into Washington , DC .我所在的角落对面Fairfax-66从公平橡商场面积Fairfax称为Fairfax中心包围美国航线50车站-66大动脉进入华盛顿. Suburban provided a first mortgage loan for the borrower to take-out the construction financing debt on the property.郊区提供了抵押贷款的借款人先以全力建设债券融资的财产. The loan was a fixed-rate mortgage having a 10-year maturity with a 35-year amortization, and was priced at a fixed interest rate spread ove