项目可行性分析范本.doc

项目可行性分析范本一、 整体经济情况1、城市地理状况介绍城市的地理位置、交通状况、地质状况、环境情况，配部分照片2、城市规模城市的地理规模、行政划分、自然景观、人口结构，人口增长率及城市化进程 3、 城市经济状况1)城市总体定位、规划方向、功能划分等2)国内生产总值、人均国内生产总值及其发展速度对比3)固定资产投资情况对比（包括房地产建设、城市改造、基础设施建设、公共服务设施建设情况）4)城镇居民人均可支配收入、人均消费性支出、人均储蓄余额、农村人均纯收入，房价收入比5)居住水平（居住形式、人均住房建筑面积、城市居民购买商品房的比例）6)产业结构及支柱产业7)融资渠道及成本8)影响城市发展的文化、背景因素4、城市主要市政建设主要考察相关政府部门对城市发展的定位于具体举措，特别是考察相关房地产的市政基础设施、主要发展区域、主要发展行业；同时了解该城市目前土地推出方式、土地供应量与供应价格。用以分析该城市房地产发展的硬件条件 5、相关政策法规主要考察有关房地产方面的政策法规，包括土地政策、报审政策、产权管理政策、房改政策、拆迁政策，金融政策，税收政策等影响到开工、开盘等的关键性政策法规；指出相关政策的出处 二、 区域房地产发展现状1、区域房地产发展历程了解该地区房地产的发展历程，特别是对目前及未来房地产发展的主要形式进行描述，如：危改政策、合作建房、大型改造工程等；同时对方地产热点地区进行评估，如：开发区的作用、新区开发前景等，用以确定公司在该区域的发展重点 2、区域房地产市场规模对区域房地产市场的上市量、开工量、竣工量、销售量、销售价格、空置率，拆迁量等关键性指标进行收集整理，比较商品房价格上涨率与GDP上涨率,了解三级市场状况，用以了解分析该房地产市场的发展规模、质量和发展前景 3、主要竞争对手情况了解目前区域市场的主要开发商，了解其商业背景、经济实力、企业战略、土地储备、开发类型和近期主要作品，配以统计数据及实景照片 4、典型参考案例分析对区域的主流产品和领袖产品进行案例评析，用以分析目前该市场的产品发展水平和消费者偏好。详细说明项目的开发背景和运作过程，准确描述项目的经济技术指标和产品内容，尽量明确项目的价格范畴与销售状况，并配以实景照片。 三、 项目概况1、项目基本情况a、 项目来源介绍项目的土地来源、合作方式、基本价格等情况，同时分析项目的操作风险，提供详细数据，同时在附件中提供相应的法律文本,如：招标文件、合作协议等。 b、宗地位置介绍项目的地理位置，除详细的文字描述以外，分城市级、区域级、地块级三份区位图 c、 规模与控规介绍项目的具体经济指标和控规，描述项目宗地的四至边界，提供地块现状图、相关控规文件 2、土地情况a、 项目外部情况介绍项目宗地外围客观条件，包括四至道路、四面景观、配套管线等外部硬性条件，用以分析宗地的外部条件，提供四至实景照片 b、项目内部情况介绍项目内部客观条件，包括现状地貌、现状建筑物、隐蔽公事、电力设施等，提供实景照片 以上两项，提供实景照片外的现状图，表明地上、地下各种设施，同时表明是否存在政府等因素不可迁移、更改的设施（如：光缆、排洪渠、人防工事等，作为评估土地价值的主要依据。c、 土地价值评估根据上述条件，对宗地的用地条件和宗地内部各部分的土地价值进行分析，得出结论支持规划设计 3、项目发展环境a、 生活设施情况对宗地周边的生活配套设施进行了解，包括宗地1.5公里以内的商业、学校、邮政、医院、餐饮娱乐等设施和2.5公里以内的大型生活设施，提供详细说明，提供配置图和实景照片 b、大型市政情况宗地周边2.5公里范围内大型道路、桥梁、城市功能设施组团的在建、政府公布信息等的收集整理，并分析期对宗地建设的影响，提供配置图和实景照片 c、 社会设施情况宗地周边公交系统、噪音、空气质量等方面的情况收集整理，提供相关的数据 4、主要竞争对手及案例分析a、 周边项目列表项目名称开发商地理位置规模产品形式价格其他背景 b、城市同等地段代表项目列表项目名称开发商地理位置规模产品形式价格其他背景 c、 竞争对手的分类根据地理位置、价格、产品结构、开发周期4个主要因素，确定本项目的主要竞争对手和次要竞争对手。 d、竞争对手的分析主要竞争对手：产品的全面分析，产品内容的分类比例、建筑特色、景观特色、户型结构、成本分析、客户来源、价格体系、销售状况、推广手段，每一项进行对比分析，次要竞争对手：产品形式、价格体系、销售状况跟踪对比分析以上分析进行列表分析，同时提供实景照片；在上述分析的基础上，进行区域平均销售速度、价格提升假设、本项目突出竞争优势的分析，列表分析，同时得到客观价格空间氛围。 四、 项目发展思路1、客户需求分析2、项目在公司的发展定位首先明确公司对该项目的资金，根据以上的系列分析，提供项目类型的参考建议，表明根据项目的基本素质，能够成为本公司项目拓展思路中的哪一类型项目，形成对公司决策的参考，同时为后期的项目定位及产品设计的考虑方向 3、项目优劣势分析SWOT 分析：包括对政策因素、土地条件、时间因素、成本因素、价格因素、外部环境、竞争对手、公司等因素的综合分析，形成SWOT 分析矩阵 4、项目发展方向根据以上两项分析，综合考虑项目的发展重点，得出项目将“通过方式，达到目的的结论 5、项目定位a、 客户分析对客户消费特征的描述，尽量避免以往从职业、年龄等方面进行客户推测，而从客户对产品的需求、产品差异化和竞争对手客户诉求方面进行整理b、项目定位项目总体定位描述，提供项目功能、规模、特色的描述，能够反映项目最根本立项基调的简短叙述c、 价格定位 成本定价法、类比定价法、特例定价法，通过三种定价方式的综合比较，确定项目的总体均价范围，提供各类定价的计算过程 d、产品定位对产品内容和主要特征的描述 五、 项目操作规划1、规划设想结合规划指标对项目建筑类型、产品内容、户型比例、户型的主要特征、景观设计、配套、交通组织等进行描述2、工程计划制定操作流程表,对项目操作程序特别是项目分期、每期开发,工程,配套，销售等内容进行分析和确定，提供项目分期及开工内容计划表，同时对分期进行详细说明时间节点工作内容主要目的 3、销售计划制定初步的项目销售计划和回款计划六、项目财务分析1、成本及利润分析成本利润分析表（成本明细，税费明细，盈亏平衡点，项目利润，税后利润，销售毛利，销售净利，总投资回报率）2、