长沙市容积率管理技术规定.doc

长沙市容积率管理技术规定第一章 总则1、编制依据为贯彻国家城市规划管理依法行政的要求，加强我市容积率管理，依据国家、地方相关法律、法规和长沙市城市总体规划（20032020）（2011年修改）（以下简称总规），借鉴国内外城市和地区的先进经验，结合我市目前容积率管理需求，制定本规定。2、适用范围本规定适用于总规确定的都市区1范围内的地块容积率2上限控制，具体的地块容积率应通过编制控制性详细规划确定。3、适用用地类型3本规定主要为居住用地（R）、商业服务业设施用地（B）中的商业用地（B1）和商务用地（B2）、工业用地（M）的容积率管理提供依据。公共管理与公共服务设施用地（A）、商业服务业设施用地（B）中的娱乐康体用地（B3）、公用设施用营业网点用地（B4）和其他服务设施用地（B9）、公用设施用地（U）、物流仓储用地（W）等用地的容积率依照相关规划建设标准和行业规范确定。 注1：都市区范围以乡镇为基本单元，将规划中心城区城市建设用地涉及的乡镇以及与城市建设用地远景拓展涉及的乡镇整体纳入都市区范围，都市区总面积1930平方公里。注2：本规定中地块容积率是指地块内各类建筑物的建筑面积（地面以下的停车场和设备用房等除外）的综合与地块净用地面积的比值，为地块净容积率。注3：本规定所采用的用地分类依据2010年12月24日发布，2012年1月1日实施的城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）确定。基于城市开发和项目建设的实际需求，本规定在高强度开发地区提出商住综合体项目用地（CR）的容积率控制要求，中心城区除高强度开发地区以外的区域，不应再布局商住综合体项目用地。第二章 一般地区用地容积率控制1、居住用地（R）、商业服务业设施用地（B）容积率控制1.1 强度分区本规定适用范围内用地共划分为三级强度分区（详见附图1）。1.2 容积率控制居住用地、商业用地和商务用地各级强度分区上限容积率按表1和表2确定。表1 居住用地容积率上限强度分区强度1区强度2区强度3区容积率上限3.02.41.9 表2 商业用地和商务用地容积率上限强度分区强度1区强度2区强度3区容积率上限5.04.03.02、工业用地（M）容积率控制2.1 工业用地原则上应在长沙市各类产业园区布局，园区以外不宜布置工业用地，二环线以内区域禁止布局工业用地。2.2 容积率控制各类工业用地容积率上限按表3控制。表3工业用地容积率上限 容积率工业类别 容积率上限一类工业（M1）3.5二类工业（M2）3三类工业（M3）2.5注： 有特殊要求的工业用途的容积率可按经营要求核定。第三章 特定地区用地容积率控制1、高强度开发地区本规定所指高强度开发地区，是指结合城市商务中心、商业中心、城市重要功能节点以及城市综合交通枢纽等城市重点地段所确定的一定范围内的开发地区。1.1 控制范围本规定高强度开发地区的控制范围主要依托各个城市重点地段的轨道交通4站点进行控制，站点周边控制范围以站点几何中心作为计算基点，规定半径为300米，具体控制边界以控规依据图确定的地块边界为准，详见附图2.1.2 控制用地类型本规定针对高强度开发地区内的居住用地、商业用地、商务用地、以商业为主的商住综合体项目用地容积率上限进行规定。其中商住综合体项目的居住建筑面积不得超过总建筑面积的40%（计容部分）。 注4：本规定所指轨道交通包括地铁1、2、3、4、5、6号线以及长株潭城际铁路长沙段。1.3 容积率控制上限高强度开发地区根据所处城市区位和功能定位不同，分为城市主中心地区、城市次中心地区、枢纽及片区中心地区和一般中心地区共四类地区。针对不同的开发地区的商业用地、商务用地、以商业为主的商住综合体项目用地确定容积率控制上限，具体见表4。表4 高强度开发地区商业、商务用地、以商业为主的商住综合体项目用地容积率控制上限高强度开发地区类型上限容积率备注城市主中心地区12各类型高强度开发地区的控制范围结合区域内轨道交通站点确定，具体轨道交通站名详见附表1城市次中心地区10枢纽及片区中心地区8一般中心地区6不同类型的高强度开发地区内的居住用地容积率上限按照表5确定。表5高强度开发地区居住用地容积率上限强度分区强度1区强度2区强度3区容积率上限3.53.02、超高层建筑项目地区对于建筑高度超过100米的超高层建筑项目所在地块，其容积率上限应结合建筑方案论证确定。3、城市设计重点控制区对长沙市城乡规划局确定的长沙市城市设计重点控制区域，应结合城市设计要求确定地块容积率上限，具体控制区域见附图3。上文规定高强度开发地区如属于城市设计重点控制区域，其地块容积率上限按照城市设计要求确定。4、条件制约地区对建筑高度、强度有特殊要求的地区，如机场净空、微波通道、危险品仓库等地区，应结合专业要求确定地块容积