沈阳公司2013年4月市场月报.doc

沈阳公司市场调研月报(4月) 沈阳公司二一三年四月市场报告沈阳公司二一三年四月1、 月度市场综述1.1宏观政策及动态楼市调控回旋余地越来越小 国五条作用有限，多地商品住房价格控制目标均是“限涨”，唯独北京提出了“降价”目标：全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。这是一个很大的突破，这个措施如果实施，对市场的震动不亚于卖房收20%的个税，而且肯定会实现控制房价的目标。1.2市场整体运行情况土地市场：供应成交均大幅减少2013年4月沈阳土地公告量占地面积107.5万平米，较去年同期减少了29%；推出经营性土地为9宗，占地面积为24.2万，环比减少84.9%，同比减少了78.6%。成交18宗，占地面积90.5万平方米，建筑面积179.3万平方米，占地面积同比2012年减少了61%，其中经营性土地成交12宗，占地面积61.8万，环比3月减少47.1%，同比2012年4月减少了62.6%。两会过后，开发商的调控松绑愿望落空，对市场预期值不断放低，只有部分品牌开发商对未来市场看好，成交以品牌开发商居多。土地价格较高，区域于洪区成交最多细分土地成交情况可以看出，2013年4月经营性土地成交均价为5878元/,较去年同期大幅度增加；就区域来看，本月有7个区域有土地成交，于洪区成交量排名首位，共成交占地面积31.1万平方米，建筑面积78.1万平方米，成交量占整体的50.4%，可谓是本月土地市场最热点的片区。房地产市场：新增供应环比增加，成交环比减少，沈阳商品房4月新增供应量为197.6万、25430套。新增供应量环比增加了62.97%。4月商品房共成交152.2万、15554套，销售面积环比3月份减少了15.1%，同比2012年4月份增加了71.2%，由于本月底举办春节房交会，因此开发商加大供应量，保证货源充足，而在政策细则出台后老盘、旧盘集中备案导致成交量一度达到峰值，现成交量是在集中备案后的惯性回落，故环比略有下降。中小户型热度不减，区域排名浑南居首从商品住宅成交的产品上看，60-120中小户型产品占主导，共成交了近85.4万平方米，占总成交量的64.1%。从成交量分布的区域来看，前三名分别是于洪区、沈北新区和浑南新区，三区销售量之和约为67.2万，约占全市销售总量的50.5%。2、 宏观政策及动态2.1国家宏观政策调整社科院蓝皮书:2013 年房地产信贷政策将继续从紧4 月 25 日，在京収布癿2013 年房地产蓝皮书指出，2012 年房地产用地交易量下降，地价水平整体微升，地价增速明显回落。2013 年房地产用地供应总量将会稳中有增。同时，2012 年房地产投资增速大幅下降，预计 2013 年房地产政策“稳中趋紧”，房地产投资“稳中略升”，房地产信贷政策继续仍紧。2.2本市宏观政策调整4 月 1 日沈阳政策出台后，4 月第 1 周成交量立即反应出客户癿态度， 4 月成交癿主力是 70-120 平，为刚需改善型产品，叐到政策癿影响丌大，理性成交癿客户为市场成交主力，尽管政策幵未真正实斲，在政策癿重压下，4 月仹癿成交价格叐到了一定癿抑制，4月商品房成交均价为 7623 元/平，相比 3 月下降了 216 元/平。在中央国五条出台前，市场一片大好，市场涨价声音四起。目前来看，涨价之声只是一夕噱头。但仍长进来看，沈阳房地产市场会俅持健康収展之势。2.3市场其他政策调整 沈阳市场金融政策方面暂无其他调整，二套房购买首付比例及贷款利率均无上调。3、 市场整体运行情况3.1一级市场3.1.1供应量分析4月共推出29宗土地，占地面积107.5万，环比较少了43.1%，同比减少了29%。本月推出经营性土地为9宗，占地面积为24.2万，环比减少84.9%，同比减少了78.6%。本月铁西区公告出让土地面积为全市各区之首，占地面积为47.2万，占本月全市公告出让土地面积的43.9%； 4月共成交土地18宗土地，占地面积90.5万，环比减少了41.9%，同比减少了61%。其中经营性土地成交12宗，占地面积61.8万，环比3月减少47.1%，同比2012年4月减少了62.6%。3.1.2成交价格分析4月份在经营性土地成交方面，只有7个区域有土地成交，其中于洪区以31.1万的成交量排在本月经营性土地成交的第一名，占本月经营性土地成交量的50.4%。本月经营性土地平均土地单价为5878元/；平均楼面地价为2299元/。本月成交价格大幅上涨主要因为和平区与铁西区各成交一宗商业用地，直接拉高了整体价格。3.1.3重点地块成交列表宗地编号区域规划用途占地面积(万)建筑面积(万)成交总价（万元）成交单价（元/）楼面地价（元/）竟得人 TX2013-01新华印刷厂铁西区商住2.88393810.6705750685.2117575.004750.00沈阳浅草绿阁锦绣房屋开发有限公司 DL-13025CAT03-01-12-1浑南新区居住6.66783614.66923927358.134103.001865.00沈阳万锦新发展置业有限公司 DL-13028DGX02-04-38-1浑南新区居住7.18576619.40156733060.274600.801704.00沈阳金地锦程房地产开发有限公司 2013-008胜利大街南八马路南（加气站）地块和平区商业0.2546310.12731554626.1418168.0036336.03沈阳石油天然气有限公司 2013-017省体育训练中心于洪区居住13.26176441.11147112850.988509.502745.00五矿置业有限公司 2013-011荷兰村二期于洪区居住11.78330523.5666143975.293732.001866.00辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司 2013-010赤山路南-2C于洪区居住6.10308313.42678324906.684081.001855.00恒大地产集团（沈阳）投资有限公司 2013-016潜水泵厂沈河区居住5.57213.372822800.624092.001705.00沈阳闻伊投资有限公司 2013-012欧博城东-3大东区居住5.39324712.94379227479.675095.202123.00沈阳嘉汇置业有限公司3.2二级市场3.2.1供应情况4月商品房总供应量约为3331.8万、33.6万套，其中新增供应量为197.6万、25430套。新增供应量环比增加了62.97%。2013年4月商品住宅总供应量约为2445万、共计25万套；其中新增供应量为151.5万，共计16283套；商品住宅供应总量同比减少了1%；环比3月增加了约12%；新增供应量同比2012年3月增加了27.7%；环比3月增加了5.7%。3.2.2供求结构分析2013年4月商品住宅批售比（批售比=新增供应的面积/销售面积）为1.14，较上个月增加0.48。本月商品住宅新增供应面积较上月有大幅度提升，而成交量却出现了回落，导致本月批售比创今年新高。本月接着月底春季房交会的盛开，加推的新品上市的速度，但是因为房交会开在月底销售备案量不会体现在当月，因此新增与销售差距较大。随着5月房交会成交的集中备案，预计下月批售比将会有所回落。3.2.3成交量分析4月商品房共成交152.2万、15554套，销售面积环比3月份减少了15.1%，同比2012年4月份增加了71.2%。3月份商品房成交量突破近期高点，受国五条影响，本月成交有所回调，但市场回暖态势依然持续，成交量较去年同期增幅较大，可以看出沈阳房地产市场购房指数还是呈现上升趋势。4月商品住宅共计销售了133.2万，本月商品住宅的销售量低于3月份的销售量，环比3月减少了18.8%，而且与去年同期相比，增加了99.3%。3.2.4成交结构4月成交的商品房中，普通住宅为120.6万，占总成交量的79.25%，环比减少22.48%；商业和网点总成交面积约为14.51万，占总成交量的9.53%；公寓和别墅共成交了12.56万，占总成交量的8.25%。 3.2.5商品住宅各面积区间成交情况分析4月成交的商品住宅面积区间仍然主要集中在60-120，约占总成交量的64.1%；沈阳作为刚性需求为主导的城市，产品建筑类型以高层为主，主力成交面积在60-90以及90-120，符合刚需产品市场情况，本月180以上面积产品销售有所增加，上涨约1.6个百分点，以别墅产品为主。而90-120平米产品本月小幅回落，减少约3.3个百分点。60-90面积产品本月上涨约2.72个百分点，这一部分多为首次置业的刚需客群，而限购也会影响一部分客户会直接选择一次性购买较大面积房源。3.2.6商品住宅各产品类型成交情况分析4月商品住宅的销售仍然以高层产品占主导，销售面积为91.24万，占总成交量的68%，环比上月减少3个百分点。而别墅产品本月销售面积为8.86万，环比上月增加约4个百分点，沈阳是以高层产品为主力供应产品类型，多层、小高层为辅，洋房及别墅为高端提升品质的商品住宅市场，高层产品供应量占比很大，房价较低，成交量占比逐年放大；多层、洋房等低密度产品供应量缩减，且相对高层普遍价格较高，因此成交比例较低。4、个案情况本月沈阳市商品住宅销售排行榜前十位的项目共计备案约27.46万，环比3月减少了7.36%，同比2012年4月增加了107.04%。本月入围排行前十名的项目，相对集中在于洪区与浑南新区这两个区域。其中于洪区的碧桂园银河城本月举行大型开盘，当天销售一千余套房源，销售现场火爆，成为本月销量第一名，而浑南新区的格林英郡、名流印象，于洪区的阳光100国际新城与中海城项目近期热销的产品主要为中小型，价格中档，满足市场刚需客户需求的产品为主。 4月商品住宅销售排行榜排行楼盘名称区域销售面积（）销售套数销售均价（元/）1 碧桂园银河城于洪区6486072560762 汇鑫山庄沈北新区3812012579143 沈阳恒大绿洲于洪区2882622067514 中海寰宇天下皇姑区2733928673145 石台北苑沈北新区2478238944466 阳光100国际新城于洪区1868121275557 格林英郡浑南新区1855722172558 名流印象浑南新区1841822169239 汇景新世界花园浑南新区17800951310410 中海城于洪区1719317364954.1企业商品住宅销售排行榜本月沈阳市房企商品住宅销售排行榜前十位的项目共计销售量44.2万，环比3月基本减少20.4%，同比2012年4月增加了116.9%。本月碧桂园销售量排名第一，商品住宅销售了8.7万，环比3月增加了4.9%；而恒大是本月销售量增幅最大的企业，销售面积为6万，销售量排名也跃居第三位，较上个月第十位上升了7个名次。4.2各环线商品住宅销售量及比例4月沈阳市各环线区域商品住宅销售量环比只有三环外成交有小幅增加，其他均有不同程度下降。各环线对比来看：二环至三环之间的销售量依然占最大比例，销售面积达到了55.4万，占总销售面积的42%，其次三环以外的销售面积达到了48.52万，占总销售面积的36%；合计二环以外的区域占到78%。二环外商品住宅成交优势明显，主要是由于国五条对于市场影响并不明显，二环内很难有大规模的楼盘开发。而随着沈阳地铁的全面规划也将客户逐渐引入到二环外的市场，价格、环境则是二环外市场的优势。4.3各区域商品住宅销售量对比分析商品住宅成交情况如下：本月商品住宅销售前三甲的区域分别是于洪区、