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搜狐网专访 郭莹辉：构筑科技地产双赢模式 直面三大挑战郭莹辉接受搜狐产业新区专访2011年11月15日，第十三届中国国际高新技术成果交易会在深圳开幕，搜狐产业新区对会议进行了特别报道。在科技企业云集的高交会上，北科建以“科技地产”运营商的另类身份亮相，北科建集团董事、总经理郭莹辉在会议现场接受了搜狐产业新区的专访。他指出，北科建愿通过园区运营为科技企业提供创新沃土，与此同时，作为地产企业，北科建也在创新模式构筑自身与园区企业的双赢，“这种模式与房地产企业的转型发展理念非常吻合，从简单开发，转化为开发运营以及服务提供”。在地产企业转型当道的情况之下，北科建或许给出了新的思路。启迪地产企业转型方向 盈利开源 科技地产构造双赢模式【主持人】：搜狐产业新区的网友大家下午好，各位参加高交会的企业家人士大家下午好。今天很荣幸与北科建董事、总经理郭莹辉先生在高交会现场展开交流。我了解到，北科建是一家高举“科技地产”大旗的园区开发运营企业，此次是第一次参加高交会的活动，并对高交会进行了赞助。为什么会选择赞助这次活动？您认为这个活动本身会给企业带来什么？【郭莹辉】：高交会办了13届了，北科建作为一个园区开发企业，第一次参加这样的盛会。高交会全称为中国国际高新技术成果交易会，是一个促进高新技术发展的平台。北科建的科技地产业务的最终目的，也是为了助推高新技术企业发展，提高我们国家的自主创新能力。北科建次参与高交会，首先是双方的理念一致，其次是希望通过这个平台，把我们对科技企业的服务载体和服务体系内容发布出来，让大家知道有这么一个企业，能承担社会责任，还能给入住企业带来一个好的发展前景。今天上午刚参加了高交会最重要的论坛之一部长论坛，我看到，在全球金融危机，包括债务危机之下，中国经济发展可能面临很大挑战；同时，参会企业也想在此次高交会上寻求产品和企业的未来发展机遇。作为园区开发企业，我们愿意通过这次交流，为企业提供一个创新的沃土、创业的乐园，为他们提供一个好的发展的环境。【主持人】：从过去几十年的状况来看，科技创新做得最好的可能是美国。在中国，也有很多对科技的促进力，比如国家政策，相关小环境的搭建，其中也包括科技企业的服务商在内。科技地产是北科建的特色，您认为，对于创新，科技企业成长平台的搭建是否重要，如果说很重要，结合北科建的实践，你认为具体应该在哪些方面着力？【郭莹辉】：北科建在此前十多年的时间里，主要在北京中关村大的发展环境里面，为企业创新搭建综合平台。科技地产本身，是以科技为服务对象的一种科技园区开发和运营的模式。通过园区建设，把科技、金融和其他相关产业服务整合到一个园区平台上。具体讲，产业服务体系，包括四大类，技术平台、人才平台、资金平台还有市场平台，这些子平台，构成了产业宏观发展要素。园区产业服务体系，实际上是高新技术产业聚集要素平台的高度综合。现在，北科建正在北京以外开发的青岛蓝色生物医药产业园、嘉兴长三角创新园、中关村软件园太湖分园，都是严格按照北科建科技地产的理论模式规划设计，在构建园区载体的同时，打造产业服务体系，围绕资金、技术、人才、市场四大方面，对多层次、多角度产业服务进行汇聚和整合，不仅要解决困扰企业发展的“瓶颈”问题，还要想办法让企业成长的更好更快。通过硬环境建设和软环境建设的同步进行，为企业在园区中的创新、成长提供全方位的综合支持系统。用一句简练的话来概括，科技地产已超越了传统意义上理解的房地产开发，它是围绕企业发展进行的综合性的、完全服务于企业的支持系统，是一个系统性工程。科技地产作为北科建的主营业务，我们有两个主要考虑：第一，作为国有企业，对于国家战略性新兴产业的发展和自主创新体系的建设，我们应该起一个率先的推动作用。科技地产本身就是围绕科技发展进行综合服务的，我们要把园区做得优秀，把产业聚集做得好，入驻企业生存发展得快，那么，我们实际上就对国家做出了好的贡献，国企的社会责任就得到了充分的体现。第二，北科建同时是一个企业主体，终归要保持一定的盈利能力和可持续发展动力。在科技地产的运营模式里，我们也在努力构造一个双赢模式：园区服务的企业能赢，园区建设企业也能赢。怎么赢？这里面就有我们独到的一些运营技巧。房地产开发企业一般通过两种资源要素来获得开发收益，即土地和物业。我们在传统房地产开发收益的基础上，通过构建创新型产业服务，构建了一种服务盈利模式。简单讲，北科建的收益主要来源于四个方面，第一是项目物业的销售收入；第二是园区物业的运营收入；第三是产业服务体系中的股权投资收益；第四是物业培育带来的资产增值收益。通过四大收益来源，北科建的科技地产模式，从项目开发收益为主导演化为以开发和服务并重、提供复合收益的盈利模式。这种模式与房地产企业的转型发展理念非常吻合，从简单开发，转化为开发运营以及服务提供。三大挑战 土地、环境与资金【主持人】：作为北科建的舵手，在模式的摸索和建立过程中，你所考虑更多的，或者说当下亟待解决的是哪些问题？是管理、人才、市场的认可，或是其它？【郭莹辉】：科技地产大类上仍然归属房地产行业。首先是土地的获取，科技地产模式的运作中，现在最大的一个困境是，园区规划和设计、开发往往是成片开发，规模都比较大，由于各地政府土地供应指标限制，往往会造成一定程度上的土地供应和园区发展之间的脱节，这种脱节会制约园区的持续发展，影响建设计划和招商节奏。第二，科技地产招商与宏观经济的紧密相关。北科建科技地产的服务对象是高新技术产业里面的成长型或者创业型企业。首先，众所周知，宏观经济如果有波动，或者高新技术企业本身的发展速度放低，就会影响到我们的招商进度。其次，中小科技企业自身承担的风险比较大，支付能力和盈利能力的不确定性也会比较大，会直接影响到是否租买园区物业的决定。 第三，科技地产开发资金也受到金融政策的影响。园区载体建设是一个资金密集型行业，但是园区建设企业又受到国家房地产调控的政策环境的影响，北科建也在融资方面受到一定的限制，进而对园区的载体建设和产业集聚速度造成一些冲击。简要的说，当下，以市场化的方式来开发高品质的园区，北科建是具有创新性和领先性的，尽管我们也有非常充分的准备，但是这样的模式不仅取决于自身的能力、实力和愿望，还和国家的土地政策、金融政策以及整个宏观经济形势有密切关联。2012年设想布局新园区主推科技新城【主持人】：2011年马上就要结束，从企业的长短期规划来讲，北科建在2012年有哪些大的设想？【郭莹辉】：在刚才的部长论坛中，发改委张晓强副主任，商务部李金早副部长都谈到了我国的经济结构转型和调整，其中主要的是“十二五”规划中的战略性新兴产业发展。北科建也有自己的“十二五”战略，明年是第二年，我们会紧扣战略性新兴产业的发展节奏和脉搏，有计划的安排。首先是推动我们现在已经开发建设的三个科技园区，快速实现建设、招商、运营。第二步，目前我们还在同步在北京、长三角、珠三角等最具活力和潜力的地方，谋划布局其它园区。 我始终认为，中国经济还会有十年乃至二十年的高速的发展。现在，国家对科技立国、立市以及助推经济发展的作用越来越认可，我们对科技地产的前景充满信心，明年也将是我们选择新项目，进行再次布局的关键年份。【主持人】：三个园区有软件园，有创新园，也有生物医药园。除此之外，我们企业在打造这种专业园区之外，有没有做一些新能源、新材料基地的设想？【郭莹辉】：北科建的科技地产是一种业务模式。在这种模式之下，我们有两类产品，一类产品是刚才始终谈到的高端科技园区，像软件园、生命园这种专业化园区，我们还会继续复制。另一类产品叫做“科技新城”，像我们的嘉兴长三角创新园，是以产业为导向的微型城市，有产业、有商务、有居住，这种同城化的产业服务载体，我们叫它科技新城模式。这种模式可能是明年我们主推的项目。在新的布局中有些可能是以“科技新城”的模式继续合作。主持人谈到的新材料、新能源类产业基地，和科技园区是有本质区别的。在工业制造业领域，有一个微笑曲线，在微笑曲线两端，一边是研发部门，一边是市场部门，他们是以智慧产业、服务产业为主的，轻生产、重研发，并且容易与城市融合，俗称2.5产业，这一类型的研发和服务产业与地产结合起来，称为科技园区或者科技新城。产业基地的本身，则是以制造业为主导，以工业化生产为特色，与城市的包容和融合有一定局限。就北科建自身的专业特长和运作能力而言，我们目前阶段更强调的科技园区和科技新城开发，所以生产基地可能这两年我们还不会去做。经过“十二五”这一期间的努力和锻造，我们会再做大做强新园区。那里面可