对旧城改造项目的理解和案例.doc

旧城改造规划的理解和案例关于改造规划的专题及应用 2011-6-26 旧城改造规划的不同层面 2 应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不 同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域 发展的特性 。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造 方向： 技术角度（微观层面） 技术角度（微观层面） 市场角度（中观层面） 市场角度（中观层面） 城市发展角度（宏观层面） 城市发展角度（宏观层面） 3 容积率 技术角度 （微观层面） 微观层面） 市场角度 （中观层面） 中观层面） 城市发展角度 （宏观层面） 宏观层面） 建筑 承载力 水电 配套 交通 外观 负面影响（消防、治安） 资源占用等 4 技术角度 （微观层面） 微观层面） 市场角度 （中观层面） 中观层面） 城市发展角度 （宏观层面） 宏观层面） 拆赔代价（经济测算） 房地产市场发展 开发顺序及难易 资金问题 开发商意愿 利益平衡等 政策规划奖励、改造政策、规划审批 5 产业 技术角度 （微观层面） 微观层面） 市场角度 （中观层面） 中观层面） 城市发展角度 （宏观层面） 宏观层面） 环境 空间布局、功能用途 风险（政治、社会、管理） 紧迫性 城市意象 可持续发展 外部环境 未来机遇 6 旧城改造规划的视野城市未来十年发展 大战略、大方针 与周边大区域未 业发展找到关联 改造对未来城市发 展能够起到的作用 城市未来发展 的瓶颈 判断旧改造对城市 未来的意义 ?活力 ?竞争力 ?土地利用 ?税收 ?城市管理 旧城改造 旧城改造带来的机 遇及对城市未来发 展的影响 建立指 标体系 为城市能贡献 什么？ 成为城市发展 的利器 对未来的 预见力 7 对未来的预见是改造规划“定位” 对未来的预见是改造规划“定位”的基础 ?GDP ?人口 ?产业 ?城市化 ?房地产 城市现所处阶段 对未来发展指标判 定 国内外相同阶段的 城市指标 通过对比国内外城市相 同阶段各项指标 人口要素 文化要素 资本要素 产业 土地要素 市场 城市环境 法制与政策 8 对城市未来发展预见 改造对城市未来发展影 响预见 改造规划“定位” 改造规划“定位”的最佳方向我们的定位 ?城市优化 ?城市竞争力 ?城市管理 ?对未来准确的 预见是领导决策 的基础 ?剖析旧城 ?旧城改造对城 市未来的影响 ?实施应具备的 条件 ?实现条件的策 略 9 站在“城市” 的视角而非 “项目” 对城市未来发展预 见 对城市旧城改造剖 析 旧城改造发展纲领 与策略 旧城改造和城市更新的比较， 旧城改造和城市更新的比较，对旧城改 造进行重新界定旧城改造 内容 动因 注重 内涵 局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合 城市更新 涵盖了城市结构的更新，功能 体系更新等更多层面的内容 防止城市功能性和结构性衰退 （无形磨损） 着眼于区域的整体发展，城市 的整体更新 城市的综合战略计划 一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改 造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、 造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、 城市更新计划” 寻求整体效益最优的“城市更新计划” 10 旧城改造规划的重点问题 11 需解决的一些主要问题 I定位 1. 2. 发展战略 发展战略立意、目标取向，决定战略高度 整体定位 整体定位决定价值实现 II II规划成果 1. 2. 功能布局 技术成果 III III容积率 1. 2. 经济测算 经济测算制定容积率依据 容积率确定 容积率确定与现状规划的对比和调整 IV IV实施支撑 1. 2. 3. 实施策略 实施策略改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、 实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制 规划奖励 规划奖励决定资源利用 政府规划审批审批支撑 政府规划审批 12 改造规划需研究解决的关键点应重点关注以下八大关键点： 1. 改造目标体 系建立 2. 改造政策问 题研究 市场价值实现 改造进程目标 社会效益目标 对开发主体的政策：容积率奖励、地价 减免等 对拆迁补偿的政策 对“原居民”安置的政策 政府资金援助条件及方式 投资收益细目的分类列举及平衡计算 新增土地价值清算开发商在过程中的权利、责任及收益 社会及国家在过程中的权利、责任及收益 风险控制 3. 资金平衡问 题研究 4. 开发控制问 题研究 政府在开发过程中的权利、责任及收益 13 需解决的关键点（ 需解决的关键点（续） 5. 功能布局与 规划指标问 题研究 6. 建筑风格问 题研究 核心功能区 规划如何为土地增值 指标如何使利润平衡 指标如何使土地增值 改造前后规划建筑风格的统一性问题 新建建筑与整体风格相容性问题 改建建筑与整体风格相容性问题 街区改造与整体风格相容性问题 改造主体分析 改造中利润实现主体与风险控制主体考 虑 整体改造与局部改造 整体开发与分期开发 拆赔模式 拆赔比 经济测算 补偿方式 14 7. 开发模式问 题研究 8. 拆赔方案研 究 旧城改造规划案例上海新天地 旧城改造规划案例 15 上海新天地 上海新天地城市发展的新动力旧城改造启动项目 新天地为上海太平桥 改造的启动项目 城市中心的中心 新天地距淮海中路高 档消费商业区600米 左右 占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 北至太仓路 西至马当路 南至自忠路 东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人南京路商圈 地铁口 淮海中路商务圈 地铁口 新天地 16 新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划 A太平桥人工湖绿地， 占地4.4万，水面面积 1.2万，地下为车库， 已成为市中心景观 B新天地，占地3万， 新天地，占地3 建面6 分南、北里。 建面6万，分南、北里。 C翠湖天地高级住宅 小区，总建68万 D企业天地甲级写字 楼区，总建面50万， 兴建办公楼、酒店、商 场等 E瑞安集团总部大楼， 区域的标志性建筑 17 新天地改造历程太平桥改造秩序商圈 地铁口 1997年 规划构想 1998年 拿地 1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工 2001年进度 2001年进度 新天地北里（商业） 绿地、人工湖 2001年 新天地北里开业（商业只租不售） 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100 写字楼一期完工，销售率90以上 商圈 地铁口 商圈 地铁口 2002年进度 2002年进度 新天地南里（商业、公寓） 2003年进度 2003年进度 住宅、写字楼一期 . 18 改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶 劣居住条件的集 中表现。 富有特色的石门 建筑元素，体现 上海20年代建 筑特色，是建筑 修缮的基础 19 上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、 上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能构成 客户定位 具有 shoppingmall 功能 功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到 达上海的中外游客 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为 一体的“一站式”消费的场所 定位三步曲：多功能，旅游景点， 定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新 天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点 里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 20 改造后的上海新天地新天地规划布局 北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。 南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。 北里 南里 人工湖 21 新天地北里 新天地北里石库门建筑为主 新天地北里，面积不到两 公顷，原先由纵横交错的 15个里弄，密布着3万平 方米的旧房屋，其中最早 的建于1911年，最迟的建 于1933年。 22 新天地南里 新天地南里现代建筑为主 23 石库门建筑元素 24 旧城改造规划案例深圳大冲村 旧城改造规划案例 25 南山区大冲村 南山区大冲村提升居住环境与区域素 质 ?项目 项目：南山区大冲村改造 项目 ?项目规模 项目规模：130万平方米 项目规模 ?项目类型 项目类型：城中村改造项目 项目类型 ?改造重点： ?改造前提条件研究 实施阶段划分 拆赔方案 开发方案 招商方案 风险控制措施 实施细则 （初稿） 26 小结 27 小结根据以往改造案例，对旧城改造及城市更新有如下认识： 观点一：旧城改造是城市发展到一定阶段的必然， 观点一：旧城改造是城市发展到一定阶段的必然，是一项城市更 改造是城市发展到一定阶段的必然 新的计划 观点二：良好的城中村改造不只局限于物质形态的改造， 观点二：良好的城中村改造不只局限于物质形态的改造，而是着 眼于城市和区域整体发展的综合系统工程 观点三： 观点三：城市更新必须具备相应条件后才能取得综合效益最佳 观点四：城市更新是政府有意识的干