商业综合体项目设计建议书.doc

黑龙江远大房地产开发有限公司黑龙江远大房地产开发有限公司远大购物广场项目总体详细规划及建筑设计建议书（讨论稿）2010年6月4日 哈尔滨远大购物广场项目 总体详细规划及建筑设计建议书第一部分 项目简介一、 项目概述1.1 项目名称：哈尔滨远大购物广场项目（暂定名）1.2 项目性质：大型集合式商业综合体项目1.3 项目规模：总用地面积约7.2公顷，容积率3.3，地上建筑规模约23.76万平米，地下建筑面积不小于4.06万平米；1.4项目位置：项目用地位于哈尔滨市群力新区，宗地范围为东临景江西路（又名武威西路），西临灵江路（又名龙葵路），南临群力第四大道，北临群力大道（又名康安路）。1.5 开 发 商：黑龙江远大房地产开发有限公司1.6 投 资 商：哈尔滨远大购物中心有限公司二、 周边环境2.1本项目位于哈尔滨市区西部，群力新区中心位置，用地性质为商业金融用地，项目东起景江西路（又名武威西路），与金河公园一路相隔。西灵江路（又名龙葵路），与市内最大的体育公园隔道相望。南起规划中的群力第四大道，隔道正在修建住宅项目为恒盛豪庭，北侧群力大道（又名康安路）。宗地主导风向为西南风，处于松花江上游，地理位置非常优越。三、 总体经济技术指标3.1项目基础指标用地性质用地面积（）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑限高（米）商业用地70284.73.340301003.2单项工程参数指标总建筑面积（）分类分项面积指标建筑面积（）合计（）272600地上面积高层公建性公寓60000232000高 层商 业其中商场50000商业街（小型商业）72000甲级写字楼50000地下面积停车场商场车位自留车位及可售车位4060040600第二部分 规划及环境设计(一) 规划总则1. 远大购物广场商业项目总体规划及建筑设计，要依照相关法规的要求进行规划和设计，设计的深度和成果既要满足项目开发理念，又要满足分期开发的需求；2. 总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、控制性规划要求、周边环境、成本控制及对策划定位，体现开发理念的合理性、科学性和以人为本的设计思想。结合各种优质资源，以全新的商业模式满足顾客需求；以超常规理念打造一个具有标志性的综合性商业体系；3. 规划设计重点体现商业情景景观化，包括建筑情景、景观情景、建筑与环境的互动情景（消费体验）的规划布局；4. 本案总体策划理念采用时尚文化与现代商业相结合的手法，增加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑、景观环境，创新发展哈尔滨新一代商业形态；5. 区内规划要合理组织人流、车流、货物流，避免相互交叉影响；6. 要求合理设置地面停车位，地下停车位，配置数量以满足服务项目需求为原则；7. 要求设计引导性大型人流集散广场，且广场具备休闲、集会、举办中小型商业活动等功能；8. 要遵循现代与现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有的环境概念，同时注意有效利用整合各种现有资源（如内河资源）；9. 建议考虑立体绿化的设计，从地面、架空层、空中花园、屋顶花园全方位引进休闲绿化设计，从不同空间形式多层次体现生态和人性化的设计；10. 合理规划主力店、小型商业、甲级写字楼及公寓楼的位置并符合分期开发建设的要求。11. 因本项目地理位置特殊，周边多处城市主题公园，故本项目建筑单体以及材料的选择必须能够体现节能、环保、绿色、无污染的特征。（二） 规划细则1. 整体布局 本项目位于群力新区的中部，毗邻群力内河，先天就具有亲水特性。规划由大型综合商场、甲级写字楼、SOHO办公公寓及商业街组成，集购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、居住复合功能为一体，组成了一个相对完整的商业综合体。 该项目的整体设计理念，应是充分利用地块相对平整的、毗邻内河、周边多个主题公园和文化场所等优势，融合项目地脉、文脉资源，使项目符合“远大购物广场”的建筑环境意像、文化氛围、打造成群力地区时尚、潮流、艺术、创意、开放、亲水、花园、趣味、休闲、生态、低碳等概念为一体的体验街区；商业建筑相互之间紧密，以观光电梯、自动扶梯、通道、连廊、天桥等丰富形式彼此开放、互为风景，使室内外环境相互渗透、融为一体。2. 项目整体交通组织建议 本项目交通流线的组织方式，采取人车分离、人货分流式设计。 通过步行街、通道、连廊、天桥、自动扶梯、观光电梯等丰富形式，形成平面简洁、动线明确、交通流畅，又不失趣味性的水平、立体的、多层次的交通流线。 共享空间内，提倡完全的步行街区，不设车行通道，消防车道按照“消隐车道”进行设计，平常作为景观一部分，紧急时作为消防通道使用。 在交通流线的设计上需解决的几个问题： （1）出入口的设计上以人性化为原则，在考虑与周边道路、环境的关系的前提下， 考虑设置多个入口，以保证交通便捷、聚集人气。在与北侧内河的联系上考虑架 设车桥、人行桥，形成交通环。 （2）考虑交通组织与地下出口的关系 （3）合理组织商业内外的交通关系（水平、垂直） （4）考虑交通组织与消防的关系 3. 商场交通组织建议 水平交通组织：以中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，利用通道、连廊与商场紧密联系，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。 垂直交通组织：客流可通过利用各层设置的自动扶梯、观光电梯电梯到达各层的商业区域；货物转运布置在地下一层，地面预留单独货运入口，楼层之间以货梯直达。4. 环境空间处理建议 “远大购物广场”的功能应为多元化的、综合性强的特点，因此，本项目整体风格形象应定位为“多元”“现代”“亲和”的特征。贯彻以人为本的原则,综合运用多种手段,创造轻松舒适的环境氛围,构建体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。尽可能地设计供人们休闲、娱乐、交流的新的体验方式。 “远大购物广场”的视觉识别系统遵循从整体到局部的设计原则。突出整体，局部形象应当服从整体形象；整体性中突出个性，统一性里蕴涵多样性。构成整体形象的关键要素包括标志、重要的通道、节点（如街区出入口、广场、重要路口等）、水岸、共享空间、重要区域和重要的边界等。力求设计成为花园式购物、休闲的体验街区。（1） 商场外环境空间处理建议 把环境设计的各项要素，包括地面铺设材料、绿化、小品、照明等，统一考虑，以构成外部环境设计的整体性统一。同时将节能环保、新技术的应用贯彻始终。1 商业内街 总体上遵循人性化、生态化、可识别性、景观视觉连续性的原则，创造轻松、宜人、舒适、生态的环境氛围。如通过对街道尺度、路面铺装、配套设施的考量体现人情化；通过对商业街空间的收放，界面的变化和标志的点缀加强可识别性；以及从步行者步行的角度来看四维空间外观，且应当是顺畅连续的、可预知的线形和空间等等。2 广场、景观节点主入口广场考虑设计成多功能广场，重要节日可作为举办活动的场地，同时兼有分流、趣味、适用、聚集人气之功用。商业街内适当位置设置景观节点，提供休憩、交流的场地，增添街道的趣味和生机。注意对细节方面的空间环境考虑，如绿化、雕塑、坐椅、花坛、遮阳设施乃至报亭等，设施要齐全并具有特色性。考虑应用高新技术。3 滨水休闲街 利用毗邻的群力内河优势，以水为主题，用多形态、多方式、多层次的水体组织空间，营造活泼、多变、富有情趣的环境氛围，加之高新技术应用，将此街区打造成富有风味及极具特色性的滨水休闲长廊。如水体设计成喷泉、水幕，结合新技术如光、声、电等，组成一幅炫美的场景。喷泉水柱通过音控组合不断变化，通过灯饰照明体系组合，形成疏密有致、主从分明的夜间景观。此外，考虑设置的小品设施，如休闲廊、座椅、遮阳伞等。4 空中花园 考虑规划成立体的、多层次的花园空间，构建专属于远大购物广场的小气候环境，形成花园般、生态的、低碳的氛围与环境。（2） 商场内环境空间处理建议 在商场内环境的空间处理上既满足内部商业空间的情景化，又使自然景观实现内外交换；实现商业建筑景观化和景观入场化的要求，使室内外景观相互融合。通过共享空间的变化处理，成为购物中心人流集散、水平垂直交通的枢纽。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不仅成为公共空间中的半私密空间，给予消费者一种领域感、安全感，并以鲜艳夺目的造型和色彩点缀。雕塑、悬挂植物等自然小尺度的处理与宽敞、宏伟的高大空间对比，突出主题和重点。通过中庭内布置的透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中赋予了中庭的动感和节奏感。引入自然气息阳光、植被、水景和声响，“活化”了原本属于“室外”的室内，形成花园般、生态的、低碳的购物氛围与环境。5. 配套设施配置建议 强调景观的立体层次感和视觉均享性，配套设施的景观化，景观配套要具有一定的使用功能、审美功能，景观可参与性、实用性，体现以人为本。同时整体把握环境景观，景观具有可持续性，注意景观对低耗、节能、高效的要求。 （1）服务设施 包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标识系统、导示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。 （2）景观设施设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业街区轻松自 然的活跃气氛，并增加人文景观，给人以联想。 （3）植物配植 植物配植结合现状，因地制宜，适地适植，结合不同区域景观特点，运用高低不同，形态各异，颜色丰富的植物种类进行植物造景，使绿地植物配置方式富于变化，达到步移景异的效果。 低碳环保的设计要求（1） 尊重原地形、维持土方平衡、营造宜人的小气候环境（2） 节约原材料，减少能源消耗（3） 建议采用雨水收集系统，中水系统。同时，合理利用毗邻群力内河的自然优势，增加 土地的生态价值和滨水环境的文化氛围（4） 倡导立体绿化，进行垂直绿化和屋面绿化，形成立体生态。屋顶绿化可以改变建筑环 境景观，降低热岛效应，改善建筑的小气候环境，也可降低屋面径流系数，有效地削减雨 水流失（5） 在适地适树原则指导下，选择栽种能与自然界固氮微生物共生形成根瘤的植物，减少 或消除对土地的污染（6） 停车场铺地材质的选择上，增加透水性和减少辐射热、防污染等设计（7） 合理选择光源，科学地合理使用灯光，有效降低光污染。如夜景照明按上半夜和下半 夜做自动控制设计，下半夜只需少量道路辅助照明和隐蔽处照明 第三部分 建筑设计(一) 立面风格设计要求综合商场（主力店）、商业街（小型商业）、公寓、写字楼1. 建筑的外立面建议采用简约的现代风格，且要结合周边环境特色及地理环境等因素，要具有创新性、协调性、综合性、超前性，充分体现时尚、流行、经典、开放的主题。2. 整体风格要求纯净、简洁、典雅，造型简单大气其富于变化。3. 尽可能利用外墙面材质与色彩控制达到“远看有其势，近看有其质”的立面效果4. 立面材质要求经济、环保、易于维护(如：天然石材、铝塑板、玻璃幕墙等)。5. 尽可能利用建筑自身来营造出安逸、舒适的商业气氛和趣味性。6. 屋顶和外立面要充分预留店名招牌或广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。7. 主力店室外、外立面和室内的处理，要达到既统一有不失单调的个性风格。(二) 使用功能设计要求综合商场（主力店）、商业街（小型商业）本项目商业业态复杂，人流引导难度较大，要充分考虑内部水平、垂直交通组织及主力店与各业态组团之间联系及联通的方式。1. 平面布局设计要求1 要以实用、经济、形象统一为原则，充分考虑各经营铺位的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性；2 超市设置在主力店地下一层，出入口设计要求采用出入分开型，方便日后管。3 尊重消费者的行为：平面布局要合理引导人流走向，在满足空间功能需求的前提下，运用现代、简约的设计语言，体现建筑空间的多样性，建议采用中心空间序列的手法，避免出现单调、呆板的感觉，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅、轻松愉快，购物方便且不易疲劳。4 主力店及商业街空间形式， 建议采用以下空间形式： 回廊式步行街，步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖； 室内步行街，步行街在室内，完全遮盖； 5 要求步行街是一种线状的建筑空间形式，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于整个项目的经营管理。6 要求在主力店内设男士VIP休息区和儿童娱乐场，满足男士临时休息和一部分带孩子逛街的家长们购物的需求，使双方都能达到满意的效果；7 要求考虑设置影剧院、电子游戏厅等，使购物与娱乐结合起来，提高其空间的活力，使购物广场的布局更现代化、国际化。8 要注重休闲公共空间的设计，使其更多体现人性化的特点，考虑人与环境的互动，并考虑多种功能融入其中的可能性。9 无障碍设计。主力店及商业街应为残疾人、老人、孕妇、儿童等特殊群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。 2. 人流动线的设计要求1 主力店内部动线组织要求具有引导性。 2 要求方案能够在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所营业区的人流通行量达到最大，达到综合商场的整体人气平衡。在规划设计手法建议注意以下几点： 将主力店的主出入口安排在动线尽端，合理延长主力店内部人流通过线； 以局部的造景、中厅等形式引导人流； 以餐饮休闲娱乐区引导人流； 出入口数量和位置的设置调节人流量均衡； 3 无障碍设计。要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施； 4 要注重内外沟通，脉络清晰；5 要注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系；6 平面布置必免盲区和死角等灰黑色空间出现；7 主力店与商业街沟通要求方便顺畅，从而发掘出最佳商业价值；8 合理设置通道宽度， 注重休息座椅的合理布置。3. 垂直交通布置设计要求1 扶梯 电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点； 避免电梯口的人流堵塞，电梯口空间适当放大； 注意设计时考虑引导顾客向上购物；2 垂直电梯1 人货分流：设计时垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。2 专用通道设置：结合商场功能定位，避免行业经营冲突。3 中庭或具有观赏价值区域考虑设置观光电梯。4. 安全疏散1 现代化商场的人员密集，客流量大，使得由于人的因素引起火灾的危险性大，而且火灾发生时，疏散困难，是造成大量人员伤亡主要因素，所以要严格遵循建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范以及商店建筑设计规范等现有国家法律法规进行系统化设计。2 完善的导示系统，标示位置鲜明，购物平面图、电话、厕所、自动扶梯、消防出入口、消防龙头、服务出入口、行人疏散线等等。5. 根据本项目的定位各商铺规模要求：1 综合商场（主力店） 建议商铺进深与门面比例不宜大于2：1。 商铺面积根据使用功能不同合理排布，但要便于自由组合。 垂直动线及出入口处要宽敞明亮。2 小型商业 商业街建议面积分割区间20-200 其它单元式小型商业建议采用可拆合式，拆分方式为垂直拆分；公寓（SOHO）1. 平面布局设计要求1 充分利用自然采光、通风，采用合理有效的措施，尽力降低能源消耗，体现节水、节电的节能观念。2 户型设计要具备精品公寓的设计理念，要求合理、科学地考虑平面布局与流程，充分满足使用要求；3 户型设计紧凑合理，尽量减少空间的浪费，同时保证有很好的使用空间。4 各户型平面布置要有相对的均好性，充分考虑每套户型的采光和通风要求；5 户型中各功能空间尽量做到可随意组合；6 户型要符合求新、求异、求细、求实的基本原则。7 要充分体现人性化设计，公寓首层考虑设计共享大厅，考虑设计共享式空中庭院，合理设置洗衣房、便利店、餐厅等配套用房；2. 水平、垂直交通设计要求1 公共部分水平交通尽可能避免走廊过长，避免公摊面积过大；2 垂直交通在满足消防疏散的前提下尽量考虑上下班高峰时过于拥挤的情况；3. 安全疏散要综合考虑楼梯位置、疏散距离、安全出口疏散宽度等因素按国家及地方法规规定合理设计。4. 户型配比户型以一室一厅、两室一厅为基准，使用面积2560为主，可兼顾少量的大户型。 甲级写字楼1. 要运用先进的现代建筑设计理念，以人为中心，合理布局，充分考虑办公人员的使用功能需要和心理需求；且空间便于自由拆合。建议设计“空中共享”的小中庭，种植绿色植物且具有待客与休闲功能； 2. 现代写字楼的重要发展趋势是智能化、数字化。随着网络技术的飞速发展，传统功能的办公楼受到很大冲击，人们在网络上可以延展自己的工作空间。因此，建筑本身也应表现出卓尔不凡的数字化品质。3. 设计建议考虑绿色、节能、环保等元素，尽可能通过自然采光，自然通风，高效节能的外维护体系，以及节能设备等设计理念，提高办公楼的使用品质及舒适度。4. 由于写字楼内人员较为密集，要充分考虑上下班等人员流动高峰时水平交通与垂直交通出现过于拥挤的情况。(三) 经济性、节能性设计要求1. 合理设计建筑平面形式权恒利弊，严格控制建筑体形系数减少不必要的凹凸变化、在满足本项目整体定位的前提下尽可能简化外立面设计； 2. 根据各使用功能合理设计层高有效降低建筑自身能耗。3. 在建筑材料的选择上建议选用绿色环保、经济且具有良好的保温隔热性能的材料。4. 要充分考虑建筑外维护结构的保温性和气密性，在满足经济合理性的前提下可使用新材料新工艺等节能降耗措施。5. 更要在建筑空间组织、结构设置、能源与资源利用、技术组织，以及建筑循环再利用等方面全面考虑经济性。第四部分 结构设计要求(一) 经济性要求1. 方案设计阶段应注意方案的结构可行性、经济性，须有经验的结构设计师对方案提出意见，以确保方案在实施工程中的可行性和经济性。2. 建筑与结构的经济性须协调：结构设计人员应及早注意类似的建筑布置，争取以最经济的结构实现该功能。(二) 结构选型1. 高层公建性公寓1 若30层左右，结构形式采用普通剪力墙结构。2 若20层左右，结构形式采用短肢剪力墙+利用楼梯、电梯间布置成筒体（或一般剪力墙），形成短肢剪力墙与筒体（或一般剪力墙）共同抵抗水平力的剪力墙结构。 注意：为避免内凸的框架柱影响家具布置和框架梁使墙面出壳而影响美观，不采用框架剪力墙结构。2. 高层写字楼为方便房间灵活布置，结构形式采用框架剪力墙结构。利用楼梯、电梯间做钢筋混凝土核心筒抵抗大部分水平荷载，框架柱主要承受竖向荷载3. 综合商场（主力店）、商业街（小型商业）、地下停车场 结构形式采用框架结构；其中，地下停车场为有效利用房屋层高，可采用无梁楼盖。4. 顶层大空间的结构形式，要从使用，经济性和施工角度综合考虑。第五部分 环保节能应用要求 在本项目中应遵循技术先进、经济适用、合理的原则进行设计，同时建议考虑采用合理的节能生态技术与工艺，实现生态、低能、现代的商业环境。将“低碳”“新技术”思维贯穿本项目设计的每个细节。(一) 设计原则1. 项目设计过程中，应充分参考绿色建筑认证标准，如美国能源与环境设计标准（LEED），从水资源保护、节能、可再生能源、材料选用以及室内环境质量的潜在功能等角度进行考虑。同时还须考虑各类废弃物的分类收集、储存、运输、处理及再利用的需求。2. 选择建筑、装饰材料以及照明设备、空调设备等设施时，优先选择具有环境标志的材料，优先选择通过ISO14001认证的企业。3. 综合体设计应保证绿化率，合理布局，尽量采用乡土植物。(二) 细化建议1. 节水：尽可能充分利用水资源，考虑采用雨水收集系统，中水系统。如将收集的雨水用于道路冲洗和绿化灌溉，并通过绿地和渗水材料铺装的路面、广场、停车场等进行雨水蓄渗回灌。同时，应通过分析确定采取水处理措施，以尽可能减少设备维护需要，并满足卫生间、设备用房等的用水需要。2. 采暖通风：建议利用自然风组建风道，减少空调的使用，如通过热压和风压两种自然通风的模式，尽可能最大化自然通风，从而减少空调使用的时间，降低项目运营过程中对于能源的消耗。建议采用遮阳系统、低温送风系统等。1 可以考虑引入高效节能的空调系统地源热泵，利用地下浅层地热资源以减少能源消耗。2 注意餐饮排放系统的安置，餐厅食品的气味不能扩散到商场的其它区域或在商场通风系统中循环，应净化处理后排放。3 考虑建筑本身的保温性，室内不同功能空间及灰空间的温度差异，达到分区可控。4 根据不同季节提供不同的新风、排风模式，以节省能源3. 照明：建议选用节能型LED灯具照明，合理安排夜间泛光照明和霓虹灯广告的开启时间等， 达到照明可控；充分利用自然采光照明，降低照明能耗，将自然光与照明结合设计。如通过对建筑顶部的合理设计，将自然光、流动的空气引入内部空间。4. 材料：选择使用新型环保的节能材料。如景观上，铺装材质选用低辐射、渗水砖增加生态化设计；建筑上，充分考虑环境能源新技术应用的可能性，如窗户使用低耗能的LOWE玻璃。第六部分 新材料新技术应用新技术、新材料的应用，应树立“以人为本”的思想，按照适用性、可靠性、先进性、可行性、标准化、可扩充性的要求，从实际出发，按适当超前原则谨慎选择和确定在本项目中采用的新技术和新材料，并贯彻应用到本项目规划设计的始终。1. 建筑设计层面，充分考虑环境能源新技术应用的可能性；景观设计层面，充分考虑新材料新技术的应用，应体现在各园林要素表现的细节上，如加入循环自洁要素，采用雨水收集系统，适当引入植物科技新