财务管理毕业论文---房地产类上市公司盈利能力分析.doc

房地产类上市公司盈利能力分析毕业论文 题 目： 房地产类上市公司 盈利能力分析 姓 名： 学 号： 院 系： 经济管理学院 专 业： 财务管理 年 级： 2007 级 指导教师： 二 一 一 年 六 月第 14 页 共 14 页摘 要自2000年以来，房地产行业迅猛发展，购房难、房价高成为社会的焦点，也是国家宏观调控的目标，可见房地产行业在国民经济中有着重要的地位和作用。房地产上市公司作为行业中的佼佼者和代表者，更是受到各方的关注。定期披露上市公司的财务报表，通过对财务报表中包含的信息进行分析，能够为广大报表使用者提供有效的数据和分析结果，帮助他们做出各种决策。本文主要通过对房地产市场行业现状的阐述，运用每股收益，净资产收益率，销售净利率和主营业务利润率这四项指标对8家上市公司的盈利水平进行实证分析，找出房地产上市公司的现阶段获利水平，即房地产上市公司行业特征显著，指标值波动较大；与家电行业相比其盈利能力较强。最后找出影响房地产上市公司盈利能力的因素，并提出提高盈利能力的对策建议，如：坚持以市场为导向，加大研发新技术；扩大融资渠道；房地产业要优化资源配置，创造规模效益。关键词：房地产上市公司；财务指标分析；盈利能力Abstract Since2000,the estate industry in China is developing quickly , The rapid development ofthe real estate industry,buyershard, becomethe focus ofthe highprices, it is also the profitable macroeconomic control target of the government, so we can seethe real estate industryin the national economyhas an importantposition and role. Listed real estate company it as the industry leader and representative, but also byall partiesconcerned. Periodicdisclosure offinancial statements oflisted companies, through theinformation contained infinancial statementsanalysis, for the majority ofusers of financial statementscanprovide valid data andanalysisto help themmake a variety ofdecision-making.In this paper, the status quo through the real estate market, industry exposition, the use of earnings per share, return on equity, sales margin and profit margins of these four main business indicators for the eight listed companies, the profitability level of empirical analysis to identify housing real estate listed companies at this stage the level of profit, real estate companies in the industry that features significant indicator value fluctuations; appliance industry, compared with its strong profitability. Finally, find out the impact the profitability of listed companies, real estate factors, and proposed to increase the profitability of the measures and policy recommendations, such as: adhere to market-oriented, to increase the development of new technologies; improve the competitiveness of enterprises; to expand financing channel ; real estate industry to optimize the allocation of resources, create economies of scale.Key Words: Listed Real Estate Companies ；Financial Target Analysis ；Profitability目 录1 绪 论11.1 选题背景和意义11.2 房地产上市公司盈利能力研究现状11.3 研究方法与技术路线12上市公司财务分析概述22.1上市公司财务分析的涵义及相关分析方法22.11上市公司财务分析的涵义22.12上市公司财务分析的方法32.2上市公司盈利能力分析概述33房地产上市公司盈利能力实证分析43.1 房地产上市公司盈利能力财务指标的选择43.2 房地产上市公司盈利能力样本企业的选择及数据来源43.3 房地产市场现状53.4分析房地产上市公司盈利能力53.41 房地产上市公司指标分析53.42 房地产行业和家电行业的盈利能力比较分析94房地产上市公司的发展分析及对策104.1房地产上市公司中存在的问题104.2房地产上市公司提高盈利能力的对策105总结和本文局限性115.1总结115.2 本文局限性11参考文献13致谢141 绪 论1.1选题背景和意义房地产业已经成为中国经济的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥越来越重要的作用。房地产业是集房地产开发、经营管理和维修服务为一体的综合性产业，具有单位价值高、投资大、生产周期长等特点。房地产是中国国民经济的支柱产业，其发展可以带动建筑、建材以及冶金等多个物质生产部门的发展。而最近几年房价持续走高也反映了一些问题，房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。2010年4月17号颁发的房地产“新国十条”来稳定房价以求房地产市场的持续健康快速发展。房地产上市公司是房地产业有代表性的企业，它们信息公开、完备，能够代表房地产行业的盈利情况。本文在了解房地产市场现状的基础上，通过对财务报表中的信息进行分析，在财务分析的过程中不断的发现问题，使之同财务分析实践相结合，找出房地产行业盈利能力的关键因素，提出提高企业盈利能力的对策，希望通过该文的写作，为学者的房地产行业的研究提供参考作用。1.2房地产上市公司盈利能力研究现状自1995年以来，随着对外交流的推动，市政财务研究在我国已经起步，对上市公司财务指标进行研究的时候，多数是对企业的盈利能力进行综合评估，而我国许多学者也已经对房地产业的盈利能力、业绩、资本结构等进行分析。1许秉岩，张海燕（2001）以雅戈尔2006年财务报告为研究对象，全面系统的分析研究财务总体情况、综合财务能力及其环境。在分析公司财务能力时，注重整个行业指标，进行对比分析，从财务数据的一般分析到数据深度综合加工分析，对我国上市公司财务分析产生重要影响。2汤青（2005）以交易所上市的719家上市公司的财务数据为样本，从资本结构、股权结构、公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量进行实证分析。3吴汩想,张莉苹(2004)在充分考虑各方面影响的基础上选取11个财务指标来反映公司的经营业绩，把142家公司的财务数据调入统计软件进行主成分分析。4张红.林萌.刘平（2009）应用2000-2007年的财务数据和主成分分析法，根据房地产上市公司盈利能力单项指标构造综合计量指标，进行房地产上市公司盈利能力分析与预测。5徐健（2006）对改革开放以来中国房地产市场的发展轨迹以及现状进行解析，并对中国房地产市场周期进行较为系统的实证和比较分析。1.3研究方法与技术路线本论文研究过程采用定性和定量分析相结合的方法，以定量为主，定性分析作为定量分析的重要参考，对证券交易所的房地产上市公司进行研究。论文首先介绍了房地产类上市公司盈利能力分析研究的背景及意义；然后介绍上市公司财务分析、上市公司盈利能力分析的基本知识，为以后的实证分析打下基础；其次，阐述了房地产上市公司盈利能力实证分析内容。具体规范了财务指标的选择，样本企业的选择及数据来源，通过对房地产市场行业现状的阐述，对财务指标进行分析，从而得出房地产上市公司盈利能力状况及变化趋势的一些结论；再次，找出影响房地产上市公司盈利能力的因素，并提出提高盈利能力的对策；最后，是对本文的整体性回顾，并指出局限性和不足。研究背景对策建议实证研究相关理论概述图1 研究思路图2上市公司财务分析概述2.1上市公司财务分析的涵义及相关分析方法2.11上市公司财务分析的涵义财务报表分析，是指以财务报告和其他资料为依据和起点，采用专门方法，通过对上市公司的财务报表的有关数据进行汇总、计算、对比、系统分析和评价公司的财务状况和经营成果，说明企业的财务状况是否健全，企业的经营管理是否妥善，企业的前景是否光明等等，为有关各方提供可以用来做决策的信息。一般认为，财务报表分析产生于19世纪末20世纪初。最早的财务报表分析主要是为银行服务的信用分析。当时，借贷资本在企业资本中的比重不断增加，银行家需要对贷款人进行信用调查和分析，借以判断可户的偿债能力。公司组织发展起来以后，财务报表分析又外部分析扩大到内部分析，以改善内部管理服务。经理人员为改善盈利能力和偿债能力，取得投资人和债权人的支持，开发了内部分析。内部分析，不仅可以使用公开报表的数据，而且可以利用内部的（数据预算，成本数据等）进行分析，找出管理行为和报表数据的关系，通过管理来改善未来的财务报表。财务报表是公司的财务状况、经营业绩和发展趋势的综合反映，是关于公司经营活动原始资料的重要来源，是投资者了解公司、决定投资行为的真实资料。而上市公司必须遵守财务公开的原则，定期公开自己的财务状况。上市公司公开的财务报表主要包括资产负债表、损益表和现金流量表。通过分析这些财务报表，更好的引导报表使用者进行投资。2.12上市公司财务分析的方法财务报表的分析方法主要有比较分析法、比率分析法、趋势分析法。比较分析法是通过经济指标在数量上的比较，来揭示经济指标的数量关系和数量差异的方法。比率分析法是通过对财务相对数指标的比较，来确定财务活动变动程度的分析方法。趋势分析法是将两期或数期财务会计报表中的相同指标或比率进行对比，求出它们增减变动的方向、数额和幅度的一种方法。2.2上市公司盈利能力分析概述财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，导致企业经营陷入困境。上市公司的盈利能力指的是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经验业绩。评价和反映上市公司的盈利能力可以选取绝对值指标，如净利润，利润总额，主主营业务利润，也可以选取相对值比率，如净资产收益率，总资产收益率，销售净利率等。上市公司的盈利能力直接影响投资者的投资收益和投资信心。作为企业群体的佼佼者，上市公司拥有比非上市公司优越的条件，盈利能力很大程度上影响国民经济发展的速度和质量。因而，分析上市公司盈利能力的变化状况和规律，不但有利于证券市场的发长壮大，而且对国民经济的健康发展也有着重要的意义。财务比率是指反映会计报表内在联系的比较分析指标，对上市公司盈利能力的比率分析主要是指对利润率的分析。因为尽管对利润的分析可以说明企业财务成果的增减变动状况及其原因，为改善企业经营管理指明了方向，但是，由于利润额受上市公司规模或投入总量的影响较大，它也不能准确地反映公司的盈利能力和盈利水平。财务比率能够揭示会计报表所提供的财务数据不能直接反映的相互关系，并据此对上市公司历史的盈利能力及其未来变动趋势做出判断。仅进行利润额一般不能满足各方面对财务信息的要求，还必须对利润率进行分析，因此，财务比率分析即是成为公司财务分析的重要内容。3房地产上市公司盈利能力实证分析3.1房地产上市公司盈利能力财务指标的选择盈利能力是公司获取利润的能力，而利润则是股东取得投资收益，债权人收取本息的资金来源。反映公司盈利能力的指标有净资产收益率、资产报酬率、销售净利率、成本费用净利率、每股收益、每股股利、每股净资产等。关于对上市公司盈利指标的选择，不同人有不同的标准。张国杰（2003）、奚祥华（2003）认为反映公司盈利能力的指标有净资产收益率、资产报酬率、销售净利率、成本费用净利率、每股收益、每股股利、每股净资产等；徐江川（2003）认为评价盈利能力的指标为主营业务收入、净利润、净资产收益率、每股收益等；张红、林萌、刘平（2009）选取了每股收益、净资产收益率、总资产报酬率、主营业务利润率四项指标作为研究指标。每股收益是企业净收益与发行在外的普通股股数的比率。它是评价上市公司盈利能力的基本指标之一。用于衡量某一会计期内平均每股普通股股票获得的净收益额，每股收益越高，股票的质量越高。而每股收益越高，获利能力越强，普通股股价就越高。净资产收益率是指上市公司的净利润与净资产的百分比。净资产收益率是杜邦分析体系的核心，是反映公司盈利能力的最主要指标，能充分体现投资者投入企业的自有资本获取净收益的能力，突出反映投资与报酬的关系。销售净利率是基于产品销售价格的盈利能力，可以揭示上市公司主营业务收入扣减各种直接和间接费用及税收后的盈利能力。主营业务利润率是企业一定时期主营业务利润同主营业务收入净额的比率，反映了企业主营业务的获利能力，也是评价企业经营收益的主要指标。基于以前学者的研究，本文选取每股收益，净资产收益率，销售净利率和主营业务利润率四项指标来分析企业的盈利能力。3.2 房地产上市公司盈利能力样本企业的选择及数据来源第一，地产行业具有投资周期长、风险大、关联产业多、相对滞后等特点，本文选择其主营业务为房地产业的房地产公司作为研究对象。第二，由于A，B股市场影响因素的差异性，只选择了A股的上市公司。本文采用随机抽样法选取了房地产行业沪市A股房地产类上市公司中的八家公司，通过财务指标对房地产行业近四年的盈利能力进行分析。本文样本选自上市房地产公司对外公布的公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料，上海证交所网站公开的数据。数据取自上海证券交易所及上市公司对外提供的财务报告。样本企业是8家，它们的代码如表：表1 样本代码公司名称万科A深振业A沙河份份中天城投阳光股份华业地产保利地产金地集团证券代码0000020000060000140005400006086002406000486003833.3房地产市场现状进入2001年，中国的房地产指数保持着强势的增长势头，房地产业快速发展，呈现出投资增长迅猛，商品住宅销售加快，房地产交易持续攀升，房屋销售价格上涨较快的特点，而房价也一直处于高位，使得房地产市场呈现过热或偏热的现象，目前拉动房价上涨因素，普遍认为是供应量明显不足、投机性炒作、投资性购房、政府执行力不力等。房地产这种商品的价格远远高过了它的价值，形成严重的泡沫，泡沫越大，损失就越惨重。国家为促进房地产市场平稳健康发展也采取了一系列措施，对于申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，加强对房地产企业融资的调控等等，都发挥了重要作用。总体来说，房地产市场已逐步向成熟发展。3.4分析房地产上市公司盈利能力为了使研究具有代表性和科学性，本研究选用四个年度报表中的会计指标和财务比率，对房地产上市公司进行分析研究。以下是2007-2010年间，对房地产上市公司年度报表的主要财务指标整理数据。3.41房地产上市公司指标分析（1）每股收益分析每股收益，又称为每股税后利润、每股盈余，是职工本期税后利润与股本总数的比率，是反映上市公司综合盈利能力的重要指标。我国房地产上市公司2007-2010年每股收益变动情况下图所示。表2 2007-2010房地产上市公司每股收益单位：元2007200820092010万科A0.730.370.480.66深振业A1.020.300.640.63沙河股份2.561.942.302.54中天城投0.310.570.810.61阳光股份3.253.303.663.15华业地产0.403.093.213.66保利集团1.300.911.061.08金地集团1.310.500.780.60注：数据来源于新浪财经. /由上表可知：1 我国房地产上市公司每股收益的平均值以1.78元为中心线上下浮动。在2007-2010年的每股收益平均值数据变化比较大，公司之间的差别仍然很明显，每股收益最高达到3.66元，最低为0.31元。2 2007年与2008年比较可知，2007年股市暴涨，股票受到追捧，投资能力及盈利能力有了大幅提高。而经历了2008年的金融危机，房地产上市公司的股票已有了回落。（2）净资产收益率分析净资产收益率是公司净利润与净资产的比率，是综合程度最高的盈利能力，是杜邦系统的核心。净利率反映了公司所有者对投入资金的获利能力，反映公司筹资、投资、资产营运等方面的能力。我国房地产上市公司2007-2010年净资产收益率变动情况下图所示。表3 2007-2010房地产上市公司净资产收益率(%)2007200820092010万科A16.5512.6514.2616.47深振业A14.889.3815.4821.14沙河股份0.5411.1617.2614.77中天城投25.8725.0138.1838.08阳光股份10.541.6013.6420.23华业地产7.654.885.6613.19保利集团12.4915.9014.0318.02金地集团11.439.0411.8416.55注：数据来源于新浪财经. /由上表可知：1 房地产行业的净资产收益率平均水平在7%-14%，2008年净资产收益率有较大的回落，而2009,2010年净资产收益率已有较大幅度的提升，公司业绩表现起伏不定，时好时坏，有的是大起大落，超出了平均水平，与楼市的快速升温，产生房地产泡沫有密切关系。2 就同一年份的不同公司来看，净资产收益率的数值差距悬殊，中天城投的净资产收益率最高为25.87%，最低为0.54%。而房地产行业的净资产收益率最高达到38.18%，指标值较高，说明股东权益的收益水平较高，即房地产行业的投资收益较高。（3）销售净利率分析销售净利率是反映企业获利能力的一个重要财务比率，它揭示了企业生产经营活动的效率，反映了企业净利润和销售净额之间的关系，等于净利润除以销售净额，而要想提高销售净利率，必须一方面提高销售收入，另一方面降低各种成本费用，才能使净利润的增长高于销售收入的增长，从而使销售净利率来得到提高。我国房地产上市公司2007-2010年销售净利率变动情况下图所示。表4 2007-2010房地产上市公司销售净利率（%）2007200820092010万科A14.9711.3112.4217.43深振业A24.6514.7018.1321.23沙河股份0.9413.9811.9928.13中天城投16.5020.8828.0665.39阳光股份15.375.2330.4614.72华业地产20.8017.749.5912.42保利集团20.0619.6117.4415.34金地集团17.6711.2115.9815.98注：数据来源于新浪财经. /由上表可知：房地产企业的销售净利率波动幅度较为稳定，沙河股份公司的波动较为剧烈，2007年的销售净利率为0.94%,而2008年的销售净利率变化到13.98%，与其净利润的巨大变化有关，房地产行业的平均盈利水平低，就会拉下销售净利率。但是销售净利率的变化趋势，走向也和净利润的走向不完全一致。销售净利率主要是由销售收入和净利润的影响，从表5可以看出，近几年，房地产业的净利润整体处于攀升阶段，但是行业的销售净利率却是下降趋势， 这也可以说明房地产行业竞争越来越激烈，不再像前几年那样存在巨额暴利，而更多的净利润需要靠薄利多销来实现，在国家多种政策的调控下，房地产业的发展也迈向了成熟竞争阶段。表5 2007-2010房地产上市公司净利润单位：元2007200820092010万科A4844.244033.175329.747283.13深振业A25773.1315021.9832630.6748155.25沙河股份186.894357.488022.687059.96中天城投10247.8819096.5246048.3055476.52阳光股份18332.602832.6026709.0043539.20华业地产14380.379715.8111702.2929210.63保利集团148908.80223886.14351922.65491998.40金地集团96496.9884085.99177623.32269404.36注：数据来源于新浪财经. /（4）主营业务利润率分析影响主营业务利润率的重要因素是主营业务成本，目前房地产公司的主营业务成本主要包括土地成本，它包括土地购置费、土地开发成本、旧房拆迁费、建筑材料费和建筑安装工程费等。我国房地产上市公司2007-2010年销售净利率变动情况下图所示。表6 2007-2010房地产上市公司主营业务利润率2007200820092010万科A30.4127.9422.7329.61深振业A38.9750.6025.6626.96沙河股份37.0348.3832.1210.56中天城投34.7834.7133.8127.91阳光股份28.0830.6942.4231.86华业地产36.1337.2419.3820.95保利地产28.1530.8425.7824.14金地集团32.8530.9426.9927.78注：数据来源于新浪财经. /从上表可知：1 房地产上市公司的主营业务利润率的平均值在20%-37%的范围内，保持了较高的水平，这说明我国房地产上市公司的主营业务利润长期处于较高的水平。2 主营业务利润率也呈现出一定的周期性特征。主营业务利润率的增长速度与上图的销售净利率也不尽相同，其增长速度要大于销售净利率的增长速度，这与三项费用的迅速增长密切相关，而房地产上市公司的主营业务利润占营业利润的比重较大，而其他业务利润变化不大，可以忽略其对营业利润的影响。三项费用在主营业务成本中占很大比重，对主营业务利润率也有很大影响。三项费用是指营业费用、管理费用、财务费用。营业费用是指企业在销售商品过程中发生的费用，包括企业销售商品过程中发生的运输费、装卸费、包装费、保险费、展览费和广告费，以及销售机构的职工工资及福利费、业务费等经营费用。管理费用是指企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括公司经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、咨询费、诉讼费、业务招待费、土地使用税、印花税、无形资产摊销、研究与开发费、坏账准备等。财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用那个，包括应当作为期间费用的利息支出、汇兑损失及相关手续费等。在通货膨胀的大趋势下，房地产公司的平均营业费用、管理费用和财务费用基本上呈逐年上升趋势。营业费用的增长加大了市场的竞争力度，也加剧了房价上涨的趋势。（5）结论第一，房地产上市公司盈利能力的指标表现为不同的变化形态。其中，净资产收益率基本处于7%-14%的范围内，主营业务利润率的平均值在20%-37%的范围内，每股收益的平均值以1.78元为中心线上下浮动，销售净利率波动幅度较为稳定。第二，房地产上市公司行业发展不平衡，部分企业与行业差距巨大。从上表可以看出，行业内企业间的水平差异很大，有的公司净资产收益率高达25.87%，而有的却只有0.54%。就是同一公司，不同年度里，净资产收益率波动也是相当大的，从17.26%下降到0.54%。 第三，房地产上市公司在2007年股市暴涨，股票受到追捧，投资能力及盈利能力有了大幅提高，而2008年的金融危机又影响消费者的购买能力，上市公司的盈利能力也受到影响，各项指标都下降，随着国家政策的调整又逐渐升温。总体看来，房地产行业的利润很高，盈利能力较强。 第四，房地产上市公司的主营业务成本不断上升，其营业费用、管理费用、财务费用上升幅度较高，影响了行业整体利润水平，也加剧了房价上升趋势。3.42 房地产行业和家电行业的盈利能力比较分析（1）指标分析采用比较分析法分析房地产行业与家电行业的盈利能力差异，本文采用随机抽样法选取了家电行业的几家上市公司的财务指标进行分析。我国家电行业上市公司2010盈利指标如下图所示。表7 2010年家电行业盈利能力指标（%）每股收益(元)净资产收益率(%)销售净利率(%)主营业务利润率(%)青岛海尔1.5228.984.6623.12美的电器0.2210.446.1617.31格力电器1.5232.147.1220.65四川长虹0.102.961.1415.84通过比较2010年家电行业和房地产行业的盈利指标，我们可以看出家电行业的每股收益最高达到1.52元，最低达到0.10元；而房地产行业的每股收益能达到3.66%，最低达到0.60%，可以看出房地产行业的盈利能力水平波动较为剧烈，盈利水平较高。家电行业的净资产收益率最高达到32.14%，最低达到2.96%，房地产行业的销售净利率最高达到38.08%,最低达到13.19%，其盈利能力水平也高于家电行业，业绩也较不稳定。（2）结论第一，房地产上市公司与家电行业相比，有着比较显著的行业特征，主要表现为，经营波动较大、业绩较为不稳定，比如家电行业的每股收益最高达到1.52元，最低达到0.10元；而房地产行业的每股收益能达到3.66元，最低达到0.60元。第二，房地产上市公司与家电行业相比，其盈利能力较强。家电行业的净资产收益率最高达到32.14%，最低达到2.96%，房地产行业的销售净利率最高达到38.08%,最低达到13.19%，其盈利能力水平也高于家电行业，业绩也较不稳定。4房地产上市公司的发展分析及对策4.1房地产上市公司中存在的问题第一，资本结构不合理,房地产开发企业在资本市场上的融资能力有限，主要依靠银行贷款，银行利率的高低影响开发的成本和利润。银行贷款利率的提高，直接增加了房地产企业的建设成本，利息成本会提高房价，影响消费者的购房成本，从而在一定程度上影响资金收益率，影响了公司业绩，不能有效发挥财务杠杆效应，影响企业的核心竞争力提高和规模化效应的发挥。房地产上市公司的财富创造能力明显增强，税后经营净利润大幅上升，股东回报进一步提高，随着国家对房地产调控政策的颁布，企业的融资难的现象出现，而企业的融资方式、融资渠道应拓宽。第二，近年来房地产上市公司的主营业务成本不断上升，营业费用、管理费用、财务费用上升的幅度严重影响了行业的整体净利润水平，因此严格控制成本上升对于提高净资产收益率也有重要影响。4.2房地产上市公司提高盈利能力的对策第一，房地产开发企业要坚持以市场为导向，为客户提供更高品质的产品和更优质的服务，不断满足客户的需求，才能被市场所接受，才能创造利润。房地产开发企业，应结合自身的发展状况，细分市场，形成特色经营。房地产开发企业应加大研发新技术，提高科技含量。随着房地产行业的发展，房地产市场竞争激烈，从而使产品呈现趋同化，运用管理学中的差异化策略是房地产开发企业市场竞争的核心。采用新技术、新材料、新工艺，打造行业的特色建筑，提高企业的竞争力。第二，扩大融资渠道。当房地产开发企业业务运转正常，融资渠道畅通，经营负债控制得当，具有专业化经营和核心竞争力的时候，房地产开发的规模越大，越高，风险就越低。因此，房地产开发企业在做强的同时，单靠银行贷款显然不够，还必须要有多种融资渠道来解决资金问题。房地产开发企业应运用更广泛的资本运作方式，可以在资本市场上收购、兼并其他房地产企业，扩大资产规模，形成畅通而牢固的资金链，为企业资金运营提供动力，切实提高资金营运能力。第三，房地产业要优化资源配置，创造规模效益。房地产业是一个设计管理、设计、建设、销售、售后服务等多个环节的综合性行业，企业要有效整合人力、物力、财力，避免造成资源的极大浪费。通过资产重组、资产经营、成立战略联盟等形式，优化资源配置，扩大经营规模，实现规模化经营，降低管理成本，产生规模效益，实现规模经济。规模化经营有利于信息共享，有利于降低房地产开发企业的投资风险，提高其抵御风险的能力。 政府应鼓励企业间通过联合或控股，扩大企业规模，使多个小规模的企业所具有的优势集中起来，形成企业间的优势互补，鼓励企业的自主创新，加强房地产行业的品牌打造，增强其国际竞争能力，守住本国市场，开拓国际市场。5总结和本文局限性5.1总结房地产行业属于国民经济的先导性、基础性产业之一。随着近年来经济的发展，房地产产业迅速崛起，成为第三产业中的一个重要行业。同时，政府的宏观调控政策的颁布实施，为房地产业的可持续发展打下了坚实基础。本文通过对上海房地产业几家上市公司的财务指标进行分析，得出了近几年房地产上市公司的一些表现特征。1.近几年房地产上市公司盈利能力的指标表现为不同的变化形态；房地产上市公司行业发展不平衡，部分企业与行业差距巨大，净资产收益率等指标的波动较大。2.与家电行业相比较可以发现，有着比较显著的行业特征，主要表现为，经营波动较大、业绩较为不稳定；其盈利能力较强。总体看来，房地产行业的利润很高，盈利能力较强，指标波动较剧烈。找出影响房地产上市公司经营业绩的因素，如资本结构不合理,房地产开发企业在资本市场上的融资能力有限，主要依靠银行贷款，银行利率的高低影响开发的成本和利润；房地产上市公司的主营业务成本不断上升，对于利润也有影响。最后针对房地产上市公司存在的问题，提出几条参考性建议：以市场为导向，细分市场，满足不同消费者需求；优化股权结构，提高企业竞争力；扩大融