房地产融资难题的破解与纳税筹划案例分享(讲义).ppt

2011年全国税务稽查工作要点 税收专项检查指导性项目 指导性检查项目是指各地按照总局的要求结合本地区实际情况 选择1 2项进行专项检查 房地产业 建筑安装业 高收入者个人所得税 金融行业非居民企业 各地根据本地实际开展的其他项目 1 税收专项检查指令性项目 指令项检查是指所有省份都要按照总局的要求必查的项目 资本交易项目 上市公司和非上市公司的股权交易项目 广告业 办理电子 服装类产品等出口退 免 税的企业 重点检查办理计算机中央处理器 CPU 存储功能卡 数据存储装置 EMC磁盘存储器 固态非易失性存储器件 手持式无线电话等手机相关产品 蓝牙耳机及其他耳机 耳塞 包括传声器与扬声器的组合机 太阳能电池 液晶显示屏 电路板 集成电路板 偏光片等体积小 价值高的电子产品和各类服装出口退 免 税的出口企业 2 陈发树纳税筹划节税11亿元 陈发树是上市公司紫金矿业的董事长 紫金矿业2008年上市 其招股说明书显示三家公司持有紫金矿业的股份 而陈发树本人并未直接持有 也就是说 陈发树对紫金矿业是间接持股 这样的安排实际上就是为了逃避个人所得税 因为间接持股就意味着紫金矿业有利润不用直接分给陈发树 而是先分到中间控股公司 控股公司再将这些钱对外投资 自然就不涉及个人所得税的问题了 随着紫金矿业谋划上市 陈发树进行了税收筹划 将间接持股变为直接持股 即 将紫金矿业持有的三家公司的股票以每股0 1元的价格转让给陈发树 合计转让35888 16万股 陈发树总计支付转让款3588 82万元 经过股份转让 陈发树对紫金矿业的持股方式就由间接持股成为直接持有 3 房地产业成为税收 黑马 成都地税预计2010年税收将突破500亿 年增长30 4 作为 黑马 的房地产行业 贡献了地税总额的40 33 居于纳税榜首 同时 营业税 个人所得税 契税和企业所得税贡献显著 共353 85亿元 增速均在30 以上 今年前11个月 成都市民个税交纳额超过61亿元 比去年同期增长16 67亿元 房地产居首贡献税金近200亿元让许多人没有想到的是 在宏观调控大背景下的房地产行业 今年是成都税收大户 成都市地税局局长范秋美说 今年1 11月 成都房地产地税收入约178亿元 占整个地税总量的40 33 比去年同期增长42 75 在迅速增加的税收中 前3名纳税行业分别是房地产 建筑安装业 占总税收收入的10 71 和金融行业 占7 94 地震重灾区的灾后重建 带动部分建筑安装业税收增长 同时 投入的大量资金 也有利于金融业税收收入的增长 5 财务工作的三大风险 资本金风险筹融资风险涉税风险 6 偷税2190万经理会计同罪 来源 新京报2009年6月1日北京光辉纪元贸易有限公司 以下简称 光辉纪元公司 经理伏梅 在银行开设隐匿账户 偷逃税款2190万元 公司会计窦某和职员巫某对其偷逃行为进行协助 日前 一中院终审以偷税罪对伏梅判刑5年 处罚金3000万元 并对该公司处罚金3000万元 判决书显示 为了偷逃税款 伏梅在银行设立隐匿账户 用该账户收取销售货款 该账户的销售收入不记账 不向税务申报 2003年至2007年 共有1 3亿货款结算到这个隐匿账户中 7 从 刑法 201条款的修订 看 涉税风险的变化 刑法 第201条款修订终于尘埃落定 中华人民共和国主席胡锦涛2009年2月28日签署中华人民共和国主席令第10号 公布了中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过的 中华人民共和国刑法修正案 七 并自公布之日起施行 其中 备受纳税人关注的 刑法 第201条 简称该条款 的修订终于尘埃落定 逃避缴纳税款一定条件下可免刑责 成为本次刑法修订的最大亮点之一 9 10 刑法修正案 八 修改涉税犯罪规定 刑法修正案 八 对涉税犯罪规定作了重要修改 取消了虚开增值税专用发票 用于骗取出口退税 抵扣税款发票罪和伪造 出售伪造的增值税专用发票罪的死刑 并将虚开不具有骗取出口退税 抵扣税款功能的普通发票和非法持有伪造的发票等行为纳入到 刑法 中 11 一 虚开普通发票情节严重的也是犯罪 1 原规定中涉及的普通发票犯罪及立案追诉标准原规定中的发票犯罪主要涉及增值税专用发票和用于骗取出口退税 抵扣税款的其他发票 关于普通发票犯罪主要包括两类 出售非法制造的发票罪和非法出售发票罪 这两类犯罪规定在 刑法 209条第2款 第4款中 根据 关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定 二 伪造 擅自制造或者出售伪造 擅自制造的不具有骗取出口退税 抵扣税款功能的普通发票一百份以上或者票面额累计在四十万元以上的 应予立案追诉 非法出售普通发票一百份以上或者票面额累计在四十万元以上的 应予立案追诉 12 2 新规定内容 原规定中关于 虚开 问题 只有虚开增值税专用发票 用于骗取出口退税 抵扣税款的发票才构成犯罪 按照新规定 虚开上述发票之外的其他发票 情节严重的 也构成犯罪 刑法修正案 八 第三十三条规定 在刑法第二百零五条后增加一条 作为二百零五条之一 虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票 情节严重的 处二年以下有期徒刑 拘役或者管制 并处罚金 单位犯前款罪的 对单位判处罚金 并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员 依照前款的规定处罚 13 二 非法持有伪造的发票可能构成犯罪 1 新规定内容 刑法修正案 八 第三十五条规定 在刑法第二百一十条后增加一条 作为第二百一十条之一 明知是伪造的发票而持有 数量较大的 处二年以下有期徒刑 拘役或者管制 并处罚金 数量巨大的 处二年以上七年以下有期徒刑 并处罚金 单位犯前款罪的 对单位判处罚金 并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员 依照前款的规定处罚 14 2 正确理解本罪应当注意的问题 首先 本罪是故意犯罪 即明知是伪造的发票而非法持有 过失不构成本罪 在实践中 如果行为人不知道是伪造的发票 而且根据具体情况也不可能知道是伪造的发票而持有的不构成本罪 其次 必须达到数量较大的程度才构成本罪 同时也要综合考虑案件的社会危害性的大小 从犯罪情节等方面加以判断是否构成犯罪 是否应当追究刑事责任 15 据全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组办公室召开的新闻发布会消息 2010年 全国共查处各类制售假发票和非法代开或取得发票案件44362起 捣毁发票犯罪窝点3291个 打掉作案团伙1593个 缴获假发票6 6亿余份 查处违法受票企业74833户 2010年 全国检察机关共受理发票犯罪案件3234件5230人 同比分别上升56 16 和64 41 批准逮捕2778件4335人 同比上升48 24 和57 29 提起公诉2926件4696人 同比上升59 28 和77 95 16 观念更新启迪思维立竿见影 17 第一部分 房地产开发企业纳税筹划经典案例分享 纳税筹划应把握四大要点 一 划清税收筹划 避税以及偷税的界限1 偷税2 避税3 筹划二 了解税务机关对 合理和合法 的纳税解释1 从宪法和法律规定上去理解2 税收政策实践三 准确把握税收筹划的尺度1 不能 孤军奋战 2 不应忽视非税利益3 不应忽略机会成本4 不应忽视涉税风险四 聘用专业的税收筹划专家 19 建筑工程税金的节税途径分析 20 建筑工程营业税政策解读 21 从新旧营业税政策变化可以看出其一 征税的指导思想没有变化建筑工程无论与对方如何结算 其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内 其二 给予了纳税人的筹划空间按照新营业税政策规定 有三种例外的税务处理需要纳税人充分利用 22 3种例外税务处理 1 提供建筑业劳务的同时销售自产货物2 建筑装饰劳务3 建设单位提供设备 23 筹划目的 降低涉税风险节省成本支出利弊权衡 24 筹划思路1 开发商成立材料供应公司采购材料设备 将开发利润转移 节省土地增值税 一箭双雕 效果 25 举例 某开发商开发电梯公寓10万平方米 建安成本2亿元 其中有6000万元的材料设备由材料供应公司采购 采购利润为10 1 材料公司缴纳增值税 600 17 112 万元 2 房产公司少交纳土地增值税 600 1 2 30 216 万元 3 节省税金 216 112 104 万元 26 操作要点 1 成立开发商可以控制的材料供应公司 取得增值税一般纳税人资格 2 购买开发项目所需材料设备供应给房地产公司以及施工企业 3 材料公司赚取10 的采购利润 相当于开发商的材料设备成本增加了10 4 开发商的利润不仅要缴纳企业所得税 还要缴纳土地增值税 而材料公司不需要缴纳土地增值税 27 政策依据 1 增值税暂行条例 2 土地增值税暂行条例 及其实施细则 28 筹划思路2 开发商直接购买工程所需建筑工程设备 节省工程营业税 29 举例 某开发商开发电梯公寓10万平方米 需要购入建筑工程设备有3000万元 如果由施工单位自行采购 应该计入工程总造价缴纳营业税 如果采取 甲供 方式 则可以节省工程营业税 3000万元 3 90万元 30 操作要点 1 搞清楚工程所在地主管税务机关对免税建筑工程设备的具体内容 2 与设备安装公司签订 施工合同 时 必须明确约定 工程设备由甲方供应 合同价款不能包括设备价值 31 3 开发商直接与设备供应商签订 建筑工程设备买卖合同 直接支付价款 取得增值税普通发票发票 4 一般情况下不需委托施工单位代购设备 增值税小规模纳税人与一般纳税人 资金流与发票抬头 增值率等 32 政策依据 文件1 营业税暂行条例实施细则 第十六条规定 除本细则第七条规定外 纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 33 文件2财税 2003 16号文规定 第三条第十三款通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆 光缆和构成管道工程主体的防腐管段 管件 弯头 三通 冷弯管 绝缘接头 清管器 收发球筒 机泵 加热炉 金属容器等物品均属于设备 其价值不包括在工程的计税营业额中 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值 具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举 34 文件3川地税发 2003 31号 一 关于建筑业中安装工程计税营业额不记设备问题 设备 是指不需经过任何加工 具有生产制造 检测 医疗 储运 扩能 传递或转换等功能的成品机器产品 具体安装工程不计入营业额的设备名单由各市 各州地税局确定 35 文件4成地税函 2003 177号文 根据川地税发 2003 31号文规定 现将建筑安装工程不计入应税营业额的设备第一批名单下发你们 凡未列入名单的一律照章征收营业税 请一并依照执行 36 一 设备与材料的划分原则 一 设备按川地税发 2003 31号文第一条规定确定 设备包括标准设备 非标准设备 各种设备的本体及随设备到货的配件 备件和附属于设备本体制作成型的梯子 平台 栏杆及管道等 各种附属于设备本体的仪器仪表等 附属于设备本体的油类 化学药品等 二 材料是指为完成建筑 安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配件 附件 成品 半成品等 37 二 通信线路工程和输送管道工程的设备按财税 2003 16号文第三条第十三款确定 三 设备的具体名单 38 筹划思路3 开发商直接购买工程所需特殊建筑材料与设备 巧妙签订相关合同 节省工程营业税 39 特殊材料设备的含义 开发商在开发过程中 有可能发生大量的需要对方 供应商 承包商 提供建筑业劳务的同时销售自产货物 含建筑材料 设备 的行为 40 特殊材料设备主要包括 1 金属结构件 包括活动板房 钢结构房 钢结构产品 金属网架等产品 2 各种材质的门窗 铝合金 塑钢等 3 玻璃幕墙 4 机器设备 电子通讯设备 5 防水材料 等等 41 举例 某开发商开发电梯公寓10万平方米 需要购入特殊建筑材料设备4000万元 比如钢结构工程500万元 其中 材料费350万元 施工费150万元 有三种方式供选择 其一 购入钢结构件 委托施工单位施工 购入钢结构件350万元 取得增值税发票 委托施工单位施工 施工费用150万元 包括营业税金及附加 施工单位缴纳营业税的基数需要包括钢结构件价值350万元 缴纳10 5万元营业税 此税应该由开发商承担 42 其二 将钢结构工程发包给施工单位开发商与施工企业签订 钢结构工程施工合同 合同总价为510 5万元 150万元 350 3 43 其三 将钢结构工程发包给既有施工资质又是自产自销的生产厂家开发商与该企业签订 钢结构工程施工合同 合同总价为500万元 合同约定其中150万元为建筑工程劳务费 350万元为材料费 150万元开具建筑业发票 350万元开具增值税普通发票 由此可见 第三种方法开发商成本支出为500万元 比上述两种方法节税10万余元 44 操作要点 1 在进行建筑材料 建筑设备施工招标时 对承包商的要求应与 国税发 2002 117号文 规定的一致 即承包商一方面要有相应的施工资质 同时应该是自产 自制 自销建筑材料设备的 否则 不能按照 国税发 2002 117号文 规定以及新细则第7条执行 2 与承包商进行商务谈判时 应明确合同价款总额是由建筑工程劳务费用 自制加工建筑材料费的金额而构成 45 3 在签订合同时应注意以下环节 1 合同名称 应该是 建设工程施工合同 而不能是 购销合同 加工合同 2 合同价款 合同中必须约定和注明 建筑业劳务价款 的具体金额 3 发票的取得 房地产开发企业支付合同价款时 应分别取得加工制作的增值税发票以及建筑安装劳务的建筑业发票 46 政策依据 文件1 营业税暂行条例实施细则 第十六条规定 除本细则第七条规定外 纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 47 文件2 营业税暂行条例实施细则 第7条规定 纳税人的下列混合销售行为 应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额 其应税劳务的营业额缴纳营业税 货物销售额不缴纳营业税 未分别核算的 由主管税务机关核定其应税劳务的营业额 一 销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为 二 财政部 国家税务总局规定的其他情形 48 文件3 国税发 2002 117号文规定 1 关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税 营业税划分问题纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同 包括建筑 安装 装饰 修缮等工程总包和分包合同 下同 方式开展经营活动时 销售自产货物 提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务 包括建筑 安装 修缮 装饰 其他工程作业 下同 同时符合以下条件的 对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税 提供建筑业劳务收入 不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入 征收营业税 49 一 具备建设行政部门批准的建筑业施工 安装 资质 二 签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款 凡不同时符合以上条件的 对纳税人取得的全部收入征收增值税 以上所称建筑业劳务收入 以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准 纳税人通过签订建设工程施工合同 销售自产货物 提供增值税应税劳务的同时 将建筑业劳务分包或转包给其他单位和个人的 对其销售的货物和提供的增值税应税劳务征收增值税 50 2 关于纳税人问题本通知中所称纳税人是指从事货物生产的单位或个人 纳税人销售自产货物 提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务 应向营业税应税劳务发生地地方税务局提供其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明 营业税应税劳务发生地地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营业税 51 3 关于自产货物范围问题本通知所称自产货物是指 一 金属结构件 包括活动板房 钢结构房 钢结构产品 金属网架等产品 二 铝合金门窗 三 玻璃幕墙 四 机器设备 电子通讯设备 五 国家税务总局规定的其他自产货物 此条款已失效或废止 52 筹划思路4 开发商直接购买装饰工程所需建筑材料与设备 节省工程营业税 53 举例 某开发商开发电梯公寓 精装房 10万平方米 建安成本3亿元 其中装饰工程总价 不含税 10 000万元 装饰材料设备7000万元 如果将装饰工程发包给施工企业 采取 包工包料 形式 则装饰公司缴税 营业税 基数为1亿元 如果与装饰公司签订的合同中约定采取 清包工 方式 装饰材料由开发商提供 则装饰公司缴税 营业税 基数仅为3000万元 甲供装饰材料7000万元不需要缴纳营业税 可以节税 7000 3 210 万元 54 操作要点 1 房地产开发公司在进行建筑工程招标时 可以将装饰工程单独进行 2 中标的施工企业必须具有装饰工程施工资质 相关证照在有效期内 营业执照 施工资质 安全生产许可证 等 3 装饰工程如何界定 55 4 与施工单位签订 装饰工程合同 时 应该明确约定 甲供部分装饰材料及设备 装饰公司仅仅是收取装饰工程劳务费 即人工费 管理费及辅助材料费等费用 并注明装饰工程劳务费总金额5 同时合同中应明确 甲供装饰材料 设备价款不再与施工单位结算 56 政策依据 文件1 营业税暂行条例实施细则 第十六条规定 除本细则第七条规定外 纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 57 政策2 财税 2006 114号文规定 纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务 按照其向客户实际收取的人工费 管理费和辅助材料费等收入 不含客户自行采购的材料价款和设备价款 确认计税营业额 上述以清包工形式提供的装饰劳务是指 工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购 纳税人只向客户收取人工费 管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务 58 筹划思路5 再分包工程的涉税处理方式的筹划 59 举例 开发商 甲方 将工程发包给某施工企业 总包方 乙方 一级土建资质等 工程总价值2亿元 如果该施工企业将其中的防水工程100分包给防水公司 分包方 丙方 施工 丙方从乙方承接了100万元的防水工程 丙方缴纳的营业税已经包含在乙方的工程价款中 不得再向开发商收取 60 政策依据 营业税暂行条例 第五条规定 纳税人将建筑工程分包给其他单位的 以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额 61 筹划思路6 巧签商品混凝土购买合同 节省工程成本1 开发商与商品混凝土公司签订 商品混凝土委托加工合同 合同中明确规定 水泥由开发商供应 2 商品混凝土公司仅仅向开发商收取加工费 机械费辅助材料费等 3 开发商与水泥供应商签订 水泥买卖合同 直接支付水泥价款 62 举例 一般情况下开发商购买商品混凝土都是与商品混凝土供应商签订 商品混凝土买卖合同 某开发项目需购买20 000立方米 其单价为400元 总价款为800万元 如果将 买卖合同 变更为 委托加工合同 则商品混凝土的价款将会减少 假定 每立方米商品混凝土用水泥400公斤 单价为500元 单位水泥价值200元 也就是说水泥价值占商品混凝土价值的50 63 采取委托加工方式 实质上水泥由开发商购买 提供给商品混凝土公司作为加工的原材料 商品混凝土公司仅仅收取其他材料费和加工费等 每立方米单价就变成了200元 按照规定 商品混凝土公司按照200元缴纳6 的增值税 这样 商品混凝土公司可以少交纳增值税 400万元 6 24万元也就是说 采取委托加工方式后 商品混凝土公司可以少交纳增值税24万元 这是与开发商的运作密切相关的 因此开发商要求商品混凝土公司降低单价至少3 是可行的 开发商和商品混凝土公司各获取12万元的收益 64 政策依据 财税 2009 9号 文明确规定 一般纳税人销售自产的下列货物 可选择按照简易办法依照6 征收率计算缴纳增值税 6 商品混凝土 仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土 65 工程税金筹划思路的总结 1 凡是属于建筑工程范围内 开发商一般不要直接购买 不含装饰材料 工程设备 材料 产品等 尽量采取承包方式 施工资质 2 对于 提供建筑业劳务的同时销售自产货物 的项目 如 钢结构工程 玻璃幕墙等 要求施工方必须有施工资质 66 3 属于主管税务机关认可的建筑工程设备 原则上由开发商直接购买 4 对于装饰工程 尽量采取 甲供装饰材料设备 模式 67 一般操作模式 一 招投标阶段1 施工资质要求2 是否是自产自销代建安劳务3 是否具有增值税一般纳税人资格4 是否响应甲供设备 装饰材料的要求5 支付形式约定 银行承兑汇票等 6 甲供装饰材料节约超支的处理 68 一般操作模式 二 商务谈判及合同签订阶段1 装饰工程施工合同 明确甲供装饰材料的处理方式 质量保证金等 2 工程设备施工合同 3 销售建筑材料设备及施工的合同 总价款中建筑劳务款的明确 发票的提供等 4 装饰材料买卖合同 甲供材料节约超支的处理 是否结算甲供材料设备等 5 建筑工程设备买卖合同 69 一般操作模式 三 合同履行阶段1 施工产值的确认2 甲供材料的结算3 工程款项的支付4 工程预结算与工程财务结算5 工程保修金 70 其他税金的筹划 71 筹划思路7 改变 多负担承接债务利息 的支付形式 节省土地增值税基本思路与政府协商 一方面将 多负担的承接债务利息支出 作为土地价款 另一方面政府以 财政扶持 名义将此款返还公司 72 具体作法 1 与国土局签订 补充协议 将承接债务的利息支出作为土地价款 2 财政局以文件形式明确将多承担的利息支出以财政扶持名义拨付企业 节税效果 假定 多负担承接债务利息 金额为1500万元 则可以少交纳土地增值税 1500 30 360 万元 73 筹划思路8 正确核算 开发间接费用 采购保管费 节省土地增值税1 以公司文件形式明确 项目经理部 的人员组成 2 增设 采购保管费 会计科目 核算采购过程中发生的费用 74 筹划思路9 力争当地政府的财政扶持政策与当地政府协商 按照自身缴纳的各种税金的一定比例返还企业 财政局下文明确财政扶持政策 按照缴税金额作为基数计算财政扶持金额 每季度兑现一次 财政扶持金额原则上不低于 多负担的承接债务利息支出 75 筹划思路10 营销方式的筹划A房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动 在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案 方案一 凡在开盘日签订购房合同的客户 均可以事受免交年的物业管理费 送价值千元的冷暖空调一台和新马泰旅游 该销售优惠吸引了不少消费者前来购买 在优惠期间销售住宅 实现销售收入1600万元 推出空调总价值10万元 优惠的物业管理费合计为4万元 送出的旅游团票价值26万元 合计40万元 方案二 公司采取折扣的方式 优惠2 5 直接送价值40万元的折扣 76 营业税分析这个案例涉及营业税中视同销售情况 在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用 免费赠送空调和旅游 这些免费赠送的实物和劳务要视同销售 在销售商品房的同时送实物和劳务 等于发生了混合销售行为 所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中 合并缴纳营业税 则公司应缴纳的营业税为 1600 40 5 82万元 在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣 在成交价中抵减 则可以直接按折扣后的金额作为营业额 公司应缴纳的营业税为 1600 40 5 78万元 方案二只是修改了优惠方式 由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元 77 所得税分析 1 优惠的物业管理费4万元物业管理费支出4万元是代业主支付的 属于与企业无关的支出 不得在企业所得税税前扣除 企业将多缴纳企业所得税 4万元 25 1万元2 送出的旅游团票价值26万元按照规定 企业应该代扣代缴个人所得税 26万元 20 5 2万元 78 筹划思路11 适当加大成本 节省土地增值税A房地产公司开发一住宅小区 住宅可售面积100 000平方米 全部都是普通住宅 销售均价为3500元 预计销售总收入为35000万元 缴纳的营业税为1750万元 城市建设维护税及教育费附加为175万元 取得土地使用权费用和开发成本为20800万元 79 方案一直接按现状开发销售 其中可扣除项目金额为20800 1 10 20 1750 175 28965 增值额为35000 28965 6035 增值率为20 8 应缴纳的土地增值税为6035 30 1810 5万元 80 方案二在小区中心花园建设一个喷泉 美化绿化整个小区 在靠近马路的地方建隔音带 追加固林绿化方面的投资300万元 则可扣除项目金额为 20800 300 1 10 20 1750 175 29355 增值额为35000 29355 5645 增值率为19 2 正好符合税收优惠政策 可以免交土地增值税 投资了300万对小区进行绿化 提高了小区的配套设施和商品房质量 同时少缴了1810 5万的税收 81 政策依据 土地增值税暂行条例实施细则 明确规定 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过本细则第七条 一 二 三 五 六 项扣除项目金额之和20 的 免征土地增值税 增值额超过扣除项目金额之和20 的 应就其全部增值额按规定计税 82 筹划思路12 员工集资利息的筹划 83 筹划思路13 采取 分立 方式 筹划契税A房地产公司要将6000万的物业资产转移到控股的C公司名下 由于所有权发生了转移需要缴纳契税 目前成都市的税率为3 则要缴纳6000 3 180万元的契税 84 尽管本例中C是A的控股企业 但双方的投资主体不全相同 如果A房地产公司采取新设立分公司方式分立 将新设立的分公司注册资本按股份比例分给A公司原来的股东 则被分立公司和分立公司主体一致 就可免征契税 85 政策依据 财税 2008 175 明确规定 企业依照法律规定 合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业 对派生方承受原企业土地 房屋权属 不征收契税 86 筹划思路14 员工工资收入部分费用化筹划思路15商场租赁免租期房产税的筹划筹划思路16房屋租赁租金收入分解的筹划 87 筹划思路17 采取分立方式节省营业税 企业所得税 契税筹划思路18利用物业公司转租节省房产税筹划思路19筹划地下车库出租节省房产税 88 筹划思路20 正确核算 开发间接费用 采购保管费 节省土地增值税筹划思路21老板购车的筹划筹划思路22 土地使用权 摊销的筹划 89 筹划思路23 合理分配车库成本 延迟缴纳企业所得税筹划思路24成立销售公司节省土地增值税筹划思路25员工旅游费个人所得税的筹划 90 筹划思路26 员工购车款的筹划筹划思路27卖别墅送汽车的筹划筹划思路28送物业管理费 契税的筹划 91 筹划思路29 商场营业税与增值税的筹划筹划思路30建立健全内部财务制度节省企业所得税 92 第二部分 房地产融资难题的破解与涉税问题的解决措施 限购与限贷演变成禁购与禁贷 94 主要内容 一 债权融资 房地产开发贷款一 债权融资 经营性物业贷款三 合作开发四 房地产信托五 典当六 施工企业垫资七 按揭贷款八 其他手段 95 一 债权融资 1 房地产开发贷款 1 什么是债权融资 债权融资就是借债 由开发企业向别人借贷 最常见的就是向银行贷款 实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保 比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保 开发企业将开发项目的国有土地使用权 或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押 贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后 按照工程的施工进度发放贷款 并对开发企业的资金使用进行监管 96 2 央行 121 号文有哪些主要内容 2003年6月13号央行121号文件 关于进一步加强房地产信贷业务管事的通知 从121号文件的内容分析 可见其对房地产融资的影响之大 新政策主要是对房地产开发四个环节的运作加以严格限制 央行121号文 97 3 合法粉饰财务会计报告的技巧 一 资产负债重分类 降低资产负债率 二 将股东负债转化为资本公积 做大所有者权益 三 提前确认商品房销售收入 体现销售利润 四 利用投资性房地产核算 做大所有者权益 五 98 4 应对 121号文 的措施有哪些 1 项目分期与 五证 的取得2 关于 自有资金 的定义3 土地使用权 在建工程抵押 第二顺位等 4 销售时在建工程抵押的释放5 关联公司 集团公司担保6 关于财务会计报告 资产负债率 所有者权益等 7 融资顾问费 财务顾问费 银团牵头费8 贷款支用 委托支付 99 5 借款合同 条款的约定 1 提前还款违约金 2 基准利率与上浮 3 利润分配 分红利 4 罚息 加息的约定 5 销售回款 租金收入的监管 100 6 设立商贸公司融资与节税 1 公司名称 2 资本金与股东结构 关联 3 经营范围 5 流动资金贷款 抵押物 用途 6 开具银行承兑汇票 支付材料设备款项 7 购买建筑材料设备 节省建筑工程营业税 土地增值税 8 受托支付 101 一 债权融资 2 经营性物业贷款 102 1 什么是经营性物业贷款 经营性物业贷款是指联合银行向自行开发或购置的经营性物业的法人或其他经济组织发放的 以其所拥有的物业作为贷款抵押物或者第三方提供充足担保 并以该物业的经营收入但不限于该物业的经营收入进行还本付息的贷款 103 2 经营性物业贷款的准入条件 经有权部门批准成立并依法持有企业营业执照 实行独立核算的法人或其他经济组织 其拥有的物业已投入运营 并对该物业有独立的处置权 具体包括 1 具有法人营业执照并已办理年检手续 2 法人治理结构健全 经营管理规范 财务状况正常 预期经营收益良好 3 具有贷款证 卡 并在农行开立基本账户或一般账户 信用等级符合银行贷款要求 无不良信用记录 4 而作为贷款抵押担保物的经营性物业必须具有董事会同意将其拥有或购置的决议 104 3 贷款用途有何限制 可用于物业在经营期的资金需求 其中包括置换负债性资金 银行贷款 股东借款等 以及物业存续期间的装潢 维修 管理等费用支出 105 4 该贷款的适用范围 已投入商业运营 经营管理比较规范 经营利润较为稳定 现金流量较为充裕 综合收益较好的商业 办公 生产 仓储用房 包括商场 商品交易市场 写字楼 星级宾馆酒店 综合商业设施 标准厂房 仓库等物业形式 106 5 所需的相关资料 1 信贷业务申请书 2 申请人基本资料 法人营业执照 法人代码证 税务登记证 法人代表身份证 贷款卡 公司章程及验资报告的复印件 法人代表授权委托书原件 财务资料等 3 物业对外出租的有关协议 合同 4 土地性质为出让的经营性物业贷款 须提供产权证书 性质为租赁的 需提供相关部门同意建造物业证明资料 107 6 借款合同 注意事宜 1 贷款额度的测算 现金流 抵押率 2 利率与中间业务费 银团牵头费 3 提前还款违约金 4 还款 宽限期 5 款项用途 6 提款时间安排 7 三方合同签订 出租方 承租方 银行 108 一 债权融资 3 向单位的借款 1 房地产公司向单位借款应关注哪些问题 房地产企业向关联公司以及其他单位借款也是经常发生的 1 借款合同的签订 2 抵押物及担保方式 3 利率及利息支付方式 4 印花税 109 2 房产公司支付单位利息如何进行税务处理 问题 我们是一个房地产集团公司 集团内的甲公司资金丰裕 乙公司资金短缺 公司老板决定甲公司借给乙公司3000万元 考虑到都是集团公司内部的资金拆借 为了减少不必要的营业税金及附加支出 因此 借款合同 约定 借款期限为两年 借款期间不收取利息 假定 银行贷款基准利率7 两年应该收取利息金额为 3000万元 7 2年 420万元 请问我们应该如何进行税务处理 110 涉税风险提示 该集团的作法如果不改变 将存在以下涉税风险 1 甲公司甲公司应该向乙公司收取利息而没有收取 主管税务机关有权按照应收利息金额调增应纳税所得额420万元 缴纳25 的企业所得税为105万元 同时可以加收12 的利息 并处以0 5 5倍的罚款 有以下风险 其一 调增的应纳税所得额420万元 不能作为计算业务招待费 广告费限额税前扣除的等的依据 其二 加收的利息与罚款 不能税前扣除 111 2 乙公司甲公司应该向乙公司收取利息而没有收取 乙公司也就不能税前扣除这420万元 会多缴纳企业所得税105万元 3 集团公司从集团公司层面看 如果甲公司不向乙公司收取利息 甲公司而被主管税务机关调增与处罚 乙公司又不能税前扣除 使集团内的甲乙公司受到了双重损失 112 一 债权融资 4 委托贷款 房地产关联公司之间的借款 通过金融机构 委托贷款 不失为一种较好的方式 1 什么是委托贷款 委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金 委托业务银行根据委托人确定的贷款对象 用途 金额 期限 利率等代为发放 监督使用并协助收回的贷款业务 委托人包括政府部门 企事业单位及个人等 113 2 委托贷款的申请条件有哪些 1 委托人及借款人应当是经工商行政管理机关 或主管机关 核准登记的企 事 业单位 其他经济组织 个体工商户 或具有完全民事行为能力的自然人 2 已在业务银行开立结算账户 3 委托资金来源必须合法及具有自主支配的权利 4 申办委托贷款必须独自承担贷款风险 5 需按照国家地方税务局的有关要求缴纳税款 并配合受托人办理有关代征代缴税款的缴纳工作 6 符合业务银行的其他要求 114 3 委托贷款的期限 利率如何确定 1 委托贷款的期限 由委托人根据借款人的贷款用途 偿还能力或根据委托贷款的具体情况来确定 2 在委托贷款中 所涉及的委托贷款利率是由委托双方自行商定 但是最高不能超过人民银行规定的同期贷款利率和上浮幅度 3 自2004年起 商业银行贷款利率浮动区间扩大到了 0 9 1 7 即商业银行对客户的贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0 9 上限为基准利率乘以上限系数1 7 金融机构可以根据中国人民银行的有关规定在人行规定的范围内自行确定浮动利率 115 4 采用委托贷款涉及哪些费用 采用委托贷款模式进行放款和贷款 主要会涉及到以下几笔费用的支出 1 委托贷款手续费 银行接受委托人申办委托贷款 按委托贷款金额 借款期限 违约行为等约定条款按比例向委托人收取手续费 2 借款合同的印花税 在一般的委托贷款交易中 一笔交易交一次印花税 每笔委托贷款要按贷款金额的万分之0 5缴纳印花税 3 委托贷款中所涉及的利息费用 在现金池模式下 帐户间相互借贷资金的利率应当在央行规定的存 贷款基准利率的区间内 116 5 委托贷款的涉税处理 1 营业税 2 企业所得税 3 土地增值税 4 印花税 117 一 债权融资 5 向个人的借款 1 房地产公司向个人借款是否合法 是否签订合同 2 企业支付个人借款利息获取什么票据 118 3 个人借款利息如何进行税务处理 问题 我们公司在开发项目过程中出现了资金的暂时性紧张 于2009年1月1日 向职工个人签订 借款合同 获取职工借款2000万元 期限1年 并约定按照10 支付个人利息 请问支付个人的借款利息支出如何进行帐务处理 119 二 股权融资 1 什么是股权融资 股权融资是指房地产开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入 可以将其分为上市公司的股权融资和非上市公司的股权融资 120 2 非上市公司的股权融资非上市公司通过股权方式融资相对容易 问题在于 1 在公司业绩或前景不好的情况下 新股东不愿意出资 而在业绩或前景好的情况下原股东又不愿意将公司的收益与别人分享 2 而且公司治理制度的不完善 导致股东普遍希望对公司有控股权 新股东如不能对公司有一定的控制力则一般不会轻易投入资金 121 3 公司上市的股权融资公司上市融资则可将融资渠道社会化 在整个社会的范围内募集资本 但房地产企业取得上市资格较艰难 但上市会带来诸多好处 不仅可以提高企业知名度 而且融资获得的资金几乎没有使用成本 没有还本付息的压力 122 三 合作开发 1 什