第一章 资产评估总论.ppt

1 资产评估 授课教师 丁丽娜联系电话 mail lina ding 2 1 资产评估是研究什么的 一 资产评估课程简介 评定 估算 资产价值 商品经济环境下的产物 中立第三方 3 资产是一个具有多角度 多层面的概念 资产 指经济主体拥有或者控制的 能以货币计量的 能持续发挥作用且能带来经济利益的经济资源 4 经济学中的资产 会计学中的资产 资产是指企业过去的交易或事项形成的 由企业拥有或控制的 预期会给企业带来经济利益的资源 资产是泛指一切财产 即一定时点的财富总量 由一定数量的物质资料和权利构成 问题 市场 销售渠道 人力资源是否为资产 5 资产评估是对资产价值进行评定和估算的行为 评估 评定 估算 也是对物品价值的判断 6 2 资产评估与会计的研究领域的区别是什么 7 3 为什么需要资产评估 1 资产本身的特性决定的 资产的专业性 交易频率低 信息不完全 大宗交易的发生 2 由市场决定的 在资产交易和变动中 买卖双方由于对资产有不同的预期而使交易难以完成 作为中介行业的资产评估专业服务应运而生 3 资产评估是市场经济条件下资产业务顺利实现的桥梁 8 常见的资产业务 1 单项资产所有权 使用权的转让 2 企业整体所有权 使用权的转让 企业出售 兼并 企业托管 租赁 承包等 企业性质的变更 股份经营 联营 中外合资或合作等 企业清算 破产清算 终止或结业清算 资产抵押 资产担保 债务重组品牌发展战略等管理行为 9 二 本课程教学内容 机器设备评估房地产评估无形资产评估长期资产评估流动资产评估企业价值评估 10 一 资产评估的含义及特点 是指注册资产评估师依据相关法律 法规和资产评估准则 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 我国 资产评估准则 基本准则 2004年2月发布 一 资产评估的含义 11 二 资产评估的特点 1 市场性 1 资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物 2 资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断 3 评估结果是否客观需要接受市场价格的检验 12 2 公正性 资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者 站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断 评估结果具有公正性 13 3 咨询性 资产评估结论是评估人员在评估时点根据所能搜集到的数据资料 模拟市场对资产价值所作出的主观推论和判断 因此 资产评估不是一种给资产定价的社会经济活动 它只是一种经济咨询或专家咨询活动 评估结果本身并没有强制执行的效力 评估人员只对评估结论的客观性负责 而不对资产交易价格的确定负责 评估结果只是为资产业务提供一个参考价值 最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力 14 4 专业性 资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中 是一种专业人员的活动 一方面从事资产评估业务的机构应由一定数量 不同类型 不同领域 如建筑 土地 经济 财务等 的专家及专业人士组成 另一方面 资产评估价值的判断是建立在专业技术和知识基础上的 15 5 责任性 指资产评估主体对评估结果必须承担的法律责任 共同参与的评估机构和评估人员要承担连带责任 评估报告需要评估机构盖章和评估人员签名 16 三 资产评估的种类 1 按资产评估工作的内容及评估服务对象 资产评估 评估 评估复核 评估咨询 17 1 评估 企业上市资产评估组建合资企业资产评估企业股份制改造资产评估抵押贷款资产评估 是指正常情况下的资产评估 通常以资产发生产权变动 产权交易以及资产保险 纳税或其他经济行为为前提 市场价值评估 市场价值以外的价值评估 评估 18 2 评估复核 是指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上 由其他评估机构和评估人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为和过程 19 3 评估咨询 是一个较为宽泛的术语 评估咨询可以是对评估标的物价值的估计和判断 也可以是对评估标的物的利用价值 利用方式 利用效果的分析和研究 以及与此相关的市场分析 可行性研究等 20 2 按资产评估职业过程中遵循评估准则的程度 有限性评估 完整性评估 资产评估 21 3 按资产评估对象的不同 整体资产评估 单项资产评估 资产评估 22 1 单项资产评估 是指评估对象为单项可确指资产的评估 通常机器设备评估 土地使用权评估 房屋建筑物评估 商标权评估 专利权评估等均为单项资产评估 由于单项资产评估的对象为某一类资产 不考虑其他资产的影响 通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成评估任务 23 2 整体资产评估 是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估 如以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估 或称企业价值评估 以企业某一部分或某一车间为评估对象的整体资产评估 以企业全部无形资产为评估对象的无形资产整体评估等 24 4 按资产评估时点的不同 前瞻性评估 现实性评估 资产评估 追溯性评估 25 5 按资产评估业务 单项资产评估 企业价值评估 资产评估 项目评估 探矿评估 26 四 资产评估的基本要素 1 评估主体 专门从事资产评估的机构和人员 2 评估客体 是被评估的资产 也称为评估对象 3 评估依据 有关的法律 法规 经济行为文件 重大合同协议 取费标准和其他参考依据 4 评估目的 实际上是资产评估结果的具体用途 如产权变动 融资业务 资产纳税 咨询服务等 5 评估原则 是资产评估的行为规范 包括评估的工作原则和经济技术原则 27 6 评估程序 资产评估工作从开始到结束的顺序 7 评估价值类型 即对评估价值的质的规定 对资产评估参数的选择具有约束性 市场与非市场价值 8 评估方法 是分析和判断资产价值的手段和途径包括市场法 收益法 成本法三种基本评估方法 9 评估假设 是资产评估得以进行的前提条件 包括前提假设 条件假设 评估对象状态假设等 10 评估基准日 是资产评估的时间基准 二 资产评估的主体和客体 一 资产评估的主体1 资产评估机构 1 按执业范围大小划分兼营性资产评估机构 专营性资产评估机构和专项性资产评估机构 2 按企业组织形式不同划分合伙制资产评估机构和有限责任制资产评估机构 28 二 资产评估的客体 29 1 资产概念指经济主体拥有或者控制的 能以货币计量的 能持续发挥作用且能带来经济利益的经济资源 1 按资产存在形态分类 30 资产 有形资产 可确指无形资产 无形资产 不可确指无形资产 2 资产的种类 2 按资产是否具有综合获利能力分类 31 资产 单项资产 整体资产 2 资产的种类 3 按资产是否独立存在分类 32 资产 可确指的资产 不可确指的资产 2 资产的种类 三 资产评估的原则 一 执业原则1 公正性2 科学性3 客观性 33 三 资产评估的原则 二 技术原则1 预期收益原则2 供求原则3 贡献原则4 替代原则5 最佳收益原则6 估价日期原则 34 35 四 资产评估的功能 资产评估的功能就是指资产评估本身所具有的某种效能 是开展资产评估工作所发挥的实际作用 1 评价及评值功能2 管理功能3 公证功能 36 1 评价及评值功能 通过资产评估 可以科学合理的评定和估算出被评估资产在某一时点的价值 为资产的交易行为提供价值尺度 这是资产评估的基本功能 37 资产评估除了对资产价值大小做出专业判断以外 还具有对资产经营的状况和效果进行评价的功能 可以反映不同时间 地域 经济背景条件下的资产价值和运营绩效的差异性 以此检查 考核和评价企业的经营状况 38 2 管理功能 资产评估的管理工程指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段中 国家赋予资产评估的特殊功能 国家通过制定申请立项 资产清查 评定估算和验证确认的国有资产评估管理程序 就使得资产评估具有了管理功能 是我国资产评估特有的功能 39 3 公证功能 资产评估结果的真实性 公平性和合法性在法律上具有公证效力 随着抵押贷款 财产担保等经济活动的日益频繁 资产评估经常被用来证明资产的存在以及资产的价值量 以满足银行及有关部门发放贷款和进行其他形式融资的需要 通过资产评估来证实资产及资产价值量的需求使得资产评估增添了发挥公证作用的职能 从这个意义上讲 资产评估的公证功能是由资产评估评价及评估功能派生出来的辅助性功能 40 四 资产评估的产生与发展资产评估是与人类社会的交易行为同时产生的 它是商品经济发展到一定阶段的产物 总体来看 资产评估大体经历了三个发展阶段 一 原始评估阶段 偶然 直观 二 经验评估阶段 依据经验 三 科学评估阶段 发达商品经济条件下 41 资产评估在我国经济改革中的重要性 在经济转轨过程中 国企改革催生了产权交易 42 据来自原国有资产管理局的官方统计 从20世纪80年代以来 由于各种原因造成国有资产流失累计达6000多亿元 相当于国有财产收入的19 5 约相当于1992年全国国有资产总量26000多亿元的1 5 即便按这个比较保守的数据计算 我国目前每年平均流失的国有资产也达500多亿 这就意味着我国每天流失的国有资产在1 3亿元以上 国有经济是我国国民经济的支柱 国有资产大量流失将直接影响到经济和社会的稳定 影响到民众对政府的信任度且还会引发一系列其他社会问题 43 一 建立和健全了评估规章 二 成立了行业组织 三 建立了注册资产评估师制度 四 规范了评估机构管理 五 资产评估执业标准体系正在逐渐形成 1989关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定 1990成立资产评估中心1991 国有资产评估管理办法 我国资产评估的历史 现状和前景 1993年12月中国资产评估协会成立 1995年3月加入国际评估标准委员会 1999国际评估准则委员会常务理事国 1995 注册资产评估师执行资格制度暂行规定 注册资产评估师执行资格考试实施办法 资产评估机构暂行办法 1998评估机构的脱钩改制工作 2项基本准则 8项具体准则 3项资产评估指南和6项资产评估指导意见 44 45 一 资产评估的目的 一 资产评估的一般目的 即评估时点的公允价值资产评估中的公允价值的一个显著特点 它与相关当事人的地位 资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合 并且没有损害各当事人的合法权益 亦没有损害他人的利益 46 二 资产评估的特定目的 实践中的资产业务主要有 资产转让 企业出售 企业兼并 企业联营 股份经营 中外合资合作 企业清算 担保 企业租赁 债务重组 引起资产评估的其他合法经济行为 47 三 资产评估特定目的在资产评估中作用 1 是某项具体资产评估活动的起点 2 是界定评估对象的基础 3 是资产评估的归宿点 贯穿于资产评估的全过程 48 二 资产评估的价值 一 资产评估的价值类型的含义资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式 它是对资产评估的一个质的规定 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的 而且在数量上往往也存在较大差异 49 二 主要分类标准及结果1 以资产评估的估价标准形式表述的价值类型 具体包括 重置成本 收益现值 现行市价 或变现价值 和清算价格四种 2 从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型 具体包括公开市场价值 继续使用价值和清算价值 50 3 从资产业务的性质 即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型 抵押价值 保险价值 课税价值 投资价值 清算价值 转让价值 保全价值 交易价值 兼并价值 拍卖价值 租赁价值 补偿价值等 4 以资产评估时所依据的市场条件 被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型 具体包括市场价值和市场价值以外的价值 51 2 影响资产评估值的因素 或者