企业培训_承接查验培训讲义

物业承接查验方案与案例解析 主讲人 何善扬 目录 承接查验案例解析及注意事项 承接查验的计划与实施点 第一部分 物业承接查验的概念 1 物业承接查验的定义 承接查验是在物业建设单位竣工验收的基础上 对建设单位移交的物业资料 有关单项验收报告以及物业共用部位 共用设施设备 园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料 对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验 承接查验还应对设施设备进行调试和试运行 还应督促建设单位及时解决发现的问题 2 物业承接查验的意义 1 维护业主的合法权益 2 便于接管后的物业的管理 承接查验质量的好坏直接影响到物业管理后期的服务水平 3 为什么要出台 物业承接查验办法 1 绿地 人造景观配套不完善 公共空间被变卖 占用等等 这些开发遗留问题经常成为业主和前期物业之间矛盾的导火索 由于前期物业是开发商选聘 或者是开发商的下属公司 因此业主往往找前期物业解决问题 引发业主和前期物业的矛盾 2 开发商未按承诺提供小区公共配套 业主的利益受到侵害 而对于物业企业而言 介入前期遗留问题的矛盾纠纷 他们感到诸多委屈 由于前期物业服务企业的选聘权在开发商 物业企业不得不对开发商 俯首称臣 而业主大会成立后 对物业服务企业有续聘权 因此面对前期物业管理的矛盾和纠纷 很多物业企业很无奈 3 此外由于缺乏具体明确的查验标准 规范和程序作为指导 再加上自身专业能力的不足 许多物业服务企业在承接查验工作中经常感到无据可依 无从着手 导致大量开发遗留问题的存在 1 承接查验小组组织架构 2 承接查验小组职责 第一部分 承接查验组织1 承接查验小组组织架构及职责 第一部分 承接查验组织1 承接查验小组组织架构及职责 第一部分 承接查验组织1 承接查验小组组织架构及职责 第一部分 承接查验组织1 承接查验小组组织架构及职责 3 承接查验小组分工 3 承接查验小组分工 管理处承接查验领导小组组长 管理处经理副组长 工程经理组员 工程技术人员 室内部分验收分工表 3 承接查验小组分工 主要部位验收分工表 3 承接查验小组分工 管理处承接查验小组联系清单 1 承接查验应具备的条件 建设工程竣工验收合格 取得规划 消防 环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件 并经建设行政主管部门备案 供水 排水 供电 供气 供热 通信 公共照明 有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成 供水 供电 供气 供热已安装独立计量表具 教育 邮政 医疗卫生 文化体育 环卫 社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成 道路 绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成 并满足使用功能要求 电梯 二次供水 高压供电 消防设施 压力容器 电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书 物业使用 维护和管理的相关技术资料完整齐全 法律 法规规定的其他条件 2 承接查验准备工作 2 承接查验准备工作 人员准备工作承接查验前根据承接查验物业的类型特点 与建设单位组成联合小组 各自确定相关专业的技术人员参加 工具准备工作承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况 应根据具体的情况提前准备好所需的检验设备和工具 资料准备工作根据移交单位申请查验所提供的资料 如竣工图 设备清单 设备调试运行记录等 编制查验所涉及内容的各种表格 并制定查验计划和查验工作流程 3 承接查验主要内容 物业资料1 在办理物业承接验收手续时 物业管理企业应接收查验下列资料 1 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 2 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 3 物业质量保修文件和物业使用说明文件 4 物业管理所必需的其他资料 3 承接查验主要内容 共用部位1 按照 物业管理条例 的规定 物业管理企业在承接物业时 应对物业共用部位进行查验 主要内容包括 1 主体结构及外墙 屋面 2 公共部位楼面 地面 内墙面 天花 门窗 3 公共卫生间 阳台 4 公共走廊 楼道及其扶手 护栏等 3 承接查验主要内容 共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多 各种物业配置的设备不尽相同 共用设施设备承接查验的主要内容 低压配电设施 柴油发电机组 电气照明 插座装置 防雷与接地 给水排水 电梯 消防水系统 通信网络系统 火灾报警及消防联动系统 排烟送风系统 安全防范系统 采暖和空调等 3 承接查验主要内容 园林绿化工程园林绿化分为园林植物和园林建筑 物业的园林植物一般有花卉 树木 草坪 绿 花 篱 花坛等 园林建筑主要有小品 花架 园廊等 这些均是园林绿化的查验内容 其他公共配套设施物业其他公共配套设施查验的主要内容有 物业大门 值班岗亭 围墙 道路 广场 社区活动中心 会所 停车场 库 棚 游泳池 运动场地 物业标识 垃圾屋及中转站 休闲娱乐设施 信报箱等 3 承接查验主要内容 其他钥匙查验工作应在完成房屋本体及共用配套设备设施的承接查验后进行 钥匙包括业主共有部分物业钥匙和业主专有部分物业钥匙 由于管理处不负责业主专有部分的管理 因此原则上业主钥匙只能由建设单位接收保管 如果建设单位在此阶段将业主钥匙交由管理处代管 管理处应与建设单位签订 钥匙托管备忘录 明确双方责任关系 规避法律风险 4 承接查验依据 一 物业买卖合同 二 临时管理规约 三 前期物业服务合同 四 物业规划设计方案 五 建设单位移交的图纸资料 六 建设工程质量法规 政策 标准和规范 5 承接查验程序 承接查验计划 承接查验的计划与实施要点 实施要点1 承接查验的起始时间安排根据建设单位书面通知的分项验收时间进行确定 2 承接查验的时限根据前期现场跟进施工现场实际情况 验收对象的数量 验收的标准 以及验收的人员数量综合考量 3 承接查验的整体时间安排应考虑法规规定的时限要求 移交有关图纸资料 现场查验20日前 承接查验应在物业交付使用15日前完成 4 承接查验的相关费用及技术人员安排应提前5个工作日与楼宇科技联系确认 5 承接查验的记录应按承接查验方案的附件在查验现场进行完整记录 6 承接查验的结果应汇总形成验收报告并及时提交建设单位 7 承接查验发现的工程遗留问题应及时确定复验计划 8 承接查验前应及时确认施工单位 建设单位 监理单位配合查验的人员安排及配合工作要求 如水电供应 工具准备 工作要求等 承接查验的计划与实施要点 承接查验案例解析及注意事项 1 交房时2书附图一般小业主都会做为装饰设计样图 有的上面会标注承重结构示意 如果不核对准确 容易发生矛盾激化事件 1 误拆承重墙事件 2 庭院纠纷 承接查验案例解析及注意事项 1 小区房屋交付后出现卫生间被水泡了的情况是物业公司经常碰到的事 往往经检查是下水管堵塞 水反冒上来 业主怀疑物业公司在承接查验时未履行职责 而物业认为是业主装修造成的 我们只有认真履行好承接查验职责 认真做好管网 通球试验 并在业主装修前提醒业主下水管网先行检查 分清责任 室外的雨污水管网要核对水井的数量 位置 走向等等 照片是一小区主干道一处主排水管在施工时路面塌陷造成半通状态 雨水大就造成积水 花了大量人力物力进行疏通都没用 最后只有破路更换水管 承接查验案例解析及注意事项 2 在众多的公用设施中 消防设施可以说是 危难之中见英雄 但由于平时不用它 从而被大家忽视 安防设施瘫痪的情况屡有发生 情况严重的报警设备还有烟感设备都不能正常使用 虽然消防设施是个 闲置之物 但一旦发生火灾 就是人命关天的事 特别在高层建筑 消防设施的作用更是不可忽略 所以对它的查验更需认真仔细 验收这个设备时 模拟方法测试烟雾感应器 消防控制系统和电梯是联网的 如果一切正常 这时终端控制室的报警器就会 哇哇 大叫 值班人员就会据此启动应急广播 通知人员疏散 这时 电梯不管运行在哪一层 都会自动迫降到底层 下降的过程不会开门 当然 这只是消防设施查验的一个环节 真正承接查验还是很多步骤 承接查验案例解析及注意事项 3 地下室车库穿墙管线的封堵不到位 造成渗漏水导致业主车库内物品损坏 处理不好极易和业主发生矛盾 承接查验案例解析及注意事项 5 地下消防泵内本来就很潮湿 在加上旁边水池水汽 我们可以用铝合金将水池口进行封闭 4 设备房很多都在地下 且门都要求为防火门 但是木质易受潮变形 铁质易生锈 我们可以在外面在加做一道不锈钢门 上面做格栅可以通风 下面做封闭式可以防止小动物 承接查验案例解析及注意事项 6 我们在绿化施工阶段及验收一定要注意一些苗木不能对着业户房屋的正中 7 绿化施工苗木露土 可以加种一些麦冬 承接查验案例解析及注意事项 8 景观施工要选位置安装保洁用拖把池 承接查验案例解析及注意事项 9 路灯 草坪灯及景观灯等接线要做好防水措施 接头一定要在离地15公分以上 否则雨天跳闸造成业主的投诉 承接查验案例解析及注意事项 10 铺装路面砖要采购透水性好的 否则路面雨后生苔湿滑 锦苑二期天元坊已有多起业主滑倒投诉 现在我们雨后要用洗地机进行处理 花费了大量人力物力 承接查验案例解析及注意事项 11 承接查验一些提醒事项1 一些常用物品需让施工方或供货方提供备品备件 特别是智能化系统 很多发生故障需要返厂维修的 这样可以避免设备运行故障期 2 设施设备产品说明书 合格证等我们不仅仅等开发单位交接 而要主动跟进 也就是说在设施设备安装时我们要去主动收集资料 特别是一些设施设备安装的过程 调试的过程 以便我们为之后的承接查验的顺利开展打好基础 3 要从业主方面考虑房屋空调外机位 排烟 排气孔的