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第六章长期投资评估 一 长期投资评估特点二 股票价值评估三 债券价值评估四 递延资产评估 一 长期投资概念 特点及分类 1 概念 长期投资是指不准备在一年内变现的投资 人们通常把长期投资分为广义的长期投资和狭义的长期投资两种 广义的长期投资是指企业投入财力 包括本企业和企业以外的投资活动 以期获得投资报酬的活动和行为 狭义的长期投资是指企业向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产 并以利息 使用费 分红 股息或租金收入等形式获得收益的行为 从资产评估的角度来看 长期投资是指企业持有的时间超过一年 以获得投资权益和收入为目的 向那些并非直接为本企业使用的项目投入资产的行为 2 长期资产的分类实物资产的长期投资 无形资产的长期投资 证券资产的长期投资 3 长期投资的特点作为投资者 从总的方面来看 长期投资的根本目的是为了获取投资收益及资本增值 但是 在不同的条件下 长期投资的目的会以不同的表现形式或以阶段性的目的表现出来 3 长期投资评估的特点长期投资评估的特点取决于长期投资的特点 1 长期投资评估是对资本的评估 不论出资的形式如何 投资者都是把资产作为资本投入到另一个企业或特殊项目上 2 长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估 三 长期投资评估程序 一 明确长期投资项目的有关详细内容 二 判断长期投资投出和收回金额计算的正确性和合理性 判断被投资企业资产负债表的准确性 三 根据长期投资的特点选择合适的评估方法 四 评定测算长期投资 得出评估结论 第二节有价证券投资的评估一般估价模型 式中 PV 现在价值CF 现金流量K 贴现率t 时间 1 n年 一 债券投资的评估 一 债券及其特点债券是政府 企业和银行等债务人为了筹集资金 按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券 按债券发行主体来划分 可以归纳为以下三种 1 政府债券 是政府为筹集资金向出资者出据并承诺在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证 2 公司债券 是企业所发行的 在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证 由于公司债券的风险较高 为了保证投资者的资金安全 很多国家的法律都对公司债券的发行进行一定的限制 一般体现在 1 对拟发行债券的公司进行信用评级 2 要求发行公司提供抵押担保 3 对公司债券发行额进行限制 3 金融债券 是指银行及其他金融机构所发行的债券 债券的特点如下 1 收益稳定性 2 投资风险小 其他分类 按有无担保分 抵押债券和无抵押债券按是否记名分 记名债券和无记名债券按能否转为普通股分 可转换债券与不可转换债券按付息方式分 分期付息和一次付息债券按时间长短分 短期 中期 长期债券按能否赎回分 可赎回债券和不可赎回债券 资格 公司法 规定 股份有限公司 国有独资公司和两个以上的国有企业或者两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司可以发行公司债券 条件 1 股份有限公司的净资产额不低于RMB3000万元 有限责任公司的净资产额不低于RMB6000万元 2 累计债券总额不超过公司净资产额的40 3 最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息 4 筹集资金投向符合国家产业政策 5 债券利率不得超过国家规定的利率水平 即 不得高于银行同期居民储蓄定期存款利率的40 6 国务院规定的其他条件 二 上市债券评估 在正常情况下 上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值 可上市交易的债券的现行价格 一般是以评估基准日的收盘价确定评估值 不论评估方法如何 已上市债券的评估值一般不应高于证券交易所公布的同种债券的买出价 当证券市场投机严重 债券价格严重扭曲时 应参照非上市债券的评估方法对之进行评估 三 非上市债券评估 不能进入市场自由买卖的债券 无法通过市场取得现行市价 主要采用收益法进行评估 1 每年 期 支付利息 到期还本的债券评估 式中 P 债券的评估值 P0 债券的现值 Ei 债券在第I年的预期收益 利息 r 适用的折现率 注1参见辅助阅读 注1 ABC公司持有CDE公司发行的债券 面值总额为5万元 CDE公司每年按12 支付一次利息 债券期为5年 若银行存款利息率为10 预期5年内物价上涨率保持在5 的水平 试求该债券的评估价值 答案 P0 P0 P F 15 5 P0 r P A 15 5 50000 0 4972 50000 12 3 3522 44973 元 2 到期后一次性还本付息的债券评估 评估时应将债券到期时一次性支付的本利和折现求得评估值 其计算公式为 式中 P 债券的评估值 F 到期时本金和利息之和 n 评估基准日到债券还本付息的期限 r 折现率 关于本利和F的计算 应视债券利率是采用单利率计算或是复利率计算而定 1 采用单利率计算时 计算公式为 F P0 1 m r 式中 P0 债券面值或计算本金值 m 债券的期限或计息期限 r 债券利息率 注2参见辅助阅读 2 采用复利率计算时 可按下列公式 F P0 1 r m式中 符号意义同上 注2 ABC公司购买CDE公司的债券20万元 5年到期 年利率为10 计单利 银行利率为10 通货膨胀率为5 评估时 ABC公司的债券购入时间已满3年 请评估该债券的价格 答案 二 股票投资的评估 一 股票基本知识1 股票概念 STOCK 股票是股份有限公司为筹集主权资本而发行的有价证券 是公司签发的代表股东所持股份的凭证 它代表了股东对公司的所有权 2 股票价格 股票不仅种类多 而且有多种价格 包括 1 票面价格 2 发行价格 3 账面价格 4 清算价格 5 内在价格 6 市场价格等 3 股票种类 按权利和义务分 普通股和优先股 按是否记名分 记名股票和无记名股票 按有无面值分 有面值股票和无面值股票 按发行对象和地区分 A股 B股 H股 N股 按发行时间分 旧股和新股 4 普通股的基本特征 1 期限上的永久性 2 责任上的有限性 3 收益上的剩余性 不确定性 4 清偿上的滞后性 5 高风险性 6 股权分散性 如 美 约翰 洛克菲勒家族只拥有大通曼哈顿银行5 的股份 却能控制其经营与发展长达15年 新浪科技讯2007年10月16日消息 阿里巴巴在昨日举行的全球路演上公布了招股说明书初稿 根据该文件显示 在上市公司中 马云个人持股比例不到5 不过马云并非中国企业界的特例 华为精神领袖任正非也仅持有不到1 的股份 华为也是一家采取大部分员工持股的中国企业 绝对控股指占有公司总股本50 以上的股份就是绝对控股 相对控股就是占有公司大部份的股份 虽不超过50 但已公司的第一大股东 相对控股 一股独大 占30 70 分散绝对控股 51 超绝对控股 75 5 普通股股东的权利 1 享有表决权 通过股东大会对公司的主要政策和决策行使表决权 2 股票出售 转让权 3 优先认股权 4 分享公司利润的权利 5 剩余财产求偿权 6 对公司帐目及公司事务的查询权 如 公司章程 股东会议纪要 会议记录和财务报告 监督公司的经营 提出建议和质询等 6 优先股 优先股是具有某种优先权的股票 优先股的特征 优先股是公司权益资本的构成部分 但它又不同于普通股 是一种兼具有普通股和债券双重特点的有价证券 主要特征有二 1 具有一定的优先权 优先分配股利 优先分配剩余资产 享有部分管理权 当研究优先股的问题时 有权参与表决 2 优先股的股利率是固定的 优先股的种类 1 累积优先股和非累积优先股 2 参与优先股与不可参与优先股 3 可转换优先股和不可转换优先股 4 可赎回优先股和不可赎回优先股 5 有表决权和无表决权优先股 6 股息率可调整的优先股和不可调 二 上市股票的评估上市股票是指企业公开发行的 可以在股票市场上自由交易的股票 其计算公式为 上市股票评估值 股票股数 评估基准日该股票市场收盘价 三 非上市股票的评估 1 优先股的评估 按照惯例 优先股在发行时就规定了股息率 对优先股评估 评估人员可以根据事先确定的股息率计算优先股的年收益率 然后进行折现或资本化处理 其公式为 式中 P 优先股的评估值 Ri 第i年的优先股的收益 r 折现率 A 优先股的等额股息收益 注3参见辅助阅读 注3 被评估企业A拥有企业B优先股100股 每股金额为1000元 股息率为15 评估人员根据安全利率为10 企业B的经营风险报酬率为2 确定本金化率为12 并根据上述资料计算企业A拥有的优先股的价格 答案 P 1000 100 15 12 125000 元 如果非上市优先股有上市的可能 持有人又有转售意向 此类优先股可按照下列公式评估 式中 P 评估值 Ai 持有其第i年的定额股息 Rn 1 转让市价 2 普通股的评估 普通股的股息和红利的分配顺序是在优先股收益分配之后进行的 收益额不固定 实际上是剩余权益的分配 1 固定红利模型 是针对经营比较稳定 红利分配相当稳定的普通股的评估设计的 用公式表示 式中 P 股票评估值 Di 下一年的红利额 r 折现率或资本化率 注4参见辅助阅读 注4 A企业持有100股B企业非上市股票 每股票面金额为1000元 评估人员根据B企业未来收益水平比较稳定 决定按固定红利模型对A企业100股股票进行评估 据分析测算 B企业未来5年的每股股票红利分配情况如下 第一年150元 第二年160元 第三年180元 第四年170元 第五年180元 B企业的风险系数为3 评估时国债利率为9 根据以上资料按固定模型计算每股股票的现值 答案 2 红利增长模型 红利增长模型适合于成长型企业股票评估 成长型企业具有发展前景好 潜力大 追加投资能带来较高收益的特点 其计算公式为 式中 P 股票的评估值 Di 下一年股票的股利额 r 折现率 g 增长比率 注5参见辅助阅读 注5 ABC公司持有CDE公司非上市法人股100股 每股面值100元 某资产评估事务所的评估人员根据ABC公司评估前各年从CDE公司获得的股票收益和对CDE公司未来经营情况及外部环境的分析 认为CDE公司发行的公司股红利呈增长趋势 在可预见的年份 红利递增率约为2 CDE公司的风险报酬率为2 无风险报酬率按国债利率10 一年期 计算 据测算 CDE公司股票下一年的红利率为11 根据上述资料 计算ABC公司拥有的每股股票的现值 答案 第三节股权投资的评估 基本内容 一 股权投资的形式企业以直接投资形式进行股权投资 主要是由于组建联营企业 合资经营企业或合作经营企业等而进行的投资 通过协议或合同 规定了投资方和被投资方的权利 责任和义务 以及投资收益的分配形式 比较常见的有 1 按投资方投资额占被投资企业实收资本的比例 参与被投资企业净收益的分配 2 按被投资企业的销售收入或利润的一定比例提成 3 按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬 二 股权投资的评估方法 对于股权投资 无论采用何种收益分配形式 其评估方法一般都应选用收益法直接投资评估的基本思路如下 1 对于合同 协议明确约定了投资报酬的 可将按规定应获得的收益折为现值 计作评估值 2 对到期收回实物资产 按规定或预测出的收益折为现值 再加上到期收回资产的价值 计算评估值 3 对于不是直接获取资金收入 而是取得某种权利或其他间接经济利益的 可尝试测算相应的经济收益 折现计算评估值 或根据剩余的权利获利所对应的重置价值确定评估值 4 明显没有经济利益 有不能形成任何经济权利的 按零值计算 直接投资由于投资比重不同 可以分为全资投资 控股投资和非控股投资 1 对全资投资和控股投资企业的直接投资 对被投资企业进行整体评估 2 对非控股投资的直接投资 一般应采用收益法进行评估 第四节递延资产的评估 一 递延资产及其确认 一 递延资产的概念递延资产是指不能计入当期损益 应当在以后若干会计年度内分期摊销的各项费用支出 包括开办费 租入固定资产的改良支出 公司新股发行费 产品开发费用等 递延资产的确认递延资产是指不能计入当期损益 应当在以后若干会计年度内分期摊销的各项费用支出 包括开办费 租入固定资产的改良支出 公司新股发行费 产品开发费用等 作为资产评估对象的递延资产的界定时 应注意 递延资产属预付费用性质 收益期滞后 其本身没有交换价值 不可转让 一经发生就已消耗 但能为企业创造未来收益 并从未来收益的会计期间抵补各项支出 就资产评估的角度 特别是从潜在投资者的角度 来看待这些在评估基准日以前已发生的预付性质的费用 它的价值并不取决于它在评估基准日前业已支付了多少数额 而是取决于它在评估基准日之后能够为企业新的产权主体带来多大的收益 因此 只有它能为新的产权主体形成某些新的资产和带来经济利益的权利的时候 才能成为资产评估的对象 二 作为资产评估对象的递延资产的界定 递延资产属预付费用性质 收益期滞后 其本身没有交换价值 不可转让 一经发生就已消耗 但能为企业创造未来收益 并从未来收益的会计期间抵补各项支出 就资产评估的角度 特别是从潜在投资者的角度 来看待这些在评估基准日以前已发生的预付性质的费用 它的价值并不取决于它在评估基准日前业已支付了多少数额 而是取决于它在评估基准日之后能够为企业新的产权主体带来多大的收益 因此 只有它能为新的产权主体形成某些新的资产和带来经济利益的权利的时候 才能成为资产评估的对象 二 递延资产的评估方法 1 递延资产未来可产生效益的时间 应作为对其评估的主要依据 2 递延资产在未来单位时间内 每年 月 可产生的效益或可节约的货币支出额 取决于递延资产发生时预付费用的数额 预付费用取得某项服务权利持续的时间和评估基准日后该项服务权利尚剩余的时间 3 递延资产在评估基准日后所能产生的效益 是否需要考虑其货币时间价值 主要应根据新的产权主体在未来受益期的长短 一 单选 1 上市交易的债券最适合用 进行评估 A成本法B市场法C收益法D历史成本法2 被评估债券为2000年发行 面值100元 期限3年 2002年评估时 面值100元的交易价为110元 该债券的评估值最接近 元 A120B98C100D1103 被评估债券为非上市企业债券 3年期 年利率为17 单利计息 按年付息到期还本 面值100元 共1000张 评估时债券购入已满1年 第一年利息已经收账 若折现率为10 被评估债券的价值为 元 A112159B117000C1134000D115470 本章复习题 4 被评估债券为4年起一次还本付息债券10000元 年利率为18 不计复利 评估时债券的购入时间已满3年 当年的国库券利率为10 评估人员通过对债券发行企业了解 认为应该考虑2 的风险报酬率 则该债券价值最有可能为 元 A15400B17200C11800D15338二 判断 1 长期债券投资评估是对被投资企业偿债能力的评估 2 上市交易的债权可按现行市价法以其在评估基准日证券市场的中间价确定评估值 3 收益法是评估非上市股票和债券的主要评估方法 4 债券的评估价值取决于债券的面值 债券的预期收益 债券的持有年限 三 计算 1 某企业因产权变动涉及长期待摊费用评估 截止评估基准日企业帐面长期待摊费用科目借方余额为68万元 其中有企业办公楼装修费用20万元 预付销售部门房屋租金32万元 承租时间为两年 承租时间为两年前 已摊销租金12万元帐面余额位20万元 固定资产修理费用16万元 要求 评估该长期待摊费用价值 2 某被评估企业持有另一家股份公司发行的优先股500股 每股面值10元 年股息率10 评估时 国库券利率为7 经调查分析 确定风险报酬率为2 要求 评估该优先股价值 3 被评估企业拥有一家百货公司发行的15万股非上市优先股票 面额1元 股 该股票发行时 宣布5年后公开上市 被评估企业持有该股票已有两年 每年每股股票的收益率为15 左右 被评估企业拟在股票公开上市后出售 评估人员在对百货公司的经营情况调查分析后 认为在今后3 5年期间 每股股息率保持在15 是有充分把握的 3年后股票上市的市盈率达到10倍是可观的 经测算折现率为9 要求 评估该优先股股票价值 第六章房地产评估 房产评估 地产评估 房地产评估 国土部首次公布 租价比 指标2010年3月29日 在国土部公布的一系列数据报告中 首次公布了 租价比 指标 报告显示 北京 上海 深圳等一线城市的住宅市场已经出现了严重泡沫 国土部相关负责人解释 租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标 也是衡量不动产市场健康程度的重要参考 一套房子的租价比 出租价格 一年 房价 不含装修与税费 如果这个比值低于4 5 则说明该地区的房价存在泡沫 如果该比值高于5 5 则该住房尚存在升值空间 而国土部目前以全国城市地价动态监测系统为基础 持续跟踪京沪深等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示 近5年来由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨 住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势 其中住宅物业自2008年以后 重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向 直至历经去年的疯长之后 泡沫全面蔓延至所有重点监控城市 据统计 从2005年到2009年 北京居住物业租价比分别为6 42 6 11 4 83 4 59 3 81 另外5个典型城市租价比走势大体相同 从投资回报率上看 在国土部选取的2009年六个样本城市中 其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率 表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的 明显偏离理性投资者的正常投资回报率 租售比 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1 300 1 200 如果租售比低于1 300 意味着房产投资价值相对变小 房产泡沫已经显现 如果高于1 200 表明这一区域房产投资潜力相对较大 后市看好 租售比无论是高于1 200还是低于1 300 均表明房产价格偏离理性真实的房产价值 租售比很好的解决了供求关系的干扰 成为判断炒作程度的试金石 因为没有任何开发商会去炒作租金水平的 但是在实际应用中 要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合 国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的 无论是在美国金融危机的情况下还是在中国高速发展的情况下 合理的租售比都有一定的漂移 但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的 比如判断某一个城市 区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位 也就是说 经济发展速度相同的地区 无论城市大小 租售比应该接近 否则就有不合理性 举例 上海某小区一套90平方米的住房 目前售价18000元 平方米 月租2700元 无家具 合每平方米租金30元 租售比约1 600 是1 300的国际标准线的一半 意味着上海房产投资价值相对变小 房产泡沫已经显现 附 其实用租售比描述房价行情 并不如用售租比更为形象 即将数值反调 所谓 租售比 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值 国际通行标准认为 合理的房屋租售比在1 200到1 300之间 这个比值意味着如果把房子出租 200个至300个月 大致相当于16年至25年 内能收回房款 买房就是划算的 如果租售比低于1 300 意味着房产投资价值相对变小 房产泡沫已经显现 学习目的和要求 了解房地产评估的基本内容和特点熟悉房地产评估的影响因素掌握收益法在房地产评估中的应用掌握市场法在房地产评估中的应用掌握成本法在房地产评估中的应用熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用 1 张某看中了一处房地产 该房地产位于城市边缘 紧靠一条新兴商业街 虽然是城市边缘 属于城市四级地段 但该区域极具发展潜力 商业用地的基准底价为每平方米 建筑面积 800元 该房地产建筑物为3层 总建筑面积700平方米 张某拟购入后一楼用于开设商铺 二三楼用于居住 原业主开出的售价为总价140万元 账目为摸清改售价的合理性 找估价师进行估价咨询 请问估价师在接受委托后 在估价前需要了解估价对象的那些情况 引例 1 土地权属状况2 房屋产权状况3 改房地产是否符合城市规划要求4 土地使用基本状况5 建筑物基本状况 2 甲公司1993年通过有偿出让方式获得某总地使用权 土地用途为高档住宅 楼面地价为3500元 平方米 甲公司拟分两期间80栋别墅 第一期40栋于96年12月竣工时 因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债 拍卖行委托乙评估事务所评估出拍卖底价为3800元 平方米 拍卖行在当月依次为依据拍卖出6栋 平均价格为3860元 平方米 其余14栋无人问津 退还甲公司 当1999年6月二期竣工 建成的别墅已5200元的价格全部售出 甲公司因此指责以房产股价所当时评估的拍卖底价过低 而且别墅的拍卖价竟然只比露面低价高300元 平方米 远低于其投入的建筑成本 很不合理 而乙房产股价所坚持当时的估价结论合理 请问它的理由是什么 第一讲房地产评估概述 一 房地产的概念 1 房地产房地产是土地和房屋及其权属的总称 也就是房产和地产的总称欧美国家没有房地产的概念 将房产和地产统称为不动产 在评估中可以分为土地使用权评估和建筑物评估 2 土地使用权土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 3 建筑物房屋和构筑物统称为建筑物 建筑物的结构包括5种 钢结构 钢筋混凝土结构 转混结构 转木结构 简易结构 二 房地产的特点 位置的固定性供求区域性长期使用性大量投资性大量投资性保值增值性投资风险性难以变现性政策限制性 三 房地产价格 1 按权益不同 所有权价格使用权价格其他权利价格2 按价格形成方式 市场交易价格评估价格理论价格3 按房地产实物形态 土地价格建筑物价格房地产价格 07城市房价指数 2000 2007全国土地价格指数 前一年 100 2008年全国主要城市总体综合地价水平值为2474元 平方米 综合地价增长率为0 47 其中 商业用地平均地价为4148元 平方米 增长率为0 96 居住用地平均地价为3479元 平方米 平均增长率为0 22 工业用地平均地价为607元 平方米 平均增长率为0 54 2008年我国35个重点城市综合地价水平值为3273元 平方米 地价增长率为0 18 与2007年13 37 的平均综合地价增长率相比 下降了13 19个百分点 增长速度大幅降低 其中 商业用地平均地价为5118元 平方米 增长率为0 92 增长率同比下降了9 61个百分点 居住用地平均地价为4625元 平方米 平均增长率为0 43 增长率同比下降了15 01个百分点 工业用地平均地价为732元 平方米 平均增长率为 0 47 增长率同比下降了16 24个百分点 商业 居住 工业用地平均地价增长幅度为历年最低 北京市基准地价 公布的北京市基准地价表按照商业 综合 居住和工业四种用途对北京市所有的区域进行了划分 最高的级别是一级 最低的是十级 其中商业 综合 居住用途的一级最高土地价格分别达到了9750元 建筑平方米 8250元 建筑平方米和7000元 建筑平方米 而最低的十级则分别只有140元 建筑平方米和90元 建筑平方米 新的基准地价表已经报市政府批准 已经于2002年12月10日开始施行 北京市基准地价表 四 房地产评估的理论 1 地租理论 说明土地价值的产生 马克思的理论 认为 地租是土地所有权在经济上的表现形式 真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额 他把地租分为绝对地租和级地租 1 绝对地租 是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租 土地出让金 2 级差地租 是由于土地自然差别 级差地租1 或对同一土地连续投资 投资收益差别所导致的地租 级差地租2 级差地租1原理告诉我们 处于不同位置的土地 其价格是有差别的 在评估土地使用权价格时 必须了解其地理位置和环境 级差地租2原理告诉我们 在同一块土地上连续投资 投资收益率是有差别的 在评估土地使用权价格时 必须考虑土地的用途 如工业用地 商业用地 住宅用地等 3 垄断地租 2 地价理论 说明地产价格的决定理论 一般商品的价格是以价值为基础 上下波动的 而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的 土地不是劳动产品 其价格决定也具有特殊性 地价的本质是地租的资本化 五 房地产价格及其影响因素 1 房地产价格的种类2 房地产价格的影响因素 房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格 而影响房地产价格的因素很多 1 一般因素 共性因素 包括 经济 社会 政策 心理因素 2 区域因素 与位置相关 3 个别因素 土地的个别因素 建筑物个别因素 四 房地产评估的原则和评估程序 除一般的资产评估原则外 重点强调 合法性原则 最有效使用原则 五 房地产评估的适用范围 为获取资金而向银行抵押住房从而获得贷款的评估 在拆迁中为给予被拆迁人合理的拆迁补偿等的评估 在征收房产 地价等税中 为避免偷漏税或课税不公平而需要进行评估的 建筑物因发生自然灾害或意外事故而损毁或灭缺 在进行保险赔偿时需要评估的 在房地产交易中 对市场行情把握不准 可以以评估作为参考依据 在解决遗产分配 财产分割等纠纷中 需要公正 权威的房地产评估 六 房地产评估的方法 一 市场法 二 收益法 三 成本法 四 剩余法 五 基准地价修正系数法 六 路线价估价法 一 市场法 1 基本原理2 计算方法 交易时间差异的调整区域因素的调整交易条件因素的调整个别因素的调整容积率差异因素的调整 二 收益法 1 基本原理2 计算方法 1 纯收益 含义 实际纯收益与客观纯收益计算 客观总收益 年收益 客观总费用可分别按房产 地产或房地产计算 G公司是一家大型商贸公司 因融通资金需要 委托C评估事务所对其所属的 商场进行评估 一 评估对象简介 商场座落于W市最繁华的商业街区 是W市经商的黄金地带 建筑物共24层 其中地下1层 地上23层 裙楼5层 主体塔楼18层 大厦的裙楼自1994年开始运营 以招商出租营业场所为主要方式 商场评估案例 第一层为日用百货区 二 三层是服装 鞋帽 床上用品区 四层为家具区 五层为舞厅 台球等娱乐区 地下室按人防工程设计施工 现为停车场和其他出租经营 主体塔楼为写字间设计 外部的面砖贴面 铝合金窗 玻璃幕墙已经安装完工 电梯已完成采购 但内部装修尚未开始 大厦自营业以来 一直是W市经营较好的商家之一 二 评估过程简介C评估事务所的评估人员 按照必要的程序 在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查 市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估 主要做法如下 一 评估思路与方法的选取评估对象为经营性房地产 但其主体塔楼内装修尚未完工 因此对裙楼运用收益法评估 对塔楼运用重置成本法评估 注 塔楼部分按形象进度 考虑成本构成要素 采用成本法计算 此处不再详列 仅介绍裙楼的评估过程 二 纯收益的求取1 总收益预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化 所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整 具体情况是 1 一至四层为商业经营区 实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别 一层经营日用百货等赢利水平低的商品 租金相对较低 二 三层经营鞋帽 服装等赢利水平高的商品 租金收入较高 四层经营家具 租金收入偏低 按照最佳效用原则和贡献原理 一至四层的租金收入应从一层至四层递减 因此 将各层的实际收入水平调整为客观收入 即 每月平均租金收入一层为67元 平方米 二层为60元 平方米 三层为46元 平方米 四层为38元 平方米 调整后的整体租金收入与调整前不发生变化 2 四层现有部分面积用于办公 考虑也可出租营业 故四层的租金收入按四层总面积计算 3 五层在未来一段时间内 预计仍按现在用途使用 但是 按目前的收入水平测算 费用大于收入 所以五层用成本法评估 4 共享大厅暂作出租营业使用 为客观反映其收益水平 比照裙楼将其收入调整为67元 平方米 商场豪华装修部分价值 按成本法另行计算 5 地下室分为两部分 一部分为停车场 另一部分尚未出租 尚未出租部分比照停车场收入按其80 计算 6 通过以上分析计算调整 确定各部分租金收入为 一层2 455 416元 二层2 299 680元 三层3 081 264元 四层2 555 880元 地下室386 064元 共享大厅2 999 724元 合计13 778 028元 2 总费用合计包括管理费 房屋保险费 维修费 税金和不可预见费五部分 经分析计算摊销到每层分别为 一层980 925元 二层952 113元 三层1 096 707元 四层999 520元 共享大厅1 081 622元 地下室71 422元 合计入182 309元 3 纯收益为总收益与总费用的差 一层1 474 491元 二层1 347 567元 三层1 984 557元 四层1 556 369元 共享大厅1 918 102元 地下室314 642元 合计8 595 719元 三 折现率的确定取国债5年期利率折成复利率 再加风险利率确定折现率 为5 057 四 折现期土地使用权剩余年限为其折现期 即34年 这样可以得到年金系数为 1 1 1 5 057 34 1 5 057 16 079 五 评估结果依据上述资料得出委评资产的评估值 1 裙楼评估值15 480万元 其中一层2 371万元 二层2 166万元 三层3 191万元 四层2 502万元 五层1 302万元 按成本法评估 共享大厅3 442万元 地下室506万元 2 塔楼评估值2 888万元 按成本法评估得到 3 委评资产总评估值为18 868万元 评估对象属于商业性房地产 其主要特点是能够获得收益 其价值集中体现在它的获益能力上 所以收益法是商业性房地产评估最为常用的方法 但评估对象中的塔楼尚未装修完工 目前尚无收益 且评估目的为融资需要 因此本案例分别采用收益法和成本法对裙楼和塔楼进行评估 并加和求得房地产总价值 评估思路和方法选取都是正确的 案例分析 收益法应用的关键是对评估对象年纯收益的估算和折现率的选用 因此 运用收益法进行房地产评估时 必须在获得相关可靠信息的基础上 准确地预测评估对象的年纯收益并采用合理的方法测算出折现率 才能对评估对象客观合理的价格作出正确的判断 虽然收益法的理论和步骤是惟一的 但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待 收益性房地产可划分为出租型和商业 生产经营型两类 本案例中的房地产是出租型房地产 应根据租赁合同计算纯收益 C评估事务所根据调查研究 预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年不会有大的变化 将租金收入按前3年的租金实际发生额的平均数计算调整 技术方法合理 测算过程正确 评估结果符合实际情况 而且 商场现有的经营格局 并未反映出房地产最佳使用状况 以致使本应该获利高的楼层获利低 本应该获利较低的楼层获利反而偏高 评估人员按照最佳效用原则和贡献原理 将各楼层的实际收入水平调整为客观收入水平 并据此评估出各层的价格 即能满足房地产产权分割变动的需要 又能如实反映评估房地产的真实价格 而且 商场目前的整体收益水平基本代表了未来收益水平 因此调整后的整体租金收入与调整前不发生变化 这样就不会因对各楼层租金的调整影响委评房地产的整体价格 出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费 管理费 保险费和税金来计算的 本案例计算总费用时 未把大厦的年折旧费包括在内 这一点是正确的 在实际评估工作中 有很多评估人员在用收益法评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中 这种做法是错误的 因为如果扣除折旧 就已不是房地产的价格了 本案例中 扣除了一项不可预见费 这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不同 在经营期限内需要考虑设备重置发生的费用 如电梯 空调 另外还存在重新装修的可能 将这些费用列为不可预见费 体现了谨慎原则 折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题 本案例的折现率是用国债5年期利率折成复利率 加风险利率来确定的 这种确定方法是比较合理的 一般来说 折现率包括三方面内容 无风险利率 风险报酬率和通货膨胀率 在目前条件下 根据通货膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性 确定折现率可以不考虑通货膨胀率 这样 折现率通常用无风险利率加上风险报酬率来确定 无风险利率是投资者投资应获得的最低报酬率 国外评估机构通常以政府长期国债作为无风险利率 因此 本案例采用5年期国债复利率加风险利率确定折现率是可行的 总体来看 本案例评估思路合理 选用方法适当 评估测算过程正确 评估结果符合市场实际情 但也有以下几点值得注意的问题 1 本案例具备采用成本法的条件 应将成本法作为其中一种评估方法求出一个值 再与收益法相联系 最后综合确定评估值 或用成本法来验证评估结果 2 计算纯收益时应考虑空置率和租金损失 如果没有空置和租金损失 应予以说明 3 评估中未说明租金收入是否存在租约限制 如果有租约限制 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金 而不是采用正常客观的租金 因为 如果某些评估对象附带租约 当该评估对象的产权发生转移时 依照有关法规规定应保持这些租约继续有效 评估人员对这类房地产进行评估时 应注意考虑这些因素的影响 三 成本法 若为土地使用权评估 费用项目为 1 土地取得费用 若征用农用土地 则包括 土地补偿费 青苗补偿费 树木补偿费 安置补助费 房屋及地上物拆迁补偿费 新菜田开发建设基金 耕地占用税 若以受让方式征用城镇国有土地 土地取得费则包括土地出让金和动迁费 房地产重置成本 土地取得费用 房地产开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润 房地产评估价值 房地产重置成本 三种贬值 2 土地开发费用 基础设施配套费 三通一平费 或 七通一平费 公用设施配套费 公共建筑配套费 公共交通配套费 绿化费 自来水建设费 污水处理建设费 供电建设费 煤气建设费 人防工程费 商业网点费等 小区配套费 指小区内的道路 供水 供电 排水 照明 通讯 绿化 环卫及非营利性的公共设施配套费用 3 投资利息 4 土地增值收益 5 6 投资利润7 土地的经济性贬值 折现法求取 若为房地产价值评估 则包括的费用项目还有建筑费 注 各种结构的非生产性用房耐用年限和残值 房地产结构耐用年限残值率钢筋混凝土结构60年0砖混结构一等50年2 砖混结构二等50年2 砖木结构一等40年6 砖混结构二等40年4 砖混结构三等40年3 简易结构10年0 待估地块为征用农地 面积为500平方米 土地取得费为230元 平方米 土地开发费为246元 平方米 土地开发周期为2年 第一年投资占总投资的3 4 第二年投资占总投资的1 4 银行贷款年利率为8 土地开发投资的平均利润率为10 土地增值收益率为20 要求 计算待估土地开发后的评估价值 例题分析 1 土地取得费 500 230 11500元2 土地开发费 500 246 12300元3 土地投资利息 31631元土地取得费利息 11500 1 8 2 1 19136元土地开发费利息 12300 3 4 1 8 1 5 1 12300 1 4 1 8 0 5 1 11289 1206 12495元 评估过程 4 开发利润 11500 12300 10 23800元5 土地增值收益 11500 12300 31631 23800 10 58686元6 土地评估值 11500 12300 31631 23800 58686 352117元 四 剩余法 基本思路适用范围 土地使用权评估 剩余法又称假设开发法 倒算法或预期开发法 剩余法是将被评估地产的预期开发值 扣除正常投入费用 正常税金及合理利润后 依据该剩余值测算被估地产价格的方法 剩余法的数学公式 公式中 租售价为土地建设后的售价或租价 建筑费用为开发建设待估地产所支出的建筑安装费用 专业费用为开发建设待估地产所需要的测量 设计 工程预算编制等专业技术费用 地价 租售价 建筑费 专业费 利息 利润 税费 利息为全部预付资本的资金成本 全部预付资本包括土地买价 建筑费和专业费 利润为开发商全部投资的正常投资利润 税费包括土地开发建设过程中的各种税费 如土地使用税 土地增值税 营业税 城建税 教育费附加等 剩余法步骤 第一 调查待估土地的基本情况 第二 选择最佳的土地开发方式 第三 估计建设期 第四 预测土地开发后的租售价 第五 估测各项成本费用 待估地块为七通一平空地 面积为1000平方米 且土地形状规则 允许永图为商住混合 允许建筑容积率为7