资产评估ppt3.ppt

1 资产评估学 2 第一篇资产评估的基本理论与基本方法 3 第三章资产评估的基本方法 第一节成本法 Thecostmethod 第二节收益法 第三节市场比较法 第四节资产评估方法的选择 4 第一节成本法 Thecostmethod 评估值 重置成本 综合成新率 三 注意问题1 历史资料的真实性 如复原重置成本的计算 成新率的计算等 2 形成资产价值的成本耗费是必要的 成本法是从成本耗费的角度评估资产的价值 但是这些成本耗费应是必要的 或者说应体现社会或行业平均水平 而不是某项资产的个别成本耗费 一 成本法的基本原理 一 成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费 二 成本法的评估思路评估值 重置成本 各项损耗 实体性损耗功能性损耗经济性损耗 5 二 成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式 评估值 重置成本 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 重置成本 成新率 功能性损耗 经济性损耗 评估值 重置成本 综合成新率 6 一 重置成本及其计量复原重置成本是指采用与被评估资产相同的材料 建筑或制造标准 设计 规格和技术等 以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用 更新重置成本是指采用新型材料 并根据现代建筑或制造标准 新型设计 规格和技术等 以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本 相同点 均采用现行价格计算 不同点 采用的材料 标准 设计等方面存在差异 但是并未改变基本功能 有条件情况下 尽可能选择更新重置成本 理由 1 更新重置成本比复原重置成本便宜 超额投资成本 2 用更新重置成本形成的资产性能可改进 超额运营成本 7 1 重置核算法按资产的成本构成 以现行市价为标准重置成本 直接成本 间接成本直接成本是购建全新资产时所花费的直接计入购建成本中的那部分成本 一般包括 购买支出 运输费 安装调试费等 评估实践中需据具体情况而定 间接成本是购建过程中不能直接计入成本 但又与资产形成有关的一些支出 主要指企业管理费 培训费 前期准备费等 对间接成本的分配方法通常有 1 人工成本比例法 间接成本 人工成本总额 成本分配率 2 单位价格法 间接成本 工作量 单位价格 3 直接成本比例法 间接成本 直接成本 间接成本占直接成本的比例采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价 该方法可用于计算复原重置成本 也可用于计算更新重置成本 8 例 某企业3年前购置一台设备 原购买价为150000元 运杂费1200元 直接安装费800元 其中材料费500元 人员工资300元 据统计分析 这台设备的间接成本为每元人工成本的0 85倍 评估时 经市场调查 该设备的现行售价为180000元 运杂费为2100元 直接安装费1800元 其中材料费1000元 人员工资800元 间接成本平均为直接成本的1 2 则该台设备的重置成本计算如下 直接成本 180000 2100 1800 183900 元 间接成本 183900 1 2 2207 元 重置成本 183900 2207 186107 元 9 2 功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照 通过调整功能差异 获得被估资产的重置成本 称功能系数法 即根据功能与成本的函数关系 确定重置成本 1 功能价值法若功能与成本呈线性关系 计算公式 2 规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系 计算公式 10 例 某设备生产能力为50000件 年 参照设备生产能力为30000件 年 重置成本为12000元 设x指数为0 6 则该设备的重置成本为 被评估资产重置成本 12000 50000 30000 0 6 16304 元 由于功能系数法所选择的参照物一般为新技术条件下生产的资产 因此通过调整被评估资产与参照物之间的功能差异获得的重置成本一般为考虑了功能性损耗的更新重置成本 从而在计算评估值时无需再扣减功能性损耗 该方法计算的一般是更新重置成本 11 3 物价指数法如果既无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价 也无法获得与被估资产相类似的参照物的现行市价 就只能根据资产的历史成本按采用物价指数进行调整来获得被评估资产的重置成本 1 定基物价指数 2 环比物价指数例 某项资产购建于2000年 账面原值为15万元 2004年进行评估 已知2000年至2004年该项资产价格每年上涨15 则该项资产的重置成本为 15 1 15 4 26 24 万元 注意问题物价指数法计算的是复原重置成本 12 4 统计分析法 点面推算法 当被估资产单价较低 数量较多时 为降低评估成本 可采用此方法 计算步骤 1 将被估资产按一定标准分类 2 抽样选择代表性资产 并选择适当方法计算其重置成本 3 计算调整系数K 4 据K值计算被估资产重置成本 某类资产重置成本 某类资产原始成本 K例 在对某企业进行整体评估时 将其所拥有的机器设备分为专用设备 通用设备 运输设备和仪器仪表四类 其中通用设备的评估过程如下 经抽样选择具有代表性的通用设备10台 估算其重置成本之和为60万元 而这10台通用设备的历史成本之和为50万元 已知全部通用设备账面历史成本之和为750万元 则通用设备的重置成本为 750 60 50 900 万元 13 二 有形损耗及其计量是指由于使用和自然力的作用而使资产实体发生的损耗 计量方法 1 观察法 成新率法 被估资产的有形损耗 重置成本 1 成新率 2 使用年限法被估资产的实体性损耗 重置成本 预计残值 实际已使用年限 总使用年限实际已使用年限 名义已使用年限 已提折旧年限 资产利用率资产利用率 截止评估基准日资产累计实际利用时间 截止评估基准日资产累计法定利用时间 100 有形损耗率 14 当资产利用率大于100 时 表明资产超负荷运转 资产实际已使用年限大于名义已使用年限 当资产利用率等于100 时 表明资产的使用符合正常使用强度标准 资产实际已使用年限等于名义已使用年限 当资产利用率小于100 时 表明资产没有被满负荷利用 资产实际已使用年限小于名义已使用年限 例 某设备购建于1998年6月 2004年6月评估时 名义已使用年限为6年 根据该设备技术指标 正常使用情况下每天应工作8小时 而实际每天只工作6小时 由此可以算得 资产利用率 6 365 6 6 365 8 100 75 实际已使用年限 6 75 4 5 年 对于经过更新改造的资产 需计算加权平均已使用年限 加权更新成本 已使用年限 更新成本 或购建成本 15 三 功能性损耗及其计量 1 功能性损耗的含义是无形损耗的一种 是指由于技术进步 被评估资产与目前广泛使用的同类技术先进的资产相比 因功能陈旧而引起的贬值 或者是新技术 新材料 新工艺的运用导致被评估资产的贬值 1 超额运营成本是由于新技术的发展 使得新设备在运营费用上低于老设备 超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值 体现在两方面 从运营成本 物耗 能耗 工耗等 的角度看 在产出量相等的情况下 被评估资产的运营成本要高于同类技术先进的资产 从产出能力角度看 在运营成本相类似的情况下 被评估资产的产出能力要低于同类技术先进的资产 16 超额运营成本的计算步聚 1 计算年超额运营成本 2 计算年净超额运营成本年净超额运营成本 年超额运营成本 1 所得税率 3 据资产的剩余寿命和收益率 折现率 将年净超额运营成本折现 计算其功能性贬值额 被估资产功能性贬值额 年超额运营成本 1 所得税率 P A r n 例 某设备与目前普遍使用的技术先进的设备相比 在完成同样生产任务的情况下 能源消耗超支30000元 人工消耗超支10000元 经评估人员鉴定 该设备尚可使用5年 同行业的资产平均收益率为10 企业所得税税率为33 则该设备的功能性损耗计算如下 功能性损耗 30000 10000 1 33 P A 10 5 26800 3 7908 101593 元 17 2 超额投资成本资产无形损耗的另一种表现形式是超额投资成本 是指因劳动生产率提高 生产相同资产所需的社会必要劳动时间减少 从而使原有资产的生产成本相对较高 形成超额投资成本 其也可视为功能性损耗 超额投资成本是由于新技术 新材料 新工艺的运用 使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低 它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本 超额投资成本造成的功能性贬值即为复原重置成本与更新重置成本之差 在评估中 如果使用的是复原重置成本 则应该考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值 如果使用的是更新重置成本 这种贬值因素则已经考虑在内了 18 四 经济性损耗及其计量1 经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题 引起外部环境变化的原因主要有 宏观经济衰退导致社会总需求不足进而影响对资产或资产所生产产品的需求 国家调整产业政策对资产所在行业的冲击 国家环保政策对资产或资产所生产产品的限制 经济地理位置变化或污染问题对不动产价值的影响等 2 表现形式 资产利用率下降 如设备利用率下降 房屋出租率下降等 资产年收益额减少 19 3 计算方式 1 因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额 重置全价 有形损耗 功能性损耗 经济性贬值率 2 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额 年收益损失额 1 所得税率 P A r n 注意问题 并非每个被评估资产都需要计算经济性损耗 一般来说只有能够单独计算收益的资产 如一个企业 一个车间 一条生产线 一宗房地产等需要考虑在评估基准日之后 资产的寿命期以内是否存在利用率降低或收益额减少的问题 经济性损耗问题 20 五 综合成新率及其计量1 含义 是指在综合考虑资产的各种损耗后确定的成新率 它所反映的是 资产的现行价值 资产的全新状态重置价值2 计量方法 1 观察法 经验估算法 2 使用年限法 3 修复费用法综合成新率 1 修复费用 重置成本 100 21 三 对成本法的评价 1 前提条件 1 被评估资产的实体特征 内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性 2 被评估资产必须是可以再生的或可以复制的 3 被评估资产必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产 否则不能运用成本法 2 优点 1 成本法比较充分地考虑了资产的有形损耗和无形损耗 评估结果较为公平合理 2 成本法适用范围广泛 对于一切以资产重置 补偿为目的的资产业务都是适用的 3 缺点 1 成本法涉及的经济参数很多 如物价变动指数 资产成新率 资产功能系数等 因而其具体运用和操作难度较大 经济参数的可靠性和合理性较难把握 2 经济性损耗不易全面计算 因而评估结果往往较高 3 由于运用成本法评估资产价值是没有与资产的使用效益相联系 因而很容易将无形资产漏掉 22 第二节收益法 一 收益法的基本原理 一 收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用 即资产为其拥有者带来的收益 二 收益法的评估思路预期收益折现 三 收益法运用的前提条件1 资产的收益可用货币计量并可以预测2 资产所有者所承担的风险也能用货币计量3 被评估资产的预期收益年限可以预测 23 二 收益法的基本计算公式收益法的基本要素 预期收益 折现率 资本化率 收益的持续时间 一 未来收益有限期1 每期收益不等额2 每期收益等额 24 二 未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法 1 稳定化收益法 年金化法 稳定化收益A的估算方法 1 2 历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 3 注意 方法 2 更具客观性 但缺乏预测性 收益法要求收益额是预期收益 客观收益 25 2 分段法若预期未来收益不稳定 但估计经过一段时间后将逐步稳定时 可采用分段法评估模型 26 前期 设n 5 后期 选择前期期限的基本原则 1 延至企业生产经营进入稳定状态 2 尽可能延长前期期限 以减少误差 但也不宜过长 27 三 收益法中各项指标的确定 一 预期收益额1 预期收益的类型 1 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流量 税后利润 折旧 追加投资 2 从资产评估角度出发 净现金流更适宜作为预期收益 1 1税后利润2 1净现金流3 1利润总额 税后净收益 被普遍采用 28 2 预期收益的测算以历史数据为基础 考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益 1 时间序列法 修正的时间序列回归法 适宜预期收益趋势明显的情况 29 表3 3评估前每年收益 按时间序列计算的回归方程 预测年收益 年份数 83 1336Y 1336 83X 30 表3 4预测年收益 31 2 因素分析法是一种间接预测收益的方法 确定影响资产收益具体因素 成本 销售收入 税金等 建立收益与这些因素之间的数量关系 同时预测这些因素未来可能的变动情况 估算基于因素变动的未来收益水平 二 收益期限的确定收益期限是指资产能够产生资产净收益的年限 由评估人员根据资产未来的获利能力 资产损耗情况 法律规定等因素确定 如无特殊情况 资产使用比较正常且没有对资产的使用年限进行限定 或者这种限定是可以解除的 并可以通过延续方式永续使用 则可假定收益期为无限期 如果资产的收益期限受到法律 合同等规定的限制 则应以法律或合同规定的年限作为收益期 当资产没有规定收益期限的 也可以按其正常的经济寿命确定收益期 即资产能够给其拥有者带来最大收益的年限 32 三 折现率与本金化率 资本化率 1 二者无本质区别 折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率 资本化率是将未来永续性预期收益 年金 转化为现值的比率 2 内涵上略有区别 折现率 无风险报酬率 风险报酬率本金化率 折现率 未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零 则二者相等 3 确定折现率的基本方法 1 加和法折现率 无风险报酬率 风险报酬率无风险报酬率的确定 国债收益率风险报酬率的确定 风险累加法 33 系数法Ri 被评估企业所在行业 被估企业自身 的风险报酬率 Rm 市场平均收益率 Rf 无风险报酬率 被评估企业证券的风险报酬率与证券市场上平均风险报酬率的比值 适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM 又称资本资产定价模型其中 Rm Rf 表示市场平均风险报酬率 又称为系统性市场风险 反映了与其他企业相比被评估企业特定的风险程度 r为投资者要求的收益率 它与 正相关 市场平均风险报酬率 34 2 资本成本加权法如果评估内涵不是净资产 而是投资总额 即长期负债和所有者权益之和 那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分 折现率 长期负债占资产总额的比重 长期负债利息率 1 所得税率 所有者权益占资产总额的比重 投资报酬率 其中 投资报酬率 无风险报酬率 风险报酬率例 某企业资本构成如下 长期借款占30 利息率为9 应付债券占20 利息率为11 股东权益占50 投资报酬率为12 企业适用的所得税率为33 则该企业的折现率 加权平均资本成本 为 r 30 9 1 33 20 11 1 33 50 12 1 81 1 47 6 9 28 35 3 市场比较法是通过参照物的市价和收益来倒求折现率 而不象加和法那样由折现率的各组成部分相加得出 所谓样本资产 是指与被评估资产在行业 销售类型 收益水平 风险程度 流动性等方面相类似的资产 同时市场法要求尽可能多的样本否则不能准确反映市场对某项投资回报的普遍要求 例如对房地产评估可采用租价比法 对企业价值评估可采用市盈率法 四 对收益法的评价1该方法最适宜 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况 成本费用无法或难以计算的资产 如企业价值评估 2优点 考虑了资本未来收益和货币的时间价值 可以真实准确地反映资产的资本价格 与投资决策相结合 评估结果易于被双方接受 3该方法的局限性 需具备一定的前提条件 含有较大成分的主观性 因此该方法的运用比成本法难度大 36 第三节市场比较法 一 市场比较法的基本原理该方法是指比照与被评估对象相同或相似的资产的市场价格 来确定被评估资产价值的一种评估方法 即通过市场调查 选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象 分析比较对象的成交价和交易条件 进行对比调整 估算出资产价值的方法 一 理论基础均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果 因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性 并通过替代原则来为被估资产定价 二 评估思路 三 运用的前提条件1 充分发育活跃的资产市场 2 参照物及其与被估资产可比较的指标 参数等资料均能搜集到 37 二 市场比较法的基本程序及有关指标 一 寻找参照物 1 成交价必须真实 2 至少三个交易案例 3 参照物与被估资产相类似 大可替代 即功能相同 4 成交价是正常交易的结果 5 尽可能选择近期成交的交易案例 二 调整差异1 时间因素2 区域因素参照物所在区域比被估资产好 反之系数 1一般以被评资产为100 38 3 功能因素功能系数法具体可采用绝对数计算 例如设备产出能力相差一个单位 价格相差多少 也可采用相对数计算 4 成新率因素例如 参照物的成交价为10万元 成新率为50 被评估资产的成新率为75 则调整系数为75 50 1 5 被评估资产的价值为15万元 5 交易情况调整交易情况调整是指 1 由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行的调整 2 因融资条件差异所需进行的调整 即一次性付款和分期付款对成交价的影响 3 因销售情况不同所需进行的调整 即单件与批量购买对交易价格的影响 三 确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均 确定评估值 39 三 市场比较法的具体操作方法 一 直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异 例如 成新率 功能等 1 功能价值法评估值 参照物成交价格 被评估资产生产能力 参照物生产能力2 价格指数法评估值 参照物成交价格 1 物价变动指数 3 成新率价格法评估值 参照物成交价格 被评估资产成新率 参照物成新率4 市价折扣法 只适用于被评估资产与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况 评估值 参照物成交价格 1 价格折扣率 5 成本市价法评估值 参照物成交价格 被评估资产现行合理成本 参照物现行合理成本6 市盈率乘数法评估值 被评估资产收益额 参照物市盈率此方法主要适用于企业整体资产评估和长期投资评估 40 二 类比调整法参照物与被估资产大体相似 但仍在多方面存在差异 交易案例A的调整值 参照物A的成交价 时间因素系数 区域因素系数 功能因素系数 交易情况调整系数 或交易案例A的调整值 参照物A的成交价 时间因素调整值 区域因素调整值 功能因素调整值 成新率因素调整值 交易情况调整值 例3 14 某商业用房 面积为600平方米 现因企业联营需要进行评估 评估基准日为2002年10月31日 评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例 具体情况如下表所示 单位 41 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似 新旧程度相近 故无需对功能因素和成新率因素进行调整 被评估商业用房所在区域的综合评分为100 三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好 综合评分分别为107 110和108 当时房产价格月上涨率为4 故参照物A的时间因素调整系数为 1 4 4 117 参照物B的时间因素调整系数 1 4 104 参照物C因在评估基准日当月交易 故无需调整 三个参照物成交