第五章房地产评估.ppt

第五章房地产评估 第一节房地产评估概述 一 土地的特性土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面 土地的自然特性土地位置的固定性土地质量的差异性土地资源的不可再生性土地效用的永续性 土地的经济特性土地经济供给的稀缺性土地产权的可垄断性土地利用的多方向性土地效益的极差性 二 房地产的特性房地产是土地和房屋及其权属的总称 房地产的特性位置固定性供求区域性使用长期性投资大量性保值与增值性投资风险性难以变现性政策限制性 三 房地产评估原则除了需要遵循供求原则 替代原则 贡献原则外 还特别需要注意遵循最有效使用原则和合法原则 四 房地产评估程序1 明确评估基本事项 包括明确评估目的 了解评估对象 确定评估基准日 2 签订评估合同3 制定工作计划4 实地勘察与收集资料5 测算被评估房地产的价值6 综合分析 确定评估结果7 撰写评估报告 第二节房地产价格及其影响因素 一 房地产价格的种类1 按权益划分为所有权价格 使用权价格和其他权利价格2 按价格形成方式划分为市场交易价格和评估价格3 按房地产的实物形态划分为土地价格 建筑物价格和房地产价格4 按房地产价格的表示单位划分为总价格 单位价格和楼面地价5 还可划分为公告地价 申报价格 楼面地价 土地总价格 建筑总面积 土地单价 容积率容积率 建筑总面积 土地总面积 二 房地产价格的特征1 房地产价格是权益价格2 房地产价格与用途相关3 房地产价格具有个别性4 房地产价格具有可比性 三 房地产价格的影响因素影响房地产价格的因素通常划分为一般因素 区域因素和个别因素 一般因素影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的 普遍的 共同的因素 主要包括经济因素 社会因素 行政因素和心理因素 经济因素经济发展因素财政金融因素产业结构因素 社会因素人口因素家庭规模因素房地产投机因素教育科研水平和治安因素社会福利因素 行政因素土地使用制度与住房制度 地价政策城市规划 土地利用规划 城市发展战略税收制度 投资倾斜 优惠政策行政隶属关系变更交通管制 心理因素购买或出售心态对居住环境的认同度欣赏趣味时尚风气接近名家住宅心理讲究门牌号码讲究风水价值观的变化 区域因素区域因素指某一特定区域内的自然条件与社会 经济 行政 技术等因素相结合所产生的区域特性 主要包括商服繁华因素 道路通达因素 交通便捷因素 城市设施状况因素 如基础设施 生活设施 文化娱乐设施 以及环境状况因素 个别因素个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素 土地个别因素区位因素面积 宽度和深度等因素形状因素地力 地势 地质和地形等因素容积率因素用途因素土地使用年期因素 建筑物个别因素面积 结构 材料等设计 设备是否良好施工质量法律限制建筑物是否与周围环境相协调 第三节收益法在房地产评估中的应用 一 基本思路房地产购买者必须一次性支付一定的金额补偿房地产所有者失去的收益 这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于每年能从房地产中获得的净收益即 房地产价值 净收益 资本化率收益法在房地产评估中适用于有收益的房地产价值评估 净收益归属于房地产的除去各种费用后的收益房地产处于最佳利用状态下产生的结果 一般以年为单位计量 收益的确定1 需以类似房地产的收益作比较2 需对市场走势做准确的预测3 需考虑收益的风险性和可实现性 费用的确定1 为创造收益所必须投入的正常支出2 费用不包含折旧费 资本化率又称还原利率 在一定程度上反映了投资收益率资本化率越高 投资风险越大在净收益不变的条件下 资本化率越高 房地产价值越低 资本化率的计算方法净收益与售价比率法安全利率加风险调整值法各种投资收益率排序插入法 资本化率的种类包括综合资本化率 建筑物资本化率和土地资本化率三者之间的关系可用公式表示如下r 或r1 其中 r综合资本化率 r1土地资本化率 r2建筑物资本化率 L土地价值 B建筑物价值 二 房地产评估价值的计算1 评估房地合一的房地产价值房地产价值 房地产净收益 综合资本化率房地产净收益 房地产总收益 房地产总费用房地产总费用 管理费 维修费 保险费 税金 单独评估土地的价值 由土地收益评估土地价值土地价值 土地净收益 土地资本化率土地净收益 土地总收益 土地总费用土地总费用 管理费 维护费 税金该方法一般适用于空地出租的情况 由房地产收益评估土地价值a 土地价值 房地产价值 建筑物现值建筑物现值 建筑物重置价 年贬值额 已使用年数年贬值额 b 土地价值 建筑物净收益 建筑物现值 建筑物资本化率 3 单独评估建筑物的价值建筑物价值 房地产价值 土地价值建筑物价值 说明以上计算公式均假设土地使用年期为无限年期 实务中应注意土地使用的有限年期 第四节市场法在房地产评估中的应用 一 基本思路在求取一宗被估房地产价值时 依据替代原理 将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较 通过对交易情况 交易日期 房地产状况等因素进行修正 得出被估房地产在评估基准日的价值 二 市场法在房地产评估中的适用范围与被估房地产相类似的房地产交易越多 市场法应用越有效市场法不适用于如下情况 没有房地产交易或交易发生较少的地区 某些类型很少见或实例很少的房地产 很难成为交易对象的房地产 风景名胜区土地 图书馆 体育馆 学校用地等 三 房地产评估价值的计算公式1 市场法的基本公式P P A B C其中 P被估房地产评估价值 P 可比交易实例价值 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C房地产状况修正系数 2 实际评估中的计算公式P P A B C 其中 A B C 或P P A B C 3 如果土地容积率 土地使用年期单独修正 计算公式为P P A B C 容积率修正系数 土地使用年期修正系数 三 市场法评估房地产价值的一般程序1 收集交易资料2 确定可比交易案例3 因素修正4 确定房地产价值 交易情况修正交易情况修正后的正常价格 可比实例价格 交易日期修正评估基准日价格 可比实例价格 房地产状况修正房地产状况修正后的正常价格 可比实例价格 容积率修正容积率修正后价格 可比实例价格 土地使用年期修正土地使用年期修正后地价 比较实例价格 kK 其中 k年期修正系数 r资本化率 m被估对象的使用年期 n可比实例的使用年期 第五节 成本法在房地产评估中的应用 一 基本思路以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产所需投入的各项费用之和为依据 再加上一定的利润和税金来确定被估房地产的价值房产价值评估与土地价值评估的计算公式不同 成本法在房地产评估中的适用范围一般适用于房地产市场发育不成熟 成交实例不多 无法利用市场法 收益法进行评估的情况 评估土地价值的基本公式土地价值 待开发土地取得费 土地开发费 利息 利润 税费 土地增值收益 评估新建房地产价值的基本公式新建房地产价值 土地取得费用 开发成本 管理费用 利息 销售税费 利润 评估旧建筑物价值的基本公式1 建筑物价值 重置成本 年贬值额 已使用年限年贬值额D 其中 C建筑物重新建造成本 S建筑物净残值 R建筑物残值率 N建筑物耐用年限2 建筑物价值 重置成本 成新率 6 假设开发法在房地产评估中的应用将被估房地产开发后的预期价值 扣除正常投入费用 正常税金及合理利润后 依据该剩余值测算被估房地产价值 假设开发法在房地产评估中的适用范围1 待开发土地的评估2 将生地开发成熟地的土地评估3 待拆迁改造的再开发地产的评估 评估房地产价值的计算公式1 假设开发法的基本公式P A B C D E 其中 P土地价值 A开发完成后的房地产价值 B整个开发项目的开发成本 C投资利息 D开发商合理利润 E正常税费2 实际评估中常用计算公式土地价值 房屋预期售价 开发建设成本 利息 利润 税费 3 香港假设开发法的计算公式地价 楼价 建筑费用 专业费用 利息 发展商利润或地价 总开发价值 开发费用 开发者收益 取得土地所需的税费4 地价 预期楼价 建筑费 专业费用 销售费用 利息 税费 利润 假设开发法评估的程序1 调查房地产的基本情况2 确定被估房地产的最佳开发利用方式3 预测房地产售价4 估算各项成本费用5 确定开发商的合理利润6 估算待估对象价值 7 基准地价修正法在房地产评估中的应用基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业 住宅 工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 基准地价的特点1 基准地价是区域性价格2 基准地价是土地使用权价格3 基准地价是特定区域的平均价格4 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区5 基准地价是单位土地面积的地价6 基准地价是特定时点的价格 基准地价的作用1 具有政府公告作用2 是宏观调控地价水平的依据3 是国家征收城镇土地税收的依据4 是政府参与土地有偿使用收益分配的依据5 是进一步评估宅地地价的基础6 引导土地资源在行业部门间合理配置 基准地价修正法基本思路利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果 按照替代原则 将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 从而求取被估宗地在评估基准日的价值 基准地价修正法在房地产评估中的适用范围1 适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估2 可快速 方便地进行大面积 数量众多的土地评估3 在宗地地价评估中作为一种辅助方法 基准地价修正法评估的程序1 收集 整理土地定级估价成果资料2 确定修正系数表3 调查宗地地价影响因素的指标条件4 制定被估宗地因素修正系数5 确定被估宗地使用年期修正系数6 确定期日修正系数7 确定容积率修正系数8 评估宗地地价 被估宗地使用年期修正系数Y 其中 Y宗地使用年期修正系数 r土地资本化率 m被估宗地可使用年期 n该用途土地法定最高出让年期 待估宗地地价待估宗地地价 待估宗地所处地段的基准地价 年期修正系数 期日修正系数 容积率修正系数 其他因素修正系数 8 路线价法在房地产评估中应用路线价是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地 设定标准深度 求取的该标准深度的若干宗地的平均单价根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理 在特定街道上设定单价 并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表 用数字方法来计算临街同一街道的宗地地价路线价法特别适用于同时对大量土地进行评估的场合 路线价法的一般程序1 路线价区段的划分2 标准宗地的确定3 路线价的评估4 深度百分率表的制作5 宗地价值的计算 标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度 宽度和形状标准的宗地 深度百分率又称深度指数 是地价随临街深度长短变化的比率 确定标准深度 确定级距 确定单独深度百分率 根据需要计算累计或平均深度百分率 路线价法的计算公式1 宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度2 当宗地条件特殊时宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度 其他条件修正率或宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度 其他条件修正额 欧美国家著名的几种路线价法则1 四三二一法则2 苏慕斯法则3 霍夫曼法则4 哈柏法则 9 在建工程评估在建工程是指在评估时点尚未完工或虽然已经完工 但尚未竣工 交付使用的建设项目在建工程具有如下特点 在建工程情况复杂 在建工程之间可比性较差 在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度 建设工期长短差别较大 在建工程的价格受后续工程的影响 在建工程评估的主要方法1 形象进度法选择足够的可比销售资料 根据在建工程建造完成后的房地产市场价格 结合工程形象进度评估在建工程的价值在建工程价值 建造完成的房地产市场价值 工程形象进度百分比 1 折扣率 工程形象进度百分比 实际完成建筑工程量 实际完成安装工程量 总工程量 100 建造完成的房地产市场价值一般可采用市场法或收益法评估折扣率的确定应考虑营销支出 广告费用和风险收益等因素 2 成本法以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和 再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法在建工程价值 土地取得费用 专业费用 建造建筑物费用