第3章 资产评估方法.ppt

第三章资产评估方法 2020 2 22 Ch03资产评估方法 2 本章重点 本章为把握资产评估的基础和核心 十分重要 重中之重 三种评估方法的基本思路和常规方法 如何选择评估方法 2020 2 22 Ch03资产评估方法 3 基本方法 Ch03 2020 2 22 Ch03资产评估方法 4 市场法 基本涵义 3 1 基本前提 程序和指标 具体方法 2020 2 22 Ch03资产评估方法 5 一 基本涵义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格 经过直接比较或类比分析 以估测资产价值的各种评估技术方法的总称 3 1 根据替代原则 采用比较或类比的思路及其方法 最为直接 具有说服力的评估方法之一 2020 2 22 Ch03资产评估方法 6 二 基本前提 3 1 按市场行情估测被评估资产价值 评估结果贴近市场 易被资产交易各方接受 活跃的 可比的 具体体现 功能上 市场条件 时间范围 2020 2 22 Ch03资产评估方法 7 三 基本程序及有关指标 3 1 开始 评估单项资产应考虑的可比因素 1 资产的功能2 实体特征和质量3 市场条件4 交易条件 交易批量 交易动机 交易时间 2020 2 22 Ch03资产评估方法 8 四 具体评估方法 3 1 利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法 通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异 在参照物成交价的基础上调整估算评估对象的价值 信息资料的数量和质量要求 评估经验 技巧 市场阅历要求 2020 2 22 Ch03资产评估方法 9 四 具体评估方法 直接 单一因素 比较法 3 1 评估对象价值 参照物成交价格 评估对象特征 参照物特征 评估对象与参照物基本相同 存在交易条件差异时 存在功能差异时 考虑时间间隔的影响 考虑新旧程度的差异 2020 2 22 Ch03资产评估方法 10 四 具体评估方法 直接比较法 市价折扣法 3 1 资产评估价值 参照物成交价格 1 价格折扣率 例子 评估某拟快速变现资产 在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元 经评股师综合分析 认为快速变现的折扣率为40 请评估拟快速变现资产的价值 6万元 2020 2 22 Ch03资产评估方法 11 四 具体评估方法 直接比较法 功能价值类比法 3 1 资产评估价值 参照物成交价格 评估对象生产能力 参照物生产能力 例子 被评估资产年生产能力为90吨 参照资产的年生产能力为120吨 评估基准日参照资产的市场价格为10万元 请确定被评估资产的价值 7 5万元 假设资产价值与其功能呈线性关系 2020 2 22 Ch03资产评估方法 12 四 具体评估方法 直接比较法 功能价值类比法 3 1 资产评估价值 参照物成交价格 评估对象生产能力 参照物生产能力 x 例子 被评估资产年生产能力为90吨 参照资产的年生产能力为120吨 评估基准日参照资产的市场价格为10万元 该类资产的功能价值指数为0 7 请确定被评估资产的价值 8 18万元 假设资产价值与其功能呈非线性关系 2020 2 22 Ch03资产评估方法 13 四 具体评估方法 直接比较法 价格指数法 3 1 资产评估价值 参照物成交价格 1 物价变动指数 例 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元 半年间该类资产的价格上升了5 请评估该资产的价值 10 5万元 2020 2 22 Ch03资产评估方法 14 四 具体评估方法 类比调整法 3 1 只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似 以评估对象的现行合理成本为基础 利用参照物的成本市价比率来估算对象价值 主要适用于整体企业的评估 以参照物的市盈率作为乘数 与评估对象的收益额相乘 以参照物的成交价格为基础 考虑参照物与评估对象在功能 市场条件和销售时间等方面的差异 分析量化后做出调整估算 2020 2 22 Ch03资产评估方法 15 四 具体评估方法 类比调整法 成本市价法 3 1 资产评估价值 评估对象现行合理成本 参照物成交价格 参照物现行合理成本 例 评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150 已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元 请评估其市价 30万元 利用参照物的成本市价比率来估算 2020 2 22 Ch03资产评估方法 16 四 具体评估方法 类比调整法 市盈率乘数法 3 1 资产评估价值 评估对象收益额 参照物市盈率 例 某被评估企业的年净利润为1000万元 评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20 请确定该企业的评估价值 2 0亿元 利用参照物的市盈率来估算 2020 2 22 Ch03资产评估方法 17 四 具体评估方法 类比调整法 市场售价类比法 3 1 资产评估价值 参照物售价 功能差异修正系数 时间差异修正系数 考虑参照物多因素的差异 2020 2 22 Ch03资产评估方法 18 课堂作业 有一待估宗地A 与待估宗地条件类似的宗地甲 有关对比资料如下表所示 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度 据调查 该市此类用地容积率每增加0 1 宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5 2020 2 22 Ch03资产评估方法 19 要求 1 计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 2 计算参照物修正系数 交易情况修正系数 交易时间修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 容积率修正系数 3 计算参照物修正后的地价 2020 2 22 Ch03资产评估方法 20 解 1 A宗地容积率地价相关系数为105 甲宗地的容积率地价相关系数为110 2 交易情况修正系数为或者0 99交易时间修正系数为或者1 06区域因素修正系数为或者1 02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0 95 3 参照物修正后地价 2020 2 22 Ch03资产评估方法 21 基本方法 Ch03 2020 2 22 Ch03资产评估方法 22 收益法 基本涵义 3 2 基本前提 程序和参数 主要技术方法 2020 2 22 Ch03资产评估方法 23 一 基本涵义 通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称 3 2 将利求本的思路根据预期收益来评估价值 易被资产业务各方所接受 较为科学合理的评估方法之一 2020 2 22 Ch03资产评估方法 24 二 基本前提 3 2 可预测的 可用货币衡量 预期获利年限可预测 测算参数 风险可预测 可衡量 2020 2 22 Ch03资产评估方法 25 三 基本程序和基本参数 3 2 开始 最主要的三个参数 1 收益额 未来预期 客观收益2 折现率 资本化率 期望投资报酬率3 收益期限 一般以年为单位 2020 2 22 Ch03资产评估方法 26 四 主要技术方法 3 2 有限期 无限期 方法分类 等额收益 非等额收益 非等额收益 等额收益 符号定义 T 收益期限 i n t 年份 r 折现率或资本化率 rt 第t年的折现率 P 评估值 Pt未来第t年的评估值 Rt 第t年的预期收益 A 年金 2020 2 22 Ch03资产评估方法 27 1 纯收益不变 1 在收益永续 各因素不变的条件下 有以下计算式 P A r 3 13 其成立条件是 纯收益每年不变 资本化率固定且大于零 收益年期无限 2020 2 22 Ch03资产评估方法 28 2 在收益年期有限 资本化率大于零的条件下 有以下计算式 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式 其成立条件是 纯收益每年不变 资本化率固定且大于零 收益年期有限为n 2020 2 22 Ch03资产评估方法 29 3 在收益年期有限 资本化率等于零的条件下 有以下计算式 P A n 3 15 其成立条件是 纯收益每年不变 收益年期有限为n 资本化率为零 2020 2 22 Ch03资产评估方法 30 2 纯收益在若干年后保持不变 1 无限年期收益 其基本公式为 其成立条件是 纯收益在n年 含第n年 以前有变化 纯收益在n年 不含第n年 以后保持不变 收益年期无限 r大于零 2020 2 22 Ch03资产评估方法 31 2 有限年期收益 其计算公式为 其成立条件是 纯收益在t年 含第t年 以前有变化 纯收益在t年 不含第t年 以后保持不变 收益年期有限为n r大于零 这里要注意的是 纯收益A的收益年期是 n t 而不是n 2020 2 22 Ch03资产评估方法 32 四 主要技术方法 3 2 例子 某企业经预测得出3年内各年预期收益数据如下表 折现率取6 评估该企业3年经营收益的现值 806 9万元 应用举例 单位 万元 2020 2 22 Ch03资产评估方法 33 四 主要技术方法 3 2 例子 某收益性资产预计未来5年收益额如下表 假定从第6年开始各年收益均为14万元 折现率或资本化率为10 确定该资产在持续经营下和50年收益的评估值 136 17万元 134 98万元 应用举例 单位 万元 2020 2 22 Ch03资产评估方法 34 基本方法 Ch03 2020 2 22 Ch03资产评估方法 35 成本法 基本涵义 3 3 基本前提 基本要素 具体方法 2020 2 22 Ch03资产评估方法 36 一 基本涵义 以被评估资产的重置成本为评估参考值 估测该资产存在的各种贬损因素 将其从重置成本中扣除 最后得到被评估资产的价值 3 3 资产评估价值 资产的重置成本 资产实体性贬值 资产功能性贬值 资产经济性贬值 2020 2 22 Ch03资产评估方法 37 二 基本前提 3 3 继续使用 形成资产价值的基础 可利用的 2020 2 22 Ch03资产评估方法 38 三 基本要素 3 3 资产的现行再取得成本 有形损耗 资产的物理性能损耗引起的价值损失 技术进步引起的资产功能落后而造成的价值损失 外部条件变化引起资产闲置 收益下降而造成的价值损失 2020 2 22 Ch03资产评估方法 39 三 基本要素 3 3 指采用与被评估资产相同的材料 建筑或制造标准 设计 规格和技术等 以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用 重置成本的分类 指采用新型材料 并根据现代建筑或制造标准 新型设计 规格和技术等 以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的费用 相同点 均采用资产的现行价格 不同点 采用的材料 标准 设计等方面存在差异 2020 2 22 Ch03资产评估方法 40 四 具体评估方法 重置成本的估算 3 3 利用成本核算的原理 根据重新取得资产所需的费用项目 逐项计算 然后累加 利用与资产有关的价格变动指数 将被估资产的历史成本调整为重置成本 生产能力比例法 规模经济效益指数法 抽样选择若干具有代表性的资产 应用前述方法估算这些资产的重置成本 综合分析 确定评估对象的重置成本 2020 2 22 Ch03资产评估方法 41 四 具体评估方法 重置成本估算 重置核算法 P38 3 3 购买型 由资产的现行购买价格 运杂费 安装调试费以及其他必要费用构成 例子 重置购买设备一台 现行市场价格每台5万元 运杂费1000元 直接安装成本800元 其中原材料300元 人工成本500元 根据统计分析 测算安装成本中的间接成本为每人工成本0 8元 估算该机器设备的重置成本 52200元 自建型 根据所需的料 工 费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算 2020 2 22 Ch03资产评估方法 42 四 具体评估方法 重置成本估算 价格指数法 P39 3 3 重置成本 资产的账面原值 价格指数 例子 某被估资产购建于1994年 账面原值为5万元 当时该类资产的价格指数为95 评估基准日该类资产的价格指数为160 被估资产重置成本应是多少 8 42万元 定基价格指数 环比价格指数 例子 某被估资产建成于1992年 账面原值为20万元 1997年进行评估 经调查已知同类资产环比价格指数分别为93年为11 7 94年为17 95年为30 5 96年为6 9 97年为4 8 被估资产重置成本应是多少 38 2万元 2020 2 22 Ch03资产评估方法 43 四 具体评估方法 重置成本估算 功能价值类比法 3 3 被评估资产的重置成本 参照物重置成本 被评估资产年产量 参照物年产量 例子 某重置全新的一台机器设备价格5万元 年产量为5000件 已知被评估资产的年产量为4000件 请确定其重置成本 4万元 呈线性关系 生产能力比例法 2020 2 22 Ch03资产评估方法 44 四 具体评估方法 重置成本估算 功能价值类比法 3 3 被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 被评估资产的产量 参照物资产的产量 x 注意 x是一个经验数据 称为规模经济效益指数 在美国 该数据一般在0 4 1 2之间 我国目前尚未有统一的经验数据 评估过程中要谨慎使用 非线性关系 规模经济效益指数法 2020 2 22 Ch03资产评估方法 45 四 具体评估方法 重置成本估算 统计分析法 3 3 调整系数K 抽样资产的重置成本 抽样资产的历史成本 例 评估某企业某类通用设备 经抽样选择具有代表性的通用设备5台 估算其重置成本之和为300万元 而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为200万元 该类通用设备账面历史成本之和为500万元 请问该类通用设备的重置成本 750万元 评估对象的重置成本 资产的账面历史成本 调整系数K 2020 2 22 Ch03资产评估方法 46 四 具体评估方法 实体性贬值的测算 观察法 成新率法 3 3 资产实体性贬值 重置成本 1 实体性成新率 资产实体性贬值 恢复资产功能所支出的费用金额 实体性贬值的测算 修复费用法 2020 2 22 Ch03资产评估方法 47 四 具体评估方法 实体性贬值的测算 使用年限法 3 3 资产实体性贬值 重置成本 预计残值 实际已使用年限 总使用年限 例子 某资产1995年2月购进 2005年2月评估时 测算尚可使用年限为5年 重置成本为20万元 预计残值有10万元 根据该资产技术指标 正常使用每天应工作8小时 而实际每天工作7 5小时 测算该资产的实体性贬值 6 53万元 总使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限实际已使用年限 名义已使用年限 资产利用率资产利用率 累计实际利用时间 累计法定利用时间 2020 2 22 Ch03资产评估方法 48 四 具体评估方法 实体性贬值 更新改造过的资产 P42 3 3 如何求解已使用年限 充分考虑更新改造投入对资产寿命的影响 例子 某资产1960年6月购进 购置成本为20万元 1996年6月评估 期间曾于1980年和1990年经历了两次更新改造 改造成本均为10万元 请估计该资产的已使用年限 23 5年 加权平均已使用年限 当期更新成本 对应使用年限 更新成本 2020 2 22 Ch03资产评估方法 49 四 具体评估方法 功能性贬值的测算 按超额运营成本 3 3 功能性贬值额 复原重置成本 更新重置成本 资产功能性贬值额 年超额运营成本 1 所得税率 折现系数 功能性贬值的测算 按超额投资成本 2020 2 22 Ch03资产评估方法 50 四 具体评估方法 功能性贬值的测算 算例 3 3 例子 某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产相比 在完成同样生产任务的情况下 能耗超支3万元 工耗超支1万元 经评估人员鉴定 该资产尚可使用3年 同行业的资产平均收益率为10 企业所得税税率为25 请测算该资产的功能性贬值 P A 0 1 3 2 4869 7 4607万元 2020 2 22 Ch03资产评估方法 51 四 具体评估方法 经济性贬值的估算 间接计算法 3 3 被评估资产的经济性贬值额 重置成本 经济性贬值率 例子 某被估生产线设计生产能力为年产2万台产品 因市场需求结构变化 在未来可使用年限内 每年产量估计要减少6千台左右 功能价值指数取0 6 根据上述条件 估算该生产线的经济性贬值率 19 3 经济性贬值率 1 预计可被利用的生产能力 原设计生产能力 x 说明 x为功能价值指数 经验数据一般在0 6 0 7之间 2020 2 22 Ch03资产评估方法 52 四 具体评估方法 经济性贬值的估算 直接计算法 3 3 资产经济性贬值额 资产年收益损失额 1 所得税税率 P A r n 例 某被估生产线每年的实际生产能力比预计的减少6千台左右 每台产品损失净利润100元 该生产线尚可继续使用3年 企业所在行业的投资回报率为10 所得税税率为25 估算该生产线的经济性贬值额 111 91万元 说明 P A r n 为年金现值系数 2020 2 22 Ch03资产评估方法 53 例 某生产线额定生产能力为1000个 月 已使用三年 目前状态良好 观察估计其实体性贬值为15 在生产技术方面 此生产线为目前国内先进水平 但是由于市场竞争激烈 目前只能运行在750个 月的水平上 假设已知其更新重置成本为1000000元 这类设备的生产规模效益指数X 0 7 估算此生产线运行于750个 月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值 2020 2 22 Ch03资产评估方法 54 计算过程如下 1 更新重置成本 1000000元 2 实体性贬值 1000000 15 150000 元 3 功能性贬值 0 4 经济性贬值率 1 750 1000 0 7 100 18 5 5 经济性贬值 1000000 150000 18 5 154 700 元 资产评估价值 1000000 150000 154700 695300 元 2020 2 22 55 作业1 被评估设备建于1996年 账面价值100000元 2001年对设备进行了技术改造 追加技改投资50000元 评估基准日为2006年进行评估 根据评估人员的调查 检查 对比分析得到以下数据 1 从1996至2006年每年设备价格上升10 2 该设备月人工成本比替代设备超支1000元 3 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10 规模效益指数为0 7 所得税率为20 4 该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50 经技术检测该设备尚可使用5年 在未来5年中设备利用率能达到设计要求 要求 计算被评估设备的的评估值 2020 2 22 56 作业2 评估对象为某企业1998年购进的一条生产线 账面原值为150万元 2001年进行评估 经调查分析确定 该生产线的价格每年比上一年增长10 据估计 该资产还可使用6年 又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产 并被普遍应用 新设备与评估对象相比 可节省3人 每人的月工资为650元 此外 由于市场竞争加剧 致使该设备开工不足 由此造成收益损失额每年为20万 该企业所得税税率为20 假定折现率为10 要求根据上述资料