第1章 资产评估的基本概念和理论.ppt

资产评估 对资产进行估价的理论与方法 教材与参考书 指定教材 资产评估 第二版 东北财经大学出版社 姜楠王景升参考书 1 年度注册资产评估师考试用书资产评估学 此外还有 经济法 财务会计 机器设备评估基础 建筑工程评估基础 2 2008年以后出版的各类教材 复旦大学出版社 朱萍 上海财经大学出版社 中国人民大学出版社 乔志敏西南财经大学出版社 陈建西 主要内容 第一章 基本概念和理论第二章 基本评估方法第三章 机器设备评估第四章 房地产评估第五章 流动资产及长期投资评估第六章 无形资产的评估第七章 企业价值评估第八章 资产评估报告第九章 资产评估评估管理及规范 第一章基本概念和理论 资产评估的概念和内涵资产的涵义及评估目的资产评估的价值类型资产评估的原则和假设资产评估的程序 第一节资产评估的概念和内涵 资产评估的概念资产评估的产生与发展资产评估的种类与特点资产评估与会计计价的区别 资产评估亦称评估 估价或估值 一般意义上的评估是指专业人士根据所掌握的相关数据资料 对评估对象价值进行定性 定量的分析 评价和说明的过程及活动 资产评估作为一个词组 是我国对评估 估价或估值的一种习惯性表达方式 一 资产评估的概念 资产评估 资产评估概念 资产评估 是指注册资产评估师依据相关法律 法规和资产评估准则 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 资产评估准则 基本准则 资产评估是指由专业机构和人员 按照国家法律 法规和资产评估准则 根据特定目的 遵循评估原则 依照相关程序 选择适当的价值类型 运用科学方法 对资产价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 学术概念 资产评估的要素 资产评估的功能 评价及评值评价和评值是指资产评估具有的最基本的内在功效和能力 评价 评定价值的高低评值 估算价值的数值评估包括了对资产的性质和价值量的评价和估计 资产评估的基本作用 咨询作用评估的结果只是资产交换价值的专家意见 不能取代当事人的交易决策管理作用作为国有资产管理的重要措施鉴证的作用鉴别 专家的判断举证 为该判断提供的理论和事实支撑 二 资产评估的产生与发展 商品经济产生带来商品交换 商品市场随着现代商品经济的发展商品市场 生产要素市场 资产评估生产要素流动 组合的市场化程度日益提高资产业务的社会化 多样化 资产评估发展成为一个专门的行业资产评估是随着商品经济的产生而产生 并随着商品经济的发展而发展 资产评估在我国的发展 伴随我国市场经济体制改革的不断深入 生产要素市场 资本市场的起步和发展 资产评估业得到了快速发展 1989年 原国家国有资产管理局颁发了 关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定 1990年 国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心 负责全国的国有资产评估管理工作 1991年11月 国务院第91号令发布了 国有资产评估管理办法 国家国有资产管理局也先后于1992年和1995年发布了 国有资产评估管理办法施行细则 和 资产评估操作规范意见 试行 等资产评估业务方面的法律法规 1993年12月 中国资产评估协会 中评协 成立 评估业开始行政和行业自律双重管理 1995年3月 中评协代表中国评估行业加入了国际评估准则委员会 1995年5月 我国建立了注册资产评估师制度 多次注册评估师全国统一考试 1996年 国家国有资产管理局和林业部发布了 森林资源资产评估技术规范 试行 以下简称 技术规范 2001年 财政部发布了 资产评估准则 无形资产 2003年 中评协制定了 注册评估师关注评估对象法律权属的指导意见 和 珠宝首饰评估指导意见 2004年2月 财政部发布了 资产评估准则 基本准则 和 资产评估职业道德准则 基本准则 根据资产评估基本准则 中评协2007年11月发布了 资产评估准则 评估报告 等7项资产评估准则 资产评估准则体系的建立标志着资产评估的管理体系日趋完善 目前 中国资产评估协会正在组织制定森林资源资产的评估准则 全国现已有注册资产评估师近3万人 从业人员6万多人 评估机构3千多家 三 资产评估的种类 按资产评估活动的性质 资产评估可以分为评估 评估复核和评估咨询按资产评估面临的条件 资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度划分 资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估 按评估对象的构成和获利能力 划分为单项资产评估和整体资产评估 从资产评估服务的对象 评估的内容和评估者承担的责任等方面来看 目前国际上的资产评估主要分为三类 1 评估 类似于我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估 它一般服务于产权变动主体 对评估对象的价值进行评估 2 评估复核 是指评估机构 评估师 对其他评估机构 评估师 出具的评估报告进行的评判分析和再评估 它服务于特定的当事人 对某个评估报告的真实性和合理性做出判断和评价 3 评估咨询 是一个较为宽泛的术语 它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见 也可以是评估人员对评估标的物的利用价值 利用方式 利用效果的分析和研究 以及与此相关的市场分析 可行性研究等 按是否有背离条款 分为 完全资产评估 一般是指严格遵守资产评估准则 按照资产评估准则的各个条款的要求 在执业过程中没有违背资产评估准则的规定所进行的资产评估 限制性资产评估 一般是指评估机构及其人员由于评估条件的限制不能完全按照资产评估准则的要求进行执业 或在允许的前提下未完全按照评估准则的规定进行的资产评估 完全资产评估和限制性资产评估对评估结果的披露程度和要求是不同的 限制性资产评估需要做更为详尽的说明和披露 按资产评估对象的构成和获利能力划分 1 单项资产评估 是对以单项可确指的资产为对象的评估 例如 机器设备评估土地使用权评估 建筑物评估 无形资产评估等 2 整体资产评估 是对若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估 最为典型的整体资产评估就是企业价值评估 单项资产评估和整体资产评估在评估的复杂程度和需考虑的相关因素等方面是有较大差别的 整体资产评估更为复杂 需考虑的因素更为全面 此外 按引起资产评估的经济行为 资产评估还可分为 资产转让评估 企业兼并评估 企业出售评估 企业改制评估 股权重组评估 中外合资 合作资产评估 企业清算评估 税基评估 抵押评估 资产担保评估 债务重组评估等 四 资产评估的特点 市场性公正性专业性咨询性 市场性 资产评估来源于市场 服务于市场的经济活动 资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告 并且 该评定估算结果要接受市场的检验 公正性 是资产评估行为服务于资产业务的需要 而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要 体现在 资产评估是按公允 法定的准则和规程进行的 具有公允的行为规范和业务规范 评估人通常是与资产业务没有利害关系的第三者 客观公正地判断资产价值 专业性 技术性 对某一项资产进行评估时 要由相关的专业人员及技术人员实施 使得评估活动专业化 咨询性 是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见 这个意见本身并无强制执行的效力 评估者只对结论本身符合职业规范要求负责 而不对资产业务定价决策负责 五 资产评估与会计计价的区别 二者发生的前提条件不同二者的目的不同执行的操作者不同注意联系 会计计价有时要依据资产评估价值为依据 前提条件不同 会计计价以企业会计主体的持续经营为假设前提的 资产评估则用于发生产权变动 会计主体变动或者会计主体的企业生产经营活动中断 目的不同 会计计价的目的是为投资者 债权人和经营管理者提供有效的会计信息资产评估则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度 执行的操作者不同 会计计价主要由本企业的会计人员完成 资产评估由具有资产评估资格的社会中介机构完成 并且需要有资产评估 会计及工程技术和经济法律等综合知识 本节练习 一 单项选择题1 下列选项中不属于资产评估的基本作用的是 A 评价和估值B 咨询C 管理D 鉴证2 资产评估中的完全资产评估和限制性资产评估是按 标准划分的 A 评估时收集资料的数量B 评估人员的水平C 评估时遵守准则和报告披露的要求D 评估经历的时间二 多项选择题3 资产评估的基本作用包括 A 咨询的作用B 管理的作用C 核算的作用D 鉴证的作用E 清算的作用 正确答案 4 BDE 5 ABCD 本节练习 4 从资产评估服务的对象 评估的内容和评估者承担的责任等方面看 在世界范围内 资产评估主要分为 A 完全资产评估B 评估C 限制性资产评估D 评估复核E 评估咨询5 资产评估与会计的区别有 A 基本的职能不同B 基本目标不同C 技术方法不同D 确认和计价的依据不同E 评估需要参考会计数据 正确答案 1 A 2 C 3 ABD 案例分析 据 新京报 等多家媒体报道 2011年09月07日 华尔森集团董事局主席兼总裁谢根荣 从银行骗贷6亿多元 一审被认定犯贷款诈骗罪 判处无期徒刑 谢根荣托人自制的 金缕玉衣 被包括故宫博物院原副院长杨伯达等专家鉴定为价值24亿元 正是有这个 宝物 银行放贷更为 放心 5位顶级专家 据说包括中国收藏家协会原秘书长王文祥 故宫博物院原副院长杨伯达 北京大学宝石鉴定中心原主任教授杨富绪 曾任国家文物鉴定委员会副主任委员的史树青等 这群专家当时在装 金缕玉衣 的玻璃柜子外 只 走了一趟看了看 就给这件 金缕玉衣 写了个文字说明并估价为24亿元 这 24亿元 的鉴定又给谢根荣的诈骗起到推波助澜的作用 时至今日 多名当时鉴定的专家 都以 史老在场 说了24亿不好驳 为由 将责任推到已去世的史树青先生身上 5位顶级专家当时竟 隔着玻璃估价 谢根荣给了专家几十万元的评估费 资产的概念资产的分类资产的价值与价格资产评估目的 第二节资产及评估目的 对于资产的认识 1 经济学对资产的定义经济学中资产的概念相对而言是较宽泛的 如果按经济本质来定义 资产是指未来的经济利益 D 格林沃尔德主编的 现代经济词典 商务印书馆 1983年中文版 第25页 将资产定义为 由企业或个人拥有并具有价值的有形的财产或无形的权利 资产之所以对物主有用 或者是由于它是未来事业的源泉 或者是由于它可以用于取得未来的经济利益 一 资产的概念 2 会计学对资产的定义美国财务会计准则委员会 FASB 在1985年公开发布的第六号 财务会计概念公告 SFACNo 6 中的定义是 资产是可能的未来经济收益 它是特定个体从已经发生的交易或事项中取得或加以控制的 1993年 我国 企业会计准则 中对资产定义为 是企业拥有或者控制的 能以货币计量的经济资源 包括各种财产 债权和其他权利 2000年6月 国务院第287号令 企业财务会计报告条例 资产 是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源 该资源预期会给企业带来经济利益 2006年颁布的 企业会计准则 基本准则 第二十条资产是指企业过去的交易或者事项形成的 由企业拥有或者控制的 预期会给企业带来经济利益的资源 前款所指的企业过去的交易或者事项包括购买 生产 建造行为或其他交易或者事项 预期在未来发生的交易或者事项不形成资产 由企业拥有或者控制 是指企业享有某项资源的所有权 或者虽然不享有某项资源的所有权 但该资源能被企业所控制 预期会给企业带来经济利益 是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力 第二十一条符合本准则第二十条规定的资产定义的资源 在同时满足以下条件时 确认为资产 一 与该资源有关的经济利益很可能流入企业 二 该资源的成本或者价值能够可靠地计量 第二十二条符合资产定义和资产确认条件的项目 应当列入资产负债表 符合资产定义 但不符合资产确认条件的项目 不应当列入资产负债表 3 评估学对资产的定义资产评估中的资产 其内涵更接近经济学对资产的定义 即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源 而外延则包括了具有内在经济价值 以及市场交换价值的所有实物和无形的权利 资产评估中资产的基本特征 1 必须是经济主体拥有或者控制的 2 能够给经济主体带来经济利益的资源 即可望给经济主体带来现金流入的资源 3 必须能以货币计量 资产评估中的资产与会计中的资产 1 会计更强调资产的资源状态 而资产评估则重在未来经济利益 2 在范围上的差别一是会计强调的是实际资产投入和运用后形成的资产 对一些在现实经济生活中确实存在但却未耗费和占用资金的资产排除在外 如划拨土地的价值 企业的商誉等 但在资产评估中却把这些资源作为重要的资产对待 二是会计与评估中整体资产的含义具有很大的差异 三是一般而言 家庭个人财产至少目前没有作为会计中的资产 而资产评估的资产则包括这些内容 资产与财产对比资产而言 财产则是法律概念 法学中财产是以所有权为核心 只有符合所有权要件 才能成为企业的财产 强调其法律形式 从资产评估的角度而言 一切具有商业价值或交换价值的各类财产和权利 只要由主体拥有或控制 就视为企业的资产 而不是看其在法律上是否符合所有权的要件 即资产评估的资产界定是以控制权为依据 而不以所有权为企业资产的界定依据 这也就明确了作为资产评估对象的资产界定原则 同时也揭示了资产与财产的区别 国际评估准则 中对于财产的解释是 财产 是个法律概念 财产由具有排他性的业主所有权组成 使用 财产 概念时 如果未加进一步限定或说明 可以指不动产 也可以指动产 或者两者之合称 根据本准则体系的侧重点 在准则中使用了 资产 概念 但在通常情况下 财产 概念也可替换使用 美 康芒斯 财产的经济意义就是资产 而资产的法律意义就是财产 也就是说 资产与财产的含义基本上相同 不过前者多用于经济 后者多用于法律 二 资产的分类 1 按资产的存在形态分类 可以分为有形资产和无形资产 2 按企业会计制度和流动性分类 可以分为 流动资产 可供出售的金融资产 持有至到期投资 长期股权投资 固定资产 无形资产及其他资产等 3 按资产按资产与生产经营的关系分类 可以分为经营性资产和非经营性资产 经营性资产又可按照对盈利产生贡献分为 有效资产和无效资产 4 按资产是否具有综合获利能力分类 可以分为单项资产和整体资产单项资产是指单件 单台的资产整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的组成的资产综合体 5 按资产能否独立存在分类 可以分为可确指的资产和不可确指的资产可确指资产是指能独立存在的资产 一般而言 除商誉外的有形资产和无形资产都是可确指资产 不可确指资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产 如商誉 三 资产的价值与价格 价值的经济学含义资产的价值体系 价值的经济学含义 从经济学的角度来看 价值应当是资产的市场价值 是资产对人类具有的价值中可以通过市场来衡量和实现的那部分价值 资产的评估价值应当是经济学角度的价值 经济学关于价值的理论 劳动价值理论生产成本价值论效用价值论均衡价值论 价值 价格理论 资产评估中的 价值 以前用 价格 的概念现在用 价值 概念 它的实质是价格基础 即劳动价值论中的 交换价值 这里所说的价值是一个交换价值范畴 它反映了可供交易的商品 服务与其买方 卖方之间的货币数量关系 资产评估中的价值不是一个历史数据或事实 而只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品 服务价值的估计 资产评估的工作目标就是要判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格 新的评估理论体系中 价格 即实际发生的交易价格 资产评估里所说的价格是指在特定的交易行为中 特定的买方和 或卖方对商品或服务的交换价值的认可 以及提供或支付的货币数额 价格是一个历史数据或事实 是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额 资产评估结果或评估价值属于价格范畴但不是市场价格本身 资产评估中的 价格 价值 评估价值与价格关系 1 价值 评估价值与价格关系 2 价格 实际的而非理论的 受以下因素影响 谈判技巧 知识 情绪 买方目的 协同效应 卖方目的 获利 发展 市场价 四 资产评估的目的 资产评估的一般目的资产评估的特定目的 一 资产评估的一般目的 资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动 它一经产生就具有了为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的价值 二 资产评估的特定目的 通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的 资产业务 是指引起资产评估的经济行为 我国资产评估实践表明 资产业务主要有 资产转让 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资 合作 企业清算 抵押担保 企业租赁 债务重组等等 1 资产转让 是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产 通常是指转让非整体性资产的经济行为 2 企业兼并 是指一个企业有偿接收其他企业的产权 使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为 3 企业出售 是指独立核算的企业或企业内部的分厂 车间及其他整体资产产权的出售行为 4 企业联营 是指国内企业 单位之间以资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为 5 股份经营 是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为 包括法人持股 内部职工持股 向社会发行不上市股票和上市股票等 6 中外合资 合作 是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为 7 企业清算 包括破产清算 终止清算和结业清算 8 担保 指资产占有单位 以本企业的资产为其他单位的经济行为担保 并承担连带责任的行为 担保通常包括抵押 质押 保证等 9 企业租赁 是指资产占有单位在一定期限内 以收取租金的形式 将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为 10 债务重组 是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项 三 资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用 1 资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为 资产业务 所决定的 它对评估结果的性质 价值类型都有重要的影响 2 资产评估特定目的是界定评估对象的基础 3 资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用 评估目的是进行资产评估时必须首先明确的基本事项 本节练习 一 单项选择题1 从性质上讲 资产的评估价值是注册资产评估师对被评估资产在评估基准日的 估计值 A 成交价格B 重建成本C 交换价值D 劳动价值2 资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系 A 前者必须高于后者B 前者必须低于后者C 前者必须等于后者D 前者可以高于 低于或等于后者二 多项选择题1 资产评估中的资产具有以下基本特征 A 是由过去的交易或者事项形成的资源B 必须是经济主体拥有或者控制的C 能够给经济主体带来经济利益的资源 即可望给经济主题带来现金流入的资源D 资产必须能以货币计量E 融资租入的固定资产不能进行评估 第三节资产评估价值类型 价值类型的含义价值类型的分类市场价值与市场价值以外的价值 一 资产评估价值类型的含义 引子 评估一辆旧卡车 1 当它在公开市场被出售时 它的价值采用市场法评估 2 当它被出租时 按收益法评估 3 当它被继续使用时 则按重置法评估 总结 显然采用不同的方法 其评估值是不相同的 如有相同 也纯属偶然 说明了不同的行为目的 对评估方法有不同的选择 结果会使评估值相异 价值类型 资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式 它是对资产评估的一个质的规定 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的 而且在数量上往往也存在较大差异 二 资产评估价值类型的分类 对资产价值进行合理分类的目的 1 为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引 2 资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果 主要分类标准 1 以估价标准形式表述的价值类型包括 重置成本 收益现值 现行市价和清算价格四种 2 从资产评估假设角度表述的价值类型包括继续使用价值 公开市场价值和清算价值等三种 3 以资产评估时所依据的市场条件 被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值两类 4 从资产业务的性质 即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型包括 抵押价值 保险价值 课税价值 投资价值 清算价值 转让价值 保全价值 交易价值 兼并价值 拍卖价值 租赁价值 补偿价值等该划分方法强调资产业务的重要性 认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型 三 关于市场价值和市场价值以外的价值 市场价值与市场价值以外的价值的划分标准 1 资产评估时的市场条件 公开市场条件还是非公开市场条件 2 资产评估时的资产的使用状态 正常使用 最佳使用 还是非正常使用 3 资产评估时的所用的信息和参数来源 公开市场信息还是非公开市场信息 市场价值类型的界定 1 定义 国际评估准则 中 市场价值 marketvalue 定义为 自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后 所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额 当事人双方应当各自精明 谨慎行事 不受任何强迫压制 2 解析 评估基准日 要求市场价值是在给定的评估日的特定时间的市场价值 自愿买方 是指购买者是自愿的而不是被迫的购买 不是在任何价格下迫不急待地购买 自愿卖方 自愿出售者不是准备以任何价格迫切出售或被迫出售 也不是不考虑现行市场的合理性而坚持某一种价格出售 当事人双方应当各自精明 谨慎行事 假定买卖双方都相当了解资产的性质与特点 资产的现实和潜在的用途 以及评估基准日时市场的状况 不受任何强迫压制 是指买卖双方是主动而不是被迫的 不是被迫进行交易 3 说明资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值 市场价值有区域性 市场价值是整体市场认同市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的 1 定义市场价值以外的价值 thevalueotherthanmarketvalue 又叫非市场价值 凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值 2 说明市场价值以外的价值是局部的市场认同 只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的 市场价值以外的价值类型 3 主要类型根据CVS 资产评估价值类型指导意见 市场价值以外的价值类型包括投资价值 在用价值 清算价值 残余价值等 投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额 亦称特定投资者价值 在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额 清算价值是指在评估对象处于被迫出售 快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额 残余价值是指机器设备 房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额 市场价值以外的价值产生的基础 IVS认为主要有三类 1 反映特定主体从资产所有权中获得的收益 如投资价值 2 特定双方达成的交换某项资产的合理的协议价值 如合并价值 3 法律 法规及合同协议规定的价值 以税收为目的的资产评估 课税价值 以保险为目的的资产评估业务 保险价值 以财务报告为目的的资产评估业务会计计量属性及价值定义包括公允价值 现值 可变现价值 重置成本 在符合会计准则计量属性规定的条件下 会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值 而会计准则设计的现值 可变现价值 重置成本等可以理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型 以抵押为目的的资产评估 抵押价值 以拆迁补偿为目的的资产评估 拆迁补偿价值 相关法律 法规没有规定的 可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为拆迁物评估结论的价值类型 特定业务引起的评估价值类型 有市场价值也有市场价值以外价值 市场价值是资产公允价值的坐标 资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念 公允价值是一个一般层次的概念 它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果 而资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果 相对于公允价值而言 市场价值更为具体 条件更为明确 它是最为典型的公允价值 市场价值在其评估所依据的市场范围内 对任何交易当事人都是相对合理和公允的 而市场价值以外的价值的相对合理公平性是受到某些条件严格限制的 市场价值在资产评估中的作用 资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式 市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式 该划分方法是目前国际上通行的划分方法 其意义在于 1 有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识 便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估结果的确切含义 2 便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围 明确市场价值与市场价值以外价值的意义和作用 一 单项选择题1 资产评估中的价值类型选择与许多因素密切相关 其中包括 A 评估方法B 评估原则C 评估程序D 评估依据的市场条件2 对评估结果价值类型的选择必须要考虑 因素 A 评估方法B 评估计划C 评估目的D 行业管理3 在资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外的价值是 A 以税收为目的的资产评估B 以保险为目的的资产评估业务C 以财务报告为目的的资产评估业务D 投资价值二 多项选择题1 下列价值类型中属于按资产评估估价标准形式表述的价值类型有 A 抵押价值B 转让价值C 收益现值D 现行市价E 继续使用价值 第四节资产评估的假设与原则 资产评估的假设资产评估的原则 一 资产评估的假设 交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设 交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价 交易假设一方面为资产评估得以进行 创造 了条件 另一方面它明确限定了资产评估外部环境 即资产是被置于市场交易之中 资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行 公开市场假设 公开市场 是指充分发达与完善的市场条件 指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场 在这个市场上 买者和卖者的地位是平等的 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间 买卖双方的交易行为都是在自愿的 理智的 而非强制或不受限制的条件下进行的 公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件 以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定 公开市场假设是资产评估中使用频率较高的一种假设 凡是能在公开市场上交易 用途较为广泛或通用性较强的资产 都可以考虑按公开市场假设前提进行评估 持续使用假设 持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态 包括正在使用中的资产和备用的资产 其次根据有关数据和信息 推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去 持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设 其评估结果使用范围常常是有限制的 他只对特定的买者或者卖者是公平合理的 该假设细分为三种情况 在用续用 转用续用 移地续用 清算 清偿 假设 持续使用假设是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定 清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性 再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态 由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下 被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值 二 资产评估的原则 资产评估的原则是评估机构和评估人员在评估工作中应遵循的基本原则 1 独立性原则评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系 包含两层含义 评估机构的独立性 评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位 2 客观公正性原则评估人员要具有客观 公正的态度和科学方法 评估过程中的预测 推理和逻辑判断等建立在市场和现实的基础资料上 评估结果应有充分的事实为依据 一 资产评估的工作原则 3 科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须 遵循科学的评估标准 以科学的态度制定评估方案 采用科学的评估方法进行资产评估 科学性原则还要求资产评估程序科学合理 4 专业性原则专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构 资产评估机构必须拥有一支由工程 技术 营销 财务 会计 法律和经济管理等多学科的专家组成的资产评估专业队伍 这些人员必须有良好的教育背景 专业知识和实际经验 资产评估的技术经济原则是评估执业中应遵循的技术规范和业务准则 1 预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素 资产价值的高低主要取决于它能为其控制者带来的预期收益的多少 2 供求原则供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括 供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值评估 评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据市场供求的原则 二 资产评估的经济技术原则 3 贡献原则从一定意义上讲 贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则 它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定 贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献 或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失 4 替代原则在同一市场上 具有相同使用价值和质量的商品 应有大致相同的交换价值 在资产评估中确实存在着评估数据 评估方法等的合理替代问题 正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证 第五节资产评估的程序 资产评估程序及其作用资产评估程序的内容执行资产评估程序的基本要求 一 资产评估程序及其作用 资产评估程序 是指资产评估机构和人员执行资产评估业务 形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤 狭义的资产评估程序 从资产评估机构和人员接受委托开始 到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书为止 广义的资产评估程序 开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节 终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理 评估准则 是从广义的角度来进行规范评估程序的 资产评估程序的作用 1 资产评估程序是规范资产评估行为 提高资产评估业务质量和维护