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1 第四章房地产评估 学习目标通过本章能够学习房地产 土地使用权 建筑物 在建工程等的概念 了解它们的特征以及房地产评估的概念 特点 原理和流程等 学习要求了解房地产及其评估的相关概念 理解房地产的特点及评估特点 了解土地使用权及其相关概念 了解在建工程及其相关概念 了解建筑物及其相关概念 掌握房地产 土地使用权 建筑物和在建工程的评估方法 2 4 1房地产评估概述4 2房地产评估的成本法4 3房地产评估的收益法4 4房地产评估的市场法4 5房地产评估的剩余法4 6房地产评估的基准地价修正法 第四章房地产评估 3 4 1房地产评估概述 一 房地产的概念 分类与特性二 房地产评估的原则三 房地产评估的程序四 房地产价格的分类和影响因素 4 一 房地产的概念 分类与特性 一 房地产的概念房地产是指土地 建筑物和其他地上定着物及它们所附带的各种权利 1 从实体的角度去认识2 从权益的角度去认识 4 1房地产评估概述 5 二 房地产的分类1 按房地产的经济用途划分可划分 1 居住房地产 包括普通住宅 高档公寓 别墅等 2 商业房地产 包括百货商场 购物中心 商业店铺 超级市场 批发市场等 3 办公房地产 包括商务办公楼 写字楼 政府办公楼等 4 旅馆房地产 包括饭店 酒店 宾馆 旅店 招待所 度假村等 5 餐饮房地产 包括酒楼 美食城 餐馆 快餐店等 6 娱乐房地产 包括游乐场 娱乐城 康乐中心 夜总会 俱乐部 影剧院 高尔夫球场等 7 工业和仓储房地产 包括工业厂房 仓库等 8 农用房地产 包括农地 农场 林场 牧场 果园等 9 特殊用途房地产 包括车站 机场 学校 教堂 寺院 墓地等 10 综合房地产 是指具有两种或两种以上作用的房地产 2 按是否产生收益划分可分为 收益性房地产和非收益性房地产3 按经营使用方式划分可分为 出售型房地产 出租型房地产 营业型房地产和自用型房地产 4 1房地产评估概述 6 房地产市场的特性 决定 决定 1 土地的特性自然特性 位置固定性 质量差异性 不可再生性 效用永续性 经济特性 供给稀缺性 可垄断性 利用多方向性 效益级差性 三 房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 4 1房地产评估概述 7 位置固定性风险转移能力差个别性形成的重要原因供求区域性使用长期性投资大量性保值与增值性投资风险性难以变现性政策限制性 2 房地产的特性 4 1房地产评估概述 8 3 房地产市场的特征 1 房地产市场的地区性与不完善性 2 交易的复杂性 3 房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 供给弹性小于需求弹性 4 1房地产评估概述 9 二 房地产评估的原则 一 合法原则 二 最佳使用原则 三 房地综合考虑原则 四 区域及地段原则三 房地产评估的程序 一 接受委托 明确评估的基本事项1 明确评估对象2 明确评估目的3 明确评估基准日4 明确评估报告提交日期 二 制定评估作业计划和技术方案 三 现场勘察及收集数据资料 四 评定估算 给出评估结果并撰写评估报告 4 1房地产评估概述 10 一 房地产价格分类 1 根据实物形态划分土地价格 基准地价 标定地价等建筑物价格 不包含土地价格房地产价格 四 房地产价格的分类和影响因素 4 1房地产评估概述 11 我国土地权属类型与土地使用权价格体系 我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 土地使用权可拥有和转让 土地二级市场交易的是使用权而非所有权 4 1房地产评估概述 12 土地使用权属无形资产 对物产权 其价值取决于其载体 土地的特性和条件 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权 其权益与后者不同 主要有 无使用权年限规定 不可单独转让 出租 抵押 根据国家规定 但二者的地位并不平等 农村集体所有的土地不能直接出让其使用权 需由国家征用后 再出让 4 1房地产评估概述 13 土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权出让可以采取协议 招标和拍卖三种方式 有最高年限规定 居住七十年 工业五十年 文 教 科 卫 体五十年 商业等四十年 综合或其他五十年 出让土地使用权权益 可转让 出租 抵押 土地使用权使用期限届满 土地使用者可申请续期 否则国家将无偿收回土地使用权 4 1房地产评估概述 14 我国土地使用权价格体系 1 基准地价城镇大面积土地的平均地价 2 标定地价在基准地价基础上 确定的具体宗地在一定使用年期内的价格 3 出让底价是政府在出让土地使用权时 根据土地出让年限 用途 地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价 4 转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁 5 其他价格上述1 3属土地一级市场价格 由政府垄断定价 4 5属土地二级市场价格 由市场竞争决定价格 4 1房地产评估概述 15 2 根据价格表示单位划分 总价格 单位价格 楼面地价楼面地价 土地总价格 建筑总面积楼面地价 土地单价 容积率容积率 建筑总面积 建筑占地面积 4 1房地产评估概述 16 有关 容积率 所谓 容积率 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率 物业类型参考容积率独幢0 4 0 5联排0 7 0 8多层1 2 1 5小高层 12层 2 5 3高层 13层以上 3 5 5 4 1房地产评估概述 17 容积率与社区规模枫华府第 2 5 总面积94000平方米银马公寓 2 5 总面积44500平方米 4 1房地产评估概述 18 3 根据价格形成方式分类 市场交易价格 评估价格4 按交易方式分类 拍卖价格 招标价格 协议价格5 根据权益分类 所有权价格 使用权价格 其他权利价格 4 1房地产评估概述 19 二 影响房地产价格的因素 1 一般因素 1 经济因素 2 社会因素 3 政策因素 4 心理因素2 区域因素 1 商业繁华度 2 道路通达度 3 交通便捷度 4 设施完善度 5 环境质量状况对于不同性质的区域 以上因素的影响程度会略有区别 4 1房地产评估概述 20 3 个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素 具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素 1 影响土地价格的个别因素区位 面积 宽度 深度 形状 地力 地质 地势 地形 容积率 用途 使用年期等 2 影响建筑物价格的个别因素面积 结构 材料 设计 设备 质量 法律限制 与周围环境的协调性等 4 1房地产评估概述 21 4 2房地产评估的成本法 一 基本思路及基本公式评估值 重新购建价格 各种贬值二 适用范围主要适用于房地产市场发育不成熟 成交实例不多 不产生现金流 收益 无法利用市场法 收益法等方法评估的情况 如 政府办公楼 学校 医院 图书馆 军队营房 机场 博物馆 纪念馆 公园等公益性房地产 以及无需计算损耗的新建房地产 注意 土地的价格主要由其效用决定 而非成本 因此成本法在评估土地价值时 其应用范围受到限制 尤其是商业用地 但是单纯评估建筑物价格时 成本法较适宜 三 新开发土地评估中成本法的操作步骤土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 22 一 计算待开发土地取得费用取决于土地使用权是如何取得的 是划拨还是支付出让金 是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权 1 从农村取得土地 1 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用 包括 土地补偿费 地上附着物和青苗补偿费及安置补助费 2 支付给政府的土地使用权出让金 2 从城镇取得土地 1 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用 2 支付给政府的土地使用权出让金 二 计算土地开发费用1 基础设施建设费2 公共配套设施建设费 4 2房地产评估的成本法 23 三 计算投资利息注意 1 无论是自有资金 还是借入资金均应计算利息 2 计息基础 土地取得成本 土地开发成本 管理费 3 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息 若开发费是均匀投入 则按资金投入时间的一半计息 四 计算税费 五 计算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费 包括管理费用 也可以是开发后土地的地价 注意所用利润率的内涵 六 确定土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的 4 2房地产评估的成本法 24 例4 1某地块面积为80 000平方米 是通过城镇土地出让而取得的 出让金为20万元 亩 拆迁费30万元 亩 开发费3亿元 平方公里 其他费用 包括税费 5万元 亩 土地开发周期为两年 第一年投入开发费占总开发费的40 目前市场上地产开发的投资报酬率为10 银行贷款利率为6 试评估该土地经开发后的价格 1 估算土地取得成本土地取得成本 出让金 拆迁费 20 30 50万元 亩 750元 平方米2 估算土地开发成本土地开发成本 开发费 其他费用 3亿元 平方公里 5万元 亩 300元 平方米 75元 平方米 375元 平方米 4 2房地产评估的成本法 25 3 估算投资利息假定土地取得成本一次性投入 因计息期为两年 土地开发成本分阶段均匀投入 则 投资利息 750 1 6 2 1 375 40 1 6 1 5 1 375 60 1 6 0 5 1 92 70 13 70 6 65 113 05元 平方米4 估算开发利润开发利润 750 375 10 112 5元 平方米5 计算土地价格土地单价 750 375 113 05 112 5 1 350 55元 平方米土地总价 1 350 55 80 000 108 044 000元即该地块经开发后的价格为108 044 000元 4 2房地产评估的成本法 26 面积换算表1亩 60平方丈 6000平方尺 1平方米 9平方尺 1亩 6000 9 666 666 平方米 平时说的市亩也就是亩 主要是为了与公亩区分 1公顷 100公亩 10000平方米 15亩1平方千米 100公顷 10000公亩 1000000平方米1顷 100亩 66666 6667平方米 4 2房地产评估的成本法 27 一 土地取得费用 二 开发成本1 勘察设计和前期工程费2 基础设施建设费3 建安工程费4 公共设施建设费5 开发过程的税费及其他间接费 三 管理费用 开办费 开发过程中管理人员工资等 四 投资利息 五 销售税费1 销售费用2 销售税金及附加3 其他销售税费 六 开发利润 4 2房地产评估的成本法 新建房地产价格 土地取得费用 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润 四 新建房地产评估的操作步骤 28 五 旧房地产运用成本法评估的操作步骤 旧建筑物价格 建筑物的重置成本 建筑物贬值 4 2房地产评估的成本法 29 注意 估算贬值 1 估算土地的贬值土地损耗率 已使用年限 法定使用年限2 估算建筑物的贬值有形贬值 理化因素 无形贬值 社会经济因素 4 2房地产评估的成本法 1 直线折扣法 使用年限法 假设建筑物的价值损耗是均匀的 则建筑物每年的贬值为 五 旧房地产运用成本法评估的操作步骤 旧建筑物价格 建筑物的重置成本 建筑物贬值 30 例4 2某建筑物建筑面积为320m2 重置价为2500元 m2 耐用年限为40年 已使用7年 残值率为4 试用耐用年限法估算 定额法 其现值 V 800000 19200 7 665600 元 非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构 60年 0 砖混结构一等 50年 2 砖混结构二等 50年 2 砖木结构一等 40年 6 砖木结构二等 40年 4 砖木结构三等 40年 3 简易结构 10年 0 耐用年限 建筑物已使用年限 尚可使用年限 4 2房地产评估的成本法 31 2 成新折扣法 观察法 成新率 结构部分合计得分 G 装修部分合计得分 S 设备部分合计得分 B不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 4 2房地产评估的成本法 32 例4 3某钢筋混凝土5层框架楼房 经评估人员现场打分 结构部分80分 装修部分70分 设备部分60分 再经查表得出修正系数G 0 75 S 0 12 B 0 13 成新率 80 0 75 70 0 12 60 0 13 100 100 76 2 在实践中 也往往将年限法 40 和打分法 60 得出的结论加权平均 得出成新率 对于一些平面布置不合时宜 设备落后 式样过时的建筑物 还应考虑其功能性贬值因素 可以在成新率确定的基础作适当减价修正 4 2房地产评估的成本法 33 例4 4某套住宅重新建造价为300000元 经对其结构 装修和设备三大部分的各具体项目观察 确定其成新率为80 但该住宅厅小且暗 厨房和卫生间均小 光线亦不足 经分析和估测 决定在成新率的基础作10 的减价修正 V 300000 80 1 10 300000 72 216000 元 4 2房地产评估的成本法 34 4 3房地产评估的收益法 一 基本思路及步骤无限期 房地产价格 纯收益 资本化率 1 有限期 2 二 适用范围适用于有收益的房地产 如 商场 写字楼 旅馆 公寓等 不适宜公益性房地产 35 三 各参数的估算 一 净收益除去各种费用后的收益 必须是客观收益 而非实际收益 因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取 4 3房地产评估的收益法 最佳利用状态下 对有偏差的实际净收益进行修正 提出其中特殊的 偶然的因素 管理费 维修费 保险费 税金 不包含折旧费 36 求取方法 1 收益与售价比法 市场法 寻找相类似的交易案例 通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率 至少三个交易案例 资本化率的种类 综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率 2 累加法 二 资本化率 还原利率 实质 房地产投资的报酬率 收益率 4 3房地产评估的收益法 37 三 收益期的确定 单独评房 建筑物的经济寿命单独评地 土地使用权年限 1 先据建筑物的经济寿命确定收益期 然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值 2 假设未来收益无限期 但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销 4 3房地产评估的收益法 38 四 收益法的计算公式 一 房地合一评房地产价值 房地产价值 房地产纯收益 综合资本化率 房地纯收益 房地产总收益 房地产总费用 房地产总费用 管理费 维修费 保险费 税金 4 3房地产评估的收益法 39 例4 5某房地产公司于2004年5月以出让方式取得一块土地50年使用权 并于2006年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼 当时造价为每平方米3 800元 经济耐用年限为60年 目前 该类型建筑的重置价格为每平方米4 800元 该大楼总建筑面积为12 000平方米 全部用于出租 据调查 当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2 5元 空置率在10 左右 每年需支付的管理费用一般为年租金的3 5 维修费为建筑物重置价的1 5 房产税为租金收入的12 其他税为租金收入的6 保险费为建筑物重置价的0 2 资本化率确定为6 试根据以上资料评估该写字楼在2009年5月的价格 4 3房地产评估的收益法 40 1 估算年有效毛收入年有效毛收入 2 5 365 12 000 1 10 9 855 000元2 估算年营运费用 1 年管理费 9 855 000 3 5 344 925元 2 年维修费 4 800 12 000 1 5 864 000元 3 年保险费 4 800 12 000 0 2 115 200元 4 年税金 9 855 000 12 6 1 773 900元 5 年营运费用 344 925 864 000 115 200 1 773 900 3 098 025元 4 3房地产评估的收益法 41 3 估算净收益年净收益 年有效毛收入 年营运费用 9 855 000 3 098 025 6 756 975元4 计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年 则 房地产价格 6 756 975 6 1 1 1 6 45 104 434 671元房地产单价 104 434 671 12 000 8 703元5 评估结果经评估 该写字楼房地产在2009年5月的价值为104 434 671元 单价为每平方米8 703元 4 3房地产评估的收益法 42 二 单独评土地价值 4 3房地产评估的收益法 1 由土地收益评土地价值 一般适用于空地出租 土地价值 土地纯收益 土地资本化率 2 房地合一评土地 土地价值 房地产价值 建筑物现值 建筑物重置价 年贬值额 已使用年数 建筑物重置价 残值 耐用年限 43 4 3房地产评估的收益法 三 单独评建筑物价值 建筑物价值 房地产价值 土地价值 注 1 以上求取房地产净收益的房地产总费用不包含建筑物折旧费 2 上述公式均假设土地使用年期为无限期 在实务中需注意土地的使用年期 44 例4 某房地产公司于2004年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于2006年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼 当时造价为每平方米2000元 经济耐用年限为55年 残值率为2 目前 该类建筑重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建筑面积为900平方米 现用于出租 每月平均实收租金为3万元 另据调查 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 5 维修费为重置价的1 5 土地使用税及房产税为每建筑平方米20元 保险费为重置价的0 2 土地资本化率7 建筑物资本化率8 试根据以上资料评估该宗地2010年3月的土地使用权价格 4 3房地产评估的收益法 45 1 选定评估方法该宗房地产有经济收益 适宜采用收益法 2 计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益 年总收益 50 12 900 1 10 486000 元 3 计算总费用 1 年管理费 486000 3 5 17010 元 2 年维修费 2500 900 1 5 33750 元 3 年税金 20 900 18000 元 4 年保险费 2500 900 0 2 4500 元 年总费用 1 2 3 4 17010 33750 18000 4500 73260 元 4 3房地产评估的收益法 46 4 计算房地产净收益年房地产净收益 年总收益 年总费用 486000 73260 412740 元 5 计算建筑物净收益 1 计算年贬值额 2 计算建筑物现值 假设建筑物收益年期为无限年期 建筑物现值 建筑物重置价 年贬值额 已使用年数 2500 900 46875 4 2062500 元 3 计算建筑物净收益 房屋年净收益 房屋现值 房屋资本化率 2062500 8 165000 元 4 3房地产评估的收益法 47 6 计算土地纯收益土地年纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 412740 165000 247740 元 7 计算土地使用权价格土地使用权在2010年3月的剩余使用年期为50 6 44 年 单价 3358836 15 500 6717 67 元 8 评估结果本宗土地使用权在2010年3月的土地使用权价格为3358836 15元 单价为每平方米6717 67元 4 3房地产评估的收益法 48 4 4房地产评估的市场法 一 基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值 被估房地产价格 交易实例单价 时间因素修正系数 交易情况修正系数 区域修正系数 房地产状况修正系数 容积率修正系数 土地使用年期修正系数二 适用对象及条件 一 市场条件 充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例 二 被评估对象 具有广泛交易性的房地产 49 三 市场法操作步骤及因素修正 一 勘察被估房地产 二 收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件 与被房地产用途相同 所处地区相同 结构相同 价值类型相同筹资条件相似 接近评估基准日 正常交易 或可修正 三 建立价格可比基础 4 4房地产评估的市场法 50 5 容积率修正 一般据地方容积率修正系数表6 土地使用年期修正 估价对象 四 估算调整系数 1 2 交易日期修正系数 定基 环比 4 房地产状况修正系数 4 4房地产评估的市场法 3 区域修正系数 51 五 确定比准价格 调整值 将交易实例的价格与各调整系数连乘 六 确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均 确定评估值 例4 7待评估宗地为一块商住用途的空地 面积为5 000平方米 要求评估其2009年12月的市场价格 评估人员通过收集有关数据资料 选出3个交易实例作为比较参照物 交易实例的有关情况如下表所示 4 4房地产评估的市场法 52 53 1 进行交易情况修正评估人员经过调查 未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况 均作为正常交易看待 故无需修正 2 进行交易时间修正根据调查 2008年10月以来 土地价格平均每月上涨1 则 交易实例A交易时间修正系数 114 100 1 14交易实例B交易时间修正系数 112 100 1 12交易实例C交易时间修正系数 107 100 1 073 进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域 无需作区域因素修正 交易实例B C的区域因素修正采用打分法 可参照下表的有关数据判断 上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准 即待估宗地的区域因素分值为100 则 交易实例B区域因素修正系数 100 86 1 163交易实例C区域因素修正系数 100 93 1 075 4 4房地产评估的市场法 54 4 关于面积因素的修正 由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积 对商业用地而言 面积大些便于充分利用 经过分析确定 面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3 5 关于土地使用权年限因素的修正 除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外 交易实例A和C均需作使用年限因素修正 修正计算如下 假定折现率为8 6 关于容积率因素的修正 交易实例A与待估宗地的容积率相同 故不作修正 交易实例B C的容积率与待估宗地不同 应进行修正 经收集有关数据资料进行统计分析 土地的价格与容积率的关系是 容积率在4 5之间 容积率增加0 1 地价增加2 则 交易实例B及C的容积率修正系数 110 100 1 1 4 4房地产评估的市场法 55 个别因素修正系数计算如下 交易实例A的个别因素修正系数 1 03 0 9659 1 0 0 995交易实例B的个别因素修正系数 1 03 1 0 1 1 1 133交易实例C的个别因素修正系数 1 03 0 9659 1 1 1 0947 计算比准价格A 1 550 1 0 1 14 1 0 0 995 1 758 元 M2 B 1 200 1 0 1 12 1 163 1 133 1 771 元 M2 C 1 400 1 0 1 07 1 075 1 094 1 762 元 M2 8 采用算术平均法求得评估结果得到的3个比准价格较接近 故采用算术平均法求出评估结果 待估宗地评估价值 单价 1 758 1 771 1 762 3 1 764 元 M2 待估宗地评估价值 总价 1 764 3 000 5 292 000元 4 4房地产评估的市场法 56 4 5房地产评估的剩余法 二 适用范围及注意事项该方法主要适用于 待开发 待拆迁的土地 未完工的房地产项目 注意 1 正确选择最佳开发形式 2 正确预期卖楼价 3 正确预期各项成本以及注意成本 费用与收益发生的时间 必要时需折现 地价 卖楼价 建筑费 专业费用 销售费 利息 税费 利润 一 基本思路和计算公式 57 例4 8有一宗 七通一平 的待开发建筑用地 土地面积为2000平方米 建筑容积率为2 5 拟开发建设写字楼 建设期为2年 建筑费为3000元 平方米 专业费为建筑费的10 建筑费和专业费在建设期内均匀投入 该写字楼建成后即出售 预计售价为9000元 平方米 销售费用为楼价的2 5 销售税费为楼价的6 5 当地银行年贷款利率为6 开发商要求