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资产评估相关知识介绍 资产管理部 目录 资产评估概述资产评估机构国有资产转让 资产评估概述 一 资产评估的定义 是指由专门机构和人员 依据国家的规定和有关资料 根据特定的目的 遵循适用的原则和标准 按照法定的程序 运用科学的方法 对资产进行评定和估价的过程 资产评估概述 二 资产评估的要素 1 评估主体 资产评估的机构和人员 2 评估客体 评估对象 3 评估依据 法律依据 准则依据 权属依据及取价依据 4 评估的目的 一般目的和特定目的 5 评估原则 行为规范和准则 6 评估程序 评估环节和顺序 7 价值类型 市场价值类型和市场价值以外的价值类型 8 评估方法 成本法 收益法 市场法三种基本方法 9 评估假设 交易性假设 公开市场假设 持续使用假设 清算假设 10 评估基准日 评估时点 资产评估概述 三 资产评估的目的 1 评估目的重要性 评估目的 决定 价值类型 评估方法 制约 资产评估概述 三 资产评估的目的 2 评估目的分类评估目的分为一般目的和特定目的 从资产评估实践来看 引起资产评估的资产业务主要有 资产转让 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资 合作 企业清算 担保 企业租赁 债务重组 价值咨询 特定评估业务包括 以抵 质 押为目的的评估业务 以税收为目的的评估业务 以保险为目的的评估业务 以财务报告为目的的评估业务等 资产评估概述 四 资产评估的方法 1 市场法 1 定义是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同 并将类似资产的市场价格进行调整 从而确定被评估资产价值的一种评估方法 2 分类市场法中的具体评估方法分为直接比较法和类比调整法 类比调整法是市场法中最基本的具体评估方法 该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样 具有适用性强 应用广泛的特点 但该法对信息资料的数量和质量要求较高 而且要求评估人员要有较丰富的评估经验 市场阅历和评估技巧 资产评估概述 四 资产评估的方法 3 基本计算公式 4 方法的应用市场法适用于具有一定通用性能在公开市场出售的资产 比如房地产 土地 设备 有价证券等 由于我国目前市场经济尚不发达 市场信息化程度不高 企业价值资产评估时无法得到与委估资产相类似的交易案例 一般不采用市场比较法 随着产权交易市场的活跃 现在企业股权价值评估也开始采用市场法 资产评估概述 四 资产评估的方法 5 举例某商业用房 面积为500平方米 现因企业股权转让需要进行评估 评估基准日为2009年10月31日 评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例 具体情况如下表所示 资产评估概述 四 资产评估的方法 5 举例单位 人民币元 平方米被评估资产单价 27 336 45 27 850 47 27 654 21 3 27 614元 平方米被评估资产总价 27 614 500 13 807 000元 资产评估概述 四 资产评估的方法 2 成本法 1 定义是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法 2 理论依据 资产的价值取决于成本 成本越高 评估价值就越高 资产的价值是一个变量 变量是由它的损耗决定的 资产评估概述 四 资产评估的方法 2 成本法 3 基本计算公式评估值 重置成本 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 重置成本 成新率 功能性损耗 经济性损耗或者为 评估值 重置成本 综合成新率在企业价值评估时 成本法即单项资产分别采用不同的评估方法得出单项资产的评估价值并累加求和 减去负债的评估值之和 得出股权的评估价值 计算公式为 股东全部权益评估值 总资产评估值 总负债评估值 资产评估概述 四 资产评估的方法 2 成本法 4 方法应用运用成本法的前提应当具备可利用的历史资料 形成资产价值耗费是必须的 该方法使用于可复制的资产 专用资产 单项资产 比如设备 车辆 存货 无形资产 企业价值等 资产评估概述 四 资产评估的方法 2 成本法 5 举例 设备概况设备序号 表5 2 1设备名称 检测仪规格型号 M40启用日期 2007 12 29数量 1台评估基准日 2008 6 30 重置全价的确定评估人员通过查询 网站和 公司报价 确定该型号的检测仪目前的市场价格 含运费与设备调试费 为14000元 故该单台设备的重置全价为14000元 资产评估概述 四 资产评估的方法 2 成本法 5 举例 成新率的确定a年限法 采用使用年限法估算成新率 该类电子检测设备的经济使用寿命一般为5年 已经使用了6个月 故该设备的年限法成新率 5 0 5 5 100 90 b技术鉴定法 评估人员实地勘查 观察设备主要结构状况及各部件的运行状况 设备结构完好 运行正常 省略 技术鉴定系数表 技术鉴定成新率为89 年限法确定的成新率取权数40 技术鉴定法确定的成新率取权数60 得 综合成新率 90 40 89 60 89 取整 资产评估概述 四 资产评估的方法 2 成本法 5 举例 评估值的确定评估值 重置全价 成新率 14000 89 12460 00元 资产评估概述 四 资产评估的方法 3 收益法 1 定义是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值 借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法 资产的价值取决于它的效用 也就是它未来的预期收益 未来的预期收益越高 它的效用越大 资产评估的价值也就越高 资产评估概述 四 资产评估的方法 3 收益法 2 基本计算公式P 评估价值R 收益额r 折现率n 收益年限 3 方法的运用收益法适用于资源性资产 无形资产 企业价值等 资产评估机构 早先资产评估机构都有事业单位背景 分为A B C D四个级别 经过一系列的机构改革 等级低的机构进行兼并整合 事企分开 现划分为可以从事证券业务评估 包括上市公司 和从事非证券业务两类 依据官方截止2009年12月的公告信息 上海地区目前有55家评估机构 其中拥有证券业资格评估机构为以下6家 上海财瑞资产评估有限公司上海东洲资产评估有限公司上海立信资产评估有限公司上海万隆资产评估有限公司上海银信汇业资产评估有限公司上海众华资产评估有限公司 国有资产转让 一 国企改制的流程 国有资产转让 二 国资审批上报时间 企业收到资产评估机构出具的评估报告后应当逐级上报初审 经初审同意后 市属一级单位最迟应在评估报告有效期届满前6个月转报市国资委 涉及房地产开发企业或主要资产为房地产的企业的资产评估报告 市属一级单位转报日与评估基准日间隔最多不超过4个月 国有资产转让 三 需要资产评估的经济行为 国有企业及其各级子企业有下列行为之一的 应当对相关资产进行评估 1 整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司 2 以非货币资产对外投资 3 合并 分立 破产 解散 4 非上市公司国有股东股权比例变动 5 产权转让 6 资产转让 置换 7 整体资产或者部分资产租赁给非国有单位 8 以非货币资产偿还债务 9 资产涉讼 10 收购非国有单位的资产 11 接受非国有单位以非货币资产出资 12 接受非国有单位以非货币资产抵债 13 法律 行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项 国有资产转让 四 不需要资产评估的经济行为 国有企业及其各级子企业有下列行为之一的 可以不对国有资产进行评估 1 经各级人民政府或其国有资产监督管理机构批准 对企业整体或者部分资产实施无偿划转 2 国有独资企业与其下属独资企业 事业单位 之间或其下属独资企业 事业单位 之间的合并 资产 产权 置换和无偿划转 国有资产转让 五 核准和备案的范围 国有资产评估项目实行核准制和备案制 1 核准项目范围具体如下 1 经上海市人民政府批准实施的重大经济事项的评估项目 2 市属一级单位的评估项目 3 市国资委持有国家股且为第一大股东的上市公司 视同一级单位 的评估项目 2 备案项目范围具体如下 除符合核准情况以外的国资评估项目实行备案制 市属一级单位在审核过程中 尤其关注涉及如土地 房屋建筑物 无形资产等特殊资产的项目 国有资产转让 六 国有资产评估中方法的使用 根据 企业价值评估指导意见 试行 注册资产评估师执行企业价值评估业务 应当根据评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件 分析收益法 市场法和成本法三种资产评