面向“房地一体化”房地权籍信息系统的建设与研究.doc

面向“房地一体化”房地权籍信息系统的建设与研究 以大连市房地权藉地理信息系统建设为例刘雪凯1，李鸿奎2，宋少辉2（1.北京市吉威数源信息技术有限公司,北京,100043;2.大连市房地产档案馆、大连市房地产测绘中心,辽宁 大连 116011）摘要：由于历史原因，房产和土地是分开管理的。在信息化建设过程中， “房”“地”信息获取、处理、分析等工作也是分开进行的。由于所参照的体制、规范、标准的不统一，因而，在房产和土地的行业之间、部门之间信息难以共享，形成了“信息孤岛”，这给房产和土地的综合管理造成了很大的不便，也使得一房多卖，房地多重抵押，产权虚报瞒报的事时有发生。房地权籍信息系统的建设，通过定位、定性、定界、定量等手段，能够非常直观、鲜明、详实的对房、地的权属信息、范围信息、面积信息以及房地关系进行准确描述。从根本上杜绝此类违法行为，从而使房地一体化管理更科学、更快捷。系统的建设对整合土地和房屋管理的资源和优势，提高房地产信息化管理水平具有重要的意义。关键词：“两证合一”、房地一体化、数字房地产House and Land Integrated Management Information SystemConstruction and ResearchQi FengHui, Liu XueKai, Li HongKui Dalian Real Estate Archives, Dalian Real Estate Survey Center Beijing GEOWAY Information Technologe Inc.Abstract: The information of House and land is managed in different departments before, the data process jobs in house and land department is also to part being in progress without united standard. As a result, information is difficult to be shared between these different departments. We call this “the information isolated island”. This has caused very big difficulty to house and land general management. On the other hand, these also caused illegal activities frequently occur. The construction of House and Land Integrated Management Information System will resolve these problems through integrate information of land and house. Because of system construction with integrated data supply, the management of real estate will be well improved. Keywords: Combination of “state land use right certificate” and “building proprietary right certificate”, House and Land Integration, Digital Real Estate0. 背景介绍随着经济的持续快速发展，信息化技术的不断进步，“数字城市”的建设已经提到了各个城市发展规划的议事日程。面临城市信息化建设的必要性和紧迫性，2004年，大连市开始全面启动“数字大连”建设工程，该工程通过综合利用计算机、网络、遥感、测绘、地理信息系统、多媒体及虚拟技术等先进信息技术手段，将全面规划、整合各种城市信息资源，以建立不同种类信息之间的生产、加工、服务、管理和共享体系，并逐步实现国民经济和社会的信息现代化。随着“数字大连”建设工作的不断深入，与市民生活紧密相关的房地产信息化建设变得越来越迫切。但是，由于历史原因，房产和土地是分开管理的。在信息化建设过程中， “房”“地”信息获取、处理、分析等工作也是分开进行的。由于所参照的体制、规范、标准的不统一，因而，在房产和土地的行业之间、部门之间信息难以共享，从而形成了“信息孤岛”，这给房产和土地的综合管理造成了很大的不便，也使得一房多卖，房地多重抵押，产权虚报瞒报的事时有发生。大连市国土资源和房屋局于2004年正式成立，以作为大连市政府主管全市房屋、土地、地质矿产等工作的直属机构，同时决定在2005年下半年在市内四区核发统一的房地产权证。随着国土和房产管理部门的机构合并，在体制上为房地一体化管理提供了便利的条件。这时就需要以实现房地一体化管理为目标，以 “两证合一”（国有土地使用权证和房屋所有权证合并为房地产权证）为起始，建立一个信息平台来整合房产、土地的各种资源以达到房地一体化管理。大连市房地权籍地理信息系统的建设，将为 “房地一体化”工作的顺利开展提供运作平台和技术上的支持，系统的建设对整合土地和房屋管理的资源，提高房地产信息化管理水平将具有重要的意义。1. 系统建设1.1. 系统建设目标与内容房地权籍地理信息系统是以构建房地一体化管理信息平台为目标, 系统在房地产基础地理数据库的基础上，充分结合房产业务和土地业务，对房产与土地的专题数据进行有效的整合，从而建立面向房地一体化的大型空间数据库和业务数据库，从数据层面上实现房产和土地的数据共享和管理一体化。在此基础上，系统结合地理信息系统的理论与方法，在计算机技术、网络技术、GIS技术、工作流技术和数据库技术的支持下,将房产信息、土地信息有机整合起来, 以构建房地一体化信息管理平台。该平台可以为相关单位部门提供详尽的房地一体的图形信息和权属信息,最终实现以图管房、以图管地、以图管业的房地一体化管理。系统建设具体内容分为以下几个部分：1. 建立房地一体化数据标准体系，提供房地数据整合的有效解决方案数据是系统的基础，标准是数据共享的保障，房地一体化数据标准建设是系统建设的基础，标准从实际出发并着眼未来发展，在建设过程中充分考虑标准的统一化、科学化、规范化和标准化，在遵循国家及各部门有关标准和规范的前提下，根据房地一体化的发展趋势，并结合地方的实际情况，建立起一套比较完整的编码体系和方法。2. 建立房地一体化数据库，作为实现房产与土地一体化管理的数据来源该数据库包括包含了房地产基础地理数据、房地产测绘成果数据、土地数据、规划数据、正射影像数据、数字高程模型数据等，可以为房产与土地的综合管理提供强有力的数据支持，为提高国土资源和房产的综合管理水平打下坚实的数据基础。 3. 实现房地数据的动态维护和管理系统应实现对房产、土地数据的建库、录入、编辑、存储、查询、统计、分析、输出、变更管理与维护等功能。在尽可能完整转化原有数据的同时，结合外业调查、测绘以及土地变更登记等业务，实现房地数据的动态维护和管理，为相关房地业务管理提供高质量的空间几何数据与可靠的业务数据。4. 实现房地数据的综合查询、分析，提供决策支持在建立的房地一体化的房地数据库基础上，实现房地信息的综合查询、统计、分析、打印输出和制作专题图。如按宗地号、座落、权利人等属性进行宗地的定位查询，或在数字地图上通过点击宗地进行相关属性查询；按宗地的权属性质、用途、界址、土地等级、行政区域等属性统计宗地的面积数据，或通过圈定区域统计宗地内的房屋栋数、建筑面积、户数等信息。通过上述查询与分析手段，为房地一体化管理提供决策支持。5. 建立开放的信息系统平台，为相关单位提供相应的房地信息支持建立开放的房地权籍地理信息系统，使其具备与房产交易、发证系统及办公自动化系统等相关系统的交互能力，为相关单位和部门提供详尽的房地信息服务。1.2. 技术路线针对业务多样、表格繁多、数据来源广泛、分析要求高等房地一体化管理特点，系统设计与实现遵循以建立标准化数据库为支撑、以业务规范性为导向、以系统安全可靠为保障、以操作灵活易用为开发准则、以开放性、扩展性为系统构建原则的设计思想，系统以数据库为核心，集成GIS、工作流、动态表单、三维可视化等多种技术，采用先进的数据输入输出、查询统计、决策分析等手段，以保证土地信息和房屋信息的现势性和连续性，简化土地和房产日常的业务工作，系统后台数据库采用大型商用数据库Oracle对海量空间与非空间数据进行统一管理，采用空间数据库引擎ArcSDE提供空间数据服务，通过业务和数据访问处理组件对业务数据和流程进行统一处理。系统架构如下图：图1. 系统架构图Fig.1 the structure of system房地权籍信息系统提供了房地数据多种数据类型的复合表现，可以对各种数据进行操作与管理；能够对房屋和宗地的索引关联进行动态维护；针对房屋数据系统提供了房屋号自动生成和标注、楼盘分户信息的查询与统计；针对地籍数据系统提供了土地信息专项查询、统计、分析、报表制作、证书打印等，同时，系统提供针对房地信息丰富的综合查询、统计、空间分析等功能，帮助决策者对所关心的空间区域的房地信息有一个全面完整的认识。系统功能结构如下图：图2.系统功能结构图Fig.2 the function module of system 系统从设计到开发具有以下技术特点：1) 构建与运行、逻辑与表现分离的设计思想系统采用构建与运行、逻辑与表现分离的设计思想，使系统层次分明，结构清晰，易于维护与扩展，具有良好可扩充性和兼容性，可以方便的扩充功能。2) 动态的房地数据更新机制基于规划图、测绘外业数据、权属调查数据，通过相匹配的多种数据更新接口，可实时对房地数据库进行入库、更新，最大程度的保持GIS数据库的现势性，最大程度的实现数据的共享。3) 灵活的房地历史数据管理系统提供了方便的房地历史数据管理功能，可对房地数据更新前后的历史进行记录、定位、管理，可以方便的进行现状数据与历史数据的对照、分析，系统提供了完善的历史变更控制，对宗地等地籍信息的历史演化过程可定位、对比、追溯、回滚；同时，可以对不同时间区间的房地数据进行提取、输出。4) 土地审批图文一体化办公系统集图形、业务流程、表单、收发文于一体，用户可方便的对图形、审批信息、登记情况进行相互查询、切换，同时，地籍日常变更与土地业务审批紧密挂接，真正做到图形变更与业务审批一体化。5) 丰富多样的统计与分析系统针对房地信息提供多种专题统计分析功能，包括单位性质、使用权类型、土地用途、土地等级、使用年限等，对于统计分析结果可以进行多种可视化，包括直方图、折线图等。6) 丰富的决策分析支持系统提供缓冲区分析、叠加分析、三维分析、专题分析等多种分析决策支持功能，用户可在三维虚拟环境中对房地相关信息进行有效查询与分析,可对道路扩建、房屋拆迁、危房改造等进行分析与辅助决策支持。7) 多种样式的信息分发和输出系统具有强大的数据分发功能和图形整饬功能，可以根据用户的空间区域、数据类别需求进行提取、格式转换和成果数据的输出。以下为系统截图：图3.系统界面截图Fig.3 the interface of software2. 结束语房地权籍地理信息系统的建设对房地产项目的开发建设、商品房的销售、存量房的买卖、交易、租赁、抵押贷款等提供了准确动态的房地空间信息，为大连市国土资源和房屋局的“房地合一”业务提供了兼空间数据、权籍数据的房地数据的支持与保障，为提高国土资源和房产的综合管理水平打下坚实的基础。同时，作为“数字房地产”的基础平台、“数字大连”的重要组成部分，该系统的基础空间数据是目前大连市比例尺最大、内容最新、最详实的基础数据，可以为房地产管理部门、国土管理部门、规划管理部门、通信部门、煤气部门、水利部门、电力部门等提供完备、准确、详实的房地产信息，系统的建设成功将为城市的经济建设带来巨大的社会经济效益。参考文献：1蔡震平，数字房产建设初探 ，福建电脑，2002，12：122 蒋海琴，张书亮，张宏， 基于共享平台的南京市房产管理系统的建设框架，计算机应用与研究，2004，40（4）：2052323张晓东，陆红，王建国， 基于GIS与工作流技术的图文一体化地籍管理信息系统的设计，吉林大学学报（地球科学版），2004，34（5）：1691734 张清浦， 电子政务与GIS，测绘科学，2003，28（1）：585 夏千明等，“数字房产”建设中的几个基本问题，中国房地产，2003，10：72作者简介： 齐凤辉 女，汉，吉林榆树人，1978年生，大连市房地产档案馆（大连市房地产测绘中心），主要从事GIS、房地产信息