个人发展_房地产规划的基本知识

房地产规划 第一节房地产规划的基本知识 一 房地产的基本含义 一 房地产的概念房地产是房产和地产的合称 房产是物业建成后的置业投资 地产是购买土地使用权的开发投资 二 房地产的类型1 按性质分类商品房 由房产开发企业开发建设并出售 出租的房屋 保障性住房 是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准 限定价格或租金的住房 由廉租住房 经济适用住房和政策性租赁住房构成 廉租房 是指政府以租金补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房 经济适用房 指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 政策性租赁房 指通过政府或委托机构 按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房 同时 政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴 其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难 安居房 直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房 解困房 指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户 困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房 房改房 指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定 按照成本价或标准价购买的已建公有住房 经济适用住房 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 经济适用住房 户型设计必须为平层 建设面积控制在60平方米左右 户均建筑面积不超过60平方米 单户最大建筑面积不超过70平方米 户型按建筑形式分类 平层户型 错层户型 跃层户型 复式户型 平层 是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型 是应用最广的户型形式 其最大优势在于所有功能都在同一平面 因此它是最经济的户型 同时也是无障碍户型 缺点在于室内空间不够丰富 建筑外形比较单调 错层 指一套住宅内的各种功能用房 如起居室 卧室 卫生间 厨房等建筑在不同高度的平面上 其建筑特点是 静态 与 动态 相结合 用30至60公分的高度 3 7步楼梯 差进行空间隔断 跃层 指套内空间跨越两楼及以上的户型 各层之间相对独立 最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上 避免了卧室易受起居室干扰的问题 给予人与别墅同样的感受 而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面 最大缺点在于楼梯占用户内面积 复式 指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上 与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个或几个房间是贯穿两层的通透空间 复式户型除了具备跃层的优点以外 还具有良好的视觉效果和给人丰富的空间感受 便于观赏室外景观 客厅的采光也会特别好 而且会显得特别气派 缺点在于客厅两层高的墙体 二层的回廊设计造价较高 最终抬高了房价 经适房购房人拥有有限产权 购买经济适用住房不满5年 不准直接上市交易 如果购房人由于特殊原因确实需转让的 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购 购买经适房5年内不得转让 购买经济适用住房满5年 购房人要上市转让的 应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款后 取得完全产权 个人购买经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营 2 按照取得时间分类期房 预售商品房 指从开发商取得 商品房预售许可证 可以公开发售开始 直至取得之前的商品房 现房 指开发商已办妥所售项目的 房地产权证 的商品房 现房必须是整体竣工并通过验收 购房者在购买现房时签订 商品房买卖合同 购买后即可入住 房屋产权即房屋所有权 是指对房屋行使占有 使用 处分 收益的权利 全部产权是指购房者独自拥有对房屋的全部权利 他人不能干涉 商品房属于全部产权房 部分产权是在房改时期形成的一种特殊房屋所有权形式 它是指购房人按房改标准价购买的公房 购房人与原售房单位共同拥有产权 而使购房人只拥有了 部分产权 部分产权是对房屋收益权和处分权有所限制 大产权房是指可以自由交易的商品房 小产权房是指只有使用权 不能上市交易的房屋 二 房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的 将货币资本投入房地产开发 经营 中介服务和房地产金融资产的经营活动 房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动 另一方面又表现为金融资产的投资活动 三 房地产投资的方式 1 直接购房投资者用现款或分期付款的方式直接购置房屋 可自住 也可出租或出售 以获得利润 2 以租代购投资者签订购租合同 租户可在一定期限内购买此房 并以租金抵销部分房款 3 以租养贷投资者先付首期房款 其余部分通过银行贷款解决 然后出租此房屋 用租金来偿还贷款 4 买卖楼花购买预建的楼盘 只需房价的10 左右 如果房价上升 可卖出获利 相当于期货功能 风险较大 5 房地产投资券购买房地产投资券到期可得本息 6 房地产证券通过发行证券 将小资金汇集后购买房地产或产权单位 以房养老 2012年4月23日 南京市民政局下发 南京市老龄事业发展第十二个五年规划 通过一系列举措开展以房养老试点 以房养老也叫住房反向抵押 贷款人将自己的产权房抵押给金融机构 以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式 房地产投资券 房地产投资券是一种投资收益凭证 它是发行人依照法定程序发行 持有人凭此获取特定房地产为标的的投资收益的有价证券 发行人 是指经工商行政管理机关注册的具有房地产业经营范围的企业法人 投资人 是指持有房地产投资券的自然人或法人 管理人 是指受投资人委托管理标的房地产的经营 销售 并向投资人分派投资收益的非银行金融机构 非银行金融机构 以发行股票和债券 接受信用委托 提供保险等形式筹集资金 并将所筹资金运用于长期性投资的金融机构 非银行金融机构与银行的区别 在于信用业务形式不同 其业务活动范围的划分取决于国家金融法规的规定 我国非银行金融机构的形式主要有 信托投资公司 租赁公司和保险公司等 非银行金融机构吸引无数债权人债务人从事大规模借贷活动 可以用优惠贷款条件的形式分到债务人身上 可以用利息支付和其他利息形式分到债权人身上 也可以用优厚红利的形式分到股东身上以吸引更多的资本 房地产证券 房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具 对房地产金融机构及房地产企业而言 均是房地产资金筹集的一条重要渠道 房地产证券的特点高收益性 房地产的利润率一般在30 至40 左右 甚至更高 房地产业的高利润也就决定了房地产证券的高回报率 高风险性 房地产业投资量大 资金周转慢 开发时间长 极容易受外界环境的影响 呈现高风险 收益的长期性 中长期投资 房地产证券的两种形式 一 房地产债券房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证 是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书 最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券 房地产金融债券 房地产企业债券 房地产政府债券 指政府为发展房地产业而向社会发行的债券 也称公债 主要包括中央政府 地方政府和政府机构面向社会发行的债券 目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券 其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金 房地产金融债券 指由银行或其他非银行金融机构发行的债券 是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一 房地产企业债券即公司债券 是我国房地产债券中最常见的一种 指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券 我国房地产企业债券主要有 住房建设债券 土地开发债券 房地产投资债券 危房改造债券 小区开发债券 住房有奖债券等 二 房地产股票房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金 发展房地产业的需要 发给股东作为投资入股凭证 并借以取得股息和红利的一种有价证券 四 房地产投资的优缺点优点 1 房地产是一种耐用消费品2 房地产的价值相对比较稳定具有较好的保值 增值的功能3 房地产具有不断升值的潜力 缺点 1 流动性相对较差2 投资金额比较大3 政策风险土地政策 城市规划 房地产税收4 道德风险房屋质量 产权的不完善 五 房地产价格及影响因素 一 房地产价格的基本构成要素1 土地成本包括征地费或拆迁补偿费或土地转让费及相关税费 2 勘察设计和前期工程费用包括正式开工前发生的规划设计 水文 地质勘探和测绘等费用3 建安工程费及相关税费 4 开发商支付的交易税费包括房地产转让时支付的营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值费 印花税 房屋买卖综合服务费 房屋销售费用5 代政府部门收取的税费6 利息包括利用金融机构贷款进行前期投资所必须支付的利息7 利润 中国房价大致构成表 每平米 影响房地产价格的因素 1 一般因素 包括社会因素 经济因素和行政因素2 地域因素 指房地产所在地区 城市 区位 地段的因素3 个别因素 分宗地条件和建筑物类别的影响 第二节房地产规划一 进行房地产规划的原因1 购房需要大笔资金2 贷款偿还需要延续十几年的时间3 未来的收支变化无法充分预期4 事先规划房产投资现金流量 选择最佳贷款组合 二 购房与租房的决策 购房提醒 一 选择合法正规的房地产开发商具备五证 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售 预售 许可证 具备二书 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 二 利用住房公积金贷款住房公积金管理中心 贷款楼盘 公积金个人住房贷款项目 住房公积金贷款利率 公积金个人住房贷款项目 租房提醒一 选择地理位置二 选择价格三 周边环境四 签订租赁合同 三 购房规划 1 衡量自己的负担能力按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用 2 购房的各种税费契税 印花税 个人所得税 营业税 房屋所有权登记费 房屋买卖手续费 公证费 律师费 中介费等 第三节个人住房消费贷款 一 个人住房消费贷款种类个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款 公积金个人住房贷款类型 一 纯公积金贷款纯公积金贷款系指住房公积金管理机构运用住房公积金资金 委托商业银行向购买自住住房的住房公积金缴存人发放的个人住房贷款 重庆市上调住房公积金个贷最高限额20万元提升至40万元 最高可贷成数为购房款80 二 组合贷款组合贷款系指住房公积金管理机构运用住房公积金资金 商业性银行运用自营资金 对购买自住住房的同一借款申请人 使用同一抵押物 采用同一贷款期限 执行不同贷款利率发放的个人住房贷款 是政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款的组合 住房公积金贷款品种 一 期房按揭贷款指借款人在本市城镇已向公积金中心申请贷款规模的楼盘购买在建住房 通过售房单位和承办银行申请办理的公积金个贷 期房按揭贷款对象及条件 1 按时足额缴存住房公积金一年以上 具有完全民事行为能力的个人 2 在本市城镇已向公积金中心申请贷款规模的楼盘购买在建住房 3 有正当职业和稳定的经济收入 具备按期偿还贷款本息的能力和意愿 资信良好 4 有经登记合法有效的 重庆市商品房买卖合同 5 有不少于购房总价款20 的自筹资金 6 同意用所购住房作抵押 7 同意办理住房置业担保或贷款综合保险 8 公积金中心规定的其他条件 二 期房直客贷款指借款人购买在建住房 房屋已完成主体建筑封顶 时 因客观原因不能在所购楼盘直接获得公积金个贷 而由其直接向公积金中心申请办理的公积金个贷 期房直客贷款对象及条件 1 按时足额缴存住房公积金一年以上 具有完全民事行为能力的个人 2 在本市城镇楼盘购买在建住房因客观原因不能在所购楼盘直接获得公积金个贷的 3 有正当职业和稳定的经济收入 具备按期偿还贷款本息的能力和意愿 资信良好 4 有经登记合法有效的 重庆市商品房买卖合同 且所购房屋已完成主体建筑封顶 5 有不少于购房总价款20 的自筹资金 6 同意用所购住房作抵押 7 同意办理住房置业担保或贷款综合保险 8 公积金中心规定的其他条件 三 现房直客贷款指借款人购买现房时 因客观原因不能在所购楼盘直接获得公积金个贷 而由其直接向公积金中心申请办理的公积金个贷 四 置换抵押贷款指借款人将原办理的商业性个人住房贷款或组合贷款余额统一置换为公积金个贷 五 二手房贷款指借款人购买二手房时 由其直接向公积金中心申请办理的公积金个贷 二手房贷款对象及条件 1 按时足额缴存住房公积金一年以上 具有完全民事行为能力的个人 2 在本市城镇购买再交易住房 3 有正当职业和稳定的经济收入 具备按期偿还贷款本息的能力和意愿 资信良好 4 有合法有效的 房地产买卖合同 和所购房原 房地产权证 或 房屋所有权证 和 国有土地使用证 5 同意用所购住房作抵押 6 同意办理住房置业担保或贷款综合保险 7 所购二手房符合下列条件 A 产权关系明晰 可在住房二级市场交易的框架结构或砖混结构的成套住宅 B 房屋使用年限不超过15年 8 公积金中心规定的其他条件 二 个人住房贷款的还款方式 一 等额本金还款把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还 而每一期的利息则是根据当期的贷款余