房地产开发与经营(范文).doc

房地产开发与经营姓名：云菲班级：工程造价0802补充条件：1、位于咸阳市西北方向，是电子工业区2、周边无配套设施3、铁路西客站将来发展西线一体化后可作为西安铁路西站4、容积率2.7 是规划要求 （可调整）要求：提出策划方案，内容包括：1、项目定位 2、规划、设计要点说明策划方案一项目定位1市场定位： a:位于咸阳市西北方向，是电子工业区.b:路西客站将来发展西线一体化后可作为西安铁路西站. 环境好，可发展性高。交通便利，社区绿化，自然景观好。 容积率2.7 是规划要求 （可调整）2 功能定位： 所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多。 a:周边的设施齐全，、国内销售时，都强调5A级，所以我们这里， 通讯、管理、办公、消防、保安自动化齐全。 b:住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展提供了条件。 3 专营性定位： a:目前商铺的市场状况是供大于求，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。4 象征性定位： 由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征 。我们这里地势好，处于繁华段。来往人群多。5 价格定位 一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般34层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8%，标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一。二规划，设计要点说明1 空间布局 紧密结合已有的地理条件和外部环境特征进行布局。玉泉西路的周围有广场，有商业用地，和城市绿化带。有机地划分居住的户外空间层次与绿化景观层次，确保均好性，使户户通风采光，户户开窗见景。提倡“人车分流”确保小区居住的安全与安静。 2 建筑设计 a在建筑外立面上要突出建筑的个性。不妨采用一些生态型的新建筑材料。要做到大开间、短进深，增加住宅的通透性。 b 增加住宅的开窗度，可采用落地窗、低窗、飘窗等设计，强化窗的观景功能，既可满足通风采光性能又有利于改善建筑外立面的的变化。 c 主卧带豪华卫生间及走入式衣柜，对于大户型的住宅来说，主卧的豪华舒适应着重考虑。 d 统一的室外空调机位的考虑，既作为一种人性化品质化的体现又可确保存建筑外立机的整体美观。 e 关于户型面积、朝向、日照等要有综合的考虑和匹配。 f 建议房型设计中尽可能采用功能分区，并增加储藏间的设计。3 景观设计 小区周边绿化带 环状绿化 宽带绿化 空中花园 为园区主题景观 为园区辅助景观 景观中庭 无 点线面结合的多层次景观设计。4 物业配套 a 会所配套，五级安保系统 每户设对讲电子系统、社区报警系统，小区设周界防盗系统、闭路监控系统、电子巡更系统。 b 智能化配套 社区设置：DDN宽频网络专线，PDS综合布线，VOD视频点播系统，通过小区局域网查询服务项目、点击服务、预订活动场馆、参与社区活动告示。 每户设置：网络接口，通讯接口，有线电视，卫星电视。 c物业配套 设管道