第六章 房地产经营风险和风险管理.ppt

第六章房地产经营风险和风险管理 教学目的与要求 本章要求学生掌握房地产经营中会遇到哪些方面的风险 面对可能的风险如何采取经济有效的管理措施以实现最大的安全保障 教学重点 房地产经营中的风险 房地产经营风险管理教学难点 房地产经营风险管理 第一节风险与风险管理概述 一 风险 一 风险的定义1901年 美 A M Willet 风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现 风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应 至今看法一致 但是精确定义比较难 在此 定义为 在投资过程中由于受到各种不确定因素的影响使投资者遭受收益损失的可能性 理解 1 风险产生的根本原因是受到各种不确定性的影响 2 风险是指未来收益的不确定性 3 真实收益对于预期收益的偏离有正负两个方向 本书中强调的是负向偏离 即不确定性导致的风险损失 4 风险的大小在客观上是由两个因素决定的 即损失发生的概率和可能损失的大小 二 风险的特征1 风险的客观性和偶然性2 风险的绝对性和相对性3 风险的可预测性和可控性4 风险和收益的共生性 三 风险的分类1 内部风险 外部风险2 静态风险 动态风险3 个别风险 非系统风险 系统风险 二 风险管理 一 风险管理的定义风险管理是指在投资过程中采用科学的方法 通过对潜在的各种风险因素进行识别 度量 评价和决策处理 选择最佳的风险管理措施对风险予以处理 以最小的成本获得最大的安全保障 理解 风险管理是对潜在的意外损失进行识别 衡量和处理 它不仅包括对物的风险管理 而且也包括对人的风险管理 不仅包括对损失的风险管理 而且包括对盈亏的风险管理 它不局限于某一业务范围内 而是对企业一切开发活动和开发全过程实行有效的管理 二 风险管理的必要性1 风险管理是房地产开发经营企业内部机制运行的要求 房地产开发经营企业要取得投资的成功 减少盲目性 就要求它认真地识别风险 严格地控制风险 巧妙地规避风险 2 风险管理是房地产开发经营企业所处的外部环境的要求 一方面 由于国内外及区域的政治 经济 社会环境不断变化 在一定程度上增大了房地产开发经营企业投资的风险性 另一方面 房地产市场是一个不充分市场 价值规律如同一只 看不见的手 给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性 3 风险管理是整个房地产业健康发展的要求 我国房地产业发展迅速 但其中也存在周期性波动 并多次出现房地产业的 低迷期 这就要求从宏观和微观结合上加强对风险的管理 保证我国房地产业稳步 健康 正常发展 三 风险管理的一般程序1 风险识别 1 风险识别的概念在投资的全过程中 对可能会发生的风险以及风险的成因进行分析和判断 作为风险预防的依据 即 对于可能发生的风险要进行科学的分类排队 找出风险产生的原因及其因果关系 采取适当的方法 认识特定的风险 识别风险是风险管理的基础 也是风险管理中最困难的工作 2 风险识别的方法识别风险通常采取的主要方法是 市场调查法 专家会议法 德尔菲法 分析询问法 财务报表法 流程图法 现场观察法 环境分析法等 市场调查法开发商在企业经营中 遇到的主要风险是来自房地产市场自身的风险 开发商必须能够尽快感知市场的变化并做出准确的分析判断 及时采取措施规避市场变化带来的风险 这是一种利用专家知识和经验进行风险识别的方法 各领域的专家运用深厚的专业理论知识和丰富的实践经验 找出开发经营过程中的各种潜在风险并分析其成因 该方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下 可以做出较为精确的估计 专家会议法邀请5 10名专家召开会议 面对面方式交流 最后综合得出一致意见 适合于影响因素比较少 问题相对简单的风险识别 针对性 问题单纯 目标明确的风险识别优点 能较快集中专家意见 得出风险识别的结论 缺点 心理因素影响较大 讨论易受权威人士或大多数人意见左右 德尔菲法 20 50名专家 通过提出问题询问有关专家 而后将他们的意见予以综合 整理 归纳 匿名反馈给各个专家 再次征求意见 然后再加以综合 整理 归纳 再反馈 这样反复多次 得到一个渐趋一致的且可靠性也较高的意见 针对性 适用于影响因素多 情况较复杂时的风险识别 故障树法侧重事后对风险损失产生的原因的分析 其具体做法是利用图解形式将可能引起风险损失的各种因素以树的形状表示出来 树根表示风险损失的结果 树枝表示可能引起这种结果的各种风险因素 通过排除法最后确定导致风险损失的原因 针对性 技术强 较为复杂 直接经验较少项目的风险识别优点 比较形象化 直观性较强不足 用于大系统时 易产生遗漏和错误 2 风险度量 1 预期收益 2 标准差标准差越小 说明随机变量取值偏离其期望值的离散程度越小 项目风险就越小 反之则相反 3 变异系数 变异系数越大 表示风险程度越大 3 风险评价评估特定风险对投资项目的总的收益的影响 以及对这一风险进行防范所要支付的成本 进行成本收益分析 4 风险决策针对各种风险的影响程度以及对风险防范需要的成本进行权衡 选取最佳的风险管理措施的组合 拟定风险管理的方案 5 风险处理 四 风险管理的措施1 风险预防2 风险抑制3 风险转移4 风险自留5 风险分散 第二节房地产经营中的风险 一 政策风险1 政治环境风险2 经济体制改革风险3 产业政策风险4 房地产制度变革风险 1 土地制度 2 住房制度5 金融政策变化风险6 环保政策变化风险7 法律风险 二 社会风险1 城市规划风险 1 容积率变化风险 2 建筑覆盖率变化风险 3 用途的相容性风险2 区域发展风险 1 近邻地区发展风险 2 类似地区发展风险3 公众干预风险4 住户干预风险5 治安风险 三 经济风险1 市场供求风险开发商在企业经营中 遇到的主要风险是来自房地产市场自身的风险 包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动 市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险 消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等 市场情况的变化 直接决定着企业产品的市场实现问题 开发商必须能够尽快感知市场的变化并做出准确的分析判断 根据分析判断和市场情况的变化 尽快的调整产品的营销策略与其他经营策略等 尽可能地减少市场变化给自己经营带来的风险和损失 市场导向战略与市场信息的充分掌握市场风险来自于市场 因而对市场风险进行规避的有效方法 就是实行市场导向的经营战略 尽可能多地了解市场信息 尽可能快地了解市场信息 并对市场信息进行认真快速的研究分析 在市场调查与研究的基础上 准确把握市场供求的现状 准确预测市场的未来走势 包括竞争对手的未来供应量 市场需求量等等信息 这样 企业把握市场的走势 准确地对自己的开发产品项目进行市场定位 才能尽可能地规避企业所面临的市场风险 对房地产市场的周期性进行必要的了解与研究针对可能存在的周期性波动风险 预先采取一些反周期性或规避周期性的措施 如选择市场进入的时机 采取一定的产品差异性与细分市场策略 尽可能避开已经处于供给严重超过需求的结构性市场等 恰当的目标客户群与细分市场定位 寻找市场的空挡在市场调查与研究的基础上 对开发项目产品进行准确的市场定位 是市场成功的前提和规避市场风险的最重要的方法 通过产品适度差异化的策略 锁定目标客户群 并根据购买力标准和市场需求状况对产品的细分市场进行判断 寻找现有竞争程度比较激烈的细分市场之间的空挡 房地产市场并不是一个简单单一的市场 是由许多细分市场组成的 价格水平的高低 面积的大小 环境的差异 文化内涵的区别等等 都会带来房地产市场的细分 从而形成一些子市场 市场的供求失衡与波动 将来更体现在这些细分市场上 而且这些细分市场也在不断发生变化 寻找自己的细分市场 或者在原有的不同细分市场空挡通过自己产品的差异化 形成一个新的细分市场 都可以适当规避企业面临的市场风险 当然 产品的过于差异化和个性化 通常又会带来市场认可与接受的风险 这可能需要更多的宣传成本向市场推介个性化的产品 对此企业可以综合评价两者的成本收益与风险 做出理性的抉择 不要进入竞争已经非常激烈的细分市场不要进入竞争已经非常激烈 供给严重大于需求的细分市场 对开发商来说是一个明智的选择 这不是害怕竞争 而是一种基于市场分析基础上的理性选择 2 财务风险 1 通货膨胀风险 2 利率变化风险 3 资金变现风险 4 开发费用变化风险 5 税率变动风险 3 融资风险房地产开发商在开发一个房地产项目时 其自有资金所占的比重往往并不高 目前开发商的资金来源包括自有资金 外部投资 贷款 建筑商垫资和预售收入 多数开发商在开发项目时是以较少的自有资金 通过银行贷款的形式支付地价 再通过建筑商垫资来建设开工 从而启动一个投资规模数倍于自有资金的项目直至预售 再以预售收入来支付后期费用 这种通过提高财务杠杆比率解决资金的方式 使得开发商可以操作远大于自身资金实力的项目 从而也可以将自有资本收益率提的很高 但同时 这种资金运做与经营方式 也隐含着巨大的财务风险 一旦当市场出现销售危机时 其自身资金实力的不足 将会导致资金链的断裂 直接影响项目的继续运做 而且过高的财务杠杆比率和沉重的利息负担 也使开发商承受市场波动的能力降低 高的财务杠杆比率的结果是销售率的小幅度波动 导致资本收益率的大幅度波动 比如 如果一个开发项目的财务杠杆比率为1 10 即自由资金只占10 的话 那么销售率每提高1个百分点 可能使自有资本收益率提高10个百分点 大约的数字 左右 而销售率每下降1个百分点 又会使自有资本收益率下降10个百分点左右 杠杆效应非常明显 但由此为开发商带来的风险也在成倍的增加 在销售率的同样变化下 资本收益率变动更为剧烈 开发企业面临的经营风险也就更大 依据市场情况的变化 并适当考虑开发的周期 采用合理的财务杠杆比率其实 对财务杠杆给开发商带来的风险 进行有效控制的主要方法就是要根据市场情况的变化采取合理的财务杠杆 结合自身资金实力 充分了解市场销售情况的可能变化 在市场周期的恢复期和繁荣期的前期 可以适当提高财务杠杆比率 而在市场繁荣期的后期和衰退期 在市场竞争比较激烈和不景气的时候 应该适当提高自有资金的比率 降低财务风险 在市场竞争激烈和不景气的时候 房地产开发商更应该尽可能地采取稳健的财务制度 有所为 有所不为 才是面对市场时的一种理性反应 4 国民经济状况变动风险 四 技术风险1 建筑材料改变和更新的风险2 建筑施工技术和工艺革新风险3 建筑设计变动或计算失误风险4 设备故障 损坏或施工事故风险5 建筑生产力因素短缺风险6 信息风险 五 自然风险1 火灾风险2 风暴风险3 洪水风险4 地震风险5 气温风险 六 国际风险1 国家风险2 国际政治风险3 国际投资环境风险4 货币汇率变化风险5 国际货币利率变化风险6 国际经营风险 房地产经营风险与金融风险的关系 清华大学教授魏杰归纳了五个方面的现象 认为这些现象表明房地产企业的经营风险很容易会转化为银行的金融风险 第一个现象是房地产企业资本金太低 关于房地产商的负债率有两个公开的数字 一个说是60 一个说是67 反正是超过了60 而加上个人房贷按揭 相信整个行业的负债率会超过67 因为个人的贷款也是从银行那里得到的债务资金 这种债务资金比例太高 一旦出现问题 房地产业的风险就会转化为银行的风险 虽然这些贷款都有房子作抵押 但银行要的是还本付息 不是要房子 最终手里拿到一大堆房子对银行来说也意味着失败 魏杰认为 所以央行这个意见是对的 看到了我们房地产企业负债率过高的问题 这个问题也是整个亚洲的教训 第二个现象是以骗贷为目的的购房假按揭已经大量地暴露 如最近审计署披露的建行在广东的假按揭达到了10个亿 当地报纸把假按揭的身份证号登了一个整版 这只是审计署公布的 其他的假按揭可能还会不断地暴露出来 第三个现象是房地产领域已经成为我国财富聚集最为迅速的领域 说明其平均利润率已经远远超过其他领域 而且不断出现大案要案 在这个情况下 央行当然要考虑金融风险问题 魏杰说 在福布斯公布的 首富 中 50 左右都是从事于地产 而且大量公司都是90年代中期办起来的 是短时期内财富成倍增长而成 一般来说泡沫会在财富过于集中的部门出现 第四个现象是现在积压着大量的房产 空置率很高 我国二手房的价格远远低于一手房 这是积压率较高造成的 积压的房子大量的都是银行的贷款 都将转化为银行的金融风险 第五是有些个人无法正常履行按揭的现象已经开始出现 由于各方面的原因 个人贷款者无法继续归还按揭贷款 只有把房子给银行 但如前所述 这样看起来银行没有受损失 实际上却是损失很大 第三节房地产经营中的风险管理 一 风险控制 一 风险预防在风险发生前 为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施 投资决策阶段土地获取阶段项目建设阶段租售管理阶段 1 投资决策阶段预防风险的措施 A 建立一支高水平 多学科的开发队伍 B 树立风险意识C 健全风险预警系统D 贯彻风险管理责任制 2 土地获取阶段预防风险的措施 A 密切相关利益群体的关系B 详尽了解土地具体情况C 妥善处理征地拆迁和安置补偿风险D 增强合同意识E 优化设计方案 3 项目建设阶段预防风险的措施 加强项目管理等 4 租售管理阶段预防风险的措施 完善合同 消除房地产存在的各种隐患等 二 风险抑制在风险事件发生时或发生后 采取的各种降低损失程度或缩小损失发生范围的措施 常见措施 1 准确的预警预报2 制订详尽的风险应急计划3 保护现场 收集证据4 留有余地 保持后备 三 风险回避要求企业在经营决策时 尽量回避有风险或风险大的业务 选择无风险和风险小的业务 达到回避经营管理风险的目的 风险回避是对付风险最彻底的手段 它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失 在房地产开发经营企业的风险管理中 它是一种简单有效的方法 大体做法 1 放弃或终止某项可能引起风险损失的活动 2 改变活动方案或改变工作方法 用完全避开风险来源的方法消除风险隐患 一般用于投资决策阶段 这是一种消极的风险管理措施 只有在迫不得已的情况下才会采用风险回避措施 二 风险转移 一 概念开发商在开发过程中 有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施 二 途径1 合同 1 工厂承包合同 2 材料设备供销合同 3 房屋预售合同 4 房屋出售合同 2 保证 亦称担保 1 定金 2 第三者保证 3 银行保函常见的有 投标保函 履约保函 预付款保函 质量担保函3 期货 1 买入套期保值适于原材料和设备的购置 2 卖出套期保值房屋预售合同 4 保险对经营项目实行保险 是经营者转移经营风险的一种比较好的方式 保险虽然也要支付费用即保险金 但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多 在发达的市场经济条件下 运用保险的方式转移或减少风险 是风险管理普遍采用的一种方法 因而也是现代回避风险或减少风险的主要方法 房地产开发中常见的保险有以下六种 1 建筑安装工程保险 2 货物运输保险 3 雇主责任保险 4 工程第三者责任保险 5 合同保证保险 6 人身保险 三 风险自留 一 概念当某项风险不能避免或者冒此风险可能获得较大利润或是风险转移的成本很高时 企业应该采取积极手段主动承担风险 称为风险自留 二 措施1 自我保险企业通过对将来经营中可能