2018苏州楼市白皮书

苏州楼市白皮书2018年苏州新房住宅共计成交74189套 楼市回归理性2018年，调控下的苏州楼市回归到平稳理性的状态，房企扎堆在香港上市，去杠杆、高周转成年度关键词，土地市场的王者属于本土房企苏高新，万科高喊“活下去”，多方合作成为市场新常态，地产赛道似乎迎来了史无前例的资金荒。品牌宣传、产品发布会成了房企营销的重头戏，全新的营销方式正在慢慢兴起，消失的房票以及不对等的一二手市场，我们可以同时感受到市场的冰与火。这一年就要过去，新的航道即将开启。回首是为了更好的前行，在2018年积蓄的蓬勃能量，在2019年会开出怎样的花朵？起风了，苏州市场会顺势而起吗？回顾这一年来的苏州房地产市场，严厉调控政策下利率收紧，土地市场更为理性、谨慎，整体房价趋于平稳。2018年，苏州楼市风平浪静，“金三银四”和“金九银十”，并没有表现出“疯狂”的状态，而是比较低调，可见今年楼市整体比较平稳，渐趋理性。2019年，苏州楼市又将有怎样的表现，让我们静待它的起势。【新房】住宅成交涨跌有度翘尾收官据房天下数据研究中心统计，2018年1-12月，苏州市区（含吴江）住宅类商品房共计成交74189套，较于2017年的72668套，同比增加了1521套，涨幅为2.09%，“稳”成为今年苏州楼市的总基调。从单月住宅成交套数走势来看，住宅成交的峰值为12月份，共计成交9299套，谷值出现在2月，成交量为3300套，1月苏州住宅成交5477套，或是“金三银四”关系，3月和4月成交开始上涨，5月份又开始下跌，跌幅为27.97%；6月又开始上涨，接下来的6月、7月和8月成交均在7000套以上，9月开始持续下跌，直到12月份，成交回升，达到峰值。2018年苏州住宅整体同比增加了1521套，涨幅为2.09%，1-12月份，最高涨幅出现在12月，同比增加2712套，涨幅为41.17%，最高跌幅出现在11月，同比下降1973套，跌幅为30.08%，其他各月份同比有涨有跌，涨跌有度。综合看来，调控下的苏州楼市回归到平稳理性的状态。区域来看，吴江区占据区域成交第一把交椅，以24401套的表现遥遥领先于其他五区，该区域今年不乏推新，再加上吴江区借助于完善的交通配套体系和相对亲民的房价成为购房者置业的不二选择。吴中区成交量为22681套，成为第二的交椅，作为城南大门户的吴中区，接轨吴江，也是区域成交的主力。相城区成交量为10981套，相城区的成交支撑主要集中在北部区域的乡镇板块和高铁新城板块；高新区成交量为7147套，高新区的成交主力主要来自于浒关板块；而工业园区和姑苏区分别成交4574套和4405套，作为改善置业的地段，成交量一直在六大区末位。一是由于此区域出新楼盘不多，二是由于此区域房价较高，从性价比来看，不如吴中吴江。2018年新房成交均价有涨有跌总体较为平稳从苏州大区（包含吴江）整体房价走势来看，今年房价走势比较平稳，起伏不大，前三个月呈现出稳步上涨的态势，3月上涨到最高点，成交均价为20363元/。4月份开始下降，但下降幅度不大，之后三个月价格均保持在19800元/左右，7月份之后，价格均保持在20000元/以上！总体来看，2018年房价走势比较平稳，涨跌有度，渐趋理性。区域成交均价方面，六大区县（含吴江）的房价走势也是较为平稳，从时间轴来看，各区价格有涨有跌，但是起伏不大。从各区县来看，姑苏区和工业园区价格相对较高，均价基本保持在30000元/平以上，高新区价格基本在20000元/以上，相城区和吴中区价格相当，均在20000元/左右徘徊，总体变化不大，较于姑苏区和工业园区，价格可以接受，比较亲民，适合刚需选择。相对于其他五大区，吴江区的均价偏低，备受刚需者青睐，成交量也一直处于领先的位置，从其房价走势来看，成交均价基本保持在15000元/左右。【二手房】总体情况：成交逐月上涨据房天下数据研究中心统计，2018年1-12月，苏州市区（含吴江）二手房共计成交90790套，较于2017年的74089套，同比增加了16701套，涨幅为22.54%，二手房成交量相比去年稳中有升。从单月成交套数走势来看，成交的峰值为8月份，共计成交9705套，谷值出现在2月，成交量为3926套，随着“金三银四”的到来，2月之后，成交量开始上涨，6月份稍有下滑，但7月又开始上涨，9月达到峰值，之后成交量一直维持在8000套之上，只有12月稍有下跌，不足8000套。2018年苏州二手房整体同比增加了16701套，涨幅为22.54%，1-12月份中，最高涨幅出现在9月，或是去年限购的原因，购房者还未适应，但今年的成交量还是借着“金九”大涨一次，同比增加5823套，涨幅为206.27%，看来今年对于购房者来说，房子该买还是要买。最高跌幅出现在3月，同比下降1308套，跌幅为17.10%，其他各月份同比均为上涨。综合看来，调控下的苏州楼市二手房仍然热度不减。从区域成交来看，工业园区始终是大多数购房者的首选，以20538套的表现遥遥领先于其他区，该区域今年始终领跑，只有11、12月中下滑明显，被吴中区赶超；吴中区成交量为17847套位居第二，由图可看出，吴中区自2月大幅下降之后，一路上涨幅度明显，在11、12月份位列六大区之首；姑苏区成交16860套位居第三，由图可看出姑苏区紧随吴中，其涨势也十分明显；吴江区成交13402套，高新区成交12784套，相城区成交9482套表现平平。2018年二手房均价6月下滑，总体稳中有升从苏州大区（包含吴江）整体均价走势来看，今年房价走势起伏较大，尤其在6月，均价下滑到21163元/，之后便回归平稳，在12月均价最高，达到23336元/。一直在等房价下降的购房者，恐怕要失望了，今年苏州二手房房价并没有多大的下滑，反而有小幅度上涨。从2015年突破15000，到2016年冲开2万大关，苏州的房价变化令人“猝不及防”，这两年房价明显温和了许多。虽然房价渐趋稳定，但是刚需门槛并没有降低，如果要问现在200万在苏州买多大的房子，答案可能是个悲伤的故事。另外，银行利率多次上浮，买房人成本也随之增加。今年记录苏州的楼市发展的史策上，无疑又新添了多少购房者的叹息，为什么当初没有买房意识那，“早知道早买了”，“早知道多买几套了”，可是世上哪里有后悔药可买。理性的购房者、严苛的政策环境及土地要求，开发商经营模式更多维，合作形式更多元，调控效果会更加明显。就目前来看，苏州的调控政策效果还是十分明显的，遏制了投资投机，也遏制了不断上涨的房价，不少开发商已经有小幅降价或变相降价。未来楼市或将继续降温，逐步回归到理性。2018年苏州市区房企销售TOP20出炉!2019年已拉开序幕，苏州楼市2018年度成绩单即将陆续发布。回顾这一年，持续严厉的调控下，苏州楼市可谓整体平淡，供应成交双双下滑。1-2月受春节假期影响，苏州楼市低位运行。“金三银四”传统旺季，供应不足，成交平平。6月需求集中释放，苏州楼市成交达到了上半年小高峰。三季度市场整体热度较高，“金九”市场供应大增推新极度活跃，但网签成交数据相对平淡。“金九银十”不再，新盘扎堆入市，楼盘去化冷热不均。四季度供应充足，12月众房企为冲刺年终销售目标，持续发力，成交同比大幅增加，助力房企交出年终答卷。今天，克而瑞苏州机构正式发布2018年苏州市区（不含吴江）房企销售业绩TOP20，从权益金额、均价、面积、套数等维度，客观全面地反映2018年在苏房企的资本运营和综合开发实力。销售金额篇在权益金额排行榜中，苏州市区（不含吴江）范围内，销售额超50亿的企业有4家。TOP20门槛突破20亿。苏高新、建发以及新城“三雄称霸”，其中苏高新凭借海胥澜庭、荷澜庭等热销楼盘揽金76.46亿元持续领跑荣获权益金额榜冠军席位；而黑马房企建发表现也十分强劲,建发独墅湾、建发泱誉等盘持续助力，揽金58.61亿，夺得亚军；新城今年业绩也超过50亿元，表现抢眼，跻身前三。值得注意的是，榜单之中不乏涌入新鲜血液，进驻苏州短短三年多的房企泰禾，今年以50.03亿的成绩强势入席金额榜TOP5，其主打的新中式特色文化豪宅产品和品牌市场认可度可见一斑。从成交均价来看，均价超过30000元/平的房企有仁恒、星狮、世茂，这些房企主力在售楼盘以高端改善型项目为主。销售面积篇在权益面积榜单中，苏高新仍以30.63万成交量领跑。新城、建发分别以27.07万、22.40万成交量摘得亚军、季军。TOP6均破15万，整体相邻排名相差不大。此外，南山、泰禾、路劲、世茂、旭辉等也跻身榜单前列。从套数榜来看，新城以2596套的领先优势强势登顶，荣获套数榜冠军。TOP5分别被新城、苏高新、南山、阳光城、建发包揽。2018年销售套数过千套房企有10家。纵观以上榜单，克而瑞苏常片区总经理 苏州房产测评中心首席分析师 戈文问 认为：?2018年苏州楼市可谓“小年”延续2018年延续调控高压状态，政策整体稳定，局部加码。从房市来看，市场供应成交量双双下滑。2018年苏州市区商品住宅新增供应475万，同比下滑10%；成交494万，同比下滑6%。在价格方面，受调控因素影响，2018年苏州市区商品住宅整体均价23248元/平，同比上涨11%，高价地项目入市拉升房价结构化上涨。?从土地市场来看，房企谨慎拿地是贯穿2018年苏州土地市场的主旋律2018年是房企在苏州市区拿地回归理性的一年，房企不再超预期拿地，新进房企数量也大幅减少。一季度首现土地流拍，二季度以后的土拍多以底价和低溢价成交为主。从全年来看，土地供应量也同比2017年减少40%。但在整体地冷的背景下，我们依旧看到其间的分化，其中存量健康、高端需求稳健的园区地块依旧是房企争夺的对象。?品牌房企悉数布局苏州，严苛的政策及激烈的竞争环境之下，依然有房企逆市上行百强房企中90%都已经布局苏州市区，布局之密集堪称全国之最。一方面，我们可以看到由于可售量的下滑，部分深耕型品牌房企今年的业绩较去年明显萎缩，排名迅速下滑；另一方面，一些“明星”房企凭借有效的应对策略和旗下的热销产品，取得了较好的销售业绩，排名迅速攀升，譬如新城、建发、世茂、泰禾、路劲等房企。?2019年调控将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，苏州楼市仍难言春天苏州城市首位度高，关注度高，政策调控看齐一线，2019年难言放松。在低地价盘存量渐少、高地价楼盘入市销售依旧艰难的背景下，房企拿地将持续谨慎，2019年苏州土地市场整体将地冷依旧。而从房市而言，2019年苏州市区或将延续供求量继续双降态势，楼市难言春天。但无论什么样的市场，总能看到黑马崛起。对于苏州市场而言，在营销之前，房企的精准拿地及精细化打造产品的能力将越来越重要，也成为营销制胜的关键。2018年苏州土地出让情况总览房天下数据监控中心显示，今年苏州共计出让地块132宗，其中纯住宅及商住地块有58块，商服地块26宗，经济适用房用地23宗，其他性质地块25宗。成交总金额约847.07亿，成交总面积约为5151336.43。涉宅及商服用地共计成交84宗，较往年小幅下降从下表中可以看出今年的土地供应量（不含拆迁房及其他性质用地）较15、16、17年减少许多，出让总面积及成交总价也相对减少。2018年上半年苏州土地供应迟缓，主要集中在1-2月，2-5月份可谓静悄悄，整体土地供应多集中在下半年，从下半年开始陆续有地块集中挂出。2018年苏州市区房企新增土储TOP20榜2018苏州市区土拍成绩单：成交81宗宅地，378万方，819亿！受政策环境和高价地项目滞销影响，加之房企普遍资金紧张，2018全年苏州地冷持续。据克而瑞数据统计，2018年苏州市区共计供应78宗涉宅用地(含商住)，供地面积387万，同比下滑25%，成交宅地81宗，总成交土地面积达378万，同比去年下滑7%，总揽金819亿，同比去年下跌9%。土地供应成交双双下滑，量价齐跌。且自2018年二季度以后的土拍多以底价和低溢价成交为主，再无现房销售。从区域来看，新区以土地成交金额281亿领跑，吴江区土地成交面积151万超于其他区域。2018年苏州各区域涉宅地块成交量价基于此背景，今日克而瑞苏州机构正式发布2018年苏州市区房企新增土地储备权益榜TOP20，从拿地投资金额和新增可售建面两个维度，客观反应各房企布局苏州的投资能力和资金实力。拿地投资金额从拿地金额榜来看，2018年苏州市区房企权益投资金额前三甲分别为苏高新、九龙仓、平安。TOP20房企入门槛近13亿元。苏高新以117.06亿的较大优势遥遥领先，也是2018年苏州市区房企拿地金额唯一超过百亿的房企。今年苏高新在苏州共计拿下5块宅地，2宗位于园区湖东，另3宗分布于新区科技城、狮山、玉山板块。从苏高新拿地情况来看，多是板块成熟、位置绝佳、配套齐全的优质地块，有高溢价率成交，亦不乏底价捡漏。可见，虽然房企资金链普遍趋紧，对于后期产品售价走势不明，但是对于好地块，还是该出手时就出手。九龙仓以拿地金额86.53亿元名列亚军。九龙仓在相城区和高新区连下三子，拿下了3宗需现房销售地块，土地储备丰富，实力抢滩热门板块。其中狮山地块楼面价27075元/，溢价率31%。另外我们在榜单中还可以看到，龙湖、仁恒等深耕型品牌房企仍占据较大的市场份额，新进房企美的、越秀、联发也跻身二十强榜单之中。新增可售建面从新增可售建面榜单来看，TOP20的入门槛超10万。依然是苏高新、九龙仓、平安占据新增可售建面榜单前三甲，拿地面积依次为60.68万、43.28万、42.30万，苏高新仍遥遥领先，强势领跑。九龙仓、平安新增可售建面均超过40万，土地储备颇丰。其中平安位列新增可售建面第三名。平安斩获的三宗宅地，分别分布于吴中区城南中心板块、相城元和板块、新区何山板块。其中吴中区东吴南路西侧、石湖西路北侧商住地块也是需现房销售，楼面价10464元/平，溢价率24%。此外，龙湖、里城、仁恒、越秀等品牌房企也在榜单中位居前列。从整体来看，2018年苏州房地产市场调控高压持续，市场环境整体走冷。且房企资金面普遍趋紧，拿地渐趋谨慎，投资节奏也随之放缓，新增土地储备同比2017年下滑明显。尽管如此，2018年仍有一众品牌房企继续布局苏州市区，以深耕型品牌房企居多，新进房企数量则同比锐减，仅富力、联发、兴隆、越秀、美的五家。在低地价盘存量渐少、高地价楼盘入市销售依旧艰难的背景下，房企拿地将持续谨慎，2019年苏州土地市场整体将地冷依旧。但对于核心位置的优质地块，存量健康、需求旺盛、利润可期的地块，依旧是房企争相抢夺的“香饽饽”。这一点从近日2019年苏州首场土拍成交冷热分化加剧之势中，亦可初见端倪。2018年苏州楼市政策大盘点,“稳”住,能赢!值此岁末年初之际，回望走过的2018这一年，无疑依然是“调控年”。全国范围内收紧性调控政策不断加码，政策出台次数不断增加。坚持房住不炒，坚决遏制房价上涨。从苏州层面来看，2018年苏州调控政策整体稳定，调控力度维持“高压”状态不放松，且持续局部加码，年末房贷利率有轻微下调。在严厉的调控政策之下，苏州今年市区房地产市场延续了自2016年调控以来平稳的态势。土地市场理性平淡，商品住宅市场供求两跌，整体房价平稳。今天就来回顾总结一下，今年苏州发布了哪些重要的房产政策？对苏州楼市又产生了哪些影响？1、赠送面积逐渐退出历史舞台2018年1月，史上最严的打击限控开发商偷面积的规范文件出台。根据通知内容，对酒店式公寓双层挑高、复式高层洋房、低层的共享空间、阳台面积附赠等各方面进行严格的规范。未来可赠送面积越来越少了，最直接的复式高层产品、叠墅、露台赠送将会逐渐退出历史舞台。本次规则的发布主要对舒适型住宅影响比较大，对市面上偷空间做产品附加值的做法更加严格限制；另外，对投资性产品的挑高限制，将促进市场上现有的产品的宣传热度。2、苏州9部门联发治理楼市乱象专项行动通知8月15日，住建局、公安局、司法局、市场监管局、物价局、税务局、银监局，公积金管理中心九部委联合印发文件，决定于2018年8月中旬起至12月底，实行打击侵害群众利益违法违规行为，规范房地产市场秩序专项行动实施方案。专项行动重点打击投机炒房行为、房地产经纪机构违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、发布虚假房地产广告行为，整治楼市乱象。此次通知出台，一方面是对此前6月底住建部等七部委联合发文治理房地产乱象行动苏州被点名的回应。另一方面，对购房者来说直接受益，买房先验资、全款或高首付优先选房、电商或渠道收费、拒绝公积金或商业贷款等现象的杜绝，使得购房门槛降低、购房者权益得到进一步保障。而对房企而言，销售资金回笼速度略有减慢，营销压力倍增，推广宣传方面要更加谨慎真实，回归产品方面。拿证后不允许捂盘惜售。总体来说，压力更大了。3、相城限购升级：外地户口买新房，一年社保+600积分苏州相城区住建局要求11月19日起非苏州籍户口的购房者，若在相城区购买新建商品房房，不仅需要一年社保，