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建筑工程招投标 建筑工程招投标概述 工程施工招投标的基本概念工程招标的条件工程招标的方式工程招投标的程序 一 工程施工招投标的基本概念 承发包是承包方和发包方之间的一种商业行为 工程承发包是指建筑企业作为承包人 称乙方 建设单位作为发包人 称甲方 由甲方把建筑安装工程任务委托给乙方 且双方在平等互利的基础上签订工程合同 明确各自的责任 权利和义务 以保证工程任务在合同造价内按期按质的全面完成 招投标是实现工程承发包关系的主要途径 1 招标 指招标单位开展招标活动的全过程 由具备招标资格的招标单位 或招标代理单位 就拟建工程编制招标文件和标底 发出招标通知 公开或非公开地邀请投标单位前来投标 经过评标 定标 最终与中标单位签订承包合同 招标人通过招标的手段 利用投标人之间的竞争 选出信誉可靠 技术能力强 管理水平高的承包商或合作单位 达到投资省 质量高 工期短等目的 2 投标 指投标单位进行投标活动的全过程 即投标人在同意招标文件中提出的条件和要求的前提下 在规定的日期内填写标书并递交给招标人 参加竞争及争取中标的过程 投标人通过有选择的投标 竞争承接资信可靠的业主的适当的工程建设项目 以取得较高的利润 3 招标与投标是交易过程的两个方面 最终的行为结果是签订承包合同 二 工程招标的条件 1 招标单位应具备的条件 1 必须是法人或依法成立的其他组织 2 有与招标工程相适应的技术 经济 管理人员 3 有组织编制招标文件的能力 4 有审查投标人投标资格的能力 5 有组织开标 评标 定标的能力 2 招标工程应具备的条件 1 项目已正式列入国家 部门或地方的年度固定资产投资计划 或已经被政府有关部门备案 2 已经向招投标管理机构办理报建登记 3 概算已批准 招标范围内所需资金已经落实 4 建设用地使用权已经依法取得 5 满足招标需要的有关文件及技术资料已经编制完成 并经过审批 6 招标所需的其他条件已经具备 三 工程招标的方式 1 公开招标 招标单位按照法定程序 通过报刊 广播 电视 网络等公共媒体发布招标广告 凡符合规定条件的承包商不受地域 行业和数量的限制 均可在规定的时间内向招标单位申请投标 2 邀请招标 招标单位向预先选择的数量有限的承包商发出邀请信 邀请他们参加投标竞争 邀请对象数量以5 10家为宜 但不应少于3家 议标 业主指定几家承包单位 分别就有关事宜进行协商 直到与某一家承包商达成协议 将工程任务委托其去完成 议标的单位不应少于2家 适用于有保密性要求或专业性 技术性较高等特殊情况 不适应采用公开招标和邀请招标经招投标管理机构审查同意的工程项目 四 工程招投标的程序 1 招标准备阶段 从办理招标申请开始到发出招标广告或邀请招标函为止的时间段 包括申请批准招标 条件准备 组建招标机构 组织准备 选择招标方式 确定分标的数量和合同类型的基础上 准备为招标服务的有关文件 招标广告 资格预审文件 招标文件 编制标底 2 招 投 标阶段 从发布招标广告之日起到投标截止之日的时间段 包括资格预审 发招标文件 组织现场考察和澄清招标文件 标前会议 投标书的提交和递送 3 决标成交阶段 从开标之日起到与中标人签订承包合同为止的时间段 包括开标 评标 授标 招投标 招标文件的内容编制标底资格预审投标报价开标评标授标 一 招标文件的内容 通常由投标须知 合同条件 技术规范 投标文件和图纸几方面组成 1 投标须知 是招标人对投标人的所有的实质性要求和条件 指导投标人正确的进行投标报价的文件 告之他们所应遵循的各项规定及编制标书和投标时所应注意和考虑的问题 避免投标人对招标文件内容的疏忽或错误的理解 一般应包括 1 项目简述 2 招标的资金来源 3 对投标人的资格要求 资格审查标准 4 承包方式 总价 单价或其他 5 工程现场勘察和召开标前会议的时间 地点及有关事项 6 填写投标书的有关事项 通常包括投标文件的组成 投标文件的填写要求 投标书使用的语言 应报送的主要材料 对替代方案的规定 对招标文件的解释 7 投标保证金 8 投标文件的递送 包括投标文件的送达地点和截止日期 投标文件的密封和印记 投标文件的签署 投标文件的修改或撤消 9 投标有效期 指从投标截止日期到选定中标人并签订合同为止的时间段 10 开标和评标 11 业主接受或拒绝任何投标书的权利 12 授予合同 招标文件的内容 2 合同条件 建设工程施工合同 示范文本 由协议书 通用条款和专用条款3部分组成 3 技术规范 一般包括工程的全面描述 工程所采用材料的技术要求 施工质量要求 工程记录 计量方法和支付的有关规定 验收标准和规定 其他不可预见因素的规定 4 投标文件和图纸 投标文件一般包括 1 招标单位规定的投标书格式 2 工程量清单 是指招标单位在招标文件中提供的 按法定的工程量计算规则计算的全部工程的分部分项工程量明细清单 它是投标人的报价文件 包括报价须知 分项工程报价单和汇总表等 可根据承包内容具体划分明细表 详细列出各分项工程名称和每个分项工作内容 单位和估算工程量后 由投标人填报单价 汇总合计成该投标人的报价 工程实施时 以规范规定以内的实际完成量乘单价 对承包商进行支付 工程量清单既是投标报价的基础 又是合同实施中业主进行支付的依据 也是总包单位分包的基本价格参考依据 3 要求补充的资料表 由投标人填报的主要工程量或工作内容的单价分析表 合同付款计划表 分包情况表等 二 编制标底 标底的概念和作用编制标底的依据和一般原则标底文件的内容与编制方法编制标底需要考虑的因素 一 标底的概念和作用 1 概念标底是建筑工程造价的表现形式之一 是由招标单位或有编制标底资格和能力的中介机构编制 并经当地招投标管理部门或工程造价管理部门核准审定的发包造价 是招标工程的预期价格 2 作用 1 标底是投资方核实建设规模的依据 2 标底是衡量投标单位报价的准绳 3 标底是评标的重要尺度 二 编制标底的依据和一般原则 1 依据 1 经有关方面审批的初步设计和概算投资等文件 2 已经批准的招标文件 3 全部设计图纸和有关的设计说明 4 当地现行的工程预 概 算定额及相配套的材料预算价格和市场材料 设备价格 工期定额 各项取费标准 国家或地方有关价格调整的文件规定等 5 施工现场的地质 水文 地上情况的有关资料 6 施工方案或施工组织设计 2 应遵循的原则 1 根据设计图纸及有关资料 招标文件 参照国家规定的技术 经济标准 定额及规范 确定工程量和编制标底 2 标底价格的计价内容 计价依据应与招标文件的规定完全一致 3 标底价格应力求与市场的实际变化吻合 要有利于竞争和保证工程质量 4 标底价格应由成本 利润 税金等组成 一般应控制在批准的总概算 或修正概算 的限额内 5 标底应考虑工 料 机等价格变动因素 还应包括施工不可预见费 包干费和措施费等 工程要求优良的 还应增加相应的费用 6 一个工程只能编制一个标底 三 标底文件的内容与编制方法 1 标底文件的内容 1 招标工程综合说明 2 招标工程一览表 3 标底价格 4 招标工程总造价中所含各项费用的说明 2 标底的编制方法以施工图预算 设计概算及平方米造价为基础的标底三种 标底的编制以工程量清单为依据 工料单价法综合单价法 四 编制标底需要考虑的因素 1 标底必须适应目标工期的要求 对提前工期因素有所反映 2 标底必须适应招标单位的质量要求 对高于国家验收规范的质量因素有所反映 3 标底必须适应建筑材料采购渠道和市场价格的变化 考虑材料差价因素 4 标底必须充分考虑招标工程范围 5 标底要合理考虑现场条件和合理的施工方案 三 资格预审 资格预审的目的评审的内容资格预审的方法 一 资格预审的目的 1 了解投标者的财务能力 技术状况及类似本工程的施工经验 2 选择在财务 技术 施工经验等方面优秀的投标者参加投标 3 淘汰不合格投标者 4 减少评标阶段的工作时间 减少评审费用 5 为不合格投标者节约购买招标文件 现场考察及投标等费用 二 评审的内容 1 法人地位 2 商业信誉 3 财务能力 4 技术能力 5 施工经验 三 资格预审的方法 一般采用评分法进行评审 步骤 1 淘汰资格预审文件达不到要求的公司 2 对各投标者进行综合评分 3 淘汰总分低于及格线的投标者 4 对及格线以上投标者进行分项审查 四 投标报价 投标决策投标报价投标文件 一 投标决策 投标决策是指投标者对是否投标 投标哪几个项目 是以高价投标还是低价投标的决策过程 在决策时 需要考虑的因素很多 要对投标环境有客观 详尽的分析 从企业外部环境 内部条件入手 考虑工程 业主 市场竞争和企业自身条件等 是否投标 1 确定投标的目标 根据企业的经营状况确定投标的目标是 获得最大利润 或 确保企业有活干即可 或 为了克服一次生存危机 或 为了占领某一市场 在某一地区打开局面 等 2 确定对投标机会的判断标准 即达到这一标准就参加投标 达不到这一标准就不参加投标 投标的目标不同 确定的判断标准也不同 包括 1 现有技术条件对招标工程的满足程度 如技术水平 机械设备 施工经验等能否满足施工要求 2 经济条件 如资金运转能否满足施工进度 利润的大小等 3 对生存与发展方面的考虑 如工程会不会中途停建缓建 由于该工程的施工能否取得有利于本企业的社会影响等 3 与竞争者对比分析 确定是否投标 首先确定对比分析的因素及评分标准 再收集各竞争对手的信息 若得分优于对手 则参加投标 若与对手不相上下 则应考虑应变措施 若明显低于对手 则应慎重考虑 投标项目的选择 当投标项目较多 承包商施工能力有限时 必须从中选择一项或几项工程投标 而对另一些项目则放弃投标 1 权数计分评价法 采用与判断标准比较打分 选择得分较高的一个或几个工程去投标 2 决策树法 选择期望利润最大的项目 通过过去承包过的与要选择的投标项目同类型的项目的统计资料 确定每种方案的损益值和出现的概率 从出发点开始不断分支来表示所分析问题的各种发展可能性 并以各分支期望值中的最大值作为选择的依据 出发点 决策节点 概率分叉点终点 损益值 方案枝 5000 1000 6000 1000 0 2 0 8 0 3 0 7 二 投标报价 投标报价的概念投标报价的计算投标报价策略投标报价技巧 投标报价的概念 投标报价是指施工单位根据招标文件及有关计算工程造价的资料 计算工程预算总造价 在此基础上 考虑投标策略及各种影响工程造价的因素 提出投标报价 同一工程 不同单位的投标报价是不同的 它反映了施工单位的管理水平 装备能力 技术力量 劳动效率 技术措施等 投标报价的计算 1 工程量审核工程量清单中的各分项工程量并不十分准确 它仅作为投标报价的基础 并不作为工程结算的依据 2 投标报价的费用构成 1 工程成本 包括直接费 间接费 投标费用等 2 风险费 受设计深度 工程量计算的准确程度 工程成本估价的准确程度 施工中自然条件的不可预见因素 市场竞争中价格波动的风险因素等的影响 3 预期利润和税金 既能在投标竞争中获胜 又能达到一定的利润目标 3 单价分析 汇总标价 投标报价策略 1 本企业任务不饱满时 可适当降低报价 当企业任务已饱满时 可适当提高报价 2 对一般性房屋建筑报价宜低 特种工程或特殊结构的报价可略高 3 比较简单的工程或工程量大的工程报价宜低 复杂的工程 施工条件困难的工程 报价可略高 4 投标竞争者较多时 报价要低 本企业有特长而竞争者较少的工程 报价可略提高 5 工期短 风险少的工程报价可低 工期较长的工程 是一次性固定合同价的或风险性较大的工程 报价可适当提高 6 对工程质量 工期 技术等要求高的工程 报价宜提高 投标报价技巧 不平衡报价 不平衡报价指在不影响总标价水平的前提下 相对于正常水平 提高某些分项工程的单价 同时降低另外一些分项工程的单价 以期既不影响中标 又能在结算时得到更理想的经济效益 1 早收钱 的不平衡报价能早日结帐收款的项目 如基础 土方等 单价可定高一些 将投标开支 保函手续费 临时设施费 开办费等资金分摊到早期工程价格中 以利于资金周转 后期工程项目 如装饰 电气等 单价可适当降低 2 多收钱 的不平衡报价 1 经过工程量核算 预计今后工程量会增加的项目 单价适当提高 预计工程量会减少的项目单价降低 2 设计图纸不明确或有错误 估计今后会修改的项目单价可提高 工程内容说明不清的单价可降低 有利于以后的索赔 3 没有工程量 只填单价的项目 如挖淤泥 单价宜高 4 对暂定项目如工程不分标 则其中确定要实施的项目单价可提高 不一定做的项目单价可适当下调 如工程分标 则暂定项目也可能由其他承包商施工 则不宜报高价 5 不平衡报价的调价幅度一定要控制在合理幅度内 10 左右 以免引起业主反对 甚至导致废标 三 投标文件 1 投标书 2 投标保证书 3 报价表4 施工规划 各种施工方案和施工进度计划表或资源安排直方图 5 施工组织机构表及主要工程管理人员人选及简历 6 如预将部分项目分包给其他承包商 则需将分包商情况写入投标文件 7 其他必要的附件和资料 如承包商营业执照 承包商投标全权代表的委托书及姓名 地址 能确认投标者财务状况的银行或金融机构的名称和地址等 五 开标 在招标文件规定的日期 时间 地点 由招标单位组织开标 所有投标人参加 并邀请工程项目有关主管单位 当地计划部门 经办银行代表和公证机关及监理工程师出席 废标情况 1 标书未密封或未加盖法人印章和法定代表人或其委托代理人的印鉴 2 标书未按规定的时间 地点送达 3 投标人未按时参加开标会 4 标书标记不符合招标文件要求 内容不全或字迹不清无法辨认 5 标书情况汇总表与标书相关内容不符 6 标书经涂改后未在涂改处加盖法定代表人或其委托代理人印鉴 六 评标 一 评标组织 评标委员会由招标人代表和有关技术 经济等方面的专家组成 成员人数根据工程大小 类别 复杂程度等情况确定 一般为5人以上单数 7 11人 其中技术 经济等方面的专家不少于成员总数的2 3 评委会专家应该从事相关领域工作满8年 并具有高级职称或同等专业水平 二 评标方法 1 专家评议法 适用于小型工程或规模较小的改扩建项目 由评标委员会预先确定拟评定的内容 如报价 工期 质量 施工方案等 经过对共同分项的认真分析 横向比较和调查进行综合评议 最终通过协商和投票 选择各项都优良的投标人作为中标的候选人推荐给业主 2 综合评分法评标委员会事先根据招标项目特点将准备评审的内容进行分类 各类内再细划成小项 并确定各类及小项的评分标准 最终以得分的多少排