质检--200909--质量标准(办公)(2).xls

物物业业质质量量管管理理标标准准 办办公公项项目目 内内容容与与标标准准 基基本本要要求求分分值值 200200 1 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工 图等公用部位 公共设施设备等资料齐全 3 2 有对共用部位 共用设施设备的查验登记验收手续 交接记录 3 3 签订 物业服务合同 双方权利义务关系明确 4 4物业服务费收缴率达到100 100 5 依据物业服务合同和有关规定 公示收费标准 明码标价 按时完成各项事务 性收费 交费 3 6 制定 物业管理规约 物业服务手册 5 7 参与召开业主大会 成立业主委员会等工作 保存制定的 业主大会议事规则 业主委员会工作规则 业主委员会委员选举办法 等文件 2 8 与业主委员会建立日常工作联系 协助其办理有关事务 记录保存完整 3 9 业主名册及时更新 分户验收资料完整 3 10 具备楼宇安全防范技术措施 可视对讲 电子巡更 监控系统或其他专业设备 的管理措施 4 11设置公示 宣传栏 张贴有关材料 文件 资料等 2 12 公示24小时服务电话 明确值班人员 登记值班情况 记载事件处理过程及结 果 5 13 有业主投诉 书面 电话 约谈 面谈等 记录册 登记办理过程和处理结果 5 14 有报修 维修和回访记录 回访率达到100 5 15 公开与业主有关的工作制度 服务流程以及工作纪律 2 16提供特约服务 开展便民服务 内容设置合理 反映良好 4 17在节日期间 进行环境气氛布置 开展专题宣传 2 18每年组织本项目内的联谊活动 联系有关单位 开展文体活动 2 19 采取多种形式 走访 座谈会 电话巡访 问卷调查等 加强与业主的联系 每年的沟通面不低于80 2 20 按照合同约定时间 定期征询业主对物业服务的意见和建议 对反映的问题认 真登记 处理率应达到100 2 21 编写本项目管理人员 各专业操作人员工作手册 2 22 制定项目应急事件处置预案 5 23 统一着装 佩带标识 服装齐整 仪容整洁 举止自然 态度大方 4 24 项目经理持有国家规定的物业管理职业资格证书 2 25专业操作人员具有相关专业颁发的岗位证书 并按照规定审验 3 26员工名册登记资料齐全 完整 2 27入 离职手续完备 基本了解员工离职去向 4 28 组织定期或不定期项目工作会议 汇总 分析项目服务情况 提出下步工作要 点 3 29 制定培训计划 授课课件准备充分 培训记录清晰 应做到全员培训上岗 应 知应会内容明确 4 30 能运用计算机进行文件管理 登记准确 资料齐全 分类合理 查阅方便 2 31 与有关单位 物业行政主管部门 城管执法 财政 环卫 派出所 街道办事 处 居民委员会以及房地产开发 供水 电 暖 通讯等单位或公司 建立有 序的正常工作联系 编写业务联络电话表 登记办理事项 3 32 建立健全内部物价管理制度和收费台帐 配备专职或兼职收费员 职责明确 账目清楚 2 33 在财务管理 会计核算 税收交纳 费用收支 现金保管 账册保管等方面 执行有关规定 3 房房屋屋管管理理分分值值 150150 按照合同以及有关规定 规范使用专项维修资金 10 按照合同或有关规定 规范使用物业质量保修金 10 每年两次对房屋结构 公用部位的使用状况及安全部位进行检查 并详实记录 提交专题报告 4 编制房屋维修计划 安排小修 组织中修 或根据业主委员会的安排 启动大 修 更新改造工作 5 房屋外观完好 整洁 外墙是建材贴面的应无破损 玻璃幕墙的应清洁明亮 涂料方式的应无脱落 4 大厦 栋号 楼层 房号标志明显 设有道路指引标志 2 大堂内设立引路方向平面图 驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置 2 公用配套设施 场地均有明显标志 6 物业区域内危险 隐患部位设置安全防范标志 6 在主要通道设置安全疏散指示牌 并有事故照明设施 6 在临时施工地点设置明显的警示牌 或采用围栏等措施 6 每月至少检查一次各类标识 牌 栏等 并及时登记 检修 确保无安全隐患 4 制定业主装修登记 告知 巡视检查制度 签订住宅室内装饰装修管理服务协 议 明确注意事项及禁止行为 3 每日至少巡查一次装修施工现场 4 建立业主装修档案 了解装修进度及施工队基本情况 5 建立对公用部位日常管理 维修养护 巡检等制度并记录有关事项 4 每三日巡查一次单元门 防火门 窗户的安全状况 12 门窗关闭正常 玻璃保有率在100 10 每年两次以上对屋顶排水沟 室外排水管进行清扫 疏通 保持外观整洁 保 障排水通畅 其中雨季前必须进行一次 雨后及时清理 以免堵塞 5 没有影响房屋外观 危及房屋结构安全 拆改公用管线等损害公共利益的现象 5 没有违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为 6 人行道 车道地面观感正常 地坪 地砖基本平整 4 广告牌内容 安装位置 固定设置应符合有关规定 5 信报箱 投诉箱设置合理 规整 牢固 5 每季度检查屋顶 晾台外等处的太阳能装置 无漏 滴水现象 安装牢固 整 齐 4 每季度检查空调的室外挂机安全情况 遮盖规整 固定捆绑牢靠 减少漏 滴 水现象 3 制定停车场管理制度 保持车场灯光适宜 标识清楚 启用道闸 通道通畅 停车有序 做到停车有检查 过夜有登记 10 共共用用设设施施设设备备管管理理分分值值 350350 一 综合要求5050 编制共用设施设备台账 详细登记设施设备的名称 型号 编号 出厂日期 生产单位 购买价格 使用说明 保修时限 维修要求 保养记录 使用年限 购置方 保管人等内容 5 制定各类各型共用设施设备维修管理制度 5 制定有关设施设备发生故障时的各种处置方案 管理人员和主要操作人员应熟 知有关流程 5 及时签订由专业部门负责的特种设备维修保养合同 建立工作联系表 保养记 录保存完整 5 制定本项目共用设施设备维修管理总目标 完好率达到98 以上 报修 急修及 时率98 5 按照规定及时办理共用设施设备的年检 使其性能符合国家相关标准 5 建立共用设施设备维修的巡查 维修 保养等记录 5 明确共用设施设备的责任人 操作人等技术人员 严格操作规程 保障正常运 转 5 机房环境整洁 无杂物 无鼠害 无灰尘 符合设备基本要求 3 建立与设施设备供应商的正常工作联系 督促 检查维修现场 强弱电井 设 备机房等工作处 的管理与秩序 5 一年内无重大管理责任事故 2 二 供电系统4040 1 高低压配电室按照规定实行24小时值班制度 10 2 保证正常供电 停电 限电有明确审批权限 并保存记录 10 3 制定临时用电管理办法 有停电应急处置措施 员工熟知有关处置流程 10 4 做好备用电源发电机的管理 并可随时启用 限于有此设备的项目 10 三 弱电系统3030 1 监控室实行24小时值班制度 值班人员有工作记录 掌握监控资料备份情况5 2 监控摄像头布局合理 减少死角 完好率100 5 3 监控系统工作正常 能在规定时间排除故障 10 4 监控 门禁 对讲等智能化设施设备运行正常 5 5 了解网络 有线电视 监控设备供应商的维修计划 记录现场工作实况 5 四 消防系统4040 1 消防控制中心实行24小时值班制度 5 2 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并应能及时处理各种问题 5 3 订有突发火灾应急预案 设立消防疏散示意图 照明设施 引路标志完好 紧 急疏散通道畅通 5 4 按需配备消防器材 放置位置明显 在合格使用期限内 5 5 每两月检查一次灭火器 严禁失效期后继续使用 做到及时更新或充压 6 6 每两月巡检一次消防栓 启动一次消防泵 做好记录 6 7 每两月检查一次消防箱内物品 消防水带 喷头 救生缓降器等 情况 4 8 每年至少保养一次消防泵 使之处于良好待用状态 2 9 无火灾安全隐患 2 五 电梯系统4040 1 电梯的准用证 年检合格证 维修保养合同完备 10 2 电梯待运 维修 暂停等情况的设置明确 在规定的工作时间内保持正常待运 状态 6 3 轿厢内配备设备齐全 电话 通风 灯光照明良好 箱体保持清洁 门槽无杂 物 5 4 机房管理严格 房门锁闭 通风 温度良好 维修记录正确 无垃圾杂物 5 5 电梯由专业公司维修保养 维修 保养人员持证上岗 5 6 电梯出现故障后 维修人员应在规定时间内到达现场维修 5 7 项目内员工均应熟悉电梯困人或其他电梯险情的处置方法 熟知应急处理预案 4 六 给排水系统4040 1 建立大厦供水 用水管理制度 协助用户合理用水 节约用水 5 2 限水 停水能按照规定通知业主 5 3 设备 阀门 管道工作正常 无跑冒滴漏5 4 按规定对二次供水水箱 蓄水池清洗 消毒 并加盖 加锁 二次供水的水质 必须符合国家生活用水标准 二次供水操作人员健康合格证齐全 水池 水箱 清洁卫生 无二次污染 5 5 每年二次保养水泵 每年不定期对管道 设备进行除锈 涂漆保养 每年冬季 前 对暴露水管进行防冻处理 5 6 排水系统通畅 汛期道路无积水 地下室 车库 设备房无积水 浸泡发生 5 7 遇有事故 维修人员在规定时间内进行抢修 无大面积跑水 泛水 长时间停 水现象 5 8制定事故应急处理预案 员工能够掌握 5 七 空调系统3030 1中央空调系统运行正常 水塔噪音不超标 无严重滴漏水现象 10 2设备出现故障后 维修人员能在规定时间内到达现场维修 10 3制定事故应急处理预案 员工能够掌握 10 八 供暖供气系统3030 1供暖设备完好 能正常运转 10 2管道 阀门无跑冒滴漏及事故隐患 10 3冬季供暖时 室内温度不得低于摄氏16度 10 九 共用设施管理5050 1共用配套设备完好 无随意改变用途 5 2公用管线统一下地或入公共管道 无架空明线 无碍观瞻 5 3 不定时巡视大门 广场 景观小品 花园 路面 侧石 围墙 窨井等处 发 现问题及时处理 窨井盖无丢失 无翻动 无满溢等现象 健身器材能正常使 用 无违规操作 无个人占用等情况 10 4道路通畅 路面平坦 5 5道路 楼道 大堂等公共照明完好 损坏的应及时修复 5 6对各类管道井安排不定期检查 保持清洁 锁闭管理 10 7对容易危及人身安全的设施设备有明显的警示标志和防范措施 10 公公共共秩秩序序维维护护分分值值 150150 员工经过相关安全护卫知识与技能岗位培训 合格率100 20 2 每月定期组织安全知识与专业技能岗位培训 逐步提高安全防范能力 10 能正确使用各类消防 物防 技防器械和设备 10 4 根据岗位情况 配备对讲装置或必要的安全执勤器械 5 5 办公区域主出入口实行24小时值班制度 10 6 交接班记录准确 详细 值班人员姓名 时间登记详实 10 7 对装修人员实行临时出入证制度管理 访客实行登记制度 严防闲杂人员自行 出入 10 8 对大件物品搬出实行登记制度 5 9 白天每三小时巡逻一次 夜间每两小时巡逻一次 并有巡逻记录 10 10 重点部位 地段 时间 节假日等处的巡逻应有明确要求 5 11 对跑水 漏气 断电 失火 被盗 急救 上访等突发事件 应设置预案 明 确应对措施 员工应掌握基本流程 15 12 楼宇对讲 周边报警等控制设备 应24小时开通 5 13 车库24小时有专人值班 配备消防器材 通道畅通 标志清晰 卫生整洁 5 14 外停车场管理有序 排列整齐 有专人疏导 5 15 每日清扫一次车场 有照明 无积水 无易燃易爆物品 通风良好 5 16 车辆按行驶指示牌 地标等标识行驶 停放有序 5 17 建立车辆出入登记制度 逐辆登记过夜车辆 10 18 非机动车有集中停放处 管理制度健全并严格执行 5 保保洁洁服服务务分分值值 100100 清洁卫生实行责任制 保洁人员有明确的责任范围 实行标准化清洁保洁10 雨后及时清理门前 道路积水 雪后及时清理门前 道路积雪 适量喷洒融雪 剂 安置警示标志 以防滑倒摔伤行人 10 经常清理水景环境 保持水体清洁 5 依实际情况合理放置垃圾桶 视垃圾情况每日及时清理一至二次 10 定期对窨井 明沟 垃圾房等处喷洒药水 投放鼠药 5 高层应按层放置不锈钢痰桶 5 楼内公用卫生间放置卫生桶 室外公共区域放置果皮箱 5 每季度检查一次雨 污水管道 视情安排清掏 5 每两个月检查一次化粪池 5 每周安排全面清扫一次楼道 走道 门厅 楼梯 无杂物 浮尘 污迹等 5 每周两次擦拭楼梯扶手 窗台 指示牌等公共设施 基本无灰尘 无污渍 5 定期对天花板 公共灯具进行除尘 每季度清洁一次 5 每周清洁一次门厅 走廊和楼梯的玻璃 目视明亮 无污迹 5 每两个月清扫一次天台 屋顶无垃圾堆积 排水通道顺畅 5 垃圾日产日清