鹤壁淇县最新市场调研报告2

淇县和盛中央公园项目市调报告 城市概况 住宅市场调研 商业市场调研 朝歌大市场问卷调研 报告框架 城市环境概况 城市区位和人口 城市交通状况 城市人文历史 城市资源概况 城市环境小结 城市环境概况城市区位和人口 淇县位于河南省北部 隶属鹤壁市 距离郑州120KM 距离北京500KM 面积567平方千米 辖9个乡镇 办 174个行政村 3个居委会 2012年全市总人口26 9万人 城区人口6 5万人 淇县位于河南北部 隶属鹤壁 于安阳 濮阳 新乡 鹤壁 焦作 开封 郑州等中原城市群的中心位置 区位条件优越 城市环境概况交通状况 石武高铁鹤壁站已于12月份投入使用 缩短了城市的空间距离 高铁经济的带动作用 促进整个鹤壁对外经济的发展 鹤壁东站是一个综合性交通枢纽 其辐射较广 包括了距离较近的淇县 浚县等周边区域 鹤壁东站距离朝歌新区约16公里 淇县交通较为便利 京广铁路 石武高铁 京港澳高速公路 107国道纵贯全境南北 国家西气东输工程 南水北调中线工程西傍县城而过 在交通上给淇县带来了较大的发展机遇 城市环境概况人文历史 淇县历史悠久 文化灿烂 是河南省首批历史文化名城 古称朝歌 曾为殷商末四代帝都和春秋时期卫国国都 两朝故都 因有北方漓江之称的淇河流经与此而闻名 具有3000多年的文明史 是华夏文明的主要发祥地之一 淇县人杰地灵 英才辈出 被孔子誉为 殷有三仁 的箕子 微子 国神比干 纵横家 军事家 教育家鬼谷子 刺秦义士荆轲等都出自这片古老的土地 中华人民共和国成立后 淇县因之 1954年淇县并入汤阴县 1962年恢复淇县建制 1986年由属安阳市辖改属鹤壁市辖至今 淇县有一定的历史文化底蕴 但对于房地产业的发展没有较大的意义 城市环境概况城市资源 土地资源 淇县土壤总面积72万亩 分褐土 潮土 水稻土3个土类 7个亚类 14个土属 32个土种 其中褐土类面积65万亩 潮土类面积7万亩 水稻土面积200余亩 矿产资源 受地质作用的影响 淇县矿产资源品种多 储量大 品位高 煤炭 石灰岩 白云岩 花岗岩 大理石 石英砂岩 脉石英 钾长石 石膏 玄武岩 变辉绿岩 重晶石和耐火粘土等资源储量丰富 具有很高的开发利用价值 水文水资源 淇县水资源比较丰富 水质较好 但空间地域分布不均 可利用部分不多 旅游资源 境内的云梦山景区和古灵山景区为国家4A级景区 摘星台景区为国家3A级景区 以及朝阳寺景区 纣王殿 淇园等数不胜数的殷商文化遗址 淇县城市资源较为丰富 其中旅游资源和矿产资源较为突出 给淇县的发展建设及经济建设带来了较大的推动作用 城市环境小结 淇县处于河南北部 隶属鹤壁 于安阳 濮阳 新乡 鹤壁 焦作 开封 郑州等中原城市群的中心位置 区位条件优越淇县交通较为便利 京广铁路 石武高铁 京港澳高速公路 107国道纵贯全境南北 在交通上给淇县带来了较大的发展机遇淇县总人口26 9万人 城区人口6 5万人 城区人口相对较少淇县城市资源较为丰富 其中旅游资源和矿产资源较为突出 给淇县的发展建设及经济建设带来了较大的推动作用 经济环境概况 整体经济概况 居民收入状况 固定资产投资 报告框架 经济环境总结 产业结构分析 整体经济概况城市GDP 从2008 2011年 淇县的GDP一直保持11 以上的增长速度 经济发展比较快 近年来 淇县整体经济发展水平较为稳定 国民生产总值GDP从2008年的93亿元增加到2011年的132 8亿元 GDP增速一直保持在10 以上 显示出较好的发展势头 整体经济概况人均收入分析 淇县人民人均收入逐年提高 保持10 左右的发展水平 农村居民收入发展相对较快 整体发展较为稳定 居民收入状况固定资产投资 淇县的固定资产投资保持每年20 以上的增长速度 2009该县固定资产增速势头强劲 2011年 城市固定资产投资为71 8亿元 2011年投资较2010年有所下降 相反增速比2010年却有所增长 说明淇县固定资产投入呈健康发展态势 淇县目前正在大力建设中 城市建设整体稳步发展 2008 2011年农业和农村发展水平稳步提高 特别是2011年畜产品出口创汇进入全国同行业前10强 畜牧业综合实力居全省第一位 同时培育出大用 永达 永昌等一批国家级农业产业化龙头企业 永达 商标被认定为 中国驰名商标 2011年规模以上工业增加值完成94 5亿元 实现利润35亿元 旅游和物流等第三产业蓬勃发展 2011年接待游客260万人次 实现直接收入3460万元 物流等现代服务业进一步壮大 三产发展全面加速 经济环境分析产业结构分析 淇县第一产业和第二产业发展较快也较为稳定 因其旅游业和物流业 第三产业也在快速发展中 经济环境分析鹤淇产业园 鹤淇产业园区 淇县工业经济基础较好 发展迅猛鹤淇产业集聚区位于鹤壁市新区与淇县县城之间 规划建设用地面积25平方公里 是河南省确定的首批省级产业集聚区 全省首批24个对外开放重点产业集聚区之一初步形成了以汽车及零部件 纺织服装 食品加工 光伏 物流等产业为主导的新型产业格局 鹤淇产业园的建设和投入使用 会给淇县带来较大的发展机遇 拉近与鹤壁的城市距离 推进鹤淇一体化的进程 促进淇县经济的发展 也给淇县的房地产业发展提供机会 城市经济环境小结 淇县整体经济发展水平较为稳定 GDP增速一直保持在10 以上农村居民的人均收入增长速度高于城镇居民 整体保持在10 左右的增速 较为稳定淇县工业基础较好 正在规划建设中的鹤淇产业园和即将进驻的富士康等产业园区 将会推进鹤淇一体化的进程 促进淇县经济的发展 也给淇县的房地产业发展提供机会 城市规划 鹤壁新区建设 淇县城市规划 朝歌新区规划与定位 淇县城市概况鹤壁新区建设 发展定位 豫北地区服务中心 市域经济中心 先进制造业基地 空间拓展 南拓为主 北拓为辅 适度向东 控制向西 产业选择 重点发展科技含量高 附加值高 无污染的先进制造业 劳动密集型产业 商贸 物流等生产型服务业 医疗 教育等生活型服务业 城市规划 根据 鹤壁市城市总体规划 2007 2020 城市空间结构将形成 一主 一辅 一轴 一带 的发展模式 以新区 淇滨区 为核心 带动其他区域经济发展 分别向南北发展 淇滨区提出 南拓为主 北拓为辅 适度向东 控制向西 的发展战略 与淇县朝歌新区相互呼应 现在行政区 鹤壁新区 距离老城区20多公里区域配套趋于完善居住环境良好目前鹤壁市发展方向 鹤壁十二五规划中淇县城镇体系规划 发展定位 省级历史文化名城 县域中心城市 工业强县 空间拓展 加快向北发展 适度向西发展 产业选择 食品加工 纺织 精密机械制造等轻工产业 光伏产业 金属镁深加工等新材料产业 近期建设规划 引导淇县向北发展 为鹤淇一体化提供前期支持 加大淇县老城历史文化名城的保护力度 尽快根据淇县主导产业发展铁西和城北工业园区 淇县城市概况城市规划 淇县主县城在京广铁路西边 2011年5月在县城北边规划了朝歌新区 十二五规划中淇县被定为于县域中心城市 工业强县 发展方向是加速向北适度向西 为鹤淇一体化提供前期支持 按照规划 朝歌新区核心区的总体定位为鹤淇一体化区域的副中心 朝歌镇公共服务完善区域 鹤淇产业聚集区生产服务中心 形成以行政办公服务全县发展 以生产性服务业帮助产业升级 以特色功能补充主城需求的城市中心区 淇县朝歌新区规划新区规划与定位 2011年5月 鹤壁市朝歌新区规划图完成 朝歌新区核心区位于淇县县城北与鹤淇产业集聚区交会处 鹤淇大道南北穿越 泰山路东西穿越 城市设计范围北起鹤淇一路 东至淇水路 西南至赵家渠 核心区占地2 16平方公里 规划为商业居住 行政办公 文化休闲为一体的综合功能服务区 该区域内汇集了 6 3 建筑群体 六个地标性建筑 一个商业综合体 一个市民文化中心 一个行政办公中心 淇县朝歌新区规划新区规划示意图 朝歌新区规划有政府综合大楼 朝歌生态公园 滨河广场 机关办公 市民中心 居住区 商务写字楼 商业综合体等 在淇县北部形成一座新城 满足居民各类需求 并且城市形象 居住环境都得到了改善 淇县朝歌新区规划新区效果图 淇滨新区 朝歌新区 13公里 鹤壁市淇滨区核心位置与淇县朝歌新区核心位置相距约13公里 二者通过京港澳快速公路以及G107相连 并且规划有鹤淇大道 能够将两个区域联动起来 鹤淇大道沿线是产业聚集区 鹤淇大道上规划了城际公交路 以及其他道路的公共交通 保证了两个新区的联系 淇县朝歌新区规划新区联动 在鹤淇一体化的规划背景下 淇滨新区向南发展 朝歌新区向北发展 二者虽有约 公里的距离 但是通过京港澳快速公路 鹤淇大道联系起来 并且开通了的城际公交 加速了鹤壁大新区的建设 淇县主县城在京广铁路西边 2011年5月在县城北边规划了朝歌新区 十二五规划中淇县被定为于县域中心城市 工业强县 发展方向是加速向北适度向西 为鹤淇一体化提供前期支持 朝歌新区建成一座集政务 商业 居住 生态休闲于一体的新城 政府给于大力支持 在鹤淇一体化的规划背景下 淇滨新区向南发展 朝歌新区向北发展 将大大带动淇县新区的发展 给房地产业提供发展机遇 淇县整体规划小结 住宅市场调研 鹤壁新区住宅市场调研 住宅调研鹤壁新区住宅市场概览 住宅部分调研幸福里 基本概况 住宅调研幸福里 规划分析 项目总占地190亩 总建筑面积18万平方米 整体是园林风格景观 中央景观水系贯穿小区南北 小桥 流水 坡地 凉亭处处展示出清新自然 项目共有40栋楼 分两期出售 其中23栋多层 15栋小高层 其中一期32栋已售罄 目前二期8栋在售 32 104 共约300套 一期 项目分为两期 共40栋高层 以西班牙建筑风格为表现手法 二期 住宅调研幸福里 小区内部会所 幼儿园 广场各种配套齐全 内部配套 小区中央是3个大型的休闲广场 健身广场 罗马广场 喷泉广场 5000 的中央公园 7万 的绿色公园小区内还规划了建筑面积约4000 的幼儿园和约4600 的社区会所 亲子 商务 健身 休闲等配套 健身广场 罗马广场 喷泉广场 会所 幼儿园 户型的设计非常贴心和人性化 动静分隔 主次分明 活动区与休息区安排得当 住宅调研幸福里 户型分析 户型方正 南北通透满足两卧 客厅南向采光客厅带有观景阳台 增加客厅面积厨房带有生活阳台 方便实用主卧设衣帽间设计 主卧 客厅南向采光客厅带有观景阳台 全明户型主卧 客厅南向采光客厅带有观景阳台卫生间干湿分离 住宅调研绿城花园 基本情况 住宅调研绿城花园 多阳台 飘窗设计 至少一卫干湿分离 全明户型 动静分区两卧室朝南 增加生活舒适度卫生间干湿分离餐厅 客厅一体化设计 全明户型 户型设计两卧室 客厅朝南 增加生活舒适度卫生间干湿分离主卧配有独立卫生间 全明户型 户型设计两卧室 客厅朝南 增加生活舒适度卫生间干湿分离主卧配有独立卫生间厨房配有生活阳台 住宅调研东方世纪城 基本情况 住宅调研东方世纪城 项目规划 总占地面积287亩 规划总建筑面积约35万 涵盖住宅 商业 酒店多种物业类型 项目共分四期开发 总共2000多户 有11栋高层 12栋小高层和24栋多层 户型面积从38 310 不等 目前为三期水景豪宅采用新古典主义建筑风格 法式园林景观 规划有高层 小高层 多层不同物业类型 户型从38 310 多样 新古典建筑风格 法式园林 住宅调研东方世纪城 三期户型 南北通透客厅配置180度弧形观景阳台主卧配有书房次卧 餐厅带有阳台 南北通透 动静分区三卧朝南 采光好客厅配置观景阳台 南北通透 动静分区 全明户型电梯入户 入户花园分隔室内外空间客厅配置宽景阳台卧室全南向设计 全部采用全明南北通透 私家智能电梯入户 大面宽 短进深的设计 配有大尺度观水阳台 罕见的双主卧设计 独立阳光书房 住宅调研东方世纪城 内部配套 会所 小区南北双会所 特色超市 购物中心 美容会所娱乐 台球室 棋牌室 书吧 咖啡厅 茶社 商务休闲室 氧吧 健身厅 运动 户外篮球场 网球场 羽毛球场 停车位 1900个专属停车位教育 北大附中双语幼儿园双气入户 市政天然气 暖气周界防范系统 红外线对射系统和固定式摄像头 暖气分户计量系统 停车智能管理系统 背景音乐系统 电子公共信息显示系统一站式教育配套 北大附中幼儿园河南分校全市顶级英式物业首家新风系统壁挂太阳能 小区内部配套完善 会所 娱乐 教育 物业等一应俱全 住宅调研欧洲风情 基本概况 项目总占地54870 总建筑面积93000平方米 整体是欧洲新古典主义建筑 超大面积中央花园 六大景观组团 欧洲风情商业街 通过喷泉 叠水 林阴坡地 雕塑亭台等硬质和自然景观的相互融合 形成了小区特有的室外文化项目共有19栋楼 户型面积35 140 主力户型为90 120 目前为二期园林观景华宅 住宅调研欧洲风情 项目规划 小区规划有多层 小高层 户型多样 景观采用组团方式 住宅调研欧洲风情 户型分析 动静分区客厅 餐厅 客厅自然衔接超大阳光主卧 配有观景阳台 全明户型户型方正 动静分区多阳台设计卫生间干湿分离 103 三房两厅一卫 66 98 两房两厅一卫 南北通透 动静分区 全明设计主卧带有更衣室和卫生间 观景八角窗多阳台设计 132 17 三房两厅一卫 全部采用全明南北通透 大面宽 短进深设计 客厅配有观景阳台 卧室八角窗设计 住宅调研阳光家天下 基本概况 住宅调研阳光家天下 项目规划 项目占地160亩 建筑面积20万 有大部分4层 6层的花园洋房 少量17层小高层住宅组成 社区服务配套 会所 幼儿园总建筑面积20万 户型从经济两房到豪华复式目前项目处于三期 电梯退台洋房 电梯观景小高层 首创鹤壁花园洋房社区 院 错 退 露 的生活空间 92 126 的户型 项目规划有多层花园洋房和小高层 户型多样 内部配有会所 幼儿园 住宅调研阳光家天下 高层户型分析 客厅主卧南向采光客厅 餐厅带有超大尺度观景阳台餐厅厨房自然衔接 方便实用 126 三室两厅一卫 92 81 两室两厅一卫 客厅主卧南向采光客厅带有超大尺度观景阳台餐厅客厅功能分区 又自然衔接 鹤壁新区的项目体量多在20万 以内 体量适中住宅容积率在1 3 2 2住宅建设以12 18层小高层和4 6层的花园洋房为主 客户对小高层的抗性不大主力户型在77 90 的两房和100 130 的三房为主 高层均价在4300 5400元 之间一些项目在核心卖点方面体现在新风系统 周界防范系统等内部配套方面 另外对生活配套等方面也日益重视 以完善休闲 教育 娱乐等为主 阳光家天下在产品及户型设计方面也有较大突破 鹤壁新区住宅小结 淇县住宅市场调研 住宅调研淇县周边市场调研 朝歌雅苑 大河朝晖 住宅调研麒麟郡 住宅调研朝歌雅园 住宅调研朝歌雅园 108 09 三室两厅一卫 137 82 三室两厅两卫 130 62 三室两厅两卫 119 65 三室两厅一卫 整体户型采用多阳台设计 至少满足两卧南向采光 多飘窗设计 客厅 主卧朝南 采光通风佳大生活阳台 生活便利客厅与景观阳台自然连接 景观尽收眼底 住宅调研广厦国际城 动静分区主卧设有独立卫生间并配有超大阳台客厅双重阳台设计入户花园设计 洋房户型 1F地下庭院 影音室 储藏室 酒吧 家庭活动室下沉式庭院 地下室采光效果较好 南北通透南北双花园设计主卧配有书房和独立卫生间 高层户型 2 1 3 1设计 增加空间感和使用性大阳台 空中花园设计 增加采光效果 方便实用 同时提升居住的品质感 全明户型 南北通透 户型采用多阳台和空中花园设计 住宅调研朝歌首府 88 18 两室两厅一卫 全明设计 明厨明卫 采光通风好功能分区 紧凑实用朝南客厅主卧 采光 采景 南北通透 动静分离入户庭院和下沉式庭院设计客厅餐厅一体化 自然衔接 花园豪宅141 3 五室三庭三卫 住宅调研户型分析 全明户型 多阳台和飘窗设计 住宅调研新城佳苑 住宅调研华泰新城 143 5 四室两厅两卫 139 63 两三室两厅两卫 全明户型 南北通透主卧配备独立卫生间 方便实用超大观景阳台入户玄关设计 保护主人的私密性 全明户型 南北通透卫生间干湿分离客厅 餐厅自然衔接客厅连接阳台 提高生活舒适度 住宅调研户型分析 超大观景阳台 入户玄关设计 住宅调研大河朝晖 住宅调研户型分析 103 92 三室两厅一卫 127 35 三室两厅两卫 全明户型 南北通透两卧和客厅朝南卫生间干湿分离客厅带有观景阳台 全明户型 户型方正两卧和客厅南向采光主卧配备独立卫生间 超大阳台 衣帽间 方便实用餐厅厨房自然衔接方便实用 全明户型 南北通透 客厅和至少一卧朝南 飘窗和观景阳台设计 住宅调研中山花园 全明户型 南北通透南向三卧室朝南主卧带有观景阳台和独立卫生间 270度落地窗 增加景观视野南向两卧朝南 增加生活舒适度明厨明卫合理设计客厅餐厅自然衔接 实用方便 户型方正 全明设计南向双卧采光主卧配备观景阳台 158 71 四室两厅两卫 93 28 三室两厅两卫 82 49 两室两厅两卫 住宅调研户型分析 户型采用多阳台和270度落地窗设计 启示 从淇县项目的物业形态配比来看 小高层产品是目前市场的发展趋势 多层仍占主导地位 同时产品同质化严重也要求本项目进行多方面创新 淇县县城建筑形态以5 6层的花园洋房和多层为主 11层的小高层在本县刚刚兴 对20多层的高层存在抗性 项目价值分析区域房地产分析 片区两房供应面积集中在80 120 三房集中为110 140 面积段 整体凸显为刚需自住 项目价值分析区域房地产分析 从内部环境发展角度来看 区域没有注重于区位卖点的提炼 部分项目注重内部环境的打造并提炼为卖点 总体呈现一种自住楼盘的对外展示 启示 大多数项目注重对水资源利用 内部配有休闲公园 一些新建项目开始注重园林景观的打造 项目价值分析区域房地产分析 区域项目注重商业生活配套的打造 以商业街为主 车位配比无明显的概念 本项目应在完善社区配套的同时 打造特色化配套 以达到能有力促进项目销售的结果 项目价值分析区域房地产分析 市场竞争分析小结 淇县房地产市场目前正处于初级阶段 在产品设计的细节化 多元化 人性化还不完善 淇县主要在售楼盘规模较大 其中超过百亩的楼盘5个 建筑面积从6 40万 市场房源充足 竞争激烈 淇县县城住宅以5 6层的多层为主 11层的小高层近两年内刚被市场接受和认可 同时现在也出现了15 18层的小高层 但是市场接受程度不大 更倾向于普通多层住宅 对高层存在一定的抗性面积划分方面趋向于舒适性 户型选择上较为保守 户型偏好90 130平米 以舒适型两房和经济型三房为主 两房在80 120 左右 三房面积段在110 140 还有少量的150以上的大户型设计 接受度比较大的是130左右的三房小高层的均价在2400 2600元 花园洋房在3000 3200元 月消化量在10 15套 在项目核心卖点方面 有些项较着重内部配套的打造 水系 幼儿园 地暖双气等 项目推广渠道较为传统 多为电视广告 派单和短信 淇县市场竞争分析小结 鹤壁新区商业调研 商业部分调研鹤壁商圈布局现状 淇滨区核心商圈 鹤壁新区又称淇滨区 本区域是淇滨区发展较早并且较为成熟的区域 有步行街和商场 人流量较大 商业氛围较好 但区域内整体属于中低档次 中高档品牌较少 消费水平不高 商业需要升级和改造 商业街西巷和广场西路均为临街商铺 单层或者两层 两条路内部为单层内铺 业态多为服装 鞋包 有部分餐饮 整体商业水平较差 步行街为新区较早的商业 旁边紧邻新区最大的广场 世纪广场 定位为年轻人群休闲消费场所 商品较为时尚 但是档次较低 整体物业管理很不完善 各种业态混杂经营 主要是依托自身的地理优势通过休闲的人到此 带来商机 营业人员主要是个体经营商户 商业街西巷东西两侧均为规模较小的店铺 品牌店较少 经营业态多为服装 鞋包店 消费主力人群为年轻群体 档次为中低档 人流量相对较大 但商业环境较差 整体消费水平不高 商业街西侧商铺为一层 商铺产权独立 商业街东侧商铺为两层 产权独立 租户一般为两层连租 新世纪步行街商圈 新世纪步行街商业研究 广场西路紧邻世纪广场 整体环境较好 上下两层连租 多为品牌店 主要业态为服装 鞋包 烟酒超市等 较商业街西巷来说 店面规模较大 档次较高 但人流量相对较少 新世纪步行街商业研究 商业内街商铺规模较小 环境一般 业态多为服装 鞋业 化妆品等 较少的品牌店 人流量相对较少 商业氛围较弱 新世纪步行街商业研究 商业部分调研步行街商业调研总结 业态 临街商业主要分布在商业街西巷和广场西路 商铺面积在25 120 之间 租金在1 5 2元 天 之间 多以服饰 鞋类为主 商业氛围较好 但品牌档次较低 产品 销售的产品档次一般 品种较为类似或集中 主要针对年轻消费群体或者是妇幼群体 方向 整条商业街的档次为中低档 品牌杂乱没有规划分区分类经营 路边摆摊人员较多 多为小吃摊 使整个环境显得散乱 问题 作为一条发展较为成熟 市场认知度较高的商业街 缺乏中高档品牌 整体环境较差 不能与周边的集中式商业形成联动效应 缺乏整体有效的管理 商业部分调研燕莎商场 商业部分调研燕沙商场 商业部分调研银兴国际广场 银兴国际广场 商业部分调研业态分布 商业部分调研裕隆购物中心 商业部分调研正阳爱家家居广场 业态 经营业态较为丰富 每个商场都有主力店进驻 租金价格相对较高产品 满足各个阶层的不同需求 新兴商业产品类型较多问题 缺乏高档商品和知名品牌 商业部分调研集中式商业调研总结 淇县商业调研 红旗路商圈 淇园路商业街 龙凤缘商圈 商业部分调研淇县商圈分布 裕隆购物广场 红旗路段 淇园路步行街 红旗路 淇河路朝歌路段 是淇县老城区商业较为集中的区域 红旗路县人民医院至红旗路淇园路段为高端商圈 租金价格相对较高 依次向东西方向递减 多为一层或者两层的临街商铺或者底商 商铺多为房龄较长 店铺面积多为30 40 除裕隆购物广场外 路段没有大型商业 品牌店较少 淇县人民医院 朝歌路 商业部分调研核心商圈 红旗路 淇河路朝歌路段 商业部分调研核心商圈 红旗路 朝歌路淇河路段 商业部分调研核心商圈 淇园路 红旗路上街路段 业态 临街商业主要分布在红旗路两侧 临街两层或者一层的街铺或底商 商铺面积在25 240 之间 多为25 60 的店面 租金在1 4 2 3元 天 之间 业态种类较多 化妆品 服饰 通讯 家电 副食等为主 商业氛围较好产品 以满足人们的日常生活需求为主 档次相对较高 品牌店较少问题 作为老城区中心地段的商业街 发展较为成熟 市场认知度较高的商业街 缺乏中高档品牌 集中式商业较少 商业部分调研核心商圈商业调研总结 裕隆朝歌购物广场 3F服装鞋业2F超市1F黄金皮具酒类饰品项目解析 目前淇县经营环境最好 档次最高的商场 但是商场的经营环境和商品档次属于中端水平 品牌产品较少 商场人流量较大 龙凤缘商圈朝歌大道与云梦大道交汇处 主要由龙凤缘商场和朝歌大市场组成 是淇县较早形成的商圈 分布业态主要为服装 档次较低 主要服务于县城低收入人群和周边村镇居民 龙凤缘商圈 商业部分调研龙凤缘商圈 3F女装商场自持2F男装商场自持1F鞋包 小商品鞋包自持小商品外租小商品区租金6 8元 天 商业档次较低 基本为商场自持 属于低端百货商场 人流量一般 经营环境较差 商业部分调研龙凤缘商场 低端专业市场 发展较早 经营环境较差 主要业态有服装 鞋包 面向各年龄段消费人群多为周边村镇居民 县城低收入人群以间为单位 经营面积多为16 50 左右 每间商铺租金根据其产权所有者不同或者租赁方式不同而有差别 租金在0 4 1 8万元 年之间 商业部分调研朝歌大市场 业态 经营业态较为单一 多为服装和鞋业 其它业态数量较少产品 低档产品 满足县城低收入人群和周边乡镇居民的基本生活需求问题 档次太低 业态较为单一 不能满足人们日益增长的购物需求 商业部分调研龙凤缘商圈调研总结 93 商业环境小结 商业街 94 商业环境小结 集中式商业 95 商业环境小结 市场商业项目 目前淇县市场上商业多为底商 销售模式多为1 2层连卖 价格依据位置和路段不等 体量相对较小 麒麟郡 朝歌首府等项目有商业 但未推售 朝歌大市场问卷调研 朝歌大市场 调研时间 2013 2 26 3 1调研地点 朝歌大市场调研对象 市场商户调研目的 了解目前朝歌大市场的经营业态 租金状况 经营情况等 了解商户对新区的认识和搬迁意向 以此作为我们判断是否有必要对朝歌大市场进行整体搬迁的依据调研方式 问卷调研调研样本数量 共计商户约320户 其中未营业40户 在装修6户 未接受问卷者92户 拒不接受访问或问卷结果无实质性意义 其余调研问卷针对市场正在营业的商户 真实反映商户意愿 为有效问卷 共182份 客户调研问卷分析 朝歌市场概况 朝歌大市场始建于1993年5月 位于城市的西北方向 紧挨107国道和淇县汽车站 交通位置较好 朝歌大市场总占地面积24000平方米 营业商户320余户 市场由淇县供销社工业品公司 三海村委会及44户个人出租户共同组成 经营品种涵盖服装 鞋帽 化妆品 箱包等 96年开始正式营业 至今已17年 在淇县影响力较强 但随着人们生活水平的提高和城市商业的发展 朝歌大市场越来越不能满足人们的消费需求 经营环境和市场档次有待提升 客户调研问卷分析朝歌大市场概况 朝歌大市场商户调研问卷分析 市场商户基本情况分析 目前市场经营环境分析 商户搬迁意愿及需求分析 朝歌大市场商户调研问卷分析 市场商户基本情况分析 目前市场经营环境分析 商户搬迁意愿及需求分析 101 客户调研问卷分析经营年限分析 目前市场的经营商户中 有67 的商户在此经营了五年以上 其中经营时间10年以上的商户较多 11 的商户经营时间在一年以内 这部分商户多为转租他人商铺 较多商户在此经营时间较长 对市场认可度较高 情感上依赖性较强 客户调研问卷分析经营类型分析 市场整体以零售为主 极少数批发类的商铺 整个市场以零售为主 经营档次较为低端 消费群体多为周边村镇的居民 目前商户经营的业态中 服装店铺较多 占到了57 鞋业经营占到27 箱包 床上用品和饰品化妆品经营较少 客户调研问卷分析经营业态分析 市场经营业态多为服装 鞋帽 同种业态分布较为集中 整体来说市场业态种类较为单一 不能满足不同需求的人群 客户调研问卷分析目前租金水平分析 从产权拥有者手中直接租赁的价格相对较低 转租他人的租金较高 目前市场转让费约为1 2万不等 每间铺子 16 左右 售价10万元左右 目前市场上租金在10 30元 月的占52 30 60元 月的占37 60 100元 月的占11 目前市场商铺面积相对较小 49 的面积段在10 20 之间 27 的面积段在20 30 之间 12 的面积段在30 50 之间 10 以下和50 以上的商铺较少 客户调研问卷分析铺位面积大小分析 市场经营时间较长 业态较为单一 铺位面积也相对较小 据了解 本市场产权属于淇县供销社工业品公司和三海大队 商户是从产权拥有者手中租赁 客户调研问卷分析铺位来源途径分析 商户多为从产权拥有者手中租赁 也有部分商户属于二次租赁 整个市场中有44户为个人产权商铺 客户调研问卷分析商户基本情况小结 朝歌大市场商户经营时间较长 基本都是以零售为主 业态多为服装 鞋业 其他业态存在数量较少 租金依据租赁方式不同而差距较大 每个商铺面积差距不大 多为10 20 20 30 面积段之间 市场经营时间较长 紧挨107国道和汽车站 交通较为便利 多服务于周边村镇的居民 市场整体档次较低 朝歌大市场商户调研问卷分析 市场商户基本情况分析 目前市场经营环境分析 商户搬迁意愿及需求分析 71 的商户认为目前的市场经营环境一般 18 的商户对市场经营环境满意 11 的商户对市场经营环境不满意 客户调研问卷分析市场经营环境满意度分析 由于市场建成使用时间较长 物业管理水平较低 商户对市场整体经营环境满意度较低 多数商户为已适应现在的市场环境 并认为在目前的情况下没有改善的必要和可能 客户调研问卷分析市场不满意原因分析 44 的商户对市场的环境卫生条件不满意 26 的客户认为市场物业的管理服务水平较差 15 的商户认为市场档次较低 有升级的必要性 3 的商户对市场内部的交通环境不满意 15 的商户认为在这里时间较长 对现状没有较大不满 多数商户对市场的环境卫生条件和物业管理服务不满意 会影响到消费者的购物水平 市场档次较低 不能提升产品质量和价格 内部道路较窄 且被商户的货物 车辆占用 影响其便利性 客户调研问卷分析市场目前经营面积分析 54 的商户认为目前的经营面积能够满足目前的经营需求 46 的商户认为目前经营面积较小 有扩大面积的必要性 市场经营时间较长 商铺修建较为简易且面积较小 没有储存货物的地方 一半数量的商户认为不能满足经营者的需求 客户调研问卷分析市场经营环境情况小结 市场由于建设时间较长 后期缺乏整体维护 内部道路较窄 商户普遍认为市场有档次升级的必要 由于商户经营时间较长 较为习惯和适应目前的市场环境 对市场环境并没有较强的不满意 对搬迁有一定抵触 由于淇县高档次商场 商业街的建成和营业 分流了一部分的市场客户 对市场商户冲击较大 朝歌大市场商户调研问卷分析 市场商户基本情况分析 目前市场经营环境分析 商户搬迁意愿及需求分析 客户调研问卷分析到新区经营意愿分析 45 的商户不会到新区经营 26 的客户会考虑到新区去 29 的商户看情况 主要是看新区的未来发展和商铺的价格 商户多为淇县本地居民 但是对于淇县新区认知度较低 多数人担心新区尚在规划建设中 人口较少 消费需求不够 多数客户会根据新区未来发展和商铺的价格而定 在后期宣传中可给于客户未来期许和适当优惠吸引商户 72 的商户会在政府要求市场整体搬迁的情况下到新区市场经营 28 的商户不愿意搬迁 原因是对营业后消费者的到达率有一定顾虑 客户调研问卷分析政府要求条件下商户搬迁意愿分析 多数商户会在政府强制要求条件下 且朝歌大市场不存在的条件下搬迁 客户调研问卷分析在新区购买商铺意愿分析 在朝歌大市场整体搬迁的条件下 27 的商户会考虑到新区购买商铺 30 的商户不会考虑 43 的商户会看情况 主要依据是新区商铺的价格 付款方式和新区的发展程度 对目前新区的现状存在较多疑虑 认知不足 后期可对商户进行整体区域上的宣传 消除商户的陌生感 增强商户信心 客户调研问卷分析在新区租赁铺位意愿分析 在朝歌大市场整体搬迁的条件下 33 的商户会考虑到