住户手册的内容大纲.doc

住户手册的内容大纲1住宅小区概况：地理位置、特点、房屋、设施、场地2管理机构工作职责：物业管理公司、业主大会、业主委员3管理双方的权利与义务4综合服务项目：配套服务、无偿服务、有偿服务5其他：常用电话号码、经理接待日 6物业管理规定（人物钱） 入住与迁出管理规定。房屋、设备使用及维修养护管理规定。房屋装修管理规定。安全保卫管理规定。车辆停放管理规定。消防管理规定。环境绿化美化管理规定。应急事件处理的注意事项。物业服务的收费标准和交费要求 7物业服务费的构成 人：工资、保险、福利费 大物：公共部位、设施运行维护费 公共部位、设施、公众责任保险费 小物：办公费、企业固定资产折旧 管理：清洁、绿化、秩序维护费 维修资金：中修、大修、更新、改造 8物业服务营业成本包括:管理活动中发生的各项直接支出，包括：直接人工费、直接材料费和间接费用 直接人工费：企业直接从事物业管理活动人员的工资、奖金、职工福利费等 直接材料费：各种主、辅材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品和包装物 间接费用：管理人员的收入、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、固定资产折旧费、财产保险费、劳动保护费、及修理费、水电暖费、租赁费、保安费、绿化维护费 9拒交服务费怎样处理? 说服教育，争取让居民主动改正 请业主委员会出面协调 物业管理公司应采取措施，避免事态发展 发出律师函, 说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行 仍不奏效的情况下，准备好充足的证据 在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和诉讼请求，争取法院的有利判决 如判决对物业公司不利，还可考虑上诉.如被告拒绝履行判决，可向法院申请强制执行 10房屋维修/养护计划的制定掌握完好状况，规定查勘鉴定的具体要求. 不同的房屋，制定不同的养护标准。 落实费用. 落实管理人员。 确定工作方式：日常小修、季节性预防保养和房屋的正确使用维护管理等。 确定时间安排：根据养护工作任务量和人手情况确定工作的时间表。 *五落实：人、房、钱、方式、时间 11房屋养护计划的制定确定维修范围：根据要求，结合物业的具体特点、房屋完损情况以及业主的实际需要，确定房屋维修范围，房屋维修周期和维修计划方案。同时要对计划留有余地，使其具有一定的弹性。 计算工程量与费用：根据小修、中修、大修、翻修等和房屋结构特点计算工程量的大小，确定维修费用标准，制定维修预算。 确定时间安排：按照施工程序的要求制定工作时间表。三确定：范围、费用、时间 12设备设施维修养护计划的制定确定人员。 制定制度。建立档案。 定期组织设备设施养护：定期对设备设施进行检查、保养和调整，使设备随时处于最佳的技术状态。 确定维修工程启动程序：制定设备设施的计划检修制度，确定检修间隔期，对设备设施进行预防性修理。对计划外检修的启动程序做出规定，包括故障抢修和意外事故的恢复性检修。人按计划：检查-保养-调整-检修-抢修 13房屋设备维修养护计划的实施安全检查、审核方案、工程预算、筹措资金。做好准备：维修养护所需的技术、材料、劳动力、机器设备编制项目施工计划、确定施工项目的控制目标、组织实施控制施工和竣工验收。建立计划管理的机构和工作制度，落实技术责任制、岗位责任制。对人力和材料的管理和成本核算。工程质量监督，确定验收标准 。*准备人物钱，质量和安全 14实施房屋维修养护技术管理的步骤配备专业人员督