对央行等三部委规范个人住房贷款二套房认定标准反应.doc

媒体及社会各界对央行等三部委规范个人住房贷款二套房认定标准反应综述编者按：在新“国十条”发布一个半月之后，2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会又发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。该消息发布后，人行运城中支迅速调查，社会各界反应积极。一、 媒体及专家观点(一)新又一猛药 三部门出最严厉二套房策上海证券报:关于二套房认定，各地先后出台的标准不尽相同，此次住建部等三部门联合的通知，首次明确了二套住房认定标准。这一调控对于升温中的楼市又是一记重拳，新又一猛药。（二）对投机性炒房有遏制作用海南特区报：易智勇表示，“二套房的认定标准确定之后，其发挥的作用究竟有多大，关键还要看政府相关部门的监督与核实是否足够完善。不过，这一举措势必将使本地房地产市场的房源供应在一定程度上得到增加，也抑制了部分家庭有多套空置住房存在的现象。”通知旨在力求继续保障本地的刚性购房需求。对于刚性购房需求者来说，通知的出台无疑是件好事。（三）二套房认定明确以家庭为单位 严厉执行认房又认贷京华时报：京城专业个贷机构伟嘉安捷企划经理吴昊认为，住建部、央行、银监会联合发布的关于二套房认定标准，并不会对京城房屋成交量产生太大影响，因为目前银行已经在按照这个标准进行操作。标准的出台，明确了商业银行在放贷过程中“既认房又认贷”的认贷标准，有章可循。同时全面避免可能出现的漏洞，打击投机人群。(四) 三部委“表态” 进一步强调调控力度房地产门户搜房网:在关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知里，三部委明确指出：二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。比起4月14日，国务院已经发出的通知“要求二套房首付比例不低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”这个政策，有业内人士指出，此次的标准认定是对该政策的强调与表态，自新政以来，各地银行在执行新的信贷政策时力度不一，角度不一，而这次有了统一的标准。(五) 认定标准有调整 卖掉首套房再买仍是首套房地产门户搜房网:此次三部委对二套房贷认定标准做了明显调整，二套房贷界定标准从而有了正式的官方版本。通知规定：一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。也就是说，对于二套房贷的认定，新政后将变成“认房也认贷”以房为限而不仅仅是以贷为限。关于这一点，有人士分析指出，在购房单位是家庭的前提下，一个家庭全款购买了一套房，但是如果卖掉这套住房再买一套那么仍旧该家庭属于首套房。也就是说，新的认定标准将以家庭成员实际拥有的住房数量为标准，而不是仅以“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”，即房贷的发生为限。业内人认为，这释放了一个信号，表明国家向对新进入城市的刚需打开了贷款的大门，虽然政策表明了执行的是二套房贷政策，但刚需们总还是可以贷到款了。这一点很人性，并没有一刀切死。(六) 信息记录落实认房标准 炒房团倍受打击房地产门户搜房网:二套房确认的标准是信息登记系统，这也意味着二套房的界定不仅仅要“认房”，还要继续“认贷”。另外，政策对异地炒房客进行了有力的打击。此举可谓严厉之极，失去投资房产的最大来源，异地炒房团无疑将受到重创。（七）权力下放地方政府 加强监管力度房地产门户搜房网:安徽时代风郭红兵经理认为，此次二套房认定标准的通知中，强调了监管必须由银行与房地产主管部门协同进行。也有业内人士指出，此举明显将监控权下放给了地方政府，各地房地产主管部门必须与银行共同担负起监管的责任，进一步将调控落实到地方，遏制房地产泡沫的产生。 （八）“二套房家庭认定标准”传递的是房价必降无疑 华声在线：这次公布“二套房贷”标准，真正传递的信息或预示的前景就是“缩量”加剧退房降价.（九）二套房认定或有核查漏洞 房屋登记系统尚未全国联网北京日报: 北京市房协副秘书长陈志认为，房屋登记系统尚未全国联网，无法查询购房人在外地的购房记录，因此有可能不会被认定为第二套房。另外，假保证书对于信用记录的影响也应该更为明确。(十)“认房又认贷”空前严厉，房价下降无悬疑？东方网:知名地产专家韩世同表示，这个标准应该是本轮调控政策中最为严厉的。“之前市场预期的要么是认房，要么是认贷，现在既认房又认贷，若严格执行影响非常大。”影响至少有三个方面：一是改善型住房基本被堵住了，标准没有区别拥有住房的类型，比如拥有房改房、人均面积很少的这部分改善型需求都会被堵住。二是外来人口购房难了。三是市场成交或将骤然萎缩。(十一)堵住了“认贷不认房”，执行环节仍有空子东方网:一股份制银行广州分行个贷部总经理认为，通知的标准是非常严厉的，执行以后，可以有效地堵住之前银行操作上的一些漏洞。尤其是对于此前一般“认贷不认房”，通知设置了两道障碍，一是房管部门查询；二是银行也可通过征信系统等进行调查甚至要求贷款人书面诚信保证。不过业内人士指出，通知仍然存在漏洞，如果贷款申请人能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，在本地没买过房，也没贷款买过房，但在异地持有住房的人，仍然可能被认定为首套房。上述人士表示，要真正堵住以上漏洞，需要全国房管部门联网，且与户籍系统对接。银行方面人士表示，若银行要求贷款人书面诚信保证，在信用记录可能不良的威慑下，以上漏洞可以得到抑制。(十二)第二套房认定标准发布 设外地人申请房贷门槛中新网:对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。(十三) 二套房认定标准出台为史上最严厉政策“伟嘉安捷”认为：1、对于银行：二套房认定细则的出台，使得“国十条”和“京十二条”政策精神层面终于落地，细则出台后，银行对借款人的二套房认定也有章可循，相信对于银行防范调控风险会起到更有利的作用。2、对购房人：“伟嘉安捷”认为，银行二套房认定细则明朗之后，购心人的观望情绪可能会有所转机。在细则未明确之前，借款人因为对未来政策拿捏不准而出现的短暂性购房观望情绪会有所释放。二套房认定细则实施市场逐步走向平稳之后，购房人会本着自身实际需求该出手的出手，该贷款的贷款。3、对外地人：对于非本地不能提供一年1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的购房人，此次政策可以说是开了一个有利的“闸口”。在二套房认定标准未出台前，银行对不能提供一年以上纳税或社保证明其一的外地购房人，是不提供住房贷款发放的，而此次政策虽然是将这类人群贷款比照二套（或以上）住房政策执行，不过也可以让这部分人群实现买房愿望。据“伟嘉安捷”统计，在总的购房人群中，外地籍人群所占比重约为七到八成，而这七到八成中有占到1015%左右的外地籍人士是不能够提供纳税或社保证明的，该条政策对这部分人群来说可谓是“雨后甘露”。4、实际操作情况：在此新政未出台后，各家银行根据宏观调控精神层面已然有序的按照“认房又认贷”的标准来执行，虽然实际操作难度较大，但各家银行仍然是本着严控及防范信贷风险、查询征信记录、面测或者面谈的形式尽可能真实有效的掌握借款人个人名下房屋状况，使得政策的实操最大化的发挥效应。据“伟嘉安捷”了解，从5月份下旬开始，各家合作银行已陆续拿到了住建部房屋登记信息系统的“密钥”，开始通过“认房又认贷”的标准来认定二套房，相信在该新政之后银行通过该系统认定借款人名下住房会更加精准。5、从目前的市场操作来看，银行放贷也是本着异常严谨的态度，对担保公司及借款人放贷慎为小心，要求担保公司及借款人必须向银行提供真实、合法的贷款证明材料及个人信息资料。如经查询后发现作假，那么担保公司将会列入银行的黑名单，不予以合作，同时借款人也会记作不良记录存入银行的相应征信系统中，此次新政细则的落地堪称史上最严谨最谨慎的政策。“伟嘉安捷”认为，在二套房政策政策落地后，对于银行二套房放贷审核以及对于购房人都是非常有利的，我们相信在政策下发后会市场交易量将出现理性回归。 二、社会各界反映（一）政府部门：遏制部分城市高房价、鼓励自主与改善性购房以及打击开发商捂盘囤地的行为。今年以来部分地区和城市房价上涨过快，也引起了中央高度重视。他表示，首先，政府要加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造;其次，鼓励居民购买自住房和改善性的用房，但同时要采取措施抑制投机;再者，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格;最后，温家宝还表示要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。（二）金融机构表示欢迎据调查，二套房认定标准的出台，金融机构表示严格按照三部委要求发放贷款，坚决遏制房价的过快上涨。 （三）购房