房地产销售过程中常见的法律问题及销售法律风险控制.ppt

商品房买卖中常见的法律问题 主要内容认购书的法律效力定金的问题销售广告和宣传资料与实际情况不符的法律责任 预售方交付的商品房是否应当与样板房一致 商品房预售合同未办理登记备案手续 合同是否有效 发展商在尚未合法解除商品房买卖合同之前又将该商品房销他人的 商品房买受人在什么情况下可以解除买卖合同 因按揭合同未能订立的合同履行问题 1 认购书的法律效力 买受人与房地产开发企业在正式签订商品房买卖合同之前订立的临时买卖合 约 如果售房的前提合法 认购书或临时买卖合约中的约定明确 则约定对双方具有约束力 商品房的认购 订购 预订等协议具备 商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要容 并且出卖人已经按照约定收受购房款的 该协议应当认定为商品房买卖合同 2 定金的问题 定金 的基本规则为 给付定金的一方不履行约定的 无权要求返还定金 收受定金的一方不履行约定的 应当双倍返还定金 买受人在与出卖人签订书面的商品房买卖合同前 预售人向预购人收取一定金额 作为担保合同的一种方式 如双方订立商品房买卖合同 该费用抵作房价款 如当事人未能订立商品房买卖合同 房地产开发企业应当向买受人返还所收费用 当事人之间另有约定的 从其约定 3 销售广告和宣传资料与实际情况不符的法律责任 1 售楼广告可以对所售房地产进行适当的 吹嘘 2 特定的售楼广告构成合同条款 司法解释 第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 补充协议 约定 买卖双方指向的一切权利义务以法律规定和合同条款为准 双方在签署正式合同前的各种意思表示都体现在合同内容中 合同中未明示的任何其他形式的表述内容不作为双方的约束条件 4 预售方交付的商品房是否应当与样板房一致 商品房销售管理办法 第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的 应当说明实际交付的商品房质量 设备及装修与样板房是否一致 未作说明的 实际交付的商品房应当与样板房一致 保护的是买受人的知情权 因此预售人在销售时必须向预购人说明样板房并不完全等同于代售商品房 5 商品房预售合同未办理登记备案手续 合同是否有效 未办理登记备案手续的合同 不影响合同效力 商品房预售合同的备案不是预售合同生效的标志与必备要件 双方约定以办理登记备案手续作为合同生效要件的 从其约定 根据合同法的规定 双方签字盖章即生效 6 发展商在未解除商品房买卖合同之前又将该商品房销售他人的 法律上明文禁止 一房二卖 行为 商品房销售管理办法 第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前 将作为合同标的物的商品房再行销售给他人 区分合同的效力和对房屋的所有权转移 两份合同都是真实的意思表示 都为有效合同 第一买受人 第二卖受人 谁先办理完产权登记谁即享有该房屋的所有权 另一方可要求出卖方承担违约责任 出卖人的违约责任 最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释 第8条买受人可以主张的权利 要求解除合同 返还已付购房款及利息 赔偿损失 不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 买卖合同无效情形 1 法律明文规定合同无效情形合同法第五十二条有下列情形之一的 合同无效 一 一方以欺诈 胁迫的手段订立合同 损害国家利益 二 恶意串通 损害国家 集体或者第三人利益 三 以合法形式掩盖非法目的 四 损害社会公共利益 五 违反法律 行政法规的强制性规定 2 房地产项目 五证 不全 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 土地使用权证 开工证 商品房预售许可证 7 商品房买受人在什么情况下可以解除买卖合同 二 买卖合同存在欺诈 显失公平 情形 房地产开发企业采取欺诈手段 诱使买受人订立买卖合同的 买受人可请求法院撤销合同 合同法第五十四条下列合同 当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 1 因重大误解订立的 2 在订立合同时显失公平的 一方以欺诈 胁迫的手段或者乘人之危 使对方在违背真实意思的情况下订立的合同 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 当事人请求变更的 人民法院或者仲裁机构不得撤销 合同法第五十八条合同无效或者被撤销后 因该合同取得的财产 应当予以返还 不能返还或者没有必要返还的 应当折价补偿 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失 双方都有过错的 应当各自承担相应的责任 三 出卖人构成根本违约 1 逾期交房超过一定期限 3个月 最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释 第15条根据 合同法 第九十四条的规定 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 经催告后在三个月的合理期限内仍未履行 当事人一方请求解除合同的 应予支持 但当事人另有约定的除外 2 房屋质量不符合约定标准 严重质量问题 最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释 第13条严重质量问题影响正常居住使用 买受人请求解除合同和赔偿损失的 应予支持 一般质量问题 在保修期内 出卖人应当承担修复责任 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的 买受人可以自行或者委托他人修复 修复费用及修复期间造成的其他损失出卖人承担 3 由于出卖人过错 买受人无法取得房地产所有权证书 逾期90日 最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释 第18条约定期限 从约定 深圳市房地产买卖合同 预售 规定 发展商必须在办理竣工验收证书 深圳市建设工程竣工验收备案证明书 之日起210天内为业主办理 房地产证 法定期限 a商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的 自房屋交付使用之日起 日 b商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的 自合同订立之日起 日 4 出卖人将房屋出卖或办理抵押 未告知 最高法关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释 第8条具有下列情形之一 导致商品房买卖合同目的不能实现的 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同 返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 二 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 第9条出卖人订立商品房买卖合同时 具有下列情形之一 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以请求返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 二 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 三 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 8 因按揭合同未能订立的合同履行问题 解释 第二十三条商品房买卖合同约定 买受人以担保贷款方式付款 因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 当事人可以请求解除合同 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人 销售法律风险控制 1 苦练基本功 熟练掌握相关信息2 准确解说 主动告知红线内外不利因素3 严谨的签约程序4 及时跟踪合同履行情况 主要内容 案例1 南方某城市某项目事件 该项目一期部分业主认为售房广告不实 公司擅自变更售楼广告要约 并对是否有三期和三期的高度存有疑义 某业主称 售楼小姐明确地对他说 那块三角形色块是一幢四层 也有说六层的 最含糊的说为几层 综合楼 在协商未果的情况下 部分业主采取了多种 维权 措施 上网投诉 拉横幅 贴标语 买房受骗 封堵施工场地 堵塞道路交通 冲击售楼处 到信访办上访 到市政府请愿 向法院起诉 教训 注意口头解说的准确性对于我们不确定的地方不要随意下承诺 案例2 模型被毁事件 某项目交付期间 某房屋业主投诉称 在其购房时 销售人员刻意隐瞒其所购一楼房屋次卧紧靠配电间的情况 要求退房并赔偿 经多次沟通 业主坚持要求高额赔偿 退房加房屋总价10 的违约金 或收房加6万的赔偿金 在一次沟通过程中 业主一位朋友突然动手把小区模型砸坏 教训 关注并主动告知红线内不利因素 案例3 南方某城市 开发商未披露屋内不利信息 合同被判撤销 原告购买被告开发的商铺一套 合同附件房屋平面图未标注屋内有排污管 横梁等设施 房屋交付时 原告发现房屋屋内有排污管 横梁等设施 空间狭小 严重影响使用 要求解除合同 法院认为 双方签订买卖合同时 房屋尚未建成 原告对所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述得知 但被告并未将房屋的详细结构情况通过样板房 平面图或其他书面及口头方式告知原告 原告在购房时对房屋空间结构存在重大误解 法院判决 撤销原 被告的 商品房买卖合同 被告向原告返还购房款 并支付房款利息 教训 关注特殊户型室内的不利因素 案例4 某项目垃圾场事件 某项目一二期的业主入住后不久 发现这里的空气中老是散发着阵阵恶臭 业主们经过调查 发现根源出在位于该小区东南方向的垃圾场 该项目处于垃圾场的下风口 焚烧和翻垃圾时所产生的恶臭气体随风飘散到附近楼盘内 夏季和东南风盛行的时候 情况尤甚 业主认为 该项目的广告和宣传资料中没有关于垃圾场的标识和提示 自己是在不知情的情况下作出购买决策的 一些客户提出退房 已入住的业主要求赔偿 关于垃圾场异味问题投诉激增 甚至业主集体冲击公司办公楼 教训 主动告知红线外不利因素 案例5 地下室面积问题 多层公寓地下室层高超过2 2米 计算建筑面积 公司在设计建设时将地下室独立分割 只能从一楼房屋内分别进入 销售时一楼住宅附赠地下室 2005年12月 上海市房地局发布 关于地下建筑面积测绘和登记发证中有关问题的通知 要求将房屋建筑面积测算表中的 附属地下面积 改为 地下建筑面积 产证中的建筑面积改为包含地下建筑面积 即附记 另有地下附属面积XX平方米 改为 建筑面积中含地下建筑面积XX平方米 产证记载方式变化带来的问题和投诉是 1 大量普通住宅因超过面积标准而变为非普通住宅 二手房交易时很可能需要多交税费 2 地下室面积也需要交纳物业管理费与维修基金 教训 密切关注政策变化 案例6 境外人士购房问题 一对香港夫妻以各自名义购买某项目住宅各一套 付款时询问销售人员能否将两套房屋的款项作为一笔汇入 销售人员咨询银行 银行未给与明确答复 为不影响签约 销售人员告诉客户可以一笔汇入 客户一笔汇入 银行不予结汇 退回汇款 客户分两笔汇入 恰逢人民币升值 汇率损失2万多人民币 一新加坡客户签约时未签中文名 交易中心不予办理预告登记 只得按退房办理注销登记手续 教训 关注相关部门的办事流程 案例7 客户投诉变电站承诺未兑现 某客户向区消协投诉称 交房时客户想了解所购房屋附近的变电站是否有辐射 销售部经理答应可以出具一份证明 证明该变电站不会造成辐射 现客户想公司索要证明 被拒绝 教训 知之为知之 不知为不知 避免大包大揽 如果无法兑现切勿作出承诺 案例8 销售顾问因与客户激烈争执而被辞退 某项目销售顾问XX在工作中行为失当 并与客户发生激烈争执 并未及时将事件上报公司 使公司在相关后续解决工作上处于被动 XX的行为严重违反了销售顾问行为准则 给公司的品牌形象和客户口碑带来严重的负面影响 经公司研究决定 对其以解除劳动合同处分 教训 客户是最稀缺的资源 面对客户的不理性行为 我们更多的应该是尊重理解与耐心沟通 无论如何不要与客户发生争执 风险预控对策1 熟练掌握相关信息和知识 熟悉项目内外各种信息 实地观看考察 熟悉销售合同文本 定金合同 预售合同 出售合同 前期物业服务合同 业主公约 按揭贷款合同等 熟悉相关法规 政策以及政府 银行等单位的办事流程 开发商制定并在使用过程中不断完善销售手册 统一说辞销售手册应涵盖客户关心的各种内容 特别是客户可能问及的各种疑难问题 风险预控对策 准确解说 主动告知红线内外不利因素 准确介绍项目红线内外信息 八字没一撇的事不要说 可能更改 公司单方难以控制的事不要随便说 避免使用绝对化用语 慎重使用有多重含义 可能引起歧义的词 知之为知之 不知为不知 避免大包大揽或想当然地回答 口头解说涉及下列内容时须特别慎重 房屋 户型 几房几厅几卫要准确无误 杜绝模棱两可 面积 精确 若正式销售前尚未确定 则不要任意夸大或缩小 装修 装修程度 使用品牌 建材标准 各项造价均要详细告知客户 以免后续产生不必要的争议 尺度 如房屋面宽 进深 窗的大小等要非常熟悉 不能信口开河 朝向 若非正向 则须跟客户讲清偏南或北多少 使之心中有数 花园 有无花园 花园面积大小 交付时有无栅栏 是否计算房价中等概念要准确无误 露台 有无露台 露台面积大小 是否计算房价中 是否允许自己封或搭顶棚等需要跟客户明示 地下室 有无地下室 层高 面积 是否赠送还是含在房价中 有无产权 具体用途等要主动说明 价格条件 价格 最敏感的 单价 总价需要准确无误 严格按照案场价目表明示给客户 价格有效期 需要跟客户说明该价格执行的起始日期 以免后续调价产生不必要的争执 优惠条件 包括付款方式上的优惠 定房时间上的优惠 SP活动期间的优惠等 要一一跟客户说明 设备和材料 电梯 洁具 橱柜等的品牌 型号 性能 这些要严格按照经开发商确定后的标准介绍 未确定的要告知客户 规划指标 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 绿化指标 绿地率 绿化率 绿地面积 水面面积 间距等 这些数据是在销售前就全部确定的 也是需要业务员牢牢记住 准确性要求更高 小区内外各种配套设施 车位 需要明确 车位是地上还是地下 是卖还是租 面积有多大 地下车库是否有产权 何时开始销售等 会所 需要明确 会所是否有 位置在哪里 有哪些服务设施 收费标准如何 是否对外等 各类体育健身设施 学校 幼儿园 托儿所等教育设施 这些都是卖点 更加需要主动介绍 但对于社区内带有的学校 幼儿园及托儿所不可胡乱夸大其等级 商场 医院 邮局 银行 这些外部配套凸现社区的便利 要告之客户它们的具体位置及用途 可以采用如 步行 分钟就可到达 的说法让客户感到其便利 物业管理 管理单位 管理方法 服务内容 收费标准等 物业管理费的高低是取决于物业公司各项服务的标准 直接关系着居民的日常生活 客户对于其重视程度是显而易见 交通 班车 地铁 高速 公汽等的现状与规划等 周边交通是否便利是客户购买的决定性因素之一 因此更加需要强调该项内容 要表达得详尽完善 主动告知红线内外不利因素 凡直接或间接对房价或业主生活产生不利影响的因素 在销售时应明确告知 主动提示客户 红线内不利因素 小区内的各种公建配套都可能对毗邻房屋带来一定的不利影响 包括居委会用房 物业管理用房 垃圾房 公厕 自行车棚 停车场 水泵房 商铺 儿童设施 篮球场 地下室排气口等 红线外不利因素 包括可直接感知的显性不利因素 也包括精神禁忌类不利因素 噪声 机场 铁路 公路 立交桥 工厂 集市 学校 车站等 恶臭 垃圾场 污水河 塘 屠宰场 皮革场 养禽 畜场等 污染 造纸厂 化工厂 废品站 产生烟雾和扬尘的场所 禁忌 殡仪馆 火葬场 公墓 监狱 看守所 刑场等 辐射性 高压线路 微波信道 无线通讯基站 环境变迁 规划中的公路 铁路 高架桥建设 案例9 代理购房纠纷 先生是某项目业主 推荐其在北京的大姐购房 以大姐和侄儿名义 作为买方 签约 但没有授权委托书 落款是大姐与侄儿 由 先生代签 没有显示代理人 大姐支付了房款 房屋交付时 大姐对采光等不满意 提出购房未取得其本人同意 买方二人的签名都是他人代签 要求退房 经协商 最终退房 教训 关注代理签约与第三人付款问题 经过公证的购房委托书 签约时注明签约人及代理人 并保留购房委托书原件一份与合同共同保留留底 案例 0 合同附件标错被判无效 起因 支付定金 签订 商品房预售契约合同 并于签约后一次支付了全部房款 房屋交付时 原告发现卧室与合同约定的不一样 法院审理后查明 客户购买的房屋属于非标准层 合同中标明