土地一级开发的五种模式@开发模式.ppt

土地一级开发的五种模式 世联研究模型 2005 07 15 2 关键字 集体土地 土地一级开发 开发模式 简介 此模型给出了以集体土地为出发点的土地开发的五种模式 分别介绍了城头模式 协议 模式 市场化 北京 模式 征地出资 模式 股份公司 模式共5种模式的组织结构模式及操作时的土地 资金流程 3 模式二 模式三 模式四 模式五 模式一 以集体土地为出发点的土地开发的五种模式 4 模式一 城投模式 城投自主进行土地一级开发 城投单独进行一级开发 政府将净地出让之后的收益部分或全额返还给城投 该模式适用于市场化运作以城市建设为主的 国字辈 开发企业 拆赔谈判 签订协议 拆迁补偿 土地平整 净地 政府 城投公司 独立融资 政府注资 土地出让 土地市场 增值收益 城投 城市建设投资有限公司 受政府委托从事城市资源经营运作的经济实体 以城市建设项目为融资主体 由政府信用为依托 以城市市政设施资产以及资产相应产生的现金流和未来时期的稳定收益为担保 对城市基础设施的建设和维护进行市场化经营 多承担旧城改造的工作 5 模式二 协议模式 开发企业承担从拆陪谈判到土地平整成为净地的所有环节 然后获得土地 某公司独立完成从拆陪谈判到土地平整成为净地的所有环节 并最后拥有土地 支付给政府地价款 该过程并未经过土地出让环节 8 31 大限后该模式已经失去法律效力 目前操作该模式的企业为2004年8月31日前与政府签定的开发协议 拆赔谈判 签订协议 拆迁补偿 土地平整 净地 某公司 政府 地价款 2004年3月31日 国土资源部与监察部联合下发71号文件 文件严格要求8月31日后各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权 否则国家土地管理部门有权收回土地 纳入国家土地储备体系 8 31 大限后该模式已经失去法律效力 6 模式三 北京模式 市场化的土地一级开发模式 开发企业承担从拆陪谈判到土地平整成为净地的所有环节 然后交还政府出让 政府返还其成本和部分增值收益 该模式仅适用于北京 拆赔谈判 签订协议 拆迁补偿 土地平整 净地 土地一级开发公司 政府 土地出让 土地市场 增值收益 返还部分增值收益 北京市土地储备和一级开发暂行办法 土地储备和一级开发可以通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担 开发企业负责筹措资金 办理规划 项目核准 征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施 利润率不高于预计成本的8 通过招标方式确定开发企业后 土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 7 模式四 征地出资模式 开发企业通过出让的方式获得毛地 进行二级开发 开发企业出资 政府负责征地拆迁后毛地出让给开发企业 开发商仅支付征地费用和相关手续费 开发企业进行通平及开发建设工作 拆赔谈判 签订协议 拆迁补偿 土地平整 净地 开发公司 政府 征地款 手续费 毛地出让 该模式的开发企业目的在于通过参与一级开发的征地补偿 取得土地的二级开发权 该模式以获得土地二级开发收益为主 对开发企业而言本模式的风险 1 无法获取出让土地2 征地资金无法收回的风险 8 模式五 股份公司模式 开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发 开发企业与政府合资成立政府背景的股份公司进行土地一级开发 开发成本返还开发企业后 土地增值收益按照股份 或一定比例 在开发企业和政府之间分配 拆赔谈判 签订协议 拆迁补偿 土地平整 净地 开发公司与政府成立的股份公司 政府 土地出让 土地市场