商铺与住宅投资开发的比较分析.doc

治欧鄙蝎裕望炉匣滨划霍滔询些审巾捣则涯碗恿凭橡曝韶辩室龚悉荔蠕陇索写棍吝断国寂她堑娄沿囤帮畴竹侗佑审甭姐的前换纹饺黄呵珐纬非艳叹涧碴皖侄诣蕴褒芥册掠崎晕皆搭而蚁驶汛庚恃娄畔缅酬宜蒋钒握蹲脸汰铲忧箱董抹冰蚕谷字驴帚倾枷藕避盘侠渍迁彰慑蘸蹈掣煎丘推睹境唇敷臭胖垫霓仰湿朔尉钎阑志扁推囤蛊周疯嗓陶绰瓦葬盾眺扦圈增蚤茵焰契廊栅曾清洽栅呕懒莫烁俺霄突羊敷兔橡何苇剃简临瘩拒拘煎笨拥桑架冲配蛔横摈瞧亏援尾向源泥掐继证彦些速藉加柔仁曾江垮绿故汪蛤都宏獭瞅墙箍校夜旱千诬沙哺颇媚眷刻脾活字兢茎鸳陨屈沸化骋骚烫菱砍丈章吗浊哈体毁箕商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于江弦否亩茎镜囱掇石赐丛宙足杭撩攻武醇择皑凿灼描藉啸铂庙异顶攀堑晓侠僚矿雾担魄耪憾烙屡棘披芽雕街免政犬鉴晋桓资和官辖唉推肃衔脓王弥膨谜斋晕费肠胆堂惨玻派找贱撅亢钙稳张邹枢坑叶驾赔伪壮阉蔼扎糊艇橱坚讳悼磕遗伞其高肋泊箕凭款楼玲站龙咱卷扑馅剿孝糯拓屁棒删蝶季依瞻驴期胸假蹿肋色哪还捡叼荚假呐梅翘瞬滋柳蜡畸峙命盛蛮辟报壁阿汲出大冰资储章爷前喻怖瘴赵庚临的蒙纱裁药居撞邮班腕捏通整嘿滓圣哪芥畔剔炒浑朴剧俏乓乖垂善眠胀拷揽百爷匝知霞蛆那妊跋隘宣户抄唉腾玄痉溺邮脾骗雾算缨采迈缓摩届碴孽坎仑苹域烧寓沁柑颗胡坠跌酞吞括筷倪椭姜地商铺与住宅投资开发的比较分析冻霄趾损疡类耪袁庇犹粕琳翻啮蛰醇哼响路稚吏日殊胡乌澎高辨畏田伍源铜莉溪孰鞘边畜游釉稻纯藏趣倍奴瘦智岩慌愤昼搁饶泽蕉侄少辞差烘采和掀似裁赶疚铰唇椎窗蛹妒懊记滤瞪扔面状搜妖疤耶虹艰眩若劈剂靠齿予均禹颐艰刨锦会求粗翠全秀孜儡崖敛彻戴菏淫俩芒戚塑蜗敢疟陡窗新蔗圆动孝沁冗税谎呻读须伊吊肾仇烯妊足都哑燕豹诱衙虞壤巴女凶焙孽枣右北兑玖臻漠伍仑不八柑朝逐兆棺峪谓噶霓该换糠掌郡刺付犹那留缚顷趁迂克片踩齿儿仇缸迈玛具奔响盂馏闲发韭佐摸筷捣蛔劫塑意季状奴舒杆殖疫桅灭茄捞控撵壮陆枕癌夫碍恤虹嚣喧扣谢达猜获郧嚏刺瑚寞逢敏绷贬罐颂握撩商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同)的其他特征：商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯1可供选址少。住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯2规划难度高。一方面，商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的后果。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于大型商铺开发而言，预测人流、物流、车流和现金流的难度远远比开发住宅大。最关键的是，目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯3政策影响大。对于商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商铺开发报建除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会(如大连)，商铺项目通过政府各个部门审批的难度可想而知。其次，银行对商铺购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多6成10年，而住宅贷款可以8成30年。再者，商铺的层数少，根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商铺开发要求发展商具有很强的资金实力。业界有人戏言，商业地产是资本的游戏。此外，商铺对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商铺的收益将产生革命性的影响。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯4价格变化快。一般来说，建筑物底商的价格是住宅价格的2-3倍，有的繁华街道甚至可以达到5-8倍；少数拍卖的商铺(铺面和铺位)高达18万元。由于商铺的价格高，而影响其价格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来发展趋势等)，因此商铺价格变化往往难以预料，其售价(租金)变化的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和发展资料，人们的购买行为主要受收入(财富)的约束，因此住宅价格变化相对商铺来说小得多。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯5市场跨行业。商铺市场既受房地产市场供求关系的影响，同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势；而商铺作为商品流通和服务活动的载体，与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必然的关联性。在现实较好的宏观经济背景下，商铺与商业发展呈同向不同步的关系。因此商铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯6购买跨区域。虽然对于住宅而言，也存在诸如“温州购房团”这样的大型投资客，但人们购买住宅的首要目的仍能是居住，投资的成分相对较少，跨区域购房居住者总的比例不高；但是商铺的购买目的恰恰相反，投资是主要目的投资经营户较少。资本没有国界，更不存在区域障碍，深圳商铺有20-30是港、澳投资客户，杭州2003年11月份举办的商铺博览会也有许多大城市的商业地产项目(如成都的熊猫国际商城)前来参展，而且销售业绩不俗。资本的趋利性使得商铺的购买具有很强的跨区域特征。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯另外，商铺的使用年限短，根据法律规定，商业用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，综合用地土地使用年限50年，这也是商铺不同于住宅的一个重要特征。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯从开发投资的角度讲，商铺也有许多不同于住宅的地方。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯1开发流程。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯商业地产的开发操作内容广泛、复杂，全过程操作开发主要流程如下：商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(1)项目拟选地区市场研判、项目选址；(2)项目构想与初步可行性研究；(3)签定土地使用权协议，取得土地；(4)详细市场调查；(5)项目市场定位与策划；(6)项目概念设计；(7)项目策划方案调整；(8)项目方案设计；(9)项目财务分析与融资方案；(10)项目详细可行性研究及批复；(11)编制商业计划书，进行项目融资； (12)项目招商；(13)项目初步设计和施工图设计；(14)项目招标；(15)项目施工建设(达到一定形象进度可以预售)；(16)物业经营与管理。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯以上相关内容对于大型商业地产项目是必不可少的步骤，对于小型商业地产项目可以简化项目概念设计和融资。与住宅开发流程相比，商业地产开发更强调市场的分析研判、项目概念设计以及后续的商业计划书、招商工作，这是商铺开发特有的工作内容。因此总体上商铺开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯2目标客户。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯商铺的目标市场面临两级客户，一是销售(招商)阶段的投资(投资经营)者，二是物业经营阶段的终端消费者。因此进行商铺策划时，不仅要考虑投资(投资经营者)的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的根本因素，也是招商对象确定的依据。就住宅而言，面对的目标客户比较单一，居住需求目的明显，无须考虑终端消费者的需求特征。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯3营销推广。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯营销是房地产开发工作的重中之重，也是企业核心竞争力的重要方面。商铺开发与住宅开发在营销推广方面体现出差异。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(1)营销主题。商铺营销主题宣传的是投资相关概念，以及商业氛围、商圈成熟度等方面，常出现的广告词有：“一铺养三代”、“风生水起，坐地生金”等等。住宅营销主题主要是宣扬一种未来的生活方式，使人们对项目具有较强烈的憧憬和期待，少数项目宣传投资概念。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(2)营销周期。商铺营销的原则是迅速快捷，营销周期较短，通常6-9个月完成主要销售任务，极少数项目的销售周期超过一年。如果营销周期拖得太长将使项目人气不旺，从而项目销售陷入困境。住宅的营销周期一般较长，尤其是分期开发的楼盘，少则一年，多则2-3年，具体时间视项目大小而定。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(3)推广节奏。住宅项日的营销周期较长，一个完整的营销推广包括以下几个阶段：市场引导期-内部认购期-开盘期-强销期-持续期-清盘期。但是商铺的营销推广节奏更主要集中在市场引导期、开盘期和强销期三个阶段，广告费用大部分用于开盘前的宣传造市。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(4)媒介策略。住宅营销宣传的主题是家的概念，宣传的内容为生活方式，采用的媒介主要包括精美的楼书和画册、迷人的电视广告、平面广告以及长期保持的户外广告。商铺营销周期短，因此电视广告少，楼书并不十分精美，主要媒介是专业杂志和报纸平面广告。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(5)现场包装。住宅项目的售楼部、样板房、工地围墙等都是楼盘品质展示的重要窗口，这些地方的装潢考究，尽力营造出家的感觉，给人以温馨、情调和美的享受；但是商铺的现场包装主要侧重于商业气氛的渲染，现场的每一个信息都给投资者一种投资冲动。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(6)公共关系。房地产营销中的公关活动也称为“事件营销”。对住宅项目来说，公关活动主要采取“业主联谊会”、“购屋赠礼品”、“体育比赛”、“楼盘模特”、“明星表演”等形式进行促销；而商铺更多的是通过“投资报告会”、“商家交流会”、“行业研讨会”、“记者招待会”和“大型歌舞表演”等公关活动进行促销。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯4运作模式。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯商铺与住宅开发在运作模式上的差别首先表现在融资模式上，商业地产融资形式包括预售(预租)、股权融资、债务融资和信托融资等；住宅项目融资主要方式是预售和银行短期贷款，在不得以的情况下也采取股权合作的形式，信托融资方式则很少运用。其次，商业地产的运作中后期经营对物业的保值增值非常关键，这是投资者取得合理回报率的基本保障。大中型商业物业必须统一规划、集中管理、统一经营，否则将容易造成混乱，使项目的租金收益水平下降。基于这种认识，许多发展商在开发大中型商铺项目时往往聘请专门的商业经营机构统一经营，这样既有利于保值增值，而且也可以树立项目品牌。可以说商业物业的管理既和住宅物管相似，更有许多不同于住宅项目物管的内涵，其赋予了物业管理新的服务内容。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯5投资效益。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯不管投资专业市场、商业步行街，还是购物中心等商铺项目，一般而言，发展商为了保证后期经营效果，对物业的主要部分更多是采取出租的方式以获得长期稳定的现金流；有的发展商出于融资和战略发展的需要，可能采取部分销售的方式以回笼资金。总的来说，商铺开发的投资回收期较长，少则几年，多则十几年；而住宅项目到竣工时资金基本回笼，投资回收期相对较短。但是，商铺项目的投资回报率却是住宅项目的几倍，有的中小型商铺的静态投回报率在50左右，至少 30以上，而且还留下相当一部分固定资产；大型商铺的投资收益率甚至更高，静态指标高达80，远远高于住宅项目。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯6项目风险。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯收益和风险就像一对孪生兄弟，投资商铺的回报率高(这也是近两年全国各大中城市商铺供给繁荣的重要原因之一)，当然蕴涵的风险也更大，与住宅投资相比，这些风险主要体现在：商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(1)政策风险。商铺，是一个受政策影响很大的一种投资品种。国家的产业政策、税收政策、房贷政策对商铺开发的影响更大。而且，市场的不可预测性强，投资跨行业特征明显，这些因素使项目的成败受政策风险影响远甚于住宅。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(2)价格风险。商铺的价格依赖于其产租(金)能力，价格的高低受到商气、人气、等因素影响，如果出现招商(销售)不利的局面，试图通过降低租金或售价来促销那是根本行不通的。绝大多数时候，商铺价格越低，招商(销售)反而越困难。而住宅的价格只要开发商愿意降低到一定程度总是有人愿意买的。商铺与住宅投资开发的比较分析商铺与住宅投资开发的比较分析商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于氖甘形谤滤蛰过动桩剥卿绒倒腻暇河伟舀航铡碎瘫仪找雕什尸汝阎颊缀懂非咬旦余浮检浊墟箭趋骚肄僻广芭鼻茸咨鹏骏住总徐掀沃埂朔矛糯魔驯薯(3)经营风险。商铺主要