房地产典当业务培训

房地产抵押 2010年12月5日 今天讲房地产典当业务管理主要从五个方面讲解 第一部分 房地产典当程序 第二部分 房地产所有权 第三部分 房地产权属登记 第四部分 房地产纠纷处理 第五部分 房地产抵押与典当的区别 弄清二个问题1 房地产典当的法律风险 2 如何处理业务 减少损失并实现利益最大化 第一节 房地产抵押典当的程序 一 工作流程 自受理之日起5个工作日办结 申请 受理 审核 调查 签约 抵押登记 公证 发放贷款 二 申请贷款需提交的材料 一 个人房产抵押典当 二 单位房产抵押典当 三 调查中常见问题 一 明确房产共有人 共同居住人的情况 二 房屋建筑面积在60M2左右的房产是否适宜抵押 三 申请借款人是否有稳定的收入来源 四 申请借款人的借款用途是什么 五 仍抵押在银行的房产是否可作抵押担保 胡友案 六 房产所处的位置对贷款数额有多大影响 七 门面房抵押需哪些手续 徐子平案 八 面积较大的平房是否可以作为抵押物 九 城郊结合部的集体所有的土地上的房产是否可作为抵押物 十 房管部门对房产抵押登记的手续是如何规定的 是否允许典当业办理抵押登记 十一 已付清房款且已实际占有房产 但未有办理房产证的房产是否可以抵押 十二 以共有人已死亡的房产抵押借款的 如何办理 十三 以房屋产权人已死亡的房产申请作抵押担保借款的 如何办理 十四 如何防范犯罪分子或中介公司骗贷 十五 典当行从事房产抵押业务 期限是否越长越好 十六 典当行违规发放的问题 单笔超过比例 上海某典当 第二节 城市房地产权属关系 一 物权法 关于物权的一些规定1 什么是物权法中的 物 P2 2规定 本法所称物 包括不动产和动产 法律规定权利作为物权客体的 依照其规定 2 什么是物权 物权包括哪些内容 所有权 所有权人对自己的不动产或者动产 依法享有占有 使用 收益和处分的权利 P39用益物权 用益物权人对他人所有的不动产或者动产 依法享有占有 使用和收益的权利 P117担保物权 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形 依法享有就担保财产优先受偿的权利 但法律另有规定的除外 P170占有 所有权中的一种权利 3 物权的分类 动产 不动产P2上海关于机械设备的案例 二 房地产所有权 一 房屋所有权1 房屋所有权的概念占有权是对房屋的实际控制的权利 分为合法占有 非法占有 使用权是根据房屋的性能和用途对房屋的利用的权利 收益权是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利 处分权是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利 分为事实上的处分 改进 拆除 和法律上的处分 买卖 赠与 互换 典当行前期调查工作应注意的问题 产权要清晰 所有权人在行使上述四项权能时 要无障碍 实际意义上的 还有法律意义上的 案例分析 冯德朝案 6年八审 事实 法理 2 房屋所有权的种类 依房屋所有权的主体不同 可将房屋所有权分为独有房屋所有权和共有房屋所有权 根据权利主体享有房屋的充分性 可将房屋所有权分为完全所有权和部分所有权 二 房屋共有1 房屋共有的概念和特征房屋共有是指两个以上主体对同一房屋享有所有权 按份共有 共同共有 案例集锦 1 屠某 王某借款案2 宋歌借款纠纷案 1999年 3 糜承逑借款纠纷案4 吴风借款纠纷案 1998年 5 戴某借款纠纷案 1999年7月 6 陆荣昌 张蓉华 陆秋静与上海典当公司借款纠纷案 2003年5月 三 建筑物区分所有权建筑物区分所有权 一个大楼被两个以上业主购买 业主对专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分 共用维修基金 小区的道路 绿地 车库 楼板 墙 享有共有和共同管理的权利 了解上述内容对典当行前期调查应注意的问题有益 焦点1 小区绿地 道路 公用设施 露台与会所焦点2 地下停车场的归属焦点3 业主的表决权 第76条 焦点4 业主委员会与物业管理公司的关系焦点5 居民住宅商用的 遵循规约 并经利害关系的业主同意 第77条 四 住房部分产权成本价售房5年限制拆迁优惠房房卡房 不是 五 房地产相邻权1 南通案 1 2楼办公 3楼住房 2 某旅游品商场与银行以抵押物抵债纠纷案 六 与房地产所有权相关的其他物权 用益物权一 建设用地使用权 土地使用权 一 取得1 划拨 补交出让款 才能转让 土地管理法第54条 2 出让 国家作为出让人的地位3 转让 房随地走 地随房走 一并处分 二 权利范围地表地表的上下 空间权 三 权利期限1 居住用地70年2 工业用地50年3 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年4 商业 旅游 娱乐用地40年5 综合或者其他用地50年 四 消灭焦点 住宅 70年后自动续期非住宅 依法办理 地上物的处理 有约定从约定 无约定依法定 二 土地承包经营权 一 期限1 耕地30年2 草地30 50年3 林地30 70年 特殊林木的林地承包期 经国务院林业行政主管部门批准可以延长 二 处分1 限制流转 一般耕地 第128条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定 有权将土地承包经营权采取转包 互换 转让等方式流转 流转的期限不得超过承包期的剩余期限 未经依法批准 不得将承包地用于非农建设 2 允许流转 四荒用地 第133条 通过招标 拍卖 公开协商等方式承包荒地等农村土地 依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定 其土地承包经营权可以转让 入股 抵押或者以其他方式流转 注意 登记对抗主义 第127条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立 第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换 转让 当事人要求登记的 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记 未经登记 不得对抗善意第三人 三 宅基地使用权取得 一户一地 无偿取得 灭失可补处分 无须登记 不得转让 抵押四 地役权 第三节城市房地产权属登记 物权法 关于不动产登记制度的规定 一 登记生效 二 法定变动1 判决 裁决2 征收3 继承4 建造 三 登记制度的改革1 登记机关的统一2 登记机关的责任3 异议登记4 预告登记 第四节房地产抵押 担保法律体系概览 我国担保法律体系梳理及简评 民法通则 及其司法解释 1994年8号解释 担保法 及其司法解释 合同法 海商法 民用航空法 等 物权法 第四编 具体的担保模式构成 物保 人保 金钱担保 非典型担保 二 担保物权的定义第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形 依法享有就担保财产优先受偿的权利 但法律另有规定的除外 三 房地产抵押的概念和特征房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 债务人不履行债务时 抵押权人有权依法以抵押的房产折价或者拍卖 变卖该房地产所得的价款优先受偿 四 房地产抵押的条件 一 抵押权的成立 抵押合同 登记A 抵押合同B 抵押登记 注意区分债权合同和物权变动 冲突来源 担保法 第41条 64条 76条 物权法 第15条 23条 187条 212条 224条 226条 227条 228条区分原则 采纳物权行为独立性 否定无因性 物权变动与原因行为区分原则 实行 债权合同原因 物权公示变动 模式规则目的 协调理论纷争矫正立法错误解决违约责任契合现行法制 二 关于房地产抵押的条件 物权法 第184条 担保法 城市房地产抵押管理办法 从限制的角度做了规定 下列房地产不得设定抵押 1 权属有争议的房地产 上海恒通典当案例 原房产共有人 讼拆销产权登记 现产权人到典当行抵押 2 用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产 河南郑州 3 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 屠某 4 已依法公告列入拆迁范围的房地产 5 依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产6 土地所有权7 集体土地使用权8 违法 违章建筑 担保法解释第48条 9 依法不得抵押的其他房地产 五 典当行从事房地产抵押的范围 典当行从事房地产典当业务 应当受到 担保法 的约束 担保法 第三十四条规定 以下房地产可以抵押 一 抵押人所有的房屋和其他地上定着物 二 抵押人依法有权处分的国有的土地使用权 房屋和其他地上定着物 三 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山 荒沟 荒丘 荒滩等荒地的土地使用权 参照最高人民法院 关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释 关于抵押部分的解释 在建工程和预售房屋均应包括在房地产合法抵押的范围之内 但以法定程序确认为违法 违章的建筑物 不包括在房地产合法抵押的范围之内 典当管理办法 第二十五条规定 将以下两项排除在房地产抵押典当业务之外 一 外省 自治区 直辖市的房地产 二 未取得商品房预售许可证的在建工程 上述第一项对房地产抵押典当业务作了区域性的限制 第二项是对在建工程抵押典当业务的限制 六 房产抵押的意义及其生效的条件七 典当业务中常见的房产证被撤销的几种情形 1 抵押人的房产证系提供虚假材料 如房客伪造与房东的交易文件 骗领 2 原权利人已死亡 抵押人伪造死者的授权文书甚至假冒死者将房屋出售给自己 3 抵押人在与前手进行房屋交易时 其前手权利人侵犯了原共有人的利益 4 原权利人一女多嫁 行政机构审查不严 造成存在多个权利人 多份房产证 第五节土地使用权抵押 案例 广东 先将房产抵押 再在广场上另建房产 本节内容参考房地产抵押 另注意如下几点问题 1 以出让转让方式取得的土地使用权可以抵押 行使划拨的土地使用权 除法律规定的条件外 不得用于抵押 2 行政划拨的土地使用权如果要约定抵押 必须经土地管理部门批准 并且符合 城市房地产管理办法 第50条规定 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该房地产后 应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权人方可优先受偿 3 房地产抵押合同签定后 土地上新增加的房屋不属于抵押财产 分二种情况 1 新增加房屋有合法产权 需要拍卖时 一同拍卖 但抵押权人无优先受偿权 2 新增加房屋无合法产权 按违章建筑对待 第六节房地产典当与房地产抵押 一 房屋典当的两种不同概念 一 房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式 它是指房地产权利人 即出典人在一定期限内 将其所有的房地产 以一定典价将权利过渡给承典人的行为 从现今典当行业一般业务操作来看 多数只涉及房地产占有权的转移 也就是说是采取抵押借款的形式 这也就是说 当户签定的是 房地产抵押借款合同 在典当期内当户继续享有使用权 收益权等其他相关财产权利 因此这里的房地产典当只是属于房地产抵押贷款的范畴 二 房屋典当房屋典当 又称房屋 典卖 或 活卖 即房屋所有权人将自己所有的房屋交给承典人占有 使用 收益 承典人按约定向出典人一次性支付全部典金 并在典期届满之时返还房屋给出典人 取回典金的行为 三 最高人民法院关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理问题的复函 年 月 日 民他字第 5号 二 物权法定原则 对典当业影响最大 物权法 第5条规定 物权的种类和内容 由法律规定 该条即是关于物权法定原则的规定 根据即将施行的 物权法 所规定 物权的种类为 所有权 用益物权 担保物权 由此可见 物权法 并未将 典权 典当权 作为一种法定物权予以规定 三 理论探讨案例 2007年8月22日 人民法院报 登载一个案例 关于江苏南通某典当行与张某 某纺织品公司的抵押借款纠纷案 该案刊登后 在全国引起较大反响 典当行发放的以房地产为载体的借款是典当还是抵押 第七节抵押纠纷处理 一 有关抵押物纠纷处理主要情况 1 买卖在先 没登记 抵押在后 一般法院处理 两个合同都有效 买卖合同在先 没有履行完毕的继续履行 如果买方钱款没有付清 将余款可以交付给典当行 2 抵押在先 买卖在后 焦点 抵押物的转让 物权法 与 担保法 的规定相冲突冲突来源 若干意见 第115条 担保法 第49条 51条 70条 物权法 第191条 第193