房地产报建解析

东莞市房地产项目报建解析 部门 投资发展部 报建组 主讲人 王广兴日期 2016年11月21日 精细化经营有质量增长 目录 第一部分 报建职能概述 第二部分 报建关联部门 精细化经营有质量增长 第三部分 报建流程关系 第四部分 报建事项要求 第一部分 报建职能概述 一 报建工作职能 负责房地产开发项目涉及发改 规划 建设 国土 房管 环保等政府职能部门各项审批事项的报建 验收及对外协调工作 精细化经营有质量增长 二 衡量工作标准 一快一优 即每一项开发报建业务能以最快的时间 最优的方案 最有利于公司 取得批复 第二部分 报建关联部门 对外 精细化经营有质量增长 市 区 规划局 市 区 国土局 市 区 住建局 市 区 房管局 政府 市防雷所 市消防局 市人防办 其他部门 其他部门 发改委 民政局 公安分局 综合执法局 环保局 水务局 公共事务办 自来水公司 路政所 供电公司等 第二部分 报建关联部门 对内 精细化经营有质量增长 采购部 设计部 财务部 人力行政部 公司 营销部 项目部 拓展部 其他部门 其他部门 运营 成本部等 第三部分 报建流程关系 精细化经营有质量增长 1 规划阶段 国土证或出让合同 成交确认书 地名证 项目备案证 用地规划许可证 总图 方案审批 工程规划许可证 工程规划条件核实 第三部分 报建流程关系 精细化经营有质量增长 2 住建阶段 用地规划许可证 基坑施工许可证 基础施工图备案 基础施工许可证 预售许可证 初步设计审查 全套施工图备案 消防审查 工程规划许可证 主体施工许可证 桩基础验收 各分项验收 竣工验收备案证 第三部分 报建流程关系 精细化经营有质量增长 3 房管阶段 工程规划许可证 预测面积备案 预售许可证 项目建档 物业合同备案 工程规划条件核实 主体竣工验收 实测面积备案 权籍调查 确权 竣工验收备案 第三部分 报建流程关系 精细化经营有质量增长 4 其他阶段 总图 方案审批 防雷风险评估 人防设计要点 防雷装置设计审批 人防工程验收 防雷工程验收 环评 人防地下室建设审批 人防初步设计审查 水保 水保检测 水保验收 环评验收 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 事项1 用地规划许可证一 业务类型非行政许可类二 办事事项名称建设用地规划许可三 办事事项子项名称建设用地规划批准书 建设用地类 四 申请的受理窗口东莞市城乡规划局办事窗口五 办事事项的决定机关东莞市城乡规划局六 事项设立的依据 中华人民共和国城乡规划法 第三十七条 三十八条七 办事内容及申请条件凡在城市规划区内的建设项目 在办理土地手续之前 须办理 建设用地规划许可证 申请条件符合上层次城市规划和控制性详细规划的要求 符合建设项目对用地 市政基础设施和公共服务设施及环境的要求 符合城市规划技术规范 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 八 申报所需的材料1 新办项目 2 变更项目详查 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 备注 所需复印件用A4纸复印 加盖申请单位公章 并提供原件核对 九 申请表格 建设用地规划许可申请表 十 办理的程序受理 承办 审批 批准 出证办结十一 事项有效期十二 受理时限8个工作日 不含市政府讨论时间 十三 收费标准及依据十四 投诉电话东莞市城乡规划局办公室 投诉电话 22388001 22388088 302十五 备注凡需提供复印件 须用A4纸复印并持原件来校对后 方能提交 十六 申办对象1 企业 2 机关团体 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 事项2 建设工程设计方案 建筑类 审查一 设立依据 中华人民共和国城乡规划法 第四十条 广东省城乡规划条例 第四十一 四十二条 二 申请前提已取得 建设用地规划许可证 三 申办对象法人及其组织 四 申请材料 一 申请材料形式标准1 复印件用A4纸复印 加盖建设单位公章 并提供原件核对 2 申办材料中要求的所有电子文件须存储在同一张电子光盘中 效果图 照片应使用JPG格式 其他设计图纸应使用CAD格式 文字说明应使用DOC格式 电子文件的文件名应使用中文名称 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 1 新办项目 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 1 新办项目 三 申请材料注意事项1 属调整建设工程设计方案的 无需提交上述第4 12 13 16 17 18项 仅调整总平面蓝图的 无需提交建设工程设计方案图册 仅调整建设工程设计方案图册的 无需提交总平面蓝图 但须提交已批准的总平面蓝图复印件 查验原件 退回涉及调整的已批准总平面蓝图或建设工程设计方案图纸图册 2 用地面积大于3万平方米的大市区及市属园区项目 送审资料按上述清单内容准备一式两套 送用地规划科的一套资料无需提交上述第9项 送报建科的一套资料上述第7项数量改为1份 五 审查内容 一 资料审查1 复核送审资料是否齐全准确 查核镇街意见 特定项目另须提交相关部门意见 是否齐全有效 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 二 现状审查1 查核项目用地现状照片 现状地形图和 建设项目现场踏勘情况记录表 了解项目现场是否存在 未批先建 情况 了解项目用地内部及周边的现状和近期建设情况 尤其是与水库 河流 高压走廊 铁路 轨道交通 加油加气站 变电站 污水处理厂 垃圾站 危险品项目等公建和市政设施用地是否留有足够的防护距离 周边交通条件是否能满足基地出行要求 分级审批类别中 属于市城建领导小组审批的项目 须视实际情况 抽样查勘项目现场 总平面蓝图中用地周边地形须与现状相符 用地周边路网须与控规路网一致 道路名称 宽度 断面型式 控制点标高标注准确 道路与用地红线的位置关系准确 2 查核项目与周边已批项目是否存在冲突 三 图纸审查1 制图审查按照 建设工程设计方案 建筑类 图纸编制要求 核查方案文本图纸是否齐全 制图和适应性说明是否满足要求 2 政策审查 1 查核项目是否符合相关政策要求 主要包括 居住类项目是否符合禁建单家独院别墅要求 居住和商住用地是否满足商住比例要求 工业用地内的配套设施用地是否满足国土和规划要求 配套设施用地面积不超过总用地面积的7 配套设施 不含无需计算容积率的地下停车库 总建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30 工业用地是否符合禁建住宅要求 科研用地是否符合禁建工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性项目的要求等 2 已办理预售的房地产项目申请调整方案的 评估调整内容对已购房业主的影响 按程序组织批前公示 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 3 技术审查 1 规划条件审查 主要包括以下内容 A 方案是否符合 建设用地规划许可证 规划条件的要求 包括 用地单位 项目名称 用地面积 用地性质 包括单体建筑物功能 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率等技术指标以及其他规划条件是否符合要求 重点核对项目计容建筑面积是否符合要求 其中已报建建筑物的面积指标应与批准的工程规划许可证或建设工程设计方案一致 B 项目的建设单位 用地性质和图纸的用地范围是否与土地使用权属证明材料相符 项目容积率是否与土地出让合同一致 C 建设项目经济技术指标核算报告内的重要指标 如容积率 用地面积 绿地率 商住比例等 是否与方案相符 2 功能布局适应性审查 主要包括 方案申报的使用功能是否与规划条件规定的用地性质相符 项目总体规划布局与使用功能是否相适应 单体建筑设计是否能满足使用功能的要求 3 公共空间和配套设施适应性审查 主要包括以下内容 A 建筑退缩和间距符合规划条件 东莞市城市规划管理技术规定 第五章和第六章的要求 居住性质的项目 须核对日照分析报告校核意见书 确保日照标准满足国标 如 住宅设计规范 第7 1 1条 要求 B 方案的空间和景观设计是否符合城市规划的要求并与周边区域相协调 主要包括 临重要的城市公共空间的功能布局 建筑立面处理 重要城市景观面的建筑面宽比 连续面宽 天际线是否符合规划要求 与周边区域的建筑布局 风格 颜色是否协调 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 C 方案是否结合控规的要求预留并营造城市公共空间 尤其是城市的重要节点区域 方案是否结合周边道路 广场 绿地等公共空间进行统筹考虑 D 方案是否按照规划条件及 东莞市社区建设管理办法 的要求落实公建配套设施 公建配套设施布局是否合理 附建的配套设施是否按要求在公共服务配套设施一览表的备注栏中注明附建位置 附建的配套设施是否落实在附建的单体建筑里 核查附建位置 面积和空间设计是否符合规划要求 幼儿园 学校和医院等有独立建筑规范的民用建筑物的功能用房种类 面积和配建位置等是否符合相关类别建筑规范的要求 如 托儿所 幼儿园建筑设计规范 中小学建筑设计规范 综合医院建筑设计规范 等 单体建筑的公用部分是否符合国家规范中相应条例的要求 如 十二层及以上住宅 每栋楼设置电梯不应小于两台 其中应设置一台可容纳担架的电梯 4 交通组织适应性审查 主要包括 规划方案的人流 车流组织是否合理 配套停车设施是否足够 项目机动车出入口的设置是否符合规划条件和控规要求且尽量减少对城市道路交通的负面影响 内部车行道 人行道的宽度等是否符合 民用建筑设计通则 有否按交通影响评价报告的要求完善方案 5 竖向设计适应性审查 主要包括 竖向设计是否尊重原地形地貌 基地的地坪标高与周边城市道路或相邻用地是否合理衔接 竖向坡度是否合理 人行及车行的竖向连接是否顺畅 建筑与护坡 挡土墙的距离是否符合规范 挡土墙的位置 高度及形式是否对城市道路景观产生负面影响 6 消防设计适应性审查 建设工程设计方案的消防设计应满足 东莞市城市规划管理技术规定 建筑设计防火规范 和 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 专业项目须满足该类别建筑防火规范 的要求 主要包括 建筑间距 消防车道的位置 宽度 高度和消防车回车场的尺寸 高层建筑消防车登高操作场地长度和宽度 高层住宅屋面待救平台的面积 电梯大小 数量和侯梯厅大小 停车场汽车疏散口数量和宽度 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 7 其他部门要求审查 特定项目是否符合轨道 水利 环保 消防 交通 文物等相关部门提出的涉及规划相关内容的要求 六 审查流程根据 关于印发 关于进一步加快推进市财政投资建设项目的实施意见 的通知 东府 2008 148号文件 关于印发 东莞市推开简政强镇事权改革实施方案 的通知 东委办发 2010 12号 的规定 综合考虑项目的投资主体 性质 区位 规模等因素 实行分级审查制度 具体分为市城建领导小组审查 市分管领导审查 市城乡规划局审查和中心镇政府审查 分级审查表 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 注 一 项目在选址阶段已附规划方案一并上报市城建领导小组或市分管领导审查的 本阶段可不再重复上报 由市城乡规划局审查 二 市城乡规划局审查权限内的工业 仓储 堆场项目 以及 调整 但保持原规划布局 建筑风格不变 无须批前公示的项目 无需上报局长办公会 由市城乡规划局分管领导审查 三 重要地段的范围划定 1 市区 1 重要片区a 东西山水轴 黄旗山片区 黄旗山周边 黄旗山 同沙山水轴 中心区 龙湾核心片区 b 南北功能轴 旧市府 人民公园 中心区 南城国际商务区 南城总部基地 c 区级中心 莞城可园片区 世博商圈 万江中心区 2 重要沿线a 江河 东莞水道 运河 b 道路 高速 广深 莞深 快速 松山湖大道 东部快速 环城路 主干道 东莞大道 东城中路 鸿福路 八一路 东江大道 四环路 莞龙路 莞樟路 莞长路 莞太大道 莞穗大道环城路以外路段 2 松山湖 1 重要片区 松山湖中心区 松木山水库周边 2 重要沿线 莞深高速 松山湖大道 新城大道沿线 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 3 生态园 1 重要片区 生态园中心区 2 重要沿线 东部快速 生态园大道 东园大道 4 其他镇街 园区国道 省道 高速公路 市级快速路 镇级连网路和镇内主要道路两侧 铁路和轨道沿线及站点 不包括地下轨道沿线 主要河道和水源水库周边 森林公园和林场内 历史文物周边 七 申办对象职责 一 按办理材料要求如实填写和提供相关资料 确保资料的真实性 完备性和准确性 二 按规定时限和要求及时补充相关资料 三 配合及参与现场踏勘 批前公示 四 按审查意见及时修改相关图纸 八 镇街 园区规划管理部门职责 一 现场踏勘 查看项目用地内部及周边的地形地貌情况 交通情况 基础设施情况 尤其是高压走廊 加油加气站 变电站 污水处理厂和垃圾站等厌恶性市政设施情况 以及重要景观资源情况 查看项目周边建成区的建筑布局和风格 查看项目现场是否存在 未批先建 情况 核实项目用地内部及周边的山体 水体 道路 竖向标高 建筑等是否与提供的地形图相符 核实用地现状照片和 建设项目现场踏勘情况记录表 是否与现场情况一致 二 查核项目用地红线与已批项目是否存在冲突 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 三 核对并补充完整申报资料 统一送市城乡规划局窗口申请办理 四 需进行批前公示的项目 按 东莞市建设项目规划现场公示实施细则 的要求 完成现场公示工作 如实填写 东莞市建设项目规划公示过程跟踪表 五 需上报讨论的项目 按要求制作项目电子汇报文件 六 属由园区 镇街政府审批并报市城乡规划局备案的项目 批准后按要求整理好备案资料 于7日内将资料提交市局窗口备案 九 办理结果建设工程设计方案审查意见书1份 总平面蓝图3份 建设工程设计方案图纸图册1套 十 办理时限20个工作日 不含申请对象补充资料 修改图纸时间 批前公示时间 以及上报市分管领导或市城建领导小组审查时间 十一 表单及文书样板表单及文书如下 格式样板详见附录 1 东莞市城乡规划局建设工程设计方案 建筑类 审查申报表一 二 2 东莞市建设工程设计方案审查承诺书 3 建设项目现场踏勘情况记录表 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 事项3 建设工程规划许可证要求详见 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 事项5 基础施工许可证一 业务类型非行政许可类二 办事事项名称 东莞市基础工程施工报建证明 三 办事事项子项名称基础工程施工报建四 申请的受理窗口东莞市住房和城乡建设局办事大厅1 6号窗口五 办事事项的决定机关东莞市住房和城乡建设局办六 事项设立的依据 中华人民共和国建筑法 第七条 第八条 第四十八条等 第四部分 报建事项要求 精细化经营有质量增长 七 注意事