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公园主题构想方案 解析公园地产 何谓公园地产 公园地产 一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境 开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目 从广义上讲 公园地产是指跟公园相关的地产项目 包括主题公园项目 旅游地产项目 是将公园景观作为楼盘的特色和卖点 将建筑 人文与自然环境结合成一体的地产概念 重庆现有公园地产研究 伴随城市规划及环境改造的加速 重庆公园的规划建设力度也随之加大 根据规划 今后十年 主城区将建17个市级公园 新增城市绿地18万亩 公园开发直接带动了重庆市公园地产的初步发展 目前已经有部分项目采取了公园地产的开发模式 如晋愉双山项目 中凯鸿恩寺项目 保利鸿恩寺项目等 公园地产现状 初步发展 中凯项目 龙湖项目 晋愉项目 保利项目 重庆现有公园地产研究 公园地产由于具有视野开阔 环境优雅等宜居优势 是地产项目附加值的重要补充 而我司通过消费者调查研究 也证明了公园地产的溢价效应 公园地产现状 溢价效应 通过市场调研证实了地产对于公园的溢价效应 就溢价幅度而言 认为比例在5 10 的客户群体最多 占到35 而认为5 15 的客户比例达到了70 10 以上比例占到47 公园对于地产的溢价效应毋庸置疑 但我们的疑问是 如何评判这样的溢价幅度 公园对于项目的溢价作用 是否得到了充分利用 溢价幅度城市比较 北京市认可溢价比例在15 20 的最多 占到32 10 以上比例占72 上海市认可溢价比例在15 20 的最多 占到33 10 以上比例占76 北京 上海公园地产的溢价幅度多在15 以上 而重庆多在10 以下 可以明显看出重庆市公园地产相对于发到城市溢价幅度较低 公园对于地产的溢价作用 并没有得到充分发挥 其原因在哪 再看重庆公园地产的发展状态 公园地产现状 模式初级 重庆公园地产较长时间内主要采取简单傍公园的初级模式为主 俗称 借园 开发重点放在 借 上 公园仅仅是对配套的补充 景观视野的眼神 环境的提升 而忽视了对公园品牌的建设 公园主题及公园产品力的打造 由于 借园 重在 借 对居者难免观赏性较强 缺乏足够的参与性与互动性 因此客户对公园的价值仅仅停留在 宜居 层面 深层次的客户参与需求得不到满足 在公园地产的初级发展模式下 公园主题性弱 参与性低 利用度不高 无法有效吸引人流 对住宅和商业的溢价功能有限 重庆公园状况概述 重庆市公园布局和发展初期 依托山地森林资源及城市核心居住区 建造了数量较多的森林公园及居民配套公园 如南山森林公园 鹅岭公园 歌乐山森林公园 珊瑚公园 花卉园等 基本满足了居民对于公园配套的需求 伴随重庆市主城外扩速度加快 森林重庆实施力度加大等契机 重庆市公园的发展呈现出分布更加广泛 数量不断增加 主题多样性 建设模式更加灵活等特征 如动步公园 双山公园 洋人街等 未来重庆公园的建设力度将持续增强 根据规划 未来十年主城区还将建17个市级公园 新增城市绿地18万亩 城市公园分布 重庆公园发展历史解析 典型特点 重庆直辖之前 依托于山地森林及旧城区布局 主题特点不强 观赏性较强 参与性较弱 政府出资打造 重庆直辖至2007 多依托于新区发展 主题明确 参与性较强的公园零星出现 投资模式也呈多样化态势 2007年以后 在城市规划和消费升级的带动下 差异化特色型主题公园出现 如方特科幻公园 龙门阵魔幻山公园 大规模 造园 模式开始出现 典型项目 鹅岭公园 珊瑚公园 花卉园等 龙湖动步公园 巴国城公园等 双山公园 海昌加勒比游乐公园等 初始阶段 根据重庆市市园林局公布的 森林重庆主城区建设规划 今后十年 主城区将建17个市级公园 其中大西区将建设各级别46个公园 江北区5年内要新建扩建100个社区公园 其它各区也纷纷将公园建设列入发展重点 未来城市市公园的数量的不断增多 将使得传统公园面临更为强烈的同质化竞争 未来公园规划及影响 典型公园分布 双山公园 动步公园 鸿恩寺公园 龙头寺寺公园 江北城中央公园 公园案例解析1 动步公园 重庆龙湖动步公园占地100余亩 以体育休闲主题定位 以现代景观风格园林为布局框架 内设诸多体育健身设施 如网球场 篮球场 羽毛球场 慢跑道 儿童游乐设置 老年活动器材等项目 动步公园主题定位明确 参与性强 人气聚累程度高 公园人流同时为龙湖餐饮 休闲主题商业带来人气 对住宅的溢价功能明显增强 动步公园对龙湖品牌建设起到重要作用 龙湖在公园内定期组织业主活动 举办表演 儿童益智开发等公共关系活动 维护了客户关系 大大提升了品牌美誉度和附加值 在操作层面上 龙湖通过动步公园的建设与租期管理 与政府成功进行土地置换 通过有效的现金流获取了较多的利润和品牌发展空间 公园案例解析2 龙头寺公园 龙头寺公园总占地650亩 与龙头寺火车站相距1公里 公园以 科技 环保 为主题的综合性开放公园 该项目总投资5亿元 生态水体约12000平方米 配套建筑约14000米 分为入口景观展示区 科普园林景观区 幽谷湿地景观区 田园花海景观区 疏林草地景观区 山林生态游憩区六大景观区域 公园将设置诸多科普景点 如在北大门入口处设置300米长的浮雕科技文化长廊 分为史诗篇 现代篇 未来篇 展示从四大发明到神舟七号等中国辉煌的科技发展历史 另外 其湖水和绿化灌溉用水都主要来自雨水收集系统 雨水主要采用植物自净化处理 通过湖中设置的多个生态绿岛 湿地和多种水生植物 达到自净效果并形成生态的水循环系统 龙头寺公园主题定位明确 功能设置的参与性强 建成后将成为西部最大的中央主题公园 起到迅速积累区域人气 有效对周边物业溢价的功能 公园主题思路原则 吸引人流 与客户建立共鸣 最大化提升项目价值 公园打造的主题性强 公园营运的参与度高 公园建设的成本控制合理 主题公园特点分类 如体育主题公园 苏州园林主题公园 观景主题公园等 大众主题 如陪都主题公园 养生主题公园等 差异化特色主题 其优点在于客户面广 利用率高 可以更好的吸引人流 参与性较强的功能设置其中 可以更好的与客户产生互动 其缺点在于特色化不强 同质化竞争高 其优点在特色化强 同质化竞争低 其缺点在于目标群体范围较窄 利用率不高 人流吸引功能较弱 大众主题定位之一 体育主题公园概念思路 公园定位 以项目为核心辐射华岩片区 吸引本社区及周边公众参与 为体育为主要业态 集合休闲 观景为一体的参与型运动公园 项目类型设置 球类运动 篮球 羽毛球 乒乓球网球 高尔夫推杆练习 游泳等健身活动 慢跑道 滑板 山地自行车运动等儿童活动 游乐场 卡丁车道 创意中心等休闲活动 自助烧烤 阳光草坪 晨练广场等主题活动 CS体验 婚庆景观 情景写生等 球类运动 篮球 羽毛球 乒乓球 网球 高尔夫推杆练习 游泳等 健身活动 慢跑道 滑板 山地自行车运动等 儿童活动 游乐场 卡丁车道 创意中心等 休闲活动 自助烧烤 阳光草坪 晨练广场等 主题活动 CS体验 婚庆景观 情景写生等 造景手法的运用 绿地部分采用为数不多的硬质铺装 绿地部分更多采用软景 精细化的绿化理念 小尺度上注重植物层次和色彩的搭配 体育主题公园定位的特点和影响 以体育为定位主题 公园特征明确 有利于进行品牌推广和维护 定位及产品功能兼顾老 中 青 儿童的行为需求 有利于聚敛人气 提高利用度 产品功能参与性强 便于公园与客户群体的互动 特色产品功能设计 如高尔夫推杆练习场 为中端客户带来高端品质休闲享受 更加有利于提升项目附加值 体育公园的建设成本较为合理 有利于开发商的现金流控制 跳出了普通公园地产的简单 借景 模式 更好的提升住宅物业的溢价功能 公园外部商业便于与内部休闲特征的商业形态形成互动 提升整体业态价值 公园带来的人气提升为项目商业运作提供了良好契机 大众主题定位之一 苏州园林主题公园概念思路 公园定位 苏州园林格调纯粹古典休闲公园 概念效果 带有徽派色彩的亭台楼榭 框景景观 小桥流水 水边供休憩和观景的榭台 曲桥 廊道之外 山水之间 少许植物做点缀 苏州园林主题公园定位的特点和影响 以苏州园林为定位主题 公园特征明确 有利于进行品牌推广 大众化的主题定位 客户来源范围较宽 产品功能注重观赏性而非参与性 与客户群体的互动不够 不利于进行品牌维护 苏州园林营造成本较高 不利于开发商的现金流控制 由于参与性不强 并没有跳出普通公园地产的简单 借景 模式 难以有效提升住宅物业的溢价功能 特色化主题定位 养生主题公园概念思路 公园定位 集养生 疗养 休闲等一系列服务为一体的城市级养生公园 产品功能体系 活水保养中心 包含运动 健身 水疗 养生 美容等功能 营养配餐与食疗中心 营养分析 食谱制订 营养调查 膳食管理等功能 SPA度假酒店 包括大堂 休闲室 度假套房及SPA休息区等 文化休闲中心 包括文化交流及棋牌活动 健康检测中心 包括成长发育检测指导套餐 形体保持检测指导套等生态景观体系 湿地景观 花卉景观 采摘景观等 营养配餐与食疗中心 体验膳食养生的精华 活水保养中心 利用水资源及水设备的时尚运动健身 养生主题公园定位的特点和影响 以养生为定位主题 公园特征明确 有利于进行品牌推广 主题定位差异化较强 同质化竞争水平低 主题定位特色化较强 客户来源较为单一 初期营运人气较低 在品牌尚未成熟期面临较大的运作风险 项目具有旅游地产的特征 前期投入巨大以形成物业载体并积累人气 运作风险较大 项目主题需要更多建筑空间进行支撑 增加了报建及资金回收的难度 项目住宅部分客户参与性不强 难以有效形成公园与住宅的互动 不利于进行品牌维护 不利于提升公园对住宅的溢价功能 项目主题一旦营运不良 则无法有效聚集人气 不利于周边商业的运作 公园特色主题定位案例分享 香港湿地公园 公园设计的模式 教育主题和湿地的结合 香港湿地公园 HongKongWetlandPark 位于新界天水围的北部 建有占地1万平方米的室内展览馆 湿地互动世界 以及超过60公顷的湿地保护区 是亚洲首个拥有同类型设施的公园 整个湿地公园设野生动物模型展览 仿真湿地场景和娱乐教育设施 整个公园的功能包括 访客中心 展览馆 资源中心 办公室 餐厅 礼品店 游玩区等 整个湿地公园被划分为旅游休闲区和湿地保护区 其中旅游休闲区主要是为游客提供在不破坏自然的同时 欣赏 研究 洞悉自然的场所 主要包括室内游客中心和室外展览区等 休闲区主要包括入口广场 访客中心 溪畔漫游径及湿地探索中心 入口广场为游客提供进入湿地公园的准备场所 包括停车场 售票处及管理机构 入口处的水景和草坡地有效地将城市的嘈杂隔绝在外围 而入口处独特的景观墙和广场上富有特色的灯柱以及草坡地上的陶艺作品则提前让人们感受到了湿地公园的奇妙 访客中心是整个湿地公园的聚焦点 包括5个以湿地功能和价值为主题的展览廊 湿地知多少 湿地世界 观景廊 人类文化 湿地挑战 一个可容纳200人次的放映室 课室及资源中心 餐厅及礼品店 儿童游戏区等 访客中心是人流的汇集点 也是公园中最重要的旅游景点 布置在接近入口和城市的位置 不仅在最大限度上避免了人类活动对外界生物的干扰 并完成公众性较强的展览 教育 参与活动 溪畔漫游径及湿地探索中心湿地探索中心是一座户外教育中心 周边环绕着大大小小的水池 游客在这里可以观察水体中的各种生物 认识如何管理公园和通过简单的机械装置控制水位 还能了解到历史上曾经是中国内地和香港居民重要生产生活方式的各种湿地农耕方法 访客中心是湿地公园重要的核心区 为与环境更好的融合与协调 形成了一个半覆土建筑 包括放映室 会议厅 资源中心 礼品店 室内游戏区 餐厅等的综合型多功能建筑物 访客中心由香港建筑署设计的一个两层高的建筑 占地面积10000米 设计者成功将空间 天 水连接起来 并在屋顶设有大片草地 游客可以毫无障碍地在缓缓倾斜的草坡屋顶上漫步 欣赏周围的湿地风光 从广场入口看 彷佛前面升起一座绿色的山丘 这一巧妙设计 不仅体现了园景与建筑物的完美融合 更重要的是提高了建筑的能源使用效率 体现了环保设计的理念 放映室 会议厅 餐厅 资源中心 公园主题定位的决策分析 公园主题定位以面向大众型 参与性强 且前期投入成本合理为定位方向选