广州市林和村改造案例.doc

广州市林和村改造案例一、 林和村基本情况1、 林和村基本情况林和村改造项目总占地面积共64414平方米，拆迁前建筑面积共约21.5万平方米，容积率约3.5。林和村居民共约600户。常住人口（含流动人口）约20000人。2、 改造后的林和村林和村改造项目总占地面积约64414平方米。改造后，地上建筑面积约40万平方米，地下建筑面积约8万平方米。容积率6.21，裙楼建筑密度18.2%，塔楼建筑密度24.4%。绿化率51.7%（含屋面绿化）改造后的林和村将由14栋住宅、1栋办公楼、1栋商业楼、1幼儿园构成。14栋住宅中，6栋楼为村民回迁房，每栋均将建为150米高的49层住宅，分布在地块中部至北面地块。共约2064套回迁住宅。户型比例为：150平方米占30%，113-123平方米占10%，90-108平方米占30%，70平方米占30%，45平方米占20%。另8栋楼建成150米高的48层住宅，其中1栋为服务公寓。新增加的商品房不到700套。其他物业为1栋2层楼高的商业用楼，1栋25层、近100米高的办公塔楼。在小区配套方面，林和村在建成后将有大片花园及池塘，花园附近建有一栋2层高托儿所及1栋3层高幼儿园，并有大型地下车库。二、 林和村改造模式1、林和村改造模式采用“村民自主改造模式”。村集体土地在土地权属上具有土地所有权、土地使用权集村集体于一身的情况。这是与国有土地最大的不同之处。国有土地的土地所有权属于国家，平时我们说的出让、转让土地，实际上转让的是国有土地的土地使用权。2、具体操作（1）投资商、运作主体、拆迁资金林和村在改造之初就成立了村经济注资的全资子公司广州新天房地产发展公司，类似“项目公司”。由村民投票表决是否同意拆迁。通过以后，由村委会发布“拆迁通告”。投资商将资金注入“项目公司”。林和村注入资金一共是10亿元拆迁保证金。签订合同约定款项用途。如3亿元为临迁费用，在村民同意交楼拆迁后一次性发放3年月均26元/平方米的临迁费。7亿元在项目重建建到0.00的时候才能启用。启用之前，还需要国土、规划、村委等五家单位会签同意可以使用。（2）拆迁面积认定在对拆迁面积的认定上，对有证建筑采用1:1的比例回迁。对违章建筑政府规定是一律不补，但因现实操作实施困难，一般采取尊重现实的做法。按3:1的比例认定建筑面积。对于简易搭建，如铁皮屋，按每家1个300元统一货币补偿；天井，按每家1个800元统一货币补偿。其他的不考虑。（3）实际建设回迁面积因林和村位处广州CBD，村民100%选择回迁。因此，在总体规划时，回迁住宅区实际建设面积要超过拆迁面积，以供村民选购。（4）临迁费、搬家费广州市政府对临迁费的指导价为22元/平方米/月。在实际谈判中，村民预期比这个价格要高出一些。最后，林和村实际支付的临迁费为26元/ 平方米/月。并在交房前采用一次性支付3年的方式。因林和村改造期间，广州有亚运会，对项目工程进度会构成一定影响。在项目拆迁之初，约定项目4年完成改造。如第4年仍然不能让村民回迁，将按“双倍临迁费”支付，及按52元/平方米/月支付临迁费。搬家费按1000元/家的标准发放。（5）回迁户型及实际操作在规划设计回迁户型前，要做充分的摸查。林和村21万平方米建筑、600户居民。户均面积300多平方米。户型大小跨度200-500平方米不等。通过调查，大部分村民意向是自住一套大面积户型。其他户型意向以小面积可租赁单位为主。在经过5轮方案后，最后确定户型共2064套。户型比例为：150平方米占30%（600套），113-123平方米占10%（200套），90-108平方米占10%（200套），70平方米占30%（600套），45平方米占20%（400套）。村民回迁在选择户型的时候，采用“拆迁建筑面积=回迁建筑面积”的方式。当“回迁建筑面积超过拆迁建筑面积5平方米以内的，按3500元/平方米价格购买”；当“回迁建筑面积超过拆迁建筑面积5-8平方米以内的，按6000元/平方米价格购买”；当“回迁建筑面积超过拆迁建筑面积8平方米以上的，按市场价购买”。当“回迁建筑面积少于拆迁建筑面积5平方米以内的，按10000元/平方米价格货币补偿”；当“回迁建筑面积少于拆迁建筑面积5平方米以上的，村民可拒绝回迁”。三、 林和村改造遇到的难题1、 项目立项问题林和村以村为改造主体，改造前，土地为集体土地性质，改造主体也为集体经济实体公司。在发改委项目立项类别里，房地产是单独类别。广州市政府“三旧改造”的具体行政职能部门责权还没理清。项目至今未立项，将直接影响项目后期开发建设。2、 项目款项发票问题按现行税