关于房地产项目损失报告.doc

关于华亿明珠项目损失审核报告*局：受贵局委托，我公司于2012年2月日至月日对*房地产集团有限公司关于*小区政府规划变更损失申报进行了审核，根据城乡规划法第五十条“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿” 。法规中虽对规划变更的经济补偿做出了明确规定，但对于如何进行经济损失补偿，缺乏相应的操作标准。我们通过对项目的调查了解，针对该项目的具体情况，对该公司的申报材料进行了逐项审核，提出了以下四种测算方式，为政府规划变更对该项目的损失赔偿提供决策参考，现将具体测算结果和测算过程报告如下：一、 项目情况简介1、项目概况*房地产集团有限公司的*小区工程项目位于铁西区南湖大街以北，迎宾街东侧。该项目是于2009年初立项实施的，2009年5月在市、区两级政府的帮助协调下与广播电视大学达成了校址转换协议，用从新月房地产公司购得的7680平方米的原卫校教学楼及附属的4173平方米的院落装修，并购置全新的桌椅板凳和50套教学用电脑与电大置换未拆迁的土地。2010年4月中旬开始动工，同步完成了工程建设的立项、审批、规划、施工质量及安全等监督手续。此时市政府对该地进行了大规模规划调整，开始建设的工程被迫停工。*小区原规划建筑用地10467，规划建筑面积64046商住楼，政府规划调整占用约1722，而原规划图中的G1#楼、G3#楼、D1#楼就坐落在这政府占用的1722土地上，因此，原规划除G2#楼外其余六栋楼不得不进行大规模颠覆性调整。为保持项目原规划的建设规模政府将北侧两栋“中房高都楼”所在地块4037划归我们作为削减建设用地的补充。为此，我公司又增加北侧两栋“中房高教楼”拆迁面积7247.34。2、项目变更前后主要经济指标对比项目计量单位规划前指标规划后指标增减变化规划总用地面积10467135523085总建筑面积640428460020558其中计入容积率面积582947260014306其中住宅面积45794499904196公建面积125002261010110不计容积率面积(全地下车库面积)5748120006252容积率h/h5.575.35-0.22建筑密度%58%38.50%-19.50%绿地率%-25.40%居住户数套约650二、 损失测算思路及结果方案一：1、测算结果:损失赔偿额3177.5万元。2、测算思路损失赔偿额政府规划调整占用土地1722损失+实际投入的建安成本+规划调整减少建筑面积的预期收益；其中：（1）占用土地损失已开发土地平均单位成本1722（2）实际投入的建安成本已投入到G1号楼的实体建安成本损失(3) 规划调整减少建筑面积的预期收益=减少建筑面积市场单价(不含地价)利润率本思路主要从政府规划直接占用土地的角度考虑给企业带来的直接损失及间接损失，主要参考规划变更所致的房地产损失的评估技术路线，对于已进入开发阶段的在建工程，房地产损失价值=直接损失（或收益）+间接损失（或收益）。其中：直接损失即为企业实际的已开发土地的成本投入及已投入实体工程的建安成本；间接损失即为规划变更减少建筑面积的预期收益,因减少的土地已给予补偿,因此预期收益中不应包含土地预期分摊的收益,在计算预期收益的市场单价中扣除地价。3、测算过程(1)已开发土地平均单位成本序号项目申报金额审定金额依据1购置协议书12,000,000.0012,000,000.00购置资产协议书2税金200,612.00200,612.00主要明细见缴税支出表及凭证3装修(土建水电电教室等)5,008,000.005,008,000.00施工协议书430户回迁安置费9,146,865.009,122,824.50详见附明细表一5电大职工购房补贴10,685,490.008,521,573.55详见附明细表二6电大院后二栋楼96户动迁安置费31,850,000.0024,639,361.50详见附明细表三7土地出让金7,330,000.007,330,000.00见出让金缴款凭证8前期开发费及各种配套费9,705,446.689,705,446.68详见工程审核表9动迁户赔偿、管理费、利息等10,904,134.007,387,101.75主要是延期进户过渡费、利息、管理费；详见测算表10土地开发成本合计96,830,547.6883,914,919.9811项目占地面积()10,467.0010,467.0012规划建筑面积64,042.0064,042.0013土地单位成本(元/)9,251.038,017.091310/1114楼面地价(元/)1,511.991,310.311410/13(2) 损失赔偿额序号项目单位数量计算过程1占用土地损失额元13,805,435.39规划直接占用土地面积损失1,722.00单位成本元/8,017.092已投入建安工程费元5,200,000.00工程实体审核后费用3损失建筑面积预期收益元12,769,612.66 因规划变更减少总建筑面积25,060.00其中住宅面积22,971.67商业面积2,088.33两层商网市场单价*市2011年1-6月份成交平均单价其中住宅市场单价元/2,189.69扣除地价(市场房地合一价3500-楼面地价1,310.31)商业市场单价元/5,189.69扣除地价(市场房地合一价3500-楼面地价1,310.31)利润率其中住宅利润率%20.00%商业利润率%25.00%合计元31,775,048.05 1+2+3 方案二：1、测算结果:损失赔偿额2230.88万元。2、测算思路损失赔偿额新增土地拆迁成本+已投入建安成本损失+土地前期开发配套费+增加土地面积需补缴的土地出让金+预期增加的管理费及占用资金利息-规划变更增加建筑面积的预期收益其中：（1）新增土地拆迁成本拟拆迁面积*1.3*房屋市场价格（补偿面积倍数主要根据105户待拆迁户已签订合同平均测算）（2）已投入建安成本损失已投入到G1号楼的实体建安成本损失（3）土地前期开发配套费每平米预计缴纳配套费*增加的面积（4）增加土地面积需补缴的土地出让金单位面积土地出让金（暂以原规划缴纳标准计算）*增加的土地面积（5）管理费及占用资金利息；管理费按3%计，资金成本按同期贷款利率计息，期限分别按投入时间预估。（6）规划变更增加建筑面积的预期收益增加的建筑面积市场单价利润率本思路主要从新地块预计的增加土地开发成本的角度考虑预期给开发公司造成的损失。主要原因政府为保持项目原规划的建设规模将北侧两栋“中房高都楼”所在地块4037划归开发公司作为削减建设用地的补充。为此，开发公司又增加北侧两栋“中房高教楼”拆迁面积7247.34，由于近年来拆迁难度较高，拆迁成本不断上涨，该部分拆迁不仅影响了开发公司的工期，又增加了开发成本。3、测算过程序号补偿项目单位补偿金额(元)计算过程1规划变更后回迁户补偿费用元33,476,329.80参考已签合同测算拆迁补偿房屋费用元32,990,685.00拆迁面积7250.7平方米,回迁补偿面积是按已签合同平均标准计算,补偿倍数约为1.3倍,补偿费用=每户补偿面积*房屋市场单价安置补助费元464,044.808元/平米.月(合同签订标准),补助费用=补助标准*补助面积*月数,月数按合同签订18个月暂计搬迁补助费元21,600.00每户200元,共计108户,补助费用=每户补偿*户数2已投入建安工程费元5,200,000.00按工程审核后为准3前期开发费及各种配套费元1,644,640.00按每平米80元估算4需补缴土地出让金元2,160,413.68733000/10467*增加土地面积5增加的管理费及资金利息元3,569,826.301项*6.31%*1年+*5.81%*2+1项*3%6规划变更增加建筑面积预期收益元13,514,050.00(-)原规划建筑面积64,042.00其中住宅面积51,542.00含车库商业面积12,500.00现规划建筑面积84,600.00其中住宅面积61,990.00含车库商业面积22,610.00市场单价2011年1-6月份成交单价其中住宅市场单价元/3,500.00商业市场单价元/6,500.00利润率其中住宅利润率%20.00%商业利润率%25.00%合计元22,308,859.791+2-3方案三：1、测算结果:损失赔偿额3803.64万元2、测算思路损失赔偿额政府规划调整损失建筑面积25026经济损失+已投入到G1号楼的实体建安成本损失损失建筑面积25026已投入资金计算建设单位成本其中：（1）政府规划调整损失建筑面积经济损失已投入建筑面积均摊的单位成本*损失G1号楼的建筑面积25026（2）已投入到G1号楼的实体建安成本损失，按工程审核后数值为准。该思路与方案一类似，主要是考虑因规划变更直接导致G1号楼无法建设，损失额即为已经投入G1号楼的摊入的土地成本和直接投入到G1号楼建安成本。3、测算过程(1) 单位建筑面积土地成本序号项目申报金额审定金额依据1购置协议书12,000,000.0012,000,000.00购置资产协议书2税金200,612.00200,612.00主要明细见缴税支出表及凭证3装修(土建水电电教室等)5,008,000.005,008,000.00施工协议书430户回迁安置费9,146,865.009,122,824.50详见附明细表一5电大职工购房补贴10,685,490.008,521,573.55详见附明细表二6电大院后二栋楼96户动迁安置费31,850,000.0024,639,361.50详见附明细表三7土地出让金7,330,000.007,330,000.00见出让金缴款凭证8前期开发费及各种配套费9,705,446.689,705,446.68详见工程审核表9动迁户赔偿、管理费、利息等10,904,134.007,387,101.75主要是延期进户过渡费、利息、管理费；详见测算表10合计96,830,547.6883,914,919.9811规划建筑面积64,042.0064,042.0012单位建筑面积土地成本(元/)1,511.991,310.31 (2)损失赔偿额序号项目单位数量计算过程1政府规划调整建筑面积损失元32,836,386.97规划调整损失建筑面积25,060.00单位成本元/1,310.312已投入建安工程费元5,200,000.00工程实体审核后费用合计元38,036,386.971+2方案四:1、测算结果:损失赔偿额2764.14万元2、测算思路损失赔偿额原规划损失建筑面积成本+已投入到G1号楼的实体建安成本损失1) 原规划损失建筑面积成本=规划变更后增加面积单位成本停建损失面积(25,060.00平方米);其中:规划变更后增加面积单位成本=规划变更后增加成本/规划变更后增加面积(现规划面积84,600.00- 原规划面积64,042.00)规划变更后增加成本=增加回迁户补偿费用+增加土地的前期开发费及各种配套费+需补缴土地出让金+增加的管理费及资金利息2）已投入到G1号楼的实体建安成本损失，按工程审核后数值为准。该测算思路主要从损失的建筑面积角度方面考虑，包含两部分：一部分是由于规划变更，政府后划给企业土地，但由于增加的土地不是净地，另外拆迁成本提高较大，导致整个项目单位建筑面积的成本增加，政府划给土地后虽然整个项目的建筑面积增加，原损失面积得到了补偿，但这部分面积增加的成本应为规划变更造成的损失；另外一部分就是已投入到原损失建筑面积G1号楼的实体建安成本损失。3、测算过程序号补偿项目单位补偿金额(元)计算过程1规划变更后回迁户补偿费用元33,476,329.80参考已签合同测算拆迁补偿房屋费用元32,990,685.00拆迁面积7250.7平方米,回迁补偿面积是按已签合同平均标准计算,补偿倍数约为1.3倍,补偿费用=每户补偿面积*房屋市场单价安置补助费元464,044.808元/平米.月(合同签订标准),补助费用=补助标准*补助面积*月数,月数按合同签订18个月暂计搬迁补助费元21,600.00每户200元,共计108户,补助费用=每户补偿*户数2前期开发费及各种配套费元1,644,640.00按每平米80元估算3需补缴土地出让金元2,160,413.68733000/10467*增加土地面积4增加的管理费及资金利息元3,569,826.301项*6.31%*1年+*5.81%*2+1项*3%5规划变更后增加成本元40,851,209.791+2+3+46原规划损失建筑面积成本元22,441,389.74原规划建筑面积64,042.00其中住宅面积51,542.00含车库商业面积12,500.00现规划建筑面积84,600.00其中住宅面积61,990.00含车库商业面积22,610.00停建损失面积25,060.00停建后剩余面积38,982.00规划变更后增加面积45,618.00规划变更后增加面积单位成本895.5157已投入建安工程费元5,2