房地产行业分析.doc

房地产行业风险点分析一、房地产行业相关概念和发展情况(一)商业房地产概念 房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。 (二)商业房地产在我国的发展 我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。 但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的5060%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。 二、商业房地产投资风险类别 (一)政治风险 1.政策风险 政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。 “两会”期间，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征收；3、收紧房地产信贷。具体分析如下：扩大保障性住房政策：短期内预期效应大于实际效果1、2009 年末，国家发改委首次表态，2010 年全国土地出让金净收益的10%用来兴建保障性住房。2、地方政府方面，北京、上海有了实质性动作；重庆公共租赁建设工程已破土动工，而且首次建设在城市中心。众厦地产分析认为：短期来看，保障性住房政策主要体现在安抚公众的心理预期，为调控政策创造一个较为有利的舆论基础。但要看到，保障性住房建设实在是一个长期难以落实和解决的政策。1、保障性住房政策的实施，相当于恢复住宅供应的“双轨制”，势必对商品房尤其是普通商品房供应造成巨大冲击，因此将冲击绝大多数地方政府的财政收入来源，很难得到地方政府的集体响应。2、保障性住房政策涉及到的征地、拆迁补偿一定是困扰二三线城市的主要难题，由于这些地方财政来源收入，无法投入资金在保障性住房建设上，主要依靠开发单位定向招标实施。因此，也难以对实际供求关系形成巨大影响。3、保障性住房建设的时间跨度较长，国家经济长期走向存在一定不确定性，保障性住房政策的持续性将成为政策成败的关键。4、保障性住房建设的制度基础并不牢固，在分配原则、执行顺序和产权归属上有诸多争论和异议，因此，制订全国统一性的法律法规之前，不会对目前市场产生实质性影响。综合来看，短期内的预期效应，大于实际效果。加快物业税征收：细节问题尚未解决，短期内难以推出1、“两会”后，物业税方案将上报全国人大常委会讨论。2、全国人大常委会并未安排短期内讨论和通过“物业税方案”，即使其讨论通过，也要经下一次全国“两会”讨论通过，才能实施。众厦地产分析认为：物业税的推出，关系到地方政府和中央政府的利益分配问题，在开征前需要解决以下几个问题：1、物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；2、由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难；3、物业税的出台还需要经过一个立法的过程。综合来看：物业税方案已经在一些地方进行了数年的试点，但一直在具体执行细节上无法征得法律界和财经界的统一认同，因此短期内将继续斟酌和研究，难以推出。2.城市规划风险 由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。 (二)经济风险 1.市场供求风险 商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。 包含：消费者购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 2市场价格风险 市场风险是指由于房地产价格的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。房地产价格不断下跌以及房地产交易量骤降是中国去年经济增长放缓的一个主要原因。 3、融资风险 商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。 (三)开发商自身经营能力风险 商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。从2003年中央开始出台调控房地产过热至今，今年政策出台密集频次仅次于2007到2008上半年，经过一季度的调整，当前正从政策频出期转入执行效果观察期。全国楼市会有一个相对迅猛的回暖期,成交量新一轮的反弹将为期不远。但是，如果上半年房价继续大幅上涨，物价上涨水平得不到抑制，为保证今年CPI增长率要控制在3%以内的政策性目标，从全局考虑，政府将对房地产业采取毫无保留的“打压”，内容包括：加息、全面提高房价首付和利率上限、对豪宅征收特别消费税、对开发商按实际销售金额预征增值税、没收2年以上未开发土地、提高拿地首付比例、央企资本部分退出房地产市场等一系列打压政策将出台。总体而言，中国楼市如果能在上半年收缩过激的上涨，普通商品房大量推出以抑制整体均价的上涨甚至小幅下跌，有助于渡过调整中的一年。未来市场整体发展才可能呈现“小步快跑”态势。三、对房地产行业投资的策略策略一：关注政策变动，认准投资方向 任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生一定影响。我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响更大。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，正确预测未来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。 策略二：掌握信息，去伪存真，优化分析 随着投资者获得的信息量的增加，投资者面对的不确定性因素逐渐减少，这样就可以提高投资者决策行为的正确度，降低决策风险。相反，如果投