重庆商业地产项目招商：沙坪坝沙龙广场商业地产项目服务思路.ppt

沙龙广场商业建议 第一部分 区域宏观环境研究 沙坪坝商贸业主要集中在东部城区 受城市发展过早的影响 商业网点布局不均 特色不突出 商服业发展落后于专业市场 商服市场过于集中在三峡广场中心区 只有一个商服中心显然不能满足城市发展升级的需要 此本项目存在良好机会 宏观环境 沙坪坝区商贸环境概况 商业网点布局不均衡 中心商业区聚集度过高 中心区外商业网点偏少且档次较低 与人口居住分布比例不协调 商业业态发展不合理 商业特色不突出 专业街发展滞后 专业市场档次较低 商业发展环境需进一步改善 沙坪坝区的商贸经济有较好的发展基础 全区从事第三产业企业有20528个 全区商业网点有24746个 批零贸易及餐饮业从业人员6万多人 有各类综合市场 专业批发市场 集贸市场72个 建筑面积达70多万平方米 沙坪坝区商业网点2 47万个 服务人口112万人 常住人口82万人 暂住人口20万人 流动人口10万人 千人拥有商业网点22个 交通情况 区域交通到达概况 沙坪坝区多年来道路交通对外辐射力有限 随着城市建设的加快 交通状况正在逐渐好转 尤其是三峡广场板块 与各区间的联系和连接道路通达性越来越好 且本项目与三峡广场核心板块距离非常近 随着公交站点扩展和核心区外延 本项目未来价值打造也具备了更多条件 5 交通情况 区域轨道交通概况 轨道交通极大的增进了区域内和区域间的人口流动 其中本项目所属的三峡广场板块受益最大 为商业项目带来更大的辐射半径和消费人群 也是商业项目未来价值的重要参考指标 6 沙区经济基础良好 具备支撑房本项目发展的机会 大量人口聚集在沙坪坝东部老城区 但商服业现状发展相对专业市场落后及陈旧 沙区需要改造并更新城市面貌和城市商服业 目前区域有发展现代商服业的需要 区域也有产业 交通 人口支撑 本项目主要辐射东部城区 有良好的发展潜力 宏观环境小结 沙区与外区连通的快速干道在项目附近 项目周边也有轨道交通规划可利用 本项目因商业打造相对落后 商业价值远不及近在咫尺的三峡广场 但未来具有极大的改善和升值空间 第二部分 区域商业情况研究 商业部分 区域内商业项目调研 商业部分 区域内商业项目调研 商业类型 沙区存量商业项目以社区商业为主 占总存量的50 主题商业街占33 33 集中商业占11 11 独立商业占5 56 以现有项目为基础调研 商业分布 商业存量项目集中在沙区中心 沙滨路和大学城三个板块 以社区商业为主 商业价值 越靠近核心区商业价值越大 凤鸣山板块品质副商圈逐步形成 对商业的价格带动作用及其明显 有商圈价值依附的产品提升空间更高 商业部分 区域内商业项目调研 商业部分 区域商业项目解析 沙坪坝区主要的副商圈商业项目 以松散社区商业为主 而重庆市场上纯社区商业临街价格一路走高 具备商圈价值的产品有机会创造价格高度 目前市场上对商业价值的高度认可还停留在与核心商圈挂钩上 本项目商业紧邻沙区商业步行街 具备极好的商业大环境优势 开发早 商业规划混乱 导致沙区商铺价值不平衡 周边商业环境良莠不齐 租金较高的商铺以三峡广场核心区向外递减 其中以品质商业区和品牌项目租金最高 产业 交通 人口环境综合评判 可导入中高消费人群 实现更大商业价值 第三部分 商业定位建议 策略 立足沙坪坝三峡广场核心商圈 成为现有商圈商业的重要补充目标 1 打造主题品质街区 分流三峡广场品质消费人群2 成为小龙坎周边居住 办公人员的生活购物 休闲消费首选 项目定位 商业策略部分 方案一 品质商务休闲中心 方案二 商务休闲中心 品质专业市场 第四部分 业态规划 1 核心铺位布置高端形象展厅 品牌商家旗舰店 以打造地标效应和商业氛围 吸引目的地型主动消费人群的同时 提升整个商业板块形象 2 促进品牌 规模商家的整体持租 增加项目商业价值和经济收入 也是保障项目成败的重要工作 3 根据区域消费需求和特色 选择针对性强 品质感突出的业态 打造品质街区 充分实现商业的展示功能 社交功能 生活配套功能和生活配套功能 商业布局思路 定位建议 功能定位 消费者定位 沙坪坝商圈人群及小龙坎片区居民 1 购物 生活购物超市2 休闲娱乐 咖啡 商务会所 SPA 健身会所等3 餐饮 概念餐厅 高级中餐 西餐等4 商务服务 高端培训等5 昭示店 银行 品牌概念店 时尚发布广场等 形象定位 品质 商务 生活 业态布局建议 业态布局建议1 品质商务休闲中心 品质商务休闲中心 参考项目 协信星光时代广场 南坪 业态布局建议2 商务休闲中心 品质专业市场 业态布局建议 街区和节点打造建议 充分利用广场 转角和户外空间 布置格调咖啡 街景或其他餐饮休闲业态 塑造街区氛围和品质的同时 增加商业价值 定位前提 广场三块绿化改造 修建成开阔广场 用以聚合人气 车库系统进行完善 入口开敞 标示明确 划线清晰 老旧电梯更换 外墙悬挂观光电梯 提升楼上商业价值 第五部分 合作方式建议 打造周期 周期 商业招