兴建县江西水泥厂生活区36栋4-19号评估报告[1].doc

鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司 tel地产估价报告估价项目名称：鄱阳县江西水泥厂生活区36栋4-19号房地产市场价格评估委 托 方：李晓芳估 价 方：鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司估 价 人 员：马玲 估价作业日期：2010年12月10日至12月15日估价报告编号：（2010）鄱阳估字第10单007号目 录一、 致委托方函 3二、 估价师声明4三、 估价的假设和限制条件6四、 估价结果报告 7（一）、委托估价方（二）、估价方（三）、估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期五、 估价技术报告13（一） 个别因素分析（二） 区域因素分析（三） 市场背景分析（四） 最高最佳使用分析（五） 估价方法选用（六） 估价测算过程（七） 估价结果确定六、附件20一、致 委 托 方 函李晓芳女士： 应先生书面委托，我公司派遣房地产专业估价技术人员，对鄱阳县江西水泥厂生活区36栋4-19号房地产进行市场价值评估，合理确定估价对象公开市场价值，为委托方女儿申购限价房对其家庭资产（房地产）进行估价。经实地查勘，及委托方提供的资料，结合平时估价实践中积累的资料和经验，我公司房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上，在满足全部估价假设和限制条件下，对估价对象房地产在2010年3月24日的客观合理价值进行估算和判定，确定估价对象在估价时点的市场价值为大写人民币：壹拾万零玖拾元整。（：100090元整）。单价：1429.24元/本估价报告应用的有效期自完成估价报告日起，原则上一年内有效。 随此函，附房地产估价报告一份。 鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司法定代表人：2010年12月15日二、估价师声明我们承诺，在我们知识和能力的最佳范围内：1、估价报告中对事实的陈述是真实的、准确的。2、估价报告中的分析、意见和结论，是我们公正的专业分析，意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与估价对象相关的各方面当事人没有偏见，也没有个人利害关系。4、我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。5、我们已对估价对象进行了实地查勘。6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。7、本报告估价结果人仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本估价报告的全部及部分内容不得发表于公开媒体上，报告解释权为本评估机构。 注册房地产估价师签字：马 玲 注册号 123456789三、估价的假设和限制条件1、估价对象房地产的权益状况及房屋建筑面积等以委托方提供房屋所有权证为准，并告知江西水泥厂对该幢房屋未办理分户国有土地使用证情况，当事人应对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责；2、市场前景分析是在房地产业正常发展的前提下，对房地产市场未来的预期；3、本报告估价结果是以估价对象在估价时点的市场状况和房地产现状下为依据，如房地产状况或估价对象房地产市场状况发生变化，估价结果应作相应的调整；4、房地产估价技术报告中有些参数是估价人员的经验所得，受到估价人员业务水平的限制。四、估价结果报告（一）委托方：李晓芳联 系 人：联 系 电 话：（二） 估价方：鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司估价资格等级：国家二级法定代表人：张名单位地址：鄱阳县鄱阳镇城北商业大道房管大厦三楼联系电话：07936279967 （三） 估价对象1、房地产基本状况估价对象为万年县江西水泥厂生活区36栋4-19号房地产，房屋建筑面积为70.03，委估房屋总层为7层，估价对象位于第3层，座北朝南，建于1994年，砖混结构，为两室一厅套房，外墙立面刷橙色墙漆，室内墙面刮瓷，铝合金窗，室内全包木门，客厅为35*35cm地面砖，卧室杉木地板（刷无色透明清漆），厨卫设施齐全，通风采光较好。2、权益状况估价对象未办理国有土地使用证分割手续，房屋办理了万字第4-1629号房屋所有权证，房屋所有权人属于余国忠所有。3.区位与环境江西水泥厂是全国最大工业企业经济效益500强之一、中国工业企业综合评价最优500家之一的企业，是较大规模的生产自动化、管理现代化、环境园林化、生活城市化的国家大型一级企业。江西水泥厂建于1958年，全厂占地面积131.3万平方米，由生产区、生活区和矿山三大部分组成。江西水泥厂位于万年县陈营镇，距陈营镇县城商业及服务业繁华地段约150米左右，基础设施：供水、供电、道路、通讯等较为完善；公共配套设施：六0小学、万年中学、医院、银行、农贸市场、超市等教育、医疗、金融、商场、菜场等公共配套设施完善，公共交通便利度较好。估价对象东临厂区支干道与电影院、幼儿园、游泳池隔路相望，南临厂区东湖，西临厂区苏州式园林公园，北靠厂区内商业服务区。（四）估价目的：房地产市场价值评估，为委托方女儿申购限价房对其家庭资产（房地产）进行估价价格提供参考依据。（五）估价时点：2010年12月10日（六）价值定义： 公开市场价值。 公开市场；指交易双方进行交易的目的的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。公开市场价值：指在公开市场上最可能形成的价格。（七） 估价依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法3、房地产估价规范（GB/T502911999）4、国家、地方等有关法律、法规5、产权方提供的有关资料6、估价方平时积累的经验、资料（八）估价原则：1、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括产权、合法使用、合法处分等方面。 2、最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用前提进行。最高最佳使用法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值过到最大的一种最可能的使用。3、替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产指与估价对象在同要供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。 4、 估价时点原则要求房地产结构应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价时点是评估房地产价格的时间界定。5、公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上求出一个各方当事人来说都是公平合理的价格。（九）估价方法：估价人员在综合分析掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照有关法律、法规、房地产估价规范和地方法规，依据估价人员经验，经反复研究，确定估价技术路线。本报告选取市场比较法进行评估，确定估价对象价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（十）估价结果：估价人员根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用合理的估价办法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经过准确计算结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2010年3月24日公开市场价值为壹拾万零玖拾元整。单价：1429.24元/（十一）估价人员：马玲 （十二）估价作业日期：2010年12月11日至12月15日（十三）估价报告应用的有效期：本估价报告应用有效期自2010年12月15日起，则上一年内有效。五、评估技术报告一、 个别因素分析估价对象为兴建县江西水泥厂生活区36栋4-19号房地产，房屋建筑面积为70.03，委估房屋总层为7层，估价对象位于第3层，座北朝南，建于1994年，砖混结构，为两室一厅套房，外墙立面刷橙色墙漆，室内墙面刮瓷，铝合金窗，室内全包木门，客厅为35*35cm地面砖，卧室木地板（刷无色透明清漆），厨卫设施齐全，通风采光较好。估价对象东临厂区支干道与电影院、幼儿园、游泳池隔路相望，南临厂区东湖，西临厂区苏州式园林公园，北靠厂区内商业服务区。估价对象为小户型住宅套房，设施配套、平面布局合理、使用功能较好。二、区域因素分析江西水泥厂是全国最大工业企业经济效益500强之一、中国工业企业综合评价最优500家之一的企业，是初具规模的生产自动化、管理现代化、环境园林化、生活城市化的国家大型一级企业。江西水泥厂建于1958年，全厂占地面积131.3万平方米，由生产区、生活区和矿山三大部分组成。生活区基础设施：供水、供电、道路、通讯等较为完善。水泥厂所在陈营镇是县城所在地，是该县经济、政治、文化中心，公共配套设施：农贸市场、超市等教育、医疗、金融、商场、菜场等公共配套设施完善。三、市场背景分析随着我国经济的快速发展，房地产市场持续升温，商业、住宅等物业的需求旺盛，2000年初期万年县房地产市场都是处于一个缓慢的发展过程，价格上涨幅度小；到2004年后期至今，县城房地产市场处于一个蓬勃发展的态势，价格上涨幅度较大，新推出住宅房和旧二手房市场交易活跃。由于估价对象的设施较完善、环境的优良，因而类似估价对的房地产房地产需求更加旺盛。四、最高最佳使用分析最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下：估价对象房地产维持现状为最高最佳使用。五、估价方法选用估价人员在综合分析掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照有关法律、法规、房地产估价规范和地方法规，依据估价人员经验，经反复研究，确定估价技术路线。由于与估价对象类似住宅套房的二手房交易实例较多，因此宜选取市场比较法进行评估，确定估价对象价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、测算过程1、选取可比实例实例abc坐落江泥生活区36幢16号江泥生活区36幢13号江泥生活区25幢2-11号建筑面积1405.321382.431432.12成交价格元/1207.211179.32987.35成交日期2009年3月2008年6月2009年8月由于所搜集和调查的交易实例比较充足，因此选取的可比实例均为江泥2008年至2009年成交类似估价对象房地产价格，其权益状况和实体状况相近。2.编制有关表格进行测算因素比较表（表1）比较因素估价对象实例a实例b实例c交易价格（元/）待估1405.321382.431432.12交易情况正常正常正常正常成交时间2009年3月2008年6月2009年8月区位因素交通便捷程度一般一般一般一般繁华程度一般一般一般一般环境景观较好一般一般一般公共服务设施完善完善完善完善地理位置厂区东湖北边厂区东湖北边厂区东湖北边厂区东湖北边第二排规划条件限制发展限制发展限制发展限制发展临路状况临支路临支路临支路临支路楼层四层一层一层二层权益实物状况土地用途住宅住宅住宅住宅性质行政划拨行政划拨行政划拨行政划拨实体状况建筑结构砖混砖混砖混砖混建筑年代1994年1994年1994年1994年成新率84848484平面格局较好较好较好较好工程质量一般一般一般一般设施设备普通普通普通普通价格修正系数表（表2）比较因素估价对象实例a实例b实例c交易价格（元/）待估1405.321382.431432.12交易情况100100100100成交时间100979498区位因素交通便捷程度100100100100繁华程度100100100100环境景观100959595公共服务设施100100100100地理位置10010010093临路状况100100100100楼层100969698权益实物状况土地用途100100100100土地使用年限100100100100实体状况建筑结构100100100100成新率100100100100平面格局100100100100工程质量100100100100设施设备100100100100比较修正测算结果（表3）比 较 因 素权重实例a实例b实例c交易价格（元/）待估1405.321382.431432.12交易情况修正1100/100100/100100/100成交时间修正1100/97100/94100/98房地产状况修正系数区位因素交通便捷程度0.2202020繁华程度0.1101010环境景观0.2523.7523.7523.75公共服务设施0.15151515地理位置0.1101010临路状况0.1101010楼层0.19.69.69.8小计198.3