许昌商业市场分析.ppt

2011 9郑州 许昌 商业环境认知 纳斯达克代码 CRIC 2 许昌初印象 大于8 5 8 许昌市宏观经济背景分析 许昌市经济总量从2004年起至2005年处于一个高速发展时期 05年GDP年均增长率超过20 2005年后 经济增速稍显后劲不足 但依然保持两位数增长 河南省GDP排名已攀升至第四位 城市发展潜力依然可观 GDP增速与房地产发展关系 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 4 5 小于4 整体 水平 许昌市宏观经济背景分析 许昌房地产在投资和新开工面积两项上 经历了08年新一轮快速上涨后 09年保持平稳增速 与此相对应 商品房销售量价齐稳 逐步趋于理性 121 8 39 5 房产市场指标 许昌市宏观经济背景分析 2009年许昌市人均可支配收入达到13619元 基本达到小康水平 近4年许昌人均可支配收入平均增长率为11 9 许昌社会消费品零售额近6年平均增长率为17 8 城市整体消费能力逐步增强 受国家刺激消费政策 经济回暖等多重因素拉动 许昌市消费市场平稳增长 总量居全省第10位 增速居第4位 吃 穿类商品销售依然是消费品市场的主力 消费热点逐步向中高档商品转移 金银珠宝类 化妆品类实现零售额分别比上年同期增长124 6 28 7 城市消费能力 经济数据2009年生产总值1176亿元 人均生产总值达到27284美元 2009年地方财政预算收入完成47 07亿元 2009年城镇人均可支配收入13619元 人均消费支出8827元 2009年农民人均纯收入6302元 人均生活消费支出3701元 许昌市居民商品消费意愿逐年提高 而许昌市目前的城镇化水平还比较低 未来城市发展空间还很大 商品消费潜力和商业发展空间巨大 许昌市宏观经济背景分析 城市消费意愿 2009年 许昌消费热点从 衣食 为主转向了 衣食行娱 并重 消费结构升级正逐步成为推动许昌消费增长的巨大动力 住房 汽车 通讯产品 家用电器等发展型 享受型的升级换代商品成为消费热点 项目所在的东城区将是未来许昌消费热点重要产生区域 对本项目发展是有利的 城区人均消费性支出为6480元 年 城市居民正向享受型和发展型消费迈进 12大类商品全部上升 并有4项大幅增长 消费热点向中高档转移金银珠宝首当其冲手机价格和资费不断调低 用户快速增长国家鼓励汽车消费政策的相继出台住宅消费带动相关消费品市场的快速发展 许昌市宏观经济背景分析 城市消费偏好 许昌市宏观经济背景分析小结 结论一 综合阐述 根据城市整体GDP走势 房产市场指标 消费能力 消费意愿 消费偏好等不同经济背景属性来判断商业的发展阶段 因而 我们得出许昌目前处于第二阶段刚刚起步阶段 属于丰富型消费阶段 2009年许昌人均GDP 3576 结论二 发展阶段判别 许昌市宏观经济背景分析小结 10 整体市场 许昌市商业网点分布图 第一圈层 胖东来时代广场 胖东来生活广场 大商新玛特三大百货构成城市核心 表现形式 购物中心 中低档百货和以零售 金融通讯为主的商业街 许昌商业格局仅有一个主中心 东区定位城市副中心规划 但目前发展现状与西区和南区基本相同 仅有部分社区生活配套 以低密度商业街和住宅底商的形式 目前商业网点仍以许昌市七一路和建设路的区域为商圈主中心 整体趋势表现为有限离散 许昌市整体城市商业框架 第二圈层 东区商业 西区商业 南区商业 分布在城市外扩 表现形式 中型餐饮店 专业零售批发市场 中型超市 第三圈层 文峰路建材商业街 表现形式 沿街低密度商铺 品牌专业店 格局 一个主中心 以胖东来时代广场 胖东来生活广场和大商新玛特三大百货构成的城市主中心 其余东区 西区 南区次中心发展程度较低 表现为中心向外 逐步弱势的金字塔结构 文峰路建材商业街 整体格局 有限离散注解 在离散数学中表示 在有限的范围内连续的对应 如0 1 0 1 许昌市区主要商业类别市场格局 商业主干道 七一路上的胖东来时代广场担当了许昌大部分中高端的消费 其余路段以沿街面商铺为主 主要经营手机 通讯 电脑 数码等 可视为许昌人流量较高的路段 胖东来时代广场在七一路 六一山路路口呈现出人流集聚态势 提倡一站式购物和人性化服务 是胖东来树立商业品牌的主要场所 七一路 胖东来时代广场 胖东来电器城 品牌数码专卖店 南关大街 三家电 万象时代广场 商业主干道 七一路 许昌市区主要商业类别市场格局 商业主干道 三条非主干道形成一个小型商圈 拥有胖东来生活广场和许昌市区上最大的商业街项目 思故台商业街 目前已确定丹尼斯将于2011年5月开业 未来将形成具有较强聚集效应的小型商圈 思故台商业街商品售价和档次明显低于胖东来生活广场 与其形成差异化竞争 凭借历史沉积和产品类型丰富的特点 08年创下许昌市区出售型商业项目最高单价15000元 至今许昌无项目突破 颖昌路 仓库路 三八路 六一路 胖东来生活广场 丹尼斯 思故台 新世纪服饰广场 商业主干道 颖昌路 仓库路 三八路 许昌市区主要商业类别市场格局 商业主干道 老城区拥有大型休闲广场 春秋广场 另有旅游景点 春秋楼 因此该区域能吸引不少旅游客群 奎楼商业街和扬帆购物城经过后期改建调整等在近几年形成规模 奎楼商业街作为市区最长的商业街 以服装零售为主 胖东来在该区域设有两家中型超市和一家零售百货大楼 人流量和商业效应略差于之前两个区域 市中心商区核心逐步往南移动 建设路 古槐街 南奎楼街 庙前街 察院西街 南大街 胖东来服饰鞋业大楼 新玛特 奎楼商业街 扬帆购物城 商业主干道 建设路 老城区 许昌市区主要商业类别市场格局 租金 分业种分区域采集了部分商户的现状租金后 发现许昌市区餐饮业租金明显高于零售业和休闲业 其中七一路 建设路繁华地段餐饮租金接近2 2 5元 天 各处零售和休闲业租金则均集中在0 4 1 5元 天 许昌最大商业街思故台商业街凭借人气和丰富产品租金最高可达4元 天 这些样本将作为本项目后续租金定位的基础参照物 租金态势 16 零售服务业 现代百货 超市和传统百货发展成熟 同质竞争压力较大 传统业态不具发展潜力 据此 现处于洼地状态的休闲体验式购物方向有望成为本项目抢占市场的先行者 初始期 发展期 成熟期 衰退期 开始被关注和认识逐步为市场所接受 高速发展不断成熟 市场萎缩 达到极限增长变缓 购物中心 大卖场 超市 传统百货公司 现代百货商厦 开始衰退 巩固期 停滞期 超市 一次购足生活用品理念逐渐被中国消费者接受 这个庞大的消费群体平均10天就会光临一次大卖场 而中型传统商超发展则面临着卖场和便利店双重挤压 发展前景受阻 体验休闲商业 花钱买欢乐 花钱买情调 花钱买悠闲已成为富裕起来的市民的生活观和消费观 休闲商业必将在新一轮的商业发展中成为不可或缺的重要支撑与动力 传统百货 虽然百货业目前在中国二 三线城市中仍占主导地位 但衰退趋势明显 一些曾经雄踞各地乃至全国商业前列的商业经营企业目前均陷入了低 负增长的困境 休闲街区 许昌市区主要零售服务业现状 洼地状态市场先行者 零售服务业现状 许昌市区主要零售服务业格局 布局 以三点两线为主要布局点 三点为胖东来时代广场 胖东来生活广场和大商新玛特 两线为七一路和建设路 组织形式以中型商场 外缘商业为主要模式 处于典型的三线城市布局阶段 规模 按照当前调研结果和已有数据估算 当前许昌市区集中商业面积约50万 包括百货店3家 中型超市2家 中型专业店2家 若干街铺 属性评定 许昌区现有主力商圈商业能级不高 休闲商业缺乏胖东来时代广场属许昌市较高端的商业中心 已经完全跳脱二三线城市的常规商业水平 但除此之外并没有其他百货商城能与其抗衡 造成许昌整体商业发展有所停滞的现象 市内休闲 主题型商业供应端亟待提升 与现阶段经济发展水平的商业配置要求不匹配 存在品质生活配套消费市场空间 许昌 人均GDP3576美元 理论上城市商业形态发展正处于由百货阶段向购物中心阶段过渡的时期 然实际商业现状仍处于初级阶段 甚至缺乏真正意义上的综合性大卖场 胖东来时代广场 胖东来生活广场 胖东来服饰广场 瑞贝卡大酒店 鸿宝大酒店 桃源大酒店 大商鸿宝店 三国大酒店 许昌大酒店 胖东来通讯城 零售服务业布局结构 在许昌当地商业领域 不得不提胖东来现象 城市主中心拥有两个胖东来百货广场 其余城市主干道基本设有胖东来超市网点 西 南城区均以胖东来超市分店为区域中心 胖东来零售品牌在当地消费者深入人心 无论是购物环境营造 保安保洁工作和售后服务均堪称一流 同时也是取得当地消费者信任的关键法宝 1 其商品售价略高于许昌其他商场 商业街 但人流量依然保持当地首位 2 消费者选择商品或服务存在动态临界点 胖东来将服务做到极致 吸引消费者前来购物 3 习惯性消费网点将在一段时期内决定消费者取向 导致胖东来超市成为许昌日常购物的首选地 购物环境营造 保安保洁工作 售后服务 胖东来消费特征 许昌市区主要零售服务业格局 零售服务业个案 胖东来时代广场 主要特征 以休闲服饰和生活家居为主 涵盖服装 鞋帽 箱包 化妆品 饰品及生活娱乐等多种业态 属于综合性商业百货 胖东来非常注重在购物环境营造 售后服务等环节 这也是本项目值得借鉴的一大特征 许昌市区主要零售服务业格局 个案 零售服务业个案 胖东来时代广场 广场营业面积6 8万 经营品类主要包括食品百货 鞋帽服饰 黄金珠宝 化妆品等 在一年左右的营业时间 在许昌当地消费者以树立中高端商场的形象 在品牌上走主打国内一 二线品牌路线 但在真正引入国际性品牌入驻方面则颇显力不从心 许昌市区主要零售服务业格局 个案 零售服务业个案 胖东来时代广场 胖东来时代广场是于2009年4月营业 位于许昌魏都区七一路六一路口 集中体现了购物 休闲 娱乐 餐饮等基本服务功能 备注 客单量调查在商厦1F收银台统计 许昌市区主要零售服务业格局 个案 零售服务业个案 1 2002年胖东来生活广场开业 店面为三层建筑 是许昌较早的的百货店之一 2 胖东来商贸集团在许昌凭借自身的诚信服务态度和规模效应影响着整个许昌 使消费群体购物时更倾向于到胖东来店购物 消费定位在中低档次 抓住了更广泛的消费群体 胖东来生活广场 资料来源 现场拍摄 许昌市区主要零售服务业格局 个案 零售服务业个案 胖东来生活广场 广场营业面积2 7万 经营档次属中低档 主要包括食品百货 鞋帽服饰等 一楼主要以量贩形式 二楼整层为胖东来超市 三楼为品牌服饰常规百货形态 其三楼人流量明显低于该广场一 二楼 在品牌上走主打国内二线品牌路线 以经济实惠的商品价格吸引许昌当地中老年客层 许昌市区主要零售服务业格局 个案 零售服务业个案 胖东来生活广场 广场定位 中低档 经营购物 餐饮 休闲及其他服务功能满足一站式消费需要 胖东来生活广场是许昌较早的百货商场 在原本百货超市购物的理念上 于后期引入三楼休闲娱乐天地 丰富了其打造一站式消费的业态数量 在同一时间段的客单量调查中发现 其客群消费力高于相同地段的胖东来时代广场 但单笔消费金额明显比其低 个案解析 备注 客单量调查在商厦1F收银台统计 许昌市区主要零售服务业格局 个案 零售服务业个案 1 许昌大商新玛特鸿宝店属于综合类百货商店 主体共有6层 分别涵盖了服装 鞋帽 家具 儿童玩具等各类产品 紧邻许昌旅游景点 人流量具有一定的保障 2 商场服务人员数量过于繁多 给消费者带来一定的压力 人性化服务较为欠缺 缺乏必要的商业项目配套设施 如地下停车位 银行等 大商新玛特 资料来源 现场拍摄 许昌市区主要零售服务业格局 个案 零售服务业个案 大商新玛特 商厦经营面积约为3万 经营档次在许昌当地属中高档 但缺乏休闲商业配套设施 经营种类主要包括食品百货 鞋帽服饰 黄金珠宝 化妆品等 商厦依靠紧邻春秋广场和春秋楼的优势 能吸引部分旅游客群 保证人流量 在品牌上走主打国内二线品牌路线 但在真正引入国际性品牌入驻方面与胖东来相同 较为欠缺 许昌市区主要零售服务业格局 个案 零售服务业个案 新玛特 主体共有6层 分别涵盖了服装 鞋帽 家具 儿童玩具等各类产品 紧邻许昌旅游景点 人流量具有一定的保障 大商新玛特原为鸿宝百货 后由大商经营更名为新玛特 近期引入许昌首家屈臣氏 但较难摆脱其单一的购物模式 在同一时间段的客单量调查中发现 其客群消费力在许昌三大百货中位于最高 但成交量偏低 每分钟仅有0 3笔 仅为37 5 个案解析 备注 客单量调查在商厦1F收银台统计 许昌市区主要零售服务业格局 个案 零售服务业个案 许昌市商业能级高于东城区区 而目前东城区的消费能级与商业能级却不匹配 由此启发我们 未来商业发展思路应关注于物业形态 品牌档次 经营理念 消费业态业种的组合配置上 凸显94 地块项目的个性特色 胖东来消费意识在许昌已经形成 知名度 地理位置 形象度优势决定了市区休闲商业的辐射力与集聚力 磁场效应大于东城区 想要吸纳大型零售百货业进入东城区操作难度较大 放大自身景观和业态差异化优势将是定位重要考量因素 东城区的商业规划与格局的定调 以及交通条件限制 零售商业市场基础 决定了东城区的商业副中心地位在相当一段时间内 高能级的现代商业消费为主题的都市型核心商业项目难以立足发展 由此吸纳外来中高端消费及留住本地外溢消费较为困难 小结一 小结二 小结三 许昌市商业格局层次较为分明 但规划前瞻性不高 基本徘徊于现有服务水平 东城区商业规划为有一个城市商业副中心 但其实际能级远远达不到现代商业能级 区级商业与社区商业 在数量 地位上均属于弱势区域 胖东来在当地零售百货业属于航母级水平 新品牌新商家很难再短时间与其抗衡 因此给本项目是否引入大型零售百货业敲上警钟 许昌市区主要零售服务业格局 零售服务业小结 30 酒店宾馆业 许昌市区酒店宾馆业格局 分布特征 市中心以火车站和汽车客运总站为核心 周边集中了许昌市80 以上的高档酒店 酒店相对集中 且发展水平及星级标准参差不齐 经营状况 许昌市区现有宾馆的消费端主要是依赖于大量的旅行客 80 的住客来源于中国内地游客 境外客以欧美居多 消费目的是旅游或商务办公 星级酒店配套服务同质化较重 缺乏有特色定位 完善服务 一站式便捷商务服务的酒店 并且在服务质量与态度上仍需提升 市场格局 市区星级酒店屈指可数 仅有瑞贝卡一家四星级酒店目前许昌市区内的宾馆市场格局 大致可以分为两大类型 一是低档私营旅馆 经营面积小 能级档次较低 客群主要面向外来人员及钟点房顾客为主 第二类则是主要客户群是旅游客及商务政务客为主的中高端宾馆酒店 瑞贝卡大酒店 鸿宝大酒店 桃源大酒店 三国大酒店 许昌大酒店 酒店宾馆业布局结构 许昌区主要商业类别市场格局 宾馆 个案 瑞贝卡大酒店 项目简介 目前许昌本地消费者心目中唯一公认四星级宾馆 酒店宾格业个案 许昌区主要商业类别市场格局 宾馆 个案 鸿宝大酒店 项目简介 与许昌火车站相对 商务客源居多 酒店宾格业个案 许昌区主要商业类别市场格局 宾馆 个案 桃园大酒店 项目简介 酒店设有特色餐饮 差异化策略突出 酒店宾格业个案 许昌酒店市场特性 市中心以火车站和汽车客运总站为核心 周边集中了许昌市80 以上的高档酒店 酒店相对集中 且发展水平及星级标准参差不齐 市中心酒店 多而集中 东城区酒店 少而分散 许昌区主要商业类别市场格局 宾馆 小结 普通酒店多 高档商务酒店少 许昌本地洗浴酒店 快捷酒店 商务酒店遍布各个区域 东区除外 但仅提供住宿功能 商务配套功能较差 福港三星级酒店内 商务标间尚不能提供上网服务 配套服务雷同单一 特色不明显 星级酒店配套服务同质化较重 缺乏有特色定位 完善服务 一站式便捷商务服务的酒店 并且在服务质量与态度上仍需提升 36 建材家居业 许昌区主要商业类别市场格局 建材家居 商业街 文峰路是一条贯通许昌南北的主干道 处于新老城市交汇处 原来文峰装修建材市场就在这条路上 在原有业态的基础上 目前已经发展成为一条集装修 建材 五金 汽车装饰于一体的特色商业道路 其商铺面积多为单层 部分两层 单层面积在 50 180 双层商铺多在 80 400 租金 1 7元 天 经营状况 较好 文峰路 许昌市建材家居最集中的路段 文峰路 上海城 精品家居城 项目简介 东城区大型建材家居类专业批发市场 建材家居个案 许昌区主要商业类别市场格局 建材家居 个案 许昌建材家居市场特性 原来文峰装修建材市场就在这条路上 一条集装修 建材 五金 汽车装饰于一体的特色商业道路 现已成为在当地购买的建材家居的首选地 文峰路已成为许昌市区最为集中的建材家居一条街 东城区规划有大型建材专业市场 但尚未形成规模 上海城原规划面积约为14万平方米 但因为招商 经营等问题 尚未完全开业 也直接导致了目前许昌缺乏购买大型建材市场 部分中高端消费可能外流 许昌区主要商业类别市场格局 建材家居 小结 40 金融服务业 许昌区主要商业类别市场格局 金融服务业 金融服务业各路段面积占比 许昌缺乏一条以金融服务业为主的商业街 银行为许昌金融主流 证券 保险等缺乏 大规模面积的银行较少 200 300 居多 许昌区主要商业类别市场格局 金融服务业 金融服务业各面积段需求分析 最小面积需求在300 以上 银行类金融服务业态需求基本以300 400 为基础单位 其他类金融服务业态一般需求也在300 以上 与银行社区型网点类似 商业能级升级 涉及面升级 首先必须对商业产品形态进行升级 特别在休闲商业组织上 需要寻求更佳业态模式 目前市中心三大百货已经形成差异化竞争 满足各类不同阶层需求 胖东来品牌在零售业业态的一家独大 使得本项目主力发展零售业态的可能性降低 但餐饮 娱乐等配套业态尚属起步阶段 给本项目存在一定机会 零售业态空间缩小 这就导致本项目采用突破常规的大跨步发展是否能够得到市场的接受 这也同时考验本项目能否放大辐射圈 吸纳更多的客流 城市中心拥有三大百货构成主要商业圈 原东城区规划为城市副中心 商业能级尚未完成升级 目前许昌消费首选地依然为市区老城区 大跨步的业态提升 考验消费市场的承受力 寻找差异化互动 产品升级 考验全天候的商业业态创造力 零售业为主体架构的市中心商业格局 餐饮娱乐辅助业态较少 城市商业格局主要表现为一个中心 其余多点离散分布的形态 许昌整体城市商业市场总结 许昌整体商业市场总结 44 消费者调查 许昌消费者需求研究 问卷解析 受访者中26 35岁的中青年消费群体以及19 25岁的青年消费群体