彭山房地产市场调研及项目定位策划报告.doc

彭山房地产市场调研及项目定位策划报告目 录第一章、宏观政策及房产市场走势1、2013年全国宏观政策回顾2、2013年眉山房产市场政策动态3、政策对房地产市场影响预估第二章、彭山城市地位1、城市概况2、经济发展3、交通条件4、城市发展规划5、城市规划对房产走势的影响第三章 彭山历年商住土地交易1、2011-2013年土地成交统计2、2011-2013年土地出让明细表第四章 彭山商品房供销情况1、2011-2013年供销面积比2、2011-2013年供销套数比3、2013年月均销售走势4、2011-2013年成交价格走势第五章 彭山房产市场研究1、在售及待售项目统计2、典型项目调查分析第六章 项目四至情况1、项目四至情况2、区域道路及环境分析第七章 SWOT分析1、Strength优势2、Weakness劣势3、Opportunity机会4、Threats威胁第八章 项目定位策划思路一、发展方向建议二、市场定位建议三、产品定位建议1、规划方案建议2、建筑风格建议3、户型配比建议4、配套设施建议四、整体开发策略建议五、项目经济测算1、项目经济效益测算2、土地成交价格建议第二章 城市地位1、城市概况彭山，古称武阳，建制于秦，至今已有2300多年的历史。彭山县位于成都的南部，与成都的新津、双流两县相连，距成都48公里，距离双流国际机场30公里；距眉山市区18公里，是眉山市的北大门，是眉山主动融入成都的桥头堡，县域面积465平方公里。辖9镇4乡，总人口34.58万。彭山县是四川省统筹城乡发展试点县、扩权强县试点县和中国西部最具投资潜力百强县，成功跻身四川“县域经济发展20强县”，近年来海尔、联合利华、巴斯夫、林德气体等世界500强企业纷纷入驻彭山。2、经济发展2011年实现GDP 80.5亿元，增长15.5%，增速全市第一；地方财政一般预算收入5亿元，增长54.9%，增速全市第一；全社会固定资产投资84.9亿元，增长20.8%；城镇居民人均可支配收入16617元，增长16%；农民人均纯收入7628元，增长20.4%。荣获全市综合目标考核一等奖、财税工作特等奖，成功入选西部最具投资潜力百强县。2012年，全县GDP实现92.79亿元，全社会固定资产投资实现115.51亿元，地方财政一般预算收入实现7.41亿元，城镇居民可支配收入19198元，农民人均纯收入已达8711元。2012年彭山、仁寿、夹江经济对比表GDP（亿元）增速地方财政（亿元）固定投资（亿元）居民收入（元）农民收入（元）彭山92.8515.1%7.41115.51191988711仁寿259.114%10.6158.5193147984夹江99.3714.4%4.3560.72114388173、交通条件彭山县地处成都平原半小时经济圈和生活圈核心层，北接成都双流、新津、邛崃，距成都45公里，距成都双流国际机场27公里，南距眉山市区 12公里，距乐山大件码头 75公里。成（都）乐（山）、成（都）雅（安）两条高速公路在彭山交汇，省道103线、成昆铁路等纵贯全境。成绵乐城际轻轨穿境而过并设置站口，“三箭齐发”(工业大道、岷东大道、滨江大道) 项目“无落差”对接成都，同城发展。4、城市发展规划根据彭山县城市总体规划（2009-2020）彭山县的城市性质定位为：成都都市圈中的卫星城、工业基地，以长寿文化为特色、生态宜居的旅游城市。城市规模规划控制目标为“中心城区2015年城镇人口规模15万人，城市建设用地15.3平方公里；2020年城镇人口规模20万人，城市建设用地为19.2平方公里”。5、城市规划对房产走势的影响目前彭山的整体发展方向是沿岷江河南北发展，西面有成攀铁路，成绵乐高速铁路所隔断，向西发展的可能性很低。近几年由于城区建设发展很快，城郊很多居民都被成片成片的安置在一块，很大部分人群都已经过上城市生活，这群人的进城买房欲望不强，进城买房的可能性也很低。2011年眉山市各区县房地产投资额地区完成投资（万元）增速（%）眉山市64485635东坡区25970683.2彭山县23056219.1仁寿县1045833.7洪雅县2998539.8青神县20020-0.1丹棱县*2012年眉山市各区县房地产投资额地区完成投资（万元）增速（%）眉山市78.1821.2 彭山县29745614.5 东坡区2338491.4 仁寿县16163054.5 洪雅县4631154.4 青神县2700534.9 丹棱县15587*全省21市州的市辖区就只有眉山的彭山县投资总额赢了同眉山下辖的东坡区，据调查仅靠恒大和复地的两大项目在拉投资，属于短期波动。第五章 彭山房产市场研究序号项目1巨梁半岛2蓝湾风景3上岭美盛4彭都国际5柏林郡6久居福7翡翠龙湾8家天下9香堤漫步10凯帝金府11皇庭国际12南门庭院1、在售及待售项目统计项目区域占地面积容积率总建面绿化率物业 形态总户数户型区间首次开盘巨梁半岛城北新城104亩2.4818万38%小高层高层171670-11812. 04.28蓝湾风景多层小高层50-130上岭美盛23亩3.154.3万 30%小高层高层400110彭都国际20亩3.04万38.5%高层40071-116柏林郡2.2多层久居福二期高层首创成南郡400亩2.666万37.7%多层高层460080-11012.6.16翡翠龙湾老城495亩2.6100万70%多类型3900家天下4002.4964万41%多层小高层80-11307年香堤漫步30亩2.196.5万38