城市产业综合体.doc

城市产业综合体我国工业园区的发展主要经历了四个阶段，也可以说是四种模式：最早的模式是城市混合体模式，工厂建立在市区，与居民区不分家，这种模式早已过时；第二种模式是工业园区模式，工厂相对集中，但不利于集群化和个性化发展；第三种模式，也是目前比较流行的模式，叫做产业集群，就是以一个主导产业为核心，聚集其上下游产业链的企业在一个区域中。这种模式解决了产业的促进和发展问题，但又带来了城市候鸟、留守老人、留守孩子等社会问题；第四种模式，便是李蔚教授通过在全国各地的考察而提出的模式，即第四代服装产业综合体模式，也就是目前华茂国际服装产业园发展所见证和实践的模式，这一模式有效地解决了前三种模式带来的诸多社会问题，拥有广阔发展空间。第四代产业园区模式主要由三个圈层构成。核心圈层就是主导产业，比如华茂的就是服装。第二个圈层是产业配套层，是跟服装产业相关的配套产业，比如辅料生产企业，服装品牌包装企业等。第三个圈层是生活配套圈层，为园区的企业提供生活配套。比如其中就有相应的住宅配套。每个入驻园区的企业按照投资额度都能得到这些福利性住房的指标。这些住房主要是针对园区工人们的，价格和市场价会不一样。这样，来打工的农民工就可以通过工作来买房，成为真正意义上的产业工人，他把父母孩子都接到这个新城来住，不需要每年春节跑来跑去，解决了留守老人、留守孩子等很多问题。产业综合体是依托特定产业、包含多物业形态，具有高度复合功能的综合体。如果说城市综合体的出现是商业地产发展到一定阶段、城市空间由平面向立体拓展的必然产物，那么，产业综合体的诞生和演进则是城市综合体与特定产业有机结合的理想产物，并日益成长为发挥集成、协同效应的城市功能进化与驱动经济发展新动力的战略营商平台。产业综合体较一般城市综合体而言，拥有更多的优势。产业综合体以特色产业为支撑，通过多重物业形态的有机组合，资源共享，能够实现产业资源优势的最大化。所谓“城市综合体”，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，也被称为“城中之城”。对于一般城市综合体而言，物业形态多以写字楼、公寓、商场的组合形式为主。综合体更多是三种物业形态的简单叠加。商场从业人员和购物人群、公寓和写字楼的使用客群之间相对独立，共享程度较低，这在一定程度上局限了综合体价值的最大化。浅析汽车产业服务综合体建设的重大意义及建议一、建设汽车服务综合体的重大意义汽车服务综合体是指，以汽车制造业为中心，依托汽车制造业而发展起来的，以为汽车产业服务为重点的汽车后产业，包括现代物流业，金融业、科技服务、信息服务，商品市场服务，会展、汽车是S店，以及围绕汽车业开展的教育、医疗等生产业和生活性的服务综合体。他属于生产性服务业，是现代服务业的重要组成部分，在制造业的发展中更加重要。建设汽车服务综合体，是落实科学发展，促进产业结构调整和汽车制造业发展的需要。科学发展观的第一要义是发展，调整产业结构的核心是促进资源的合理流动，使之成为巨大的生产力。到2012年，我区的整车产量将达到1000亿元人民币，汽车零部件的产值也将达到1000亿元人民币，要实现“双千亿”目标，必须要有强大的汽车服务综合体的支撑，必须建设承载整车生产服务、零部件配套、物流配套、生活区配套等功能的立体服务体系，为汽车整车制造提供配套功能大而全、优而专的良好生态服务环境，促进汽车制造业的发展。建设汽车服务综合体，是增加税收的重要途径。建设汽车服务综合体是增加税收的重要手段。围绕汽车制造业的服务业包括汽车金融服务、汽车产品研发、汽车总部大厦、汽车4S店等诸多产业。如已在规划中的外商公寓项目、汽车生活区项目、汽车华晨总部大厦项目更是一座垂直的城市，这些楼宇经济、总部经济必将成为汽车积聚区的支柱型产业，总部大厦通过开发出租楼宇、招商引资，从而引进税源、增加税收。有人形象地把楼宇经济形容为城市的“垂直印钞机”。可以预见，未来的汽车服务综合体，将产生500亿的社会商品零售额， 产生税收10亿元，等于再造一个华晨金杯制造厂。建设汽车服务综合体，将改善大东就业环境。汽车服务业对于支撑国民经济健康发展，推动相关产业发展，提供就业机会，都将产生巨大的拉动作用。围绕汽车服务业，汇集了金融、保险、会计、中介服务、咨询、广告、餐饮业、美容、观光和汽车城参观游览等产业。以汽车4S店为例，将汇集几十个品牌的汽车销售、维修、培训群，以一个4S店用工100人为例，50家4S店就是5000人。有经济数据显示，汽车工业每提供1个岗位，将会给上下游产业制造10-15个岗位。我们的汽车服务综合体未来将提供5万个就业岗位，极大地减轻了我区的就业压力。建设汽车服务综合体，将提升人民群众的幸福感指数。坚持以人为本，促进人民群众的和谐幸福，是我们工作的出发点和落脚点。汽车服务综合体的建设，就是要惠及百姓，增强人民群众的幸福感。在大东区汽车服务体系中，区里将引进万科、绿地等大开发商，建设品质优良的汽车生活区，使汽车产业工人、服务业职工住上物美价廉的好房子。同时还将建设三横四纵的公路网，公共交通网，方便百姓出行，完善供水、供气、供电等基础设施、市政基础设施建设还要积极发展以汽车文化主题公园为依托，打造集休闲、娱乐、体验、培训等功能于一体的综合文化产业区，使生活在汽车城中的人民更加幸福安康。二、目前我区汽车服务业的现状和主要问题市场缺乏统一规划，造成无序混乱状态。我区汽车服务业主要表现在汽车4S店，主要集中在东陵西路，先有市，后有场，完全是市场化行为，缺乏统一主导和规划，功能布局不尽合理。在汽车物流方面，主要集中在华晨金杯汽车周边，仓储大多租用原东陵区村民的宅基地建设的临时库房，面积严重不足。公路没有形成交通网，且破损严重。使汽车产前服务和产后服务困难重重。市场缺乏公共服务配套体系，造成资源配置浪费。汽车服务企业各自为战，从销售、服务、维修到物流链条的产业，每家销售公司都有一整套独立的体系在运作，而有很多的销售机构、人员，如保险代理、市场评估、宣传策划都在重复设置，且规模小，缺乏统一培训、指导，管理水平参差不齐。政府缺乏扶持引导产业力度，服务企业间难以实现有效链接。在产业上，从软件配置上没有进行封闭性管理，涉及到工商、税务及车辆登记等政府管理职能，没有真正的高效的体现出来；在硬件配置上，如试车场、交易大厅、信息平台，汽车总部大厦，汽车酒店等没有建立健全起来，产业单一。三、加快汽车服务业综合体建设的建议加大宣传力度。认真宣传沈阳汽车城发展规划，进一步宣传建设汽车服务综合体的重大意义。提炼、总结招商口号，充分发挥媒体作用，全方位，立体化的宣传汽车城在全国的地位，在东北亚的影响，做到家喻户哓，人人皆知。加大招商引资力度。组织强有力的招商队伍，整合招商资源，编好招商宣传册，疏理汽车上下游产业企业名录，实行点对点招商，发扬招商人员硬着头皮闯，厚着脸皮谈，踏破铁皮跑的三皮精神。对招商人员给予适当的精神和物质奖励。重点引进世界500强或国内500强的企业，同时做好已在我区经营的汽车服务企业工作，极积为企业服好务，进行以商招商。加大政策支持力度。加强产业规划协调，减轻企业负担，推动产业做大做强，帮助中小型服务企业解决好融资问题，设立专门支持中小企业发展的小额贷款公司，鼓励风险投资公司进入这一领域。汽车城中划出1平方公里为中小企业提供发展空间。积极推动汽车服务综合体，切实发挥汽车生产性服务集群化作用。积极发展园区经济，改善产业配套条件，建设公共服务平台。要细化、深化专业分工，优先发展汽车服务物流业，使汽车生产前服务、生产后服务更加专业化、社会化。大力发展第三方物流和信息服务，推进电子商务和电子政务。优化资源配置，形成布局科学、功能完善、特色鲜明的现代服务业集聚区。加强汽车服务人才的培养和