某楼盘项目物业管理方案计划书.doc

某楼盘项目物业管理方案计划书一、 概述& L3 Q 4 N3 J7 y* ?某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。/ t6 % r; _7 a- e4 R z% F二、目标$ Z& I% 2 G4 q# k$ a贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，B. V& , o, Z8 o三、组织 j G5 p3 w& _1 T6 d6 x2 O% P物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。$ n- y! d- u r: H四、 人事( r3 E2 t$ m& p$ 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。5 r7 $ L6 B, : c1 , u! # 6 e+ U$ o序号 岗位 人数 主要职责 备注1 n* , M7 Z* y( X1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 3 H% Z: E3 |9 i2 h5 * 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 1 |7 s& V% w9 x1 H L, 0 0 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证4 ?6 l5 T2 ! D* q: j5 d6 m4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 3 l8 S0 # L6 w& 4 # d5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 0 * c$ R( q/ B) W8 L: p6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 - b! x+ g/ S_7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 C& c2 r* O. t& 5 |9 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、 经营预测8 u t0 B _! r) O; E9 ) o- |1 Qa) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）0 E2 f% e$ r) Y8 |$ T5 Vl 物业管理费：11.34万元6 w/ n/ H* E! D, |* ! P/ L* s& Y5 e应收 12.6万元3 $ h1 w/ s: X G$ y30000*12*0.35=126000（元）2 R; l& Q. W i3 v8 n1 J7 K预计收入 11.34万元（收缴率90%）0 ; G* 9 v7 al 维修服务费：0.5万元9 D( p0 G& i, T, Ol 特约服务： 5.8万元& U3 v, I) n9 T) a+ f( h5 Gl 其他收入：1.5万元% G& ! l3 ; ?b) 支出：20.25万元7 H3 u 1 + h( Zl 人员工资福利：14万元$ ?$ H ; f; r: f) C9 l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）0 Q! b. i4 U! 3 x$ f) Q) T0 - il 维修保养费用：1.5万元( w% S2 j2 u: _. * b- W8 U4 Xl 税金：1.05万元 M# g L0 Z7 LXl 不可预见费用：1.2万元/ E* l& F9 c9 j5 N2 N% n* I- yc) 润亏：-1.11万元/ j( Y: S; S f# Sd) 物业接管期间& H+ J/ D; I; 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）/ E( J) m7 t; je) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2 * 1 S* 1 k0 C) B/ g s# B: c（1） 员工的工资和按规定提取的福利费- e9 S8 S_( l, L+ h/ C% . T序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 8 L1 9 N4 n2 u1 经理 1 1200 12002 V: o2 e: & K. M. |2 经营部主任 1 800 8005 . y/ w: I; m, H2 l$ , 3 办事员 3 600 18008 O; e6 O( X! U$ k5 k c4 物业管理员 1 800 8006 K# x2 U& Q! D2 Z5 安全护卫员 7 500 3500, G- n# u. $ fJ0 O$ 6 水电工 1 700 700, M0 k) R& Q2 X6 p) |7 保洁员 2 400 800+ u Z3 v4 t8 W# S- q工资总额合计 96007 k7 J3 ?3 7 i* s: J& N工资总额合计：9600元/月；115200元/年7 - 4 k9 P- g3 L7 v3 l$ 福利：115200*23%=26496（元/年）2 - 6 a: T0 N4 W# c合计：14.17万元/年; N& d9 X+ b7 r7 * r+ Lj; B（2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元9 / | j7 u+ D0 a! N; e（3） 绿化管理费：绿化率45%1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元% R; g; ! ?b0 s) S9 g$ m（4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元d k6 L: L$ x3 ; / b, U. X|7 v3 j（5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元& D5 Q& Z9 C# W1 m+ L（6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算8 |6 i8 a$ E( W3 r. 5.52万元*25%=1.38万元9 p/ _: I9 ! K- |（7） 固定资产折旧费：按10%计算即1万元7 N, j Y/ 4 s, n2 + c（8） 税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元5 9 d6 V% + * c9 H（9） 保险费：暂不投保& : b* o9 H! H4 a9 L（10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元4 p j# p, g4 t9 Y2 w但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。六、 前期物业接管3 q( Y; L6 D! l7 x) xa) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。7 b& K1 _0 B& W; ?& _( Wb) 物业接管验收$ R& ( 8 V5 k2 j2 v& h# Yl 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。0 ) o: h5 |0 U% # O- F yl 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；6 e2 x# J8 R9 eQ- w% J: Q7 pl 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；$ V2 G) C+ g% Z, K; l. d/ Pl 房屋幢、户编号已经有关部门确认；6 eZ6 P- l6 L% |2 l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；, f: N+ S. F( V; O4 Q9 / Jl 接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。- j! C* x GH% L6 d8 ll 接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。0 z Y J+ q( u( $ j7 Yl 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。7 n ?4 6 k+ s( K3 9 Q, r) ?/ Ql 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。, D7 ? z% A3 |, w( vl 抄水、电、气表的底数，记录备案。, n8 ; P$ z# j2 JLl 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。; _* S, q4 E- i- F3 0 El 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 l, l* ( l9 R3 X9 ! X( O+ H# l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。七、 入伙$ A8 z: J/ t0 & k+ O1、准备工作/ w, Z# R f9 C/ Y3 x2 l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；2 C/ B/ Q7 X. d9 J6 ll车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库； z6 T0 ( f( 7 l) l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等8 8 E$ l7 a s _4 P! Al楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)% u: l; u& 9 A0 E! x7 U- B0 ( l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；+ 4 B5 y* c) U& rl 制定入住流程；# Y. S/ g. ?Z. e& w Al 印刷入住表格；4 L: J 6 q. h2、协调工作. b1 c5 K$ k3 Bl 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。; - K6 w0 b6 Y% k) x7 B! al 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。8 M |5 z$ / V4 Zm2 R: I% Ll 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。. C) t P |1 T- TQS5 m3、入伙现场) ?( u% 4 k* c) 0 Z) I9 P w 入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。! z$ . p8 e& E- x+ 3 y p. _, q& v$ j 举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。3 + S$ M( e( z3 J$ v3 7 z3 J 注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。% h; o9 + a* H. r0 b1 W% Ft$ z t4、业主、使用权人入住程序9 F4 L; I* p0 I8 v( 7 h5 o, h! m; k) O% D* G8 Q发函 办入伙手续2 q+ : E* U$ J1 d2 O$ b! 5 + 9 S4 q3 fr w( H签约5、办理入伙手续程序+ Z4 c9 F5 U: Av% q9 B) H+ d E9 R. G 3 T已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同 3 v# M. Z( k( Q: C& B 5 b f5 X/ A$ X% A 6 o) p1 $ l3 hx/ E确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金* f1 u4 t& ps0 e9 xb. Q7 F2 P( H4 X/ q& W7 C y f4 m建筑垃圾清运费、物管费，盖章; k3 N) ?% G+ . |. q $ S; L6 2 p* m- n业主签署$ F, K& R2 : k: P$ M. ?, G$ n) l$ Y: l6 4 U; a6 _5 Z4 L向业主办理手续$ s1 5 ) |p8 W! % 9 o5 n& b8 E5 X4 o1 t( g八、 物业装修与管理: q, D& T* r X/ B7 |$ b! Q& M业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取装修管理规定，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。$ e5 D5 X6 t! w* Z a6 C业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立) k( _# Y; a( C0 a物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。& Y; * ?7 J4 n: K, E! F7 C十、 日常管理3 f( N3 v8 K$ E# x$ r J) N# w) D! 9 5 i. 6 T5 C（一）房屋管理运作一览表$ H$ z |: Q( T5 G) G工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务: |/ m+ X# k& n) - 6 I* R% r频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然 每周三次 100% J( K5 ) t( : O6 I标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次% 1 V* O- F, U4 o5 t Yp工作程序 8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案: 7 D8 L8 ?0 K% E; y9 e（二）绿化管理4 7 a$ e h2 f( Y) u) r工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗h( t6 S6 b/ W/ R$ t( m 5 a# x工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补: y. I7 f# l4 U) Y- B4 l标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上4 s% m3 9 N, v5 x2 W, q7 g程序 7：009：30浇水、施肥；9：3011：30除杂草、整形、保洁；13：3015：30除杀虫、补缺、保洁；15：3017：00浇水、施肥（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表# T5 q7 B: q* w$ m7 G0 O工作内容装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护; Y( J/ X+ d2 o2 5 q9 I8 X; y道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯- L* T_8 z& P, y, c频度 8H内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修* P& e# X% L# R8 A! d6 M/ 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上3 S3 v T+ Z3 8 程序 8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案1 Pq* k. l1 v5 G工作内容 定岗检查