第十五章 土地增值税.pdf

土地增值税 1华中科技大学管理学院 土地增值税定义 土地增值税是对转让国有土地使用权 地上建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个人 就其转让房地产 所取得的增值额征收的一种税 2华中科技大学管理学院 2 纳税义务人 凡是转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人都是土地增值税的纳税义务人 特征 不论法人与自然人 不论经济性质 不论内资与外资企业 中国公民与外籍个人 不论部门 3华中科技大学管理学院 3 征税范围 基本范围 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转 让 4华中科技大学管理学院 征税范围的界定征税范围的界定 国有土地使用权 国有土地使用权 土地使用权 地上建筑物及其附着物是否发 生土地转让 土地使用权 地上建筑物及其附着物是否发 生土地转让 转让房地产并取得收入 转让房地产并取得收入 5华中科技大学管理学院 对若干具体情况的判定对若干具体情况的判定 以出售方式转让国有土地使用权 地上的建筑物及附属物的以出售方式转让国有土地使用权 地上的建筑物及附属物的 出售国有土地使用权的 这种情况是指土地使用者通过出让 方式 向政府交纳了土地出让金 有偿受让土地使用权后 仅对 土地进行通水 通电 通路和平整地面等土地开发 不进行房产 开发 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造并出售的 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造并出售的 存量房地产的买卖 存量房地产的买卖 6华中科技大学管理学院 以继承 赠与方式转让房地产的以继承 赠与方式转让房地产的 房地产的出租 房地产的出租 房地产的抵押房地产的抵押 7华中科技大学管理学院 房地产的交换房地产的交换 以房地产进行投资 联营以房地产进行投资 联营 8华中科技大学管理学院 合作建房合作建房 对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例 分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地 增值税 企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产 在企业兼并中 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 的 暂免征收土地增值税 9华中科技大学管理学院 房地产的代建房行为房地产的代建房行为 房地产的重新评估房地产的重新评估 10华中科技大学管理学院 税率与应税收入 税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 速算扣除系数 1 不超过50 的部分 30 0 2 超过50 100 的部分 40 5 3 超过100 200 的部分 50 15 4 超过200 的部分 60 35 土地增值税四级超率累进税率表 11华中科技大学管理学院 应税收入的确定 货币收入货币收入 实物收入实物收入 其他收入其他收入 12华中科技大学管理学院 5 扣除项目的确定 可扣除项目 可扣除项目 可扣除项目 详细说明 适用情况 1 取得土地使 用权所支付的 金额 包括地价款和取得使用权时按政府规定交纳的费用 新建房转让 和存量房地 产转让 2 房地产开发 成本 包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工 程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 新建房转让 3 房地产开发 费用 1 纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提 供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发 费用 利息 取得土地使用权所支付的金额 房地 产开发成本 5 以内 2 纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不 能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的 房地产开发费用 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 以内 新建房转让 13华中科技大学管理学院 可扣除项目 详细说明 适用情况 旧房及 建筑物的评估 价格 评估价格 重制成本价 成新度折扣 率 存量房地产转 让 与转让 房地产有关的 税金 包括营业税 城建税 印花税 教育 费附加视同税金扣除 新建房转让和 存量房地产转 让 财政部 规定的其他扣 除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 新建房转让 14华中科技大学管理学院 可扣除税金可扣除税金 企业状况 可扣除税金 详细说明 房地产开 发企业 营业税 城建税和教育费附 加 销售自行开发的房地产 时计算营业税的营业额为转让 收入全额 营业税税率为 由于印花税 包含在管理费中 故不能在此 单独扣除 非房地产 开发企业 营业税 印花税 城建税和教育费附 加 销售自行开发的房地产 时计算营业税的营业额为转让 收入全额 营业税税率为 印花税税率为 产权转移书据 15华中科技大学管理学院 应纳税额的计算方法 增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额 增值颠 30 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 土地增值税税额 增值额 40 扣除项目金额 5 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 土地增值税税额 增值额 50 扣除项目金额 15 增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额 增值额 60 扣除项目金额 35 16华中科技大学管理学院 例 例 某纳税人转让房地产所取得的收人为400万元 其扣除项目金额为100万元 请计算其应纳土地增值税的 税额 17华中科技大学管理学院 第一步 先计算增值额 增值额为 400 100 300 万元 第二步 再计算增值额与扣除项目金额之比 增值额与扣除项目金额之比为 300 100 300 第三步 分别计算各级次土地增值税税额 1 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 适 用30 的税率 这部分增值额为 100 50 50 万元 这部分增值额应纳的土地增值税税额为 50 30 15 万元 18华中科技大学管理学院 2 增值额超过扣除项目金额50 不超过100 的部分 适用 40 的税率 这部分增值额为 100 100 50 50 万元 这部分增值额应纳的土地增值税税额为 50 40 20 万元 3 增值额超过扣除项目金额100 不超过200 的部分 适用50 的税率 这部分的增值额为 100 200 100 100 万元 这部分增值额应纳的土地增值税税额为 100 50 50 万元 4 增值额超过扣除项目金额200 的部分 适用60 的税率 这部分的增值额为 300 100 200 100 万元 这部分增值额应纳的土地增值税税额为 100 60 60 万元 第四步 将各级的税额相加 得出总税额 土地增值税税额为 15 20 50 60 145 万元 19华中科技大学管理学院 税收优惠 对建造普通标准住宅的税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额 20 的 免征土地增值税 普通住宅应满足三个条件 住宅小区 容积率在 以上 单套建筑面积在 以下 成交价格低于 同级别土地上住房平均交易价格 倍以下 对国家征收的房地产的税收优惠对国家征收的房地产的税收优惠 因国家建设需要征用 收回的房地产免税 对个人转让房地产的税收优惠对个人转让房地产的税收优惠 个人因工作调动 改善居住条件而转让原自有住房 居住满 5年以上免税 居住满3年未满5年的减半 20华中科技大学管理学院 实例 实例 段先生在某市有一套住房 市价60万元 扣除项目 金额为45万元 已经居住满4年零10个月 这时他因工作需要 调动到省会城市 需要出售该套住房 他有以下两种选择 1 当时出售 其应纳土地增值税为 增值额 60 45 15 万元 增值额与扣除项目金额的比例 15 45 100 33 3 应纳土地增值税税额 15 30 50 2 25 万元 2 两个月后出售 因两个月后段先生的住房已经住满5年 在其 出售时 可以享受免税优惠 即其应纳土地增值税税额为零 显然 如果段先生当时出售该住房 究只能享受减半征收土地 增值税的优惠 如果再等两个月出售该套住房 便可以免缴土地增 值税 从而使段先生减少2 25万元的纳税义务 21华中科技大学管理学院 纳税申报及缴纳 纳税申报纳税申报 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内到房 地产所在地税务机关办理纳税申报 提交产权 土地使用权证 书 合同 评估报告有关资料 纳税地点纳税地点 纳税人转让的房地产坐落在两个以上地区的 应按房地产所 在地申报纳税 22华中科技大学管理学院 实物收入及其他收入 二 扣除金额项目合计 取得土地使用权所支付的金额 一 转让房地产收入总额 城市维护建设税 其 中 营业税 与转让房地产有关的税金等 成新度折扣率 旧房及建筑物的重置成本价 其 中 旧房及建筑物的评估价格 货币收入 其 中 金额 行次 项目 税款所属时期 纳税人名称 印花税 教育费附加 土地增值税纳税申报表 非从事房地产开发的纳税人适用 填表日期 年 月 日 纳税人识别号 金额单位 元 列至角分 23华中科技大学管理学院 收到申报表日期 以下由税务机关填写 电话 纳税人 公章 代理人 公章 会计主管 签章 代理人名称 备注 如委托代理人填报 由代理 人填写以下各烂 如纳税人填报 由纳税人填写以下 各栏 七 应缴土地增值税税额 六 速算扣除系数 五 适用税率 四 增值额与扣除项目金额之比 三 增值额 代理人地址 经办人姓名 接受人 24华中科技大学管理学院 作 业 一 判断题 1 单位之间互换房地产未取得收入 不缴纳土地增值税 2 土地增值税使用超率累进税率 累进依据为增值额占转让收 入的比例 3 张某在阳光小区花费60万元购置了新居室后 欲将原居住8年 的约18平方米的旧房卖出 经评估 此房价值30万元 因为 房临街 最终以50万元售出 按照税法有关规定 向当地税 务机关申报并经核准后 张某出售的旧房免予征收土地增值 税 4 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税 务机关申报核准 凡居住满3年或3年以上的 免于征收土地 增值税 25华中科技大学管理学院 5 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 应当征收土地增 值税 6 对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例 分房自用或转让的 均暂免征收土地增值税 7 土地增值税仅涉及内资企业 单位和个人 8 增值税未超过扣除项目金额20 的房地产开发项目 免征土 地增值税 9 某房地产公司将待售的花园别墅中的一栋赠给某影视明星 由于该房地产公司未取得收入 则不缴纳土地增值税 10 对于一方出地 一方出资的合作建房 建成后转让的 缴纳 土地增值税 26华中科技大学管理学院 二 选择题 1 下列各项中属于土地增值税征税范围的有 A 出让国有土地使用权 B 城市房地产的出租 C 转让国有土地使用权 D 城市企业房地产的交换 2 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的 都是土地增值税的纳税义务人 A 学校 B 税务机关 C 外籍个人 D 国有企业 3 某单位转让一栋1980年建造的公寓楼 当时的造价为500万元 经房地产评估机构评定 该楼的重置成本价为2000万元 成 新度折扣率为六成 在计算土地增值税时 其评估价格为 A 500万元 B 1200万元 C 2000万元 D 1500万元 27华中科技大学管理学院 4 按照土地增值税的有关规定 纳税人提供扣除项目金额不实的 在计算土地增值税时 应按照 A 税务部门估定的价格扣除 B 税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除 C 房地产评估价格扣除 D 房地产原值减除30 后的余值扣除 5 根据土地增值税暂行条例的规定 纳税人应在转让房地产合同 签订的 内 到房地产所在地主管税务机关办理纳税申 报 A 5日 B 7日 C 10日 D 15日 6 下列各项中 应征土地增值税的是 A 赠与社会公益事业的房地产 B 个人之间互换自有住房 C 抵押期满转让给债券人的房地产 D 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 28华中科技大学管理学院 7 土地增值税的纳税人隐瞒 虚报房地产成交价格的 按照 计算征收 A 最高一档税率 B 扣除项目金额不得扣除的原则 C 成交价格加倍 扣除项目金额减半的办法 D 房地产评估价格 8 下列各项中 不属于土地增值税征税范围的有 A 以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B 以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C 被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 D 以出地 出资双方合作建房 建成后又转让给其中一方的 9 根据有关规定 可以不征或者免征土地增值税的有 A 以房地产进行投资 将房地产转让到所投资的企业 B 个人以房地产进行交换的 C 被兼并企业的房地产转让到兼并企业 D 以房地产抵债而发生房地产权属转让的 29华中科技大学管理学院 10 下列项目不属于土地增值税征税范围的有 A 以收取出让金的方式出让国有土地使用权 B 以继承方式转让房地产 C 以出售方式转让国有土地使用权 D 以收取租金的方式出租房地产 11 房地产开发企业在计算土地增值税时 允许从收入中扣减的税 金有 A 营业税 B 印花税 C 契税 D 城建税 12 以下应征土地增值税的项目有 A 取得奥运会占地的拆迁补偿金 B 将一项房地产直接赠与某私立学校以支援教育事业 C 被兼并企业将房产转让到兼并企业中 D 房地产开发商销售楼房 30华中科技大学管理学院 13 土地增值税的纳税义务人可以是 A 外国驻华机构 B 个人 C 私营企业 D 医院 三 计算题 1 某房地产开发企业