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培训内容行为礼仪篇一、 个人礼仪： 工作时间内所有员工必须着职业装。 男员工着衬衫、西装、深色皮鞋（短袜）、系领带。 女员工着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋，不准着 无带、无跟凉鞋、皮拖等。（穿裙装时，需着肉色长筒丝袜） 新员工上岗后如未配发公司统一工服的，需穿与工服颜色、款式相 近的衬衫、西装。 身体、面部、手部应保证清洁，讲究良好的个人卫生，（养成良好的卫生习惯）。上班前不允许饮酒及吃带异味食物以保证口腔清洁。 工作时间员工必须保持饱满的精神状态，不得松垮懈怠。 男员工发型发式统一的标准要求为干净整洁，头发不应过长。 女员工发型要求文雅、庄重，梳理齐整，染发不得颜色夸张，长发可用发卡等梳扎在头后或盘在头上，不许散发、遮眼盖腮。 男员工要刮净胡须，不准蓄须。 女员工宜保持淡雅轻妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。 员工在岗工作期间，除结婚、订婚戒指之外，不得佩戴其它任何饰物。 保持指甲整齐、清洁，短于指端；不得涂有色指甲油。 直接面对客户时，员工应严格按员工行为礼仪规范进行接待。 工作时间，身体不得东倒西歪、前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。（保持规范的举止，体现高雅的气质，树立良好的形象） 站姿：不宜歪斜站立、腿脚晃动，双手不宜叉腰，交叉胸前、插入衣裤或随意乱放，会见客户或出席仪式的站立场合，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。 坐姿：端正，不宜翘二郎腿，不允许将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。 工作场合不宜二人勾肩搭背，挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。与客人同时进、出电梯应让客户后进，先出电梯，并协助操作电梯门开关。二、 接待礼仪（一） 办公环境要求1 正式工作前，各部门及销售现场要组织做好室内外卫生，保持地面的整洁，保持室内空气清新、窗明几净，各种办公设备和办公物品准备到位。2 不准乱丢乱放物品，随时清理废弃物品，做到办公区域每日清洁不堆积。及时清理、整理账簿、文件，保持工作台清洁整齐。销售现场接待台上不允许摆放水杯、手机等个人用品，凡客户看得见的地方都应保持整洁。3 正确使用和保管办公设备与公司物品，使用中做到爱惜、节约。公司电脑不得储存与工作无关的文件（如：游戏等），上班时间不得利用电脑从事与工作无关的活动（如：上网聊天等）。4 销售现场于任何时间一律严禁吸烟；不得在客户接待区用餐；总部工作人员不得在办公区就餐，加班除外。工作开始后，如需放背景音乐，不得干扰其他人员谈话。5 出席会议，必须按指定时间和顺序入场，按指定的位置就位，不迟到、早退。散会时，依次退场。开会时，手机、传呼机等通讯工具要关闭或处于静音状态。按时出席会议遇特殊情况须提前请假。（二） 客户接待要求1 顾客来时要问好。迎接和面对客户时始终保持笑容可掬，必须使用文明礼貌用语。规范接待用语，要讲普通话。 2 来访的客人很多时，应按顺序接待，不要冷落每一位客户，做到“接一，问二，照顾三”。应谨记客户的姓名，以示尊重。未知姓氏之前，要称呼“先生”“女士”。解答业务时候不准讲 “不知道”，可将“不知道”改为“我先问一下”。3 和顾客交谈时应该眼望对方，用心倾听，不要随意打断客户的谈话，做到百听不厌，百问不烦。不得东张西望，心不在焉。不得流露出厌烦、冷淡等表情。说话声调要自然、清晰、柔和、亲切，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不清楚。不要急功近利，要给顾客一种“置业顾问”的形象。4 暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦”。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。5 向顾客介绍产品或看资料时应手掌心向上，如果指出细小之处应用食指同时手掌仍然向上。不宜用手指或笔杆指客人。为顾客拿物品一定要双手递上。6 当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事要帮助。用礼貌互换的方式留存客户联系方式，并注意积极回访。7 业务中如出现纠纷，应耐心解释，任何情况下决不允许与客户发生口角。不准讲粗言、使用蔑视和侮辱性的语言。不讲过分的玩笑。不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。谈及他人或客户时，千万不要诋毁别人，尤其当着客户。8 工作时间不允许在接待现场或者客户面前吸烟、吃东西、读无关业务的报刊杂志，不允许办私事，不准用公司电话聊天。（保持办公区域的安静）工作期间员工之间不得闲聊、谈笑；在公司总部上班的员工，自进入办公室内不得大声喧哗，以免影响他人工作。（在指定区域接待来访）（三） 打、接电话要求（1） 所有来电，务必在三声响之内接答。（2） 接电话先问好、必要时报单位名称，如“你好”或“你好、纵横”不得在开始时使用“喂”、“哎”等语气词。对于自己不能处理的电话，应及时将电话转交给能处理的人，或记录电话内容，待处理后回复。（3） 对方讲话应认真听，必要时要作好记录，通话要点要问清楚，然后向对方复述一遍。（4） 结束时待对方挂断之后，方可挂线，不可先于对方挂线。（5） 通话时要简明扼要，不要在电话中长时间聊天。（必要时应提前打腹稿）（5） 给对方打手机时，请先询问对方现在接电话是否方便，并且征询是否可以有座机转接，不宜长时间占用对方电话。业务知识篇一、房地产基础知识（一）房地产相关概念 1建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。2容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。3绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。4楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。5建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 （二）房地产“五证一计划”包括： 建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证及建设工程投资计划 （三）现行的土地获取方式（来源）：1、 划拨2、 出让：分为招标、拍卖、挂牌三种根据2003年6月1日颁布的天津市国有土地有偿使用办法，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。 (四)经典设计房型： 经典两室 顶层一室（五）房屋建筑分类1、从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）砖混结构（一般为6或7层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）钢结构（纽约市贸大厦）2、从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房）4、房屋建筑用途分：生产性建造居住建筑公共建筑（六）房屋建筑结构1、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。2、房屋承重结构的基本构件类型（1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构） 承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。（2）砖混结构 承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 （3） 砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。（4）其他结构：（简易结构） 承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。3、地基与基础（1）地基：承受由基础传来荷载的土层叫地基。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。地基每平方米所能承受的最大压力，叫地基容许承载力（也叫地耐力）。当基础对地基的压力超过地基容许承载时，地基将出现较大的沉降变形，甚至地基土层会滑动挤出而破坏。为了保证建筑物的安全，必须保证基地压应力不超过地基承载力，因此，加大基础底面积可以减少单位面积地基上所受到的压力，即地基承载力不变时，房屋总荷载愈大，基础底面积也应随着增大。地基土由于地质构造和土壤类别不同，分为天然地基和人工地基两大类。岩石、碎石土、砂土、粘性土等一般均可作为天然基础。人工地基指土层的承载力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋时，缺乏足够的坚固性和稳定性，必须对土层进行人工加固后，才能在上面建造房屋。加固地基常用的是压实法、换土法、挤密法。天津地区一般以粘性土为持力层，碎石土、砂土作为人工填垫层。（2）基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。基础的类型：.刚性基础。适用于6层或6层以下的砌体结构且基础宽度小于2.5米。.扩展基础（即柔性基础）.柱下钢筋混凝土独立基础.墙下钢筋混凝土条形基础.柱下条形基础.筏板基础对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。.箱型基础.桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩基础按构造形式分：A. 条形基础：B. 独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。C.筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。当柱荷载或柱距较大时，为增大筏板基础的刚度，可沿柱轴线做增厚的勒梁，成为梁板式基础。这种基础适用于高层框架结构。D. 箱型基础：用于高层建筑。E.桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩*多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。*中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。*高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。4、墙体：（1）墙的分类：按平面位置：外墙和内墙按墙的方向：纵墙和横墙通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间。按墙的受力分：承重墙： 非承重墙：5、楼层、地面：楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。按施工方法：现浇、预制。6、楼梯：（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。（1）屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。（2）平屋顶小石子保护层屋面作法如下：禹王改性沥青防水层 20厚1：2.5水泥砂浆找平层1：6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光铺聚苯乙烯泡沫塑料板保温层，50MM厚。钢筋混凝土现浇板（2）裂缝产生的原因裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。为避免结构强度原因造成裂缝应在设计中保障混凝土构件尺寸、标号、配筋并在施工中严格执行。该类裂缝危害最大。温度裂缝分类较多。主要措施是作好屋顶保温，并按规范要求设置温度缝。砖混现浇板小于50米预制板小于60米设一道。框轻现浇 板小于55米，预制板小于75米设一道，实际工程中还应尽量减小。沉降缝是防止地基不均匀沉降，造成房屋开裂而采取的一种措施。在房屋的下列部位中宜设置沉降缝。 屋建在明显不均匀填土地基上或地基土压缩性有显著差异处； 筑平面的转折部位； 高度差异（或荷载差异）处； 建筑结构（或基础）类型不同处； 分期建造房屋的交界处。温度裂缝基础不断开，沉降缝基础相应位置断开。实际工程中两缝常合二为一。（七）关于室内采光有何要求？住宅采光要求如下：1. 每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个m：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/121.窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。2. 离地面高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁有哪些种类，各有什么作用？答：梁的种类按受力状态分为简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。连续梁：两跨以上的梁为连续梁。悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。（九）不同建筑结构的优缺点比较？答：砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。且砖混结构每层重约1.6吨/平方米，而框轻结构每层重约1.2吨/平方米，因而对地基地耐力要求高。砖混结构现浇板小于50米设一道伸缩缝，预制板小于60米设一道，框轻结构现浇板小于55米设一道伸缩缝，预制板小于75米设一道。（十）上水管和下水管的材质有那些常用种类？并请比较其特点？给水管材传统的镀锌钢管。新型管材主要有UPVC管、铝塑复合管、ABS管、PEX管、PB管、PE管、PP管等。排水管材有铸铁管(基本不用)、螺旋降噪UPVC管、芯层发泡UPVC管和普通UPVC管。铸铁管使用时间较长后容易造成堵塞；普通UPVC管噪音较大；芯层发泡UPVC管价格相对较高；螺旋降噪UPVC管价格适中且能起到降低噪音的效果。 （十一）针对不同的户型应安装多少个插座，不同的使用空间各需几个插座，插座的规格、形式有何区别？1.卧室设两个电源插座，一个空调插座。2.起居室设三个电源插座，一个空调插座3.厨房设三个电源插座。3. 卫生间设三个电源插座，插座有防水要求。空调插座线路单走。（十二）户型大小不同，电表的规格有何区别？国家以前规定建筑面积在130平方米以下的电表为510A，130平方米以上的表为1020A。但目前均改为1020A。（十三）煤气有哪几种不同类型？目前煤气基本分两种，天然气及煤制气。天然气燃烧值及洁净度等优于煤制气。（十四）现在有哪几种供暖方式？按热源形式分为：（1）陈塘热电（2）锅炉房集中供热（3）地热水供热按系统设置分为：（1）单管系统 （2）双管系统按供热形式分为：（1）上供下回式（2）上供上回式（3）下供下回式（十五）请简述商品房开发流程答：商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售。投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。项目施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。二、签定商品房买卖合同说明合同是保障当事人合法权益的重要依据。目前，本市商品房买卖所使用的是统一的格式化合同天津市商品房买卖合同，签好合同对日后减少交易纠纷有重要作用。签定正式买卖合同需要注意的问题：1、 经常忽略的问题、 合同条款中的可选择项问题、 合同条款中不选择项空白部分、 合同条款手写部分的第一裁决依据、 签订合同的漏项检查、 样本合同以外附加条款的约定A、 对签订合同的人员要求专业水平、业务知识 、法律知识具备B、 不懂就问、法律咨询、不许随意承诺，否则承担法律后果C、 谈判技巧尽量按样本合同走 加强签订合同的严谨性，确定合同责任人。 合同状态调退房手续要严谨完全，应有相应的法律依据。 合同归档应有严谨管理，如有丢失或错误无法弥补2、 合同条款的逐项解释、 结合“商品房销售管理办法”扩大范围予以解释、 具体结合天津市买卖合同样本（一）、填写说明共4个条款，主要起提示性作用，包括：1、合同签订。签订前，当事人应仔细阅读合同各项条款，合同一经签字或盖章即 生效，任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认2、合同填写。可用钢笔、毛笔、签字笔填写，空白部分应用“/”划掉；3、合同备案。合同应自订立之日起30日内办理合同登记备案；要求必须备案4、合同不得翻印。（二）、合同主体出卖人填写名称、法定代表人、注册地址、联系电话、邮政编码、营业执照号码、开户行、帐号；委托房地产经纪机构售房的，还应填写经纪机构的相关情况及资格证书编号。买受人填写名称或姓名、地址、邮政编码、联系电话，当事人为个人的，填写国籍、身份证号/护照号，当事人是单位的，填写法定代表人、营业执照号码；委托他人购房的，还应填写委托代理人相关情况。 一旦有合同纠纷与中介无关，责任双方一定是出卖人与买售人 强调一下联系方式（一定使客户知道这个联系方式的重要性，几年内不会有重大变化，如有请立即与有关人员取得联系并作相关修改） 合同编号：（房管局网上售房系统编号一致）（三）、合同内容 第一条 商品房情况首先，填写商品房销售许可证号，应注意，该证号必须填写准确。（现为一楼一号，不能错）然后，填写房屋情况，包括商品房坐落、设计用途、建筑结构、建筑层数、建筑面积（包括套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积）等内容。名称经地名办批复，有时项目推广命名以前与地名办不符，容易给后期诸如公积金贷款操作带来不便。 房号：严格合同销控，一旦出现一房多售，不仅按合同约定出卖方承担违约责任，另外房地产主管部门有相关法规及严厉的处罚措施。住宅：住宅与商住在契税收费及有关产权收费不同商住：砖混：与建筑设计有关框架：与建筑设计有关 用途 结构 该商品房阳台是 高层全封闭阳台按全面积计 多层不封闭阳台按半面积计 套内面积为独立产权，公共分摊为公有产权最后，填写土地来源情况，是划拨方式还是出让方式。以出让方式取得土地使用权的，还应填写土地出让年限和起止日期。出让：开发商需支付土地出证金 有使用年限的限制，用途与使用年限的联系：一般住宅为70年，非住宅类少于70年（4050年不等）划拨：缴纳补修、安置费用、属政府行为，关于使用年限限制没有明确法规规定。另外，合同附件一“商品房屋平面图”，应附商品房方位图和分门分层平面图（1：100或1：200），方位图标出商品房具体朝向，分门分层平面图标明商品房的房型、布局等，并在图上圈红销售的商品房，加盖出卖人骑缝章。 合同附件二“商品房抵押、租赁等情况”，主要为杜绝商品房重复抵押的现象，并适应商品房“以租代售”等新的销售形式。抵押情况应填写：商品房是正在抵押，还是尚未抵押，正在抵押的应注明抵押权人、抵押期限等情况；租赁情况应注明：商品房是正在租赁（以租代售），还是尚未租赁，正在租赁的还应注明承租人、租赁期限等情况。第二条 商品房价款本条款为商品房单价和价款，单价为每平方米的价格，价款是扣除优惠部分的实际成交价格，币种可以是人民币或双方约定的外币。 按建筑面积计价，每平米单价 总价 大写 注意部分单价与所交纳契税相关3000以下1% 30004999 1.5% 5000以上 3%第三条 商品房交付日期填写商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，双方可采取变更合同、解除合同或另行约定。第四条 乙方付款形式及时间买受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由双方约定付款时间。严格在合同中约定付款时间（含贷款部分）第五条 甲方逾期交付商品房的处理出卖人逾期交付商品房的违约责任，分为两种：第一种，逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的，应支付已付款利息，合同继续履行。第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择：（1）合同继续履行，出卖人应支付已付款利息、违约金；（2）解除合同，出卖人应退还已付款，支付已付款利息、违约金；（3）双方另行约定。 违约责任与乙方逾期交款违约责任对等 卖售人具备准许使用批文，尤其是现房办理公积金或组合贷款需由开发单位提供每隔对应楼的准许使用证。 不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如：地震、水灾等。 除不可抗力外，也有一些出卖人不能克服的客观原因所造成的延期交房，双方对此可另有约定。第六条 乙方逾期付款的处理买受人逾期付款的违约责任，也分为两种与甲方对等：买售人逾期付款的违约责任 期房与现房的选择不同 违约处罚一定有时间的界定及对应的处罚措施第七条 商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理面积确认及面积差异处理 如有约定按约定执行，如没有约定则在+3%以内的，多退少补，合同继续履行；超过+3%的，买售人有权退房，卖方30日内退款及支付利息，不退房则按超过3%对应处罚执行 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准 误差比=（产权合同）/合同*100% 因设计变更造成面积差异，双方另立补充协议 商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据第八条 商品房质量及保修责任保修责任分两部分：住宅，非住宅已交付使用之日起计算保修期出卖人交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和承诺，在买受人正常情况下出卖人应按照商品住宅质量保证书的规定履行保修责任。出卖人另有承诺的，填写合同附件三。第九条 基础配套设施运行的约定双方约定配套设施运行期限，包括上水、下水、供电、燃气、暖气等，以及违约的处理方式。第十条 设计变更的约定 10日内以法律有效方式通知买售人，买售人应在15日内给予书面答复，15日内未有答复视为买售人同意该设计变更，15日内给予答复，双方另行协商 本条款规定，双方订立合同后，出卖人不能擅自变更商品房房屋设计和环境布局，确需变更的，应在约定期限内与对方协商。买受人同意的，双方订立补充合同；买受人不同意变更或出卖人擅自变更的，出卖方承担违约责任。商品房房屋设计和环境布局应填写合同附件四。第十一条 商品房交接规定商品房交付时，出卖人应提供商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书，交接房屋钥匙。 房款交齐，有合同，没有任何纠纷。第十二条 商品房产权登记 一房多售：必须解除原合同，声明法律文件 现有抵押：办产权前撤消房屋竣工验收后，出卖人应在30日内办理房屋初始登记，初始登记完毕后，应在180天内协助买受人办结房屋所有权转移登记。出卖人未按时办理房屋初始登记、未在180日内协助对方办结转移登记的，应承担违约责任。买受人可选择继续履行合同、解除合同或其他处理方式。第十三条 物业管理规定双方应对物业服务内容、收费标准等签订物业管理合同。第十四条 产权纠纷和债权债务纠纷的约定本条款为出卖人对商品房权利担保责任，出卖人保证交付的商品房无产权纠纷和债权债务纠纷，否则，承担全部责任。第十五条 争议处理 人民法院起诉合同履行中发生争议的，双方协商解决；解决不成的，可选择申请仲裁或提起诉讼。第十六条 合同附件对合同中未约定或约定不明确的地方，双方填写合同附件五，另行订立补充合同。5个附件为本合同的不可分割部分，具有同等效力。可约定的其他事宜 楼宇的屋面使用权、露台、上人屋面、外墙使用权、小院的使用、其他（梅江的顶层电梯间阁楼）注意不能在书面文字承诺“赠送”，如客户要求，可以参照如下：“商品房屋顶阁楼指定部分允许该商品房业主使用，如与国家相关法律、法规相违背时，按国家相关法律、法规执行，在使用过程中不得违反该小区物业相关规定。” 买受人对已购买房屋独立产权及共有产权部分的责任及权力第十七条 合同份数合同一式五份，具有同等效力。第十八条 合同生效 必须签日期，关系合同生效日期的确定 合同自双方签字或盖章之日起生效，另有约定的从其约定。三、 办理贷款、公积金相关手续 签定合同办理贷款等注意事项客户自签订协议后，在办理后续手续时需提供如下材料：一、 签订购房合同：客户签订购房合同需提供产权人的身份证和图章（楷体）并需交纳相关费用（详见以下贷款相关费用说明）。二、 贷款所需基本资料：（一）产权人为天津户籍，需提供以下资料：1、 产权人本人身份证、户口本（或护照）、原件及复印件各2份。2、 产权人收入证明（单位加盖公章；月收入要求达到约环款额的2倍以上）原件1份，（由售楼处提供空白收入证明）。3、 产权人个人图章（楷体）。4、 产权人已婚，需提供结婚证复印件，并提供配偶身份证、户口本（或护照）复印件各1份，图章（楷体）及收入证明（单位加盖公章）原件1份。5、 产权人需亲自到场办理按揭贷款手续。（二） 产权人非天津户籍，除需提供以上贷款所需基本资料外，并提供以下资料：1、 产权人暂住证原件及复印件2份。2、 产权人工作单位为产权人开具在津工作证明，加盖单位公章。3、 提供一位年龄、收入与产权人相当的具有本市非农业户籍的担保人，担保人需提供身份证（或护照）、户口本、收入证明，图章，并与担保人同时到场办理按揭手续。（三） 特殊情况处理：1、 产权人为本市户籍，贷款额超过80万，需提供其他财产证明，包括：现住房产权证复印件，个人大额存单（折）复印件，汽车行驶执照；产权人非本市户籍，贷款额超过60万，需提供上述财产证明。2、 如产权人不能亲自到场，并委托他人办理按揭贷款手续，需提供由律师见证过的委托书办理相关手续。3、 产权人为外籍或港、澳、台地区，银行提供5成8年按揭贷款，所需资料与非天津户籍客户一致。（四） （住宅）贷款年限：最长为30年男性公民贷款年限65实际年龄女性公民贷款年限60实际年龄 （商用）贷款年限：最长为10年首付至少5成（五） 产权人所需支付的费用：1、 契税总房款1.5% （注：房屋单价超过5000元/平方米、非个人购房、商业用房契税税率均为3%）2、 维修基金总房款13、 抵押手续费：80元/套4、 公证费贷款额0.1%5、 保险费总房款相应保险费率贷款年限6、 印花税总房款0.3（仅外籍交纳）（按当地政策实施）贷款年限15年610年1115年1620年20年以上保险费率0.08%0.07%0.06%0.05%0.045%以上均为预收费用，如预收费用与实际发生费用不符时，以实际发生费用为准多退少补。商业贷款利率表个人住房商业性贷款利率及万元还本息金额表 单位:元 年份月数 月利率() 年利率(%) 月还款额 本息总额 总利息 1124.655.58到期一次还本付息105585582244.85.76442.1254710611.01116611.011163364.85.76303.1331210912.79223912.792234484.8755.85234.1631911239.833091239.83315604.8755.85192.631311557.878171557.87826725.16.12166.2959211973.306231973.30627845.16.12146.661512319.566272319.56638965.16.12131.9993812671.940012671.9491085.16.12120.6517913030.393523030.3935101205.16.12111.6240713394.888613394.8886111325.16.12104.283213765.382923765.3829121445.16.1298.2071514141.830074141.8301131565.16.1293.1037214524.179734524.1797141685.16.1288.7641514912.377784912.3778151805.16.1285.0353715306.36645306.3664161925.16.1281.8025215706.084295706.0843172045.16.1278.9777816111.466746111.4667182165.16.1276.492816522.445836522.4458192285.16.1274.2936416938.950576938.9506202405.16.1272.3371117360.907087360.9071212525.16.1270.5882517788.238757788.2388222645.16.1269.0184318220.86641.8220.8664232765.16.1267.6040218658.708538658.7085242885.16.1266.3252819101.681359101.6814253005.16.1265.1656619549.69919549.6991263125.16.1264.1111420002.6741710002.674273245.16.1263.1497420460.5172710460.517283365.16.1262.2712420923.1376310923.138293485.16.1261.4667921390.4431511390.443303605.16.1260.7287221862.3406211862.341个人住房公积金贷款利率及万元还本息金额表 单位:元年份月数月利率()年利率(%)月还款额本息总额总利息1123.454.14到期一次还本付息104144142243.454.14434.87310436.943436.9433363.454.14295.86310651.096651.0964483.454.14226.41810868.043868.0435603.454.14184.79811087.8611087.8616723.8254.59159.15411459.1171459.1177843.8254.59139.42111711.331711.338963.8254.59124.65611967.0111967.01191083.8254.59113.20512226.1512226.151101203.8254.59104.07312488.7362488.736111323.8254.5996.62712754.7522754.752121443.8254.5990.44613024.1863024.186131563.8254.5985.23713297.023297.02141683.8254.5980.79313573.2373573.237151803.8254.5976.9613852.8183852.818161923.8254.5973.62414135.7424135.742172043.8254.5970.69614421.9884421.988182163.8254.5968.10914711.5344711.534192283.8254.5965.80915004.3565004.356202403.8254.5963.75215300.4285300.428212523.8254.5961.90415599.7245599.724222643.8254.5960.23615902.2185902.218232763.8254.5958.72416207.8816207.881242883.8254.5957.3516516.6846516.684253003.8254.5956.09516828.5976828.597263123.8254.5954.94717143.5887143.588273243.8254.5953.89417461.6267461.626283363.8254.5952.92517782.6787782.678293483.8254.5952.03118106.718106.71303603.8254.5951.20518433.6898433.689贷款流程：四、商品房销售有关法律政策（1）房屋维修基金 1、为什么要建立房屋维修基金？答：用于对住宅共用部位、设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设施、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。 2、在什么范围内建立房屋维修基金？答：自2003年1月1日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅结构相连的非住宅均应缴存。 3、由谁缴存维修基金？金额答：开发建设单位（1%，带电梯的1.5%）和购房人（1%）共同缴存。 4、如何缴存？答：在商品房买卖合同备案时，一次性存入市维修基金账户。 5、房屋维修基金由谁管理？答：由市维修基金管理机构管理。（2）天津市商品房管理条例 1、商品房交付使用时应当提供的两书是什么？答：开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示商品房准许交付使用证提供：商品住宅质量保证书：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位商品住宅使用说明书：说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其他使用注意事项。 2、定金可以退吗？答：条例规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合同的，定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不与退还；在约定日期内，双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根据实际情况灵活处理。五、物业管理相关说明1 物业服务包括什么？综合服务、公众代办性服务、特约服务。收取综合服务费提供的服务如下：保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、使用人按有关规定装修、使用房屋。维护公共卫生：包括打扫公共走廊、楼梯、通道、小区内道路，外墙以及清理垃圾等。水、电源机电、电梯、消防设施以及其他设施日常维修、保养；报案服务绿化维护管理；帮助房地产产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事物。收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商议定。2 物业哪些服务是免费的？哪些服务是收费的？代收煤气、水、购电服务是免费的。家政服务，维修特约服务是收费的。3 业主若出现失窃或车辆损坏丢失等情况物业如何处理？万一发生此类事情（一般情况下，发生此类事情的可能性不大），将按照天津市物业管理条例执行。物业协助相关部门解决。 4 装修是否可以拆改？如想拆改怎么办？如何收费？规范规定，砖混结构住宅所有墙体包括非承重墙都不能拆改。业主若想拆改非承重墙应到区属房管局办理相关手续。按其规定收取一定费用，一般300元左右。5 楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗？楼梯间损坏物业将负责修理。一般物业每月都会定期检修供公部位。6 小院里能加一些防护设施吗？所有外檐部分都不可以改变包括小院。小院理论上属于公共区域，赠送的含义是业主仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。7 办理入住手续需要什么东西，什么费用？在办理入住时需带入住凭单,购房合同。一年的物业费、业主装修押金、电费等8 装修押金什么情况下不退或扣钱？不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。六、法务知识：1、商品房必须按套销售吗？可不可以分割拆零销售？答：分割拆零销售商品住宅的做法，违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁布发“房屋所有权证”的有关规定。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。因此，商品房销售管理办法规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。2、商品房销售广告、宣传资料可以认定为合同内容吗？答：一般而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不是合同的一部分。但是房地产开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。3、商品房可以按什么样的方式计价销售？答：商品房可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价销售。4、开发商变更规划、设计，应当如何处理？