如皋房地产市场报告.doc

如皋市场及产品建议报告2011年11月【前言】 如皋隶属南通，经济发展以机械、建材、建筑安装、旅游、高效农业为支撑，因其独特的地理位置及经济发展形式，造就了一大批资金实力雄厚的本土地缘性消费群体。如皋房地产市场正是依托了这样一种内生原动力，逐渐形成了“火车头”效应，中高端市场蓬勃发展。 本调研分析报告从宏观调控下的市场总体态势出发来考究如皋房地产，我司在如皋进行了地毯式的调研摸底，来了解政策下的如皋房地产市场，进而对项目提出可行性分析。【目录】PART 如皋房地产市场研究1、如皋宏观经济概况2、如皋房地产市场状况3、如皋可比性楼盘情况4、如皋可比性楼盘调研分析PART 项目产品建议1、项目概况介绍2、项目目前规划分析3、项目后期规划思路调整PART 如皋房地产市场研究1、如皋宏观经济概况2003年，如皋市精心编制如皋沿江开发总体规划，完成了江苏省第一份沿江开发的总体规划，响亮地提出：“一年大变，三年突变，五年巨变，八年再造一个如皋总量”。经过了近八年的发展，如皋在科学规划空间布局和产业布局上，已经成为长三角最具竞争力的先进制造业基地、长江流域最具活力的现代物流基地、上海都市圈最具魅力的生态旅游基地、江苏沿江最具吸引力的宜居宜商的现代化滨江新城。如皋沿江开发开放主体功能区到账外资、重大项目、规模工业产值和投入、财政收入分别占全市90、80、70、60以上。外资、外经、外贸分别由江苏第36名、12名、14名上升到第2名、3名、11名，利用外资综合排名江苏省第二。如皋精心打造的沿江经济增长极，成为实现经济社会发展目标的坚实基础。 如皋市整体经济环境：如皋市主要产业为以机械、建材、建筑安装、旅游，第二产业占总GDP比重较大，约57.46%，第三产业次之；全年产品销售超亿元的企业达到50家以上。如皋工业经济的今天正在高歌猛进，未来人们的生活水平将出现质的飞跃。 GDP指数：从近五年的经济数据开看，如皋市整体经济运行情况良好，GDP总量和人均GDP呈现较强的增长势头，年均涨幅分别高达19%，17.4%。消费品零售总额及生活水平：如皋市社会消费品零售总额持续稳步增长，年均保持17%以上的增长率，是经济发展的又一推动力；人居可支配收入增长势头强劲，年均维持在10%左右，人均消费支出表现出缓慢上升的趋势。随着人民生活水平的不断提高，居民用于住房的消费支出也会逐渐增加。2、如皋房地产市场状况2011年前如皋房地产市场进入高速发展阶段，2011年房地产出现量价齐跌n 从房地产开发投资的角度来看商品房供应量，如皋市固定资产投资总额以及房地产投资总额稳步增长，成为推动如皋经济快速发展的重要推力；固定资产投资增幅平稳，房地产投资增幅波动较大，09年受金融危机的影响增幅回落，接下来恢复到之前的增长状态，房地产市场预期利好。房地产开发投资2010年较2005年增长了近200%，房地产市场活跃，发展迅速。这样导致房地产过快发展，商品房增量加大，市场难以消化。200520062007200820092010房地产开发投资8.315.4412.8116.917.824.7固定资产投资88.31119.45150.2188.23225.5276.6房地产开发投资增长率55.1%86.9%-17.1%31.6%5.6%35.5%固定资产投资增长率31.3%35.3%25.7%25.3%19.8%22.7%n 从商品房销售的角度来说，近五年来如皋市商品房供销面积逐年增长，稳步发展；08年金融危机商品房销售受到了一定影响，但涨势依然坚挺；再纵观2011年如皋房地产市场，进入了持续低迷期，供大于求，量价齐跌，而中央政府一再强调坚定不移地搞好房地产调控，促进房价合理调整，调控政策不松动，将促进市场进一步回调，改变了市场主流预期，说明房地产市场已出现了核心异变。n 如皋房地产现正在进入买方市场阶段，正在向良性发展阶段过渡，主要表现为上涨幅度有限，下降幅度不大的新局面，房地产市场健康发展。3、如皋可比性楼盘情况荷兰小镇开发商：江苏万城集团地理位置：如皋市长途汽车站往北150米周边环境：城市中心，汽车站附近，配套完善，交通网络发达。社区规划：荷兰小镇占地面积350余亩，总建筑面积50余万，由多层、小高层、别墅等多种建筑形态组成，其中44栋五层 、16栋九层、 8栋十一层、 2栋十六层。社区融新浪漫主义现代建筑与热情洋溢的欧式风情景观于一体，绿化率高达35%以上。在售产品：多层和小高层，户型面积在100-140之间。公开均价：预计11月开盘，价格未定待定营销方法：预存5万，每天返还1000到开盘日截止去 化：项目一期小高层已售罄，二期即将面世综合评述： 项目价格走势（住宅）项目参考户型高层复式（部分）102 (2/2/1)125（3/2/2）130 (3/2/2)金茂国际开发商：如皋金茂置业有限公司地理位置：如皋中山路与益寿路交接处（汽车站对面）周边环境：市中心，汽车站对面社区规划：金茂国际整体占地约139024.73，总建筑面积约390290.5，包括商业面积约10万，高层住宅约29万。商业部分由四层商业裙楼及3幢塔楼组成，商业裙楼一层为百货精品、2-3层为国际级超级卖场、4层为娱乐中心（影城）；塔楼有2幢25层SOHO，近百米打造城市地标、1幢22层小户型公寓为商业配套。住宅部分有5-6层多层12幢，9-11层小高层6幢 18-30层高层12幢。以建设生态型居住环境为设计目标，项目中心约3万平方米超大绿化、两个城市广场。在售产品：金茂国际三期第二批房源9月23日开盘，推28#和32#楼，主力户型面积为105、130和143，共108套，目前剩余40多套房源，均价6500元/，一次性付款优惠200元/，沿街商铺正在预约。三期首批房源C号楼位于沃尔玛楼上单元，推出60多套，面积7691平米不等，均价6500元/。公开均价：6500元/营销方法：返祖8年 10%的回报率去 化：三期二批去化50%综合评述： 项目价格走势（住宅）项目参考户型户型100 (2/2/1)130（3/2/2）140 (3/2/2)绿润名都开发商：南通绿润置业有限公司地理位置：如皋市中山路浅水湾南大门周边环境：如皋中学、如皋初级中学、如师附小、如皋第一中学等，水绘园、公园等名胜景观近在咫尺。社区规划：项目占地面积约3万，总建筑面积近10万,规划了一栋九层的，其余都是18层的高层建筑。在售产品：11月将推出5、6#楼，层高19+1，共179套房源。公开价格：6000左右（还未开盘没定价）营销方法：中国银行预存10000元凭账单可享5000优惠项目参考户型水绘绿源开发商：如皋绿源置业有限公司地理位置：如皋市海阳路406号周边环境：位于城市正中心周边配套完善社区规划：占地面积约为2.8万，总建筑面积约6万，容积率1.70，绿化率40%，总户数363户。规划多层、小高层、高层和别墅在售产品：此次开盘楼栋为两栋，总户数为156套，楼号分别为14跟15，层高分别为24层与17层值得注意的是，三层以上才是住宅，主力户型面积为101、139和157.公开价格：12月开盘，预计均价6000元/。优惠政策：一次性优惠92折，商业贷款优惠95折，公积金优惠96折去 化：综合评述： 项目参考户型户型100 (3/2/1)139（4/2/2）157 (5/2/2)米兰阳光开发商：南通大辰置业有限公司地理位置：如皋新东路99号（原中山东路）周边环境：社区规划：项目占地2万方，总建面积3万方，规划了35栋别墅在售产品：别墅公开价格：联排4200元/，双拼4500元/营销方法：买房送车库价值8万去 化：综合评述：项目价格走势（住宅）项目参考户型别墅户型180(3/2/3)220（4/3/3）亿丰 秀水庭开发商：通州市威格房地产开发有限公司地理位置：如皋市益寿北路 （香江家具世界对面）周边环境：本案处于如皋北部，周边是家俱城，居住环境都不完善。社区规划：亿丰秀水庭位于如皋经济开发区亿丰国际商贸城南侧，占地面积约109981平方米，总建筑面积111469平方米，主要由32幢联排花园别墅，15幢4、5层花园洋房，1幢综合商业楼组成，全框架结构，户型面积从98平方米到232平方米的花园洋房和260平方米到300平方米的联排别墅，满足社会精英多层次的个性需求。在售产品：花园洋房、联排别墅公开价格：花园洋房4500元/，联排别墅均价6100元/营销方法：一次性付款：97折 分期付款：98折去 化：综合评述： 项目比较偏，配套不完善，项目价格走势（住宅）自10年底政策收紧，房价大幅下降，11年价格比较稳定项目部分参考户型联排别墅户型275 （4/2/5）310 (4/2/5)花园洋房户型160 （4/2/2）91.22 (2/2/1)万豪臻品开发商：如皋万豪置业有限公司地理位置：如皋市海阳北路与仁寿路交界处（万豪臻品接待中心）规划设计：福建联盛建筑有限公司 周边环境：本案处于如皋北部，周边是家俱城社区规划：如皋万豪臻品小区项目位于海阳北路与仁寿路交叉路口东北侧，总用地面积10万平方米，建筑面积30万平方米。规划9栋19层住宅，8栋11层住宅，1栋30层酒店式公寓和1栋会所。万豪臻品项目创下了如皋五项“唯一”记录：如皋唯一拥有价值千万级会所配套的至尊项目；如皋唯一社区拥有高尔夫练习场的情调项目；如皋唯一绿化率高达42%以上的纯电梯房项目；如皋唯一30万平米以上全带电梯的洋房项目；如皋唯一中央超大欧式新古典景观的风情项目。在售产品：一期7栋的余房，90-130平住宅公开价格：均价5100营销方法：一次性付款：97折 分期付款：98折去 化：98%综合评述：社区的景观较好，配套较完善，价格较低项目价格走势（住宅）n 项目参考户型高层户型（部分）137(4/2/2)4、如皋可比性楼盘分析个案 总体量 面积范围 主力户型 均价元/ 金茂国际 38万 68.14-150.2 二房、三房 5800 金鼎名城 50万 99-200 两房三房四房 5600 亿丰秀水庭 11万 洋房：90-120 洋房4100汇景名豪 9.24万 100-260 两房三房 6800 荷兰小镇 50万 100-140 三房二厅 5280 水绘曦园 6万 87-180330-360 两房三房四房 5360 鑫品佳园 12万 50-150 二房三房 3988 丽泽华庭 100-150 三房四房 5400 万豪臻品 30万 85-256 二房到五房 4900 价格分析：从我们市调情况的数据来看，在售楼盘具有明显的地段差异，导致价格相差很大，如皋市整个商品房住宅均价在5600元/左右； 产品分析：如皋市目前在售的楼盘主要还是以多层和高层为主；高层建筑深受购房者喜爱，现在市场产品同质化严重，各开发商都在改变物业类型，增强自身的竞争力，但不可否认高层已日益成为该区域的主流产品。小公寓市场现在还存在空白。 户型分析：如皋市是一个典型的三房市场，现主力户型有三室两厅两卫、三室两厅一卫、二室一厅一卫，两室的面积在90左右，主要是婚房，三室两厅两卫、三室两厅一卫面积在100-130，一般都是居家：区域内市场上，总体看来，户型设计方正、开阔、利于布置，对采光性也特别注重，整个户型做到了明厨、明卫的户型设计，室内功能配置合理，而且通风采光流畅自然，面积控制也较为恰当，环境较舒适，适合居家。 规划分析：开发商为了更好的去化产品，项目一般都推出了各种产品组合，在规划上都将容积率控制的很好。 客源分析：客群购买力强且购买偏好明显，如皋市目前购房者本地人占90%，还有一些外地投资客，外来进城务工人员，客户购房的跟风和攀比心理较为严重，相对欠理性。 去化分析：现阶段各楼盘推出的产品去化都不是很好，市场出现供过于求的状态，市场存量一直在增加，消化这些存量的时间周期也越来越差，现在大多数购房这都持观望态度。PART 项目产品建议1、项目概况本项目占地面积157亩，总建筑面积为166000平方米，容积率为1.2，别墅区容积率为0.8，以别墅为主，部分以高层、小高层为辅，别墅产品形式有双拼、联排和叠加，整个小区的绿化率为40%以上，总户数1207户。目前本项目是如皋别墅区规模最大档次最高的项目。本小区有三大出入口，采用人车分流，仅临中山东路的主干道，还有两个入口在紧临公元2336的兴源大道和入口中心广场。2、项目目前规划分析3、项目后期规划思路调整1. 物业类型建议通过对市场数据的收集、整理发现，如皋购房者对多层和高层接受度较高，另外花园洋房是介于别墅和高层之间的性价比比较好的过渡产品，也越来越受广大购房者的欢迎，花园洋房将逐步代替多层，成为主流。物业类型方面，消费者对高层、小高层的需求最大，但考虑到市场上高层存量巨大，所以我司认为可以做高层产品；而花园洋房因其较高的性价比在市场上越来越多地受到欢迎，为了提升品质，使得项目在区域内的销售有所突破，我司建议推出花园洋房产品。另外在花园洋房的基础上配备电梯，这样可以提高项目品质，提供差异化产品，增强自身核心竞争力2. 户型配比建议通过市场调研可以知道：80-9091-100101-120120-135135-150150以上13.4%18.6%31.2%21.3%9.7%5.8%n 101-120面积的需求最大，其次是120-135、90-100，其余面积区间分布相对均衡。 n 面积需求以101-120为主力，其次为120-130、90-100的区间，主要户型以舒适二房、舒适型三房为主。结合市场需求及周边楼盘的前车之鉴，我司建议：如做高层产品，户型以80-90平米两房（有政策倾向利好）为主力，同时涵盖100-110平米小三房，120-130平米舒适型三房这样三种类型的户型；物业类型 面积/M2户型比重建议原因客群类型客群描述小高层80-902-2-130%典型的首次刚需产品，也是年轻人婚房首选的面积区间，将面积控制在90以下有利于享受首次置业政策的优惠首次置业的年轻人、投资客1、作为婚房；2、看好区域发展的投资客。100-1103-2-150%经济紧凑型的小三房，既有三房的功能，同时又对总价进行控制新生代改善需求、投资客1、区域内经济承受能力较弱的新生三口之家； 2、经济条件有所改善的三口之家；3、看好区域发展的投资客120-1303-2-215%典型的改善性需求产品，产品设计时需考虑144平米标准线改善性需求区域内具备一定的经济能力的有父母或小孩的多口之家其他面积段-5%各面积段都有才能满足不同的客群刚性和改善性需求-小计100% 如做花园洋房产品的主力户型控制在120-130，面积区间涵盖100-140的面积区间，同时也适当增加100左右的紧凑型小三房。物业类型 面积/户型比重建议原因客群类型客群描述花园洋房90-1053-2-125%提升项目品质，与竞争对手产品差异化改善性需求向往洋房但资金有限的客群105-1203-2-255% 品质性需求追求品质的客群120-1404-2-215%品质性需求追求品质的客群140以上4-3-2 5% 品质性需求 区域内高端人群 小计100%PART 项目变更测算分析n 整体方案变更前后成本收益分析1、 整体方案变更前后成本情况：变更前变更后土地费用66382981.80土地费用66382981.80前期费用8767450.06前期费用9382703.31政府规费21668602.80政府规费23189190.70建安费用295036222.00建安费用315179233.00配套设施费88301525.03配套设施费91593833.73财务费用33336312.00财务费用35675678.00宣传销售18907772.94宣传销售19816467.24管理费用12605181.96管理费用13210978.16土地增值税住宅2%5409620.20土地增值税住宅2%6559844.20商业3%301560.00商业3%1485540.00联排4%13989043.52联排4%11321547.92营业税35294509.49营业税36990738.85未预见费8334078.00未预见费8918919.50费用合计608334859.79639707656.422、 整体方案变更前后收益情况：项目基本资料变更前变更后总建面积178378.39，其中可售面积165824.99166681.56，其中可售面积156964.66产品建筑面积/（个）售价/（个）总价（元）产品建筑面积/（个）售价/（个）总价（元）地下室8802.300地下室12553.400汽车位163500008150000汽车位163500008150000自行车库187810001878000自行车库187810001878000双拼别墅7479.2600044875200双拼别墅7479.2600044875200联排别墅50642.475000253212350联排别墅42015.255000210076250叠加别墅12294.89420051638538叠加别墅6687.44420028087248多层031000多层3100小高层031000小高层32254.3310099988330高层84017.13100260453010高层70314.83100217975880商业配套1436700010052000商业配套7074700049518000其他109500其他00合计156964.66620231098合计165824.996505209083、 整体方案变更前后投资回报分析：在成本方面，更改后比更改前总费用多出了31372796.63元，主要是在前期费用、政府规费、建安费用、配套设施费、财务费用，这样导致了整体的成本上升，同时收益方面却只多出了30289810元，其实相对之前的利润来说是减少的，减少了近100多万。但整体项目变更前后的建筑面积和销售面积分别减少11696.86、8860.33，如此一来将大大减少用在建筑以及销售上面的时间，有利于我们资金的回笼，更让资金的使用效率得到很大的提高，特别表现在去化缓慢的联排别墅、叠加别墅（-8627.22、-5607.45）上从而使整体项目的投资回报期缩短，投资回报率提高n 部分方案变更前后成本收益分析1、 部分方案变更前后成本情况：变更前变更后土地费用34535450.6土地费用23343464.52前期费用5041177.16前期费用5419572.62政府规费12459183.10政府规费13394381.00建安费用168404569.00建安费用180837730.00配套设施费47643952.52配套设施费47991036.79财务费用19167974.00财务费用20606740.00宣传销售9524694.60宣传销售9593688.90管理费用6349796.40管理费用6395792.60土地增值税住宅2%4456248.60土地增值税住宅2%5606472.60商业3%.00商业3%1183980.00联排4%3787095.60联排4%0.00营业税17779429.92营业税17908219.28未预见费4791993.50未预见费5151685.00费用合计333941565.00337432763.31、 部分方案变更前后收益情况：项目基本资料变更前变更后总建面积95839.87，其中可售面积89617.97103033.70，其中可售面积93975.3产品建筑面积/（个）售价/（个）总价（元）产品建筑面积/（个）售价/（个）总价（元）地下室5307.300地下室9058.400汽车位92500004600000汽车位92500004600000自行车库18781000187