改革开放30年腾飞的汶上房地产事业(终结版).doc

改革铸就辉煌 开拓擎起广厦县房地产管理局（以下简称房管局）自1991年5月建局以来，在县委、县政府的领导下，适应经济社会发展的需要，认真贯彻国家、省、市关于房地产建设的一系列方针政策，秉承科学发展观念，解放思想、大胆探索、勇于改革，加快各项职能建设步伐，使房地产事业发生了翻天覆地的变化。一、发展历程回顾房管局18年的发展历程，可分为两个阶段。20世纪（1991年1999年）奠定基础、完善制度、由浅入深的9年复兴阶段和21世纪（2000年2008年）规范有序、提速发展的9年大发展阶段。全县人均住房面积由改革开放初期的3.6平方米，到1991年的人均7平方米是一个缓慢发展的过程，自从房管局建局以来始终以提高房地产服务为出发点，以改善全县住房环境，提高城镇居民住房水平为中心，使人均住房面积达到目前的近30平方米。房管局截止目前共建设大型住宅小区6处，1992年-1994年建设完成西红园小区，建筑面积3.1万平方米；1994年-1996年建设完成福慧小区，建筑面积2.8万平方米；1996年-1998年建设完成晓楼小区，建筑面积1.5万平方米，2001-2003年建设完成晓楼东区，建筑面积2万平方米；1999-2002年建设完成福慧花园，建筑面积2.1万平方米；2004-2007年建设完成经济适用房小区工矿新村，建筑面积4万平方米；在建经济适用房小区泉河花园，建筑面积3.5万平方米。1、在20世纪房管局发展的第一阶段：一是健全和完善房地产管理制度。按照房地产法等法律法规和规章的规定，建立并实行了房屋权属登记发证、房地产转让监理、租赁许可证、抵押登记、房地产开发经营许可证、商品房预（销）售许可证、房屋拆迁许可证等制度。二是强化房屋权属管理。1995年-2000年5年累计完成房屋权属登记发证公房120个单位，私房483户，房改房150个单位5200户，房屋建筑面积共85.8万平方米。三是强化房地产交易管理。1995年-2000年五年累计办理房地产转让监理3662宗，房屋建筑面积47.2万平方米；房地产抵押391宗，房屋面积7.2万平方米。房地产交易管理覆盖率达到72%。四是强化房屋拆迁管理。累计办理拆迁管理18个单位，房屋面积10,6万平方米。五是强化房地产价格评估。以旧城改造房屋拆迁评估为重点，逐步拓宽了房地产交易、房地产分割、房地产经济纠纷等方面的价格评估，累计完成房地产价格评估960宗，房屋面积65.2万平方米，土地面积89.6平方米，房地产评估值4500万元。其中房改房评估3500宗，5500户，房屋面积33万平方米。六是强化房地产开发经营管理。累计办理房地产开发项目手续49个，计划开发房屋面积14万平方米，办理商品房预（销）售登记面积1.7万平方米，并建立和实行了“商品住宅使用说明书”、“商品住宅质量保证书”等制度。七是强化危险房屋鉴定管理。依照国家建设部城市危险房屋鉴定管理办法的规定，1999年11月份经县编委批准，房管局成立了“危房鉴定所”，并启用了全国统一的“危房鉴定专用章”，依法保障了房屋权利人和使用人的生命财产安全。2、21世纪以来，房产管理的各项事业及相关职能有了长足的发展，是一个跨越式、飞跃式的大变化阶段。形成了规范化、程序化、科技化、信息化的交易服务大厅，建立起高效得服务体系，房地产价值评估、面积测绘、开发管理、商品房预售许可及合同备案、房地产交易和房屋权属登记发证、契税和营业税收缴，从受理、初审、复核、审批到缴费、缴税、发证等逐个环节一条龙作业，所有工作人员全部微机化办公，业务程序严密，新增契税和公共部位维修基金两个窗口，城市房屋权属登记覆盖率达到92%以上，仅2007年一年就完成确权发证1208户，建筑面积144960平方米，其中办理房屋交易989宗，抵押贷款136宗，截止到2007年12月份，累计发证3.05万户，建筑面积269.6万平方米。在旧城改造中，拆迁房屋面积40多万平方米，2000多户，创造了令人瞩目的“汶上速度”，得到了上级领导的充分肯定和高度赞扬。顺利创建了全省“房地产交易与权属登记规范化管理达标单位”，被建设厅评为全省“房改与房地产工作先进单位”，先后荣获“四五普法先进单位”、“平安汶上建设先进单位”、“招商引资先进单位”、“诚信建设十佳单位”、“作风建设先进单位”、连续三年全县“文明单位”。二、主要工作房地产管理是一个逐步规范的过程，汶上县房地产管理局始终秉承“汶上发展我发展，我与汶上共兴衰”理念，一切从实际出发，以人为本，首先从自身做起，树立大局观念，树立发展意识，提升自身素质，提升服务水平，以主人翁的姿态站在经济发展的前列，其它各项工作平稳快速发展，逐步提升社会公信力，整个机关呈现出一个充满“朝气、锐气、正气、和气”的新气象。（一）房产管理成绩斐然房地产管理是城市管理的重要组成部分，是一项复杂的、系统性很强的工作。统一管理城市房产产权、产籍；负责房屋所有权证颁发与房产测绘、产籍档案管理，依法保护其合法房产产权。负责房产市场管理，规范各类房产交易行为；负责指导房产评估、中介咨询等市场服务体系建设，是房管局的重要职能。要使全县房地产业的发展与整个国民经济的发展保持协调，充分体现其功能，就要通过政策、法规以及经济和法律手段对房地产进行管理。为此，我们从房地产法制化、制度化、规范化管理入手，全面实施房屋权属、房地产交易、房屋拆迁、房地产开发经营、房地产价格评估、危房鉴定和物业管理，依法保障了房地产权利人和使用人的合法权益，提高了城市管理水平加快了城市化进程。随着全县经济飞速发展，汶上县房地产市场也日益火爆，房屋交易转让手续、业务量大幅提升，仅2007年一年商品房、私房交易面积达20余万平方米，交易额2亿多元。为适应日益增长的房产服务需求，房管局多次委派技术人员去先进地区学习、借鉴经验，投资50万元建起了全市一流的“房地产交易与权属登记管理一体化系统”，实现了房地产价值评估、面积测绘、开发管理、商品房预售许可及合同备案、房地产交易和房屋权属登记发证、契税和营业税收缴，从受理、初审、复核、审批到缴费、缴税、发证等逐个环节一条龙作业，所有工作人员全部微机化办公，业务程序严密，有效避免了业务流程中把关不严、随意减免规费、偷漏税、一房多售等现象的发生，使房地产交易市场更加活跃规顺。（二）房地产开发事业蓬勃发展全市城市房地产综合开发始于1984年，汶上县房管局1991年5月份建局以来依靠上级主管部门和县委、县政府的政策扶持，1992年4月15日“西红园小区”召开了施工奠基仪式，终于实现了规范化住宅小区零的突破。先后依据济宁市城市建设综合开发暂行办法、关于调整城市基础设施配套费标准的通知、关于加强城市经济适用房开发建设管理的通知等政策规定，房地产综合开发工作十几年来逐步发展成为建设现代化城市的主要途径，逐步打破零星征地、分散建设的计划经济时代的旧格局，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，以改善城市生态环境和人民群众的生产生活环境为出发点，通过筹资、引进外资等方式，多渠道、多形式、多层次地进行旧城改造和新区开发，加快了现代化城市建设步伐，有力地促进了城市建设持续快速健康发展。房地产开发由传统模式步入科学发展。房管局1991年、1992年建局初期在放地产综合开发工作上受习惯势力的影响和小农经济思想的束缚，建设上一直沿用传统方式，由部门和单位各划地盘，全工后宿，自成体系。在住宅建设上一直是老习惯，一户一个院，一家一套房。由于大部分钱都用在征地上，造成浪费大，效益低。结果是：房子年年建，土地年年减。特别是没有统一的规划布局，许多设施是今年建，明年拆，县城越建越散，基础设施欠帐越来越多，资源浪费越来越大，管理越来越难，路子越走越窄。基础差并没有击跨房地产开发的信心，多年来房管局以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深化住房制度改革，整顿和规范房地产市场秩序，完善监督机制，优化市场环境，依法规范拆迁管理，进一步活跃住房二级市场，加大经济适用住房建设粒度，增加普通住房供应，突出解决中低收入家庭的住房困难，促进住房与房地产业持续发展，为构建社会主义和谐社会，加快我县“三县”建设做出了巨大贡献。一幢幢高楼拔地而起，一个个小规划合理，功能齐全的住宅小区改善了城市住房环境。1992年至2007年间，由房关局开发的西红园小区、福慧小区、晓楼小区、福慧花园、工矿新村、泉河花园等居民小区分布在全县各处经济、文化集中地。与此同时不断加大旧城改造和新区建设力度，拓展城市建设范围和规模。现阶段全局围绕建设“儒释圣地、花园水城”的目标，强化项目审批和监督管理，规范房地产开发经营行为，稳定开发市场秩序，加大对旧城改造和新区开发管理，年内开工总面积40多万平方米，长乐湖小区、北辰小区开发建设了22.7万平方米的回迁楼，确保被拆迁居民按时回迁。长乐湖小区开工面积16.6万平方米，45栋回迁安置楼，现已进行主体建设，部分楼房已建至二层。北辰小区总建筑面积5.9万平方米，已完成4万平方米的主体建设。圣泽商务综合广场总开发面积4.5万平方米，正在进行基础建设。同时，加快新区建设步伐，中都苑小区已开工面积12.5万平方米，9栋楼房已完成主二层建设。麟祥花园、圣都佳园等小区的主体已完成，广场金都花园的多层楼房已交付使用。（三）住房保障体系逐步建立山东省十届人大二次会议提出了“实施安康居住工程，增加普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应，逐步解决中低收入家庭住房困难”的要求，县委、县政府高度重视经济适用房建设工作。房管局制订建设标准、购买对象、申请购买程序等配套政策，并严格落实优惠政策，切实降低建设成本。截止目前全县共建设两处经济适用住房小区“工矿新村”、“泉河花园”，总建筑面积7.7万平方米，可解决938户住房困难户的住房问题，其中工矿新村于2004年-2007年建设完成，已全部交付使用，泉河花园2007年10月份动工建设，一期工程开工面积3.5万平方米。随着经济适用住房的分配到户，廉租住房保障建设的推进，标志着全县低收入家庭的住房难问题正逐步得到解决，标志着“居者有其屋，居者有优屋”的民心工程已落实到位。（四）物业管理水平不断提高随着房地产开发和房地产业步入良性发展的快车道，对物业管理水平的全面提高也提出了新的要求。多年来全局在加快推进物业管理专业化、社会化、市场化进程，创建“环境优美、文明和谐、治安良好、管理民主、服务完善”花园水城新社区等工作中取得了长足进展。现阶段按照县委、县政府创建省级园林城市的工作思路，召开新社区创建促进会确立任务目标，开拓创新、扎实工作，以道路整修和苗木绿化等小区形象建设为切入点，使居民住宅区建设呈现出文明和谐、又好又快、整体推进、特色鲜明的发展态势。由于小区建设多是分期进行，原路面损毁比较严重，即不美观，又影响通行，房管局投入专项资金38万元，分期分片的对小区道路进行了翻新和补修，对损毁特别严重的路段进行清理并重新铺设，共完成高标准整修路面12600平方米，往日坑洼不平的现象已当然无存。除此之外，又投资27万余元，购买了香樟树、桂花、红叶石楠、樱花、龙柏、雪松等14种名贵花木，分别栽种在工矿新村、福慧花园等6个小区，绿化面积达16500平方米，占总面积的39.12%，街景绿化美化后，面貌焕然新，逐步形成绿草如茵、绿树成荫、街净路明、整洁有序的绿色社区。汶上房管局与时俱进不断完善自我，及时实现了由“管理者”到“服务者”的角色轮回转换，他们在放心小区、一流小区等一个个现代化小区建设的背后，收获的是社会一片赞扬声。（五）招商引资促发展不断深化改革开放，增强发展的动力和活力，就是要把招商引资工作落实在项目上，结合我县城市建设的实际，我们理顺了工作思路，以招商引资为切入点，大力开展招商引资活动，坚持引进外资与启动内资双轮驱动，旧城改造与新区开发并举，加快城市化进程，圆满完成了县里下达的各项招商引资任务。其中包括圣泽广场商业街、广场金都花园小区、明星小区、建工花园小区、金豪天然气输配工程等多个突出的招商引资项目。特别是天然气输配工程，是汶上县的民心工程和德政工程，该工程由房管局牵头，采用市场化招商运作。不仅是县委、县政府确定的重点招商引资项目，也是全县67项重点工程之一。该工程由山东金豪投资管理有限公司组建的济宁金豪天然气有限公司独资建设，工程主要包括：汶上天然气门站（含储备站工程）建设；管网主线建设全线约20公里；支线6条全长约15公里；同时，建设营业、调度、办公综合楼等工程，整个工程总投资1亿元，由北京大地燃气发展有限公司施工建设，由山东鲁焱工程监理有限公司进行工程监理，可供应3000户居民的天然气使用需求。房管局招商引资工作的不断开拓，对促进房地产事业蓬勃发展，乃至对改善汶上投资环境，完善城市功能，减少环境污染，提高居民生活质量，实现经济可持续发展起到了重大作用。三、基本经验回顾改革开放30年来中国房地产发展史，特别是1991年汶上县房地产管理局建局以来的发展历程，在房地产管理及房地产开发等方面取得了辉煌业绩，为城市发展，推动社会经济等各项事业进步起到关键作用。一是提升科技含量，强化自身素质。房产管理是一项业务性强，科技含量高的行业，为提升服务水平，增强社会公信力，房管局先后投资100余万元建立起高标准、一体化的信息服务平台，实现所有办公人员微机化作业，内部局域网一条龙办理业务，外部房产信息网提供查询、咨询服务；技术科室先后购置GPS全球定位测距仪、全站仪、测绘仪等高科技仪器，使评估、测绘更加迅捷、准确；交易大厅建立期滚动显屏、自助电子查询系统，使房产信息、业务办理情况一目了然，提升办事效率。二是以人为本，提升服务水平。在服务大厅建立起房地产咨询、中介服务窗口，及时将房产信息、二手房交易信息公布在房产信息网，随时关注群众对房地产