房地产开发全流程培训讲义

房地产开发流程培训 目录 第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程 什么是房地产 房地产开发和房地产开发经营 房地产 又称不动产 是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 房地产开发 指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 房地产开发经营 指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设 房屋建设 并转让房地产开发项目或者销售 出租商品房的行为 房地产业和建筑业的区别 1 房地产业 是从事房地产综合开发 经营 管理和服务的综合性行业 包括房地产生产 流通和消费过程的各项经营和管理业务 房地产业总体上属于服务行业 即第三产业 资源整合 土地 建筑业 建材业 设计 金融 物业管理等 资本运营 资金投入 增值 产出等 内部管理 行政 财务 人事等 2 建筑业 是专门从事土木工程 房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门 其产品是各种工厂 住宅以及公共设施的建筑物 构筑物和设施 建筑业属于制造业 属于第二产业 房地产的基本特征 一 位置的固定性和不可移动性 房地产的区域性二 使用的长期性 房地产的周期性三 影响因素多样性 房地产的风险性四 投资大量性 房地产的资金密集型特征五 保值增值性 房地产的投资性六 产业链长 房地产的产业相关性 60个行业 建筑物的分类 1 按用途分类 1 民用建筑 1 居住建筑 2 公共建筑 2 工业建筑 包括车间 变电站 锅炉房 仓库等2 按结构材料分类木结构 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构等3 按结构承重方式分类 1 承重墙结构 2 框架结构 3 排架结构 4 其他 剪力墙结构体系 桶式结构体系4 建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 低层 1 3层 多层 4 6层 小高层 7 10层 高层 10层以上 超高层 目录 第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程 房地产开发八大流程 1 7大专业2 8个阶段3 126个关键节点4 近800个小节点5 一个项目整合上百个资源单位 京御开发流程中23个关键节点 五证两书 一 国有土地使用证 二 建筑用地规划许可证 三 建设工程规划许可证 四 建设工程施工许可证 五 商品房销售 预售 许可证 两书 商品房质量保证书 商品房使用说明书 房地产开发流程可以用 五证 的取得来贯穿 1 房地产开发过程中所涉及的部门有 发改委 规划局 国土局 建设局 环保局 人防办 气象局 房管局等 2 房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售 预售 许可证 3 房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有 项目建议书 立项报告 可行性研究报告 设计方案送审书 施工图 等以及各相关部门的批文 开发流程中所涉及到的政府部门 证件 文件 目录 第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程 土地出让方式 取得国有土地使用权 国有土地使用权出让流程 土地出让方式 招标 招标方式概念 指土地所有者 出让人 向多方土地使用者 投标者 发出投标邀请 通过各投标者设计标书的竞争 来确定土地使用权受让人的方式 招标流程 评标 出让人 确定标的及标底 投标人 投标 出让人 投标人 开标 评标小组 确定中标人 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人 应当确定为中标人 土地出让方式 拍卖 拍卖方式概念 按照指定时间 地点 在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者 竞买人 拍卖流程 一 主持人点算竞买人 二 主持人介绍拍卖宗地的位置 面积 用途 使用年期 规划要求和其他有关事项 三 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度 没有底价的 应当明确提示 四 主持人报出起叫价 五 竞买人举牌应价或者报价 六 主持人确认该应价后继续竞价 七 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的 主持人落槌表示拍卖成交 八 主持人宣布最高应价者为竞得人 土地出让方式 挂牌 挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告 接受竞买人的报价并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者 挂牌流程 接受新报价 出让人 宗地信息挂牌公布 竞买人 报价 出让人 更新挂牌价格 出让人 确定竞得人 挂牌起始日 挂牌截止日 挂牌期限届满 按照下列规定确定是否成交 一 在挂牌期限内只有一个竞买人报价 且报价高于底价 并符合其他条件的 挂牌成交 二 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的 出价最高者为竞得人 报价相同的 先提交报价单者为竞得人 但报价低于底价者除外 三 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的 挂牌不成交 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的 出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价 出价最高者为竞得人 土地出让方式 协议 协议方式概念 指政府作为土地所有者 出让方 与选定的受让方磋商用地条件及价款 达成协议并签订土地使用权出让合同 有偿出让土地使用权的行为 划拔 划拔方式概念 指县级以上人民政府依法批准 在用地者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交其使用 或者将土地无偿交给土地使用者的行为 出让方式的适用范围 招标 拍卖 挂牌的异同 目录 第一部分房地产基本知识第二部分房地产开发基本流程第三部分土地取得流程第四部分房地产开发流程 基本节点图 此节点为北京市普通商品房二级开发之节点 土地取得方式是通过公开招标 拍卖 挂牌方式取得经济适用房 两限房 廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点此节点未含大 小市政的节点内容 关系流程图 节能审批流程 注 市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理 受理之日起15个工作日内作出审查批复意见 不含专家论证的时间 因特殊情况需要延期的 由主管负责人批准 可以延长10个工作日 节能审批内容 适用范围范围 建筑面积在2万平方米以上 含 的公共建筑项目 建筑面积在20万平方米以上 含 的居住建筑项目 其它年耗能2000吨标准煤以上 含 的项目 节能专篇编制所需资料 方案设计或初步设计文件 包括图纸 说明文字和各项技术指标 应能够说明总图指标 建筑专业的总体概况 功能分区 各部分建筑的使用功能及其面积 维护结构和门窗主要材料做法 结构专业的结构体系 给排水方案 空调通风方案 使用空调的建筑面积 主要设备选型 供配电方案 变压器容量 变配电室位置等 项目所在地用能条件等 包括分品种能源供应的方式及可靠性 项目能源消耗种类及消耗情况 主要供用能系统与设备的初步选择 项目各专业节能措施 项目相关批文 主要审查内容项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家 地方和行业节能设计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备国家规定的其他条件和标准受约束节点 项目设计方案是否足够深化 提供的设备资料 图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备 符合规定项目申请报告是否及时有效制约节点 制约项目申请报告的报批 项目核准 注 市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定 20个工作日内不能作出决定的 经负责人批准 可以延长10个工作日 征求意见期间 工作日停止计算 基本流程及所需时间 编写申请报告取得环评批复签订出让合同 2至4个工作日 3至7个工作日 征求市规委意见 会签市建委 市规委建管处根据项目情况反馈意见 如需重新核发规划意见书 则需要重新审核 市建委根据项目情况反馈意见 1个工作日 1个工作日 1个工作日 2至5个工作日 1个工作日 1个工作日 2至45个工作日 向区发改委申报 向市发改委申报 投资处受理 取得审批 项目核准审批内容 主要审查内容 符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国民经济和社会发展中长期规划 行业规划和产业结构调整政策的要求符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合土地利用规划 城市总体规划和环境保护政策的要求符合国家规定的技术 工艺标准的要求符合国家资本项目管理 外债管理的有关规定受约束节点 节能专篇批复项目申请报告的编制以及是否合格有效土地出让合同制约节点 勘察设计招投标的申报年度计划任务的申报核准建设项目一般均应提交的材料包括 项目申请报告 企业营业执照 环保部门对项目环境影响评价报告批复 国土资源部门对建设项目用地预审意见 城市规划行政主管部门出具的项目选址意见书 地震部门对项目抗震设防或地震安全性评价的批复 项目建设外部供水 供电 供气的承诺文件 项目建设资金各筹措渠道的承诺文件 其他根据有关法律法规应提供的文件 建设用地规划许可证 注 区规划委审查决定时间为20个工作日 可延长10个工作日 基本流程及所需时间 用地钉桩成果 综合科受理 土地出让合同 规划科审查 副局长审查 局长决定 1个工作日 1个工作日 3至15个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 项目地名核准 1个工作日 向区规划委申报 核发建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 是建设单位用地的法律凭证 建设用地规划许可证审批内容 主要审查内容 实体审查 确定建设用地的性质 确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积 确定需要同期实施的其他用地范围和面积 其它法律 法规 规章中要求审查的内容形式审查 所有申报材料是否符合要求受约束节点 国有土使用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果规划意见书项目地名核准批复制约节点 建设工程规划许可证施工许可证预售许可证及国有土使用证 申办材料 建设单位出具的申报委托书 建设单位填写完整并加盖单位印章的 建设项目规划许可及其他事项申报表 规划部门及相关部门的批准文件 申请以划拨方式取得国有土地使用权的 提交 选址意见书 附件及附图 建设项目批准 核准 备案文件 通过土地市场以招 拍 挂方式取得国有土地使用权的 提交 建设项目规划条件 土地储备供应 及附图 提交 北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书 及 北京市国有土地使用权出让合同 建设项目批准 核准 备案文件 申请进行土地储备前期整理的 提交 建设项目规划条件 土地储备前期整理 和土地储备授权批准文件 建设用地钉桩测量成果报告书 含 建设用地钉桩通知书 和 钉桩坐标成果通知书 原件 测绘部门按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的 或 地形图 份 用地范围涉及多个区 县 行政区划或者建设单位为多个单位的 需相应增加地形图份数 法律 法规 规章规定要求提供的其他相关材料 建设用地规划许可证审批内容 建设用地规划许可证样式 建设用地规划许可证样式 勘察设计招投标 基本流程及所需时间 注 勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日 可延长10个工作日 项目核准批复 确定勘察设计单位 1个工作日 规划意见书 1个工作日 招标立案登记 资格预审 招标文件审核 招投标备案 1个工作日 3至15个工作日 3至10个工作日 1至3个工作日 勘察设计招标管理处 中标通知书 适用范围 勘察 设计单项合同估算价在50万元人民币以上的 建筑面积在5万平方米以上的民用建设工程项目 应进行勘察招标 建筑面积在1 5万平方米以上的建筑工程设计应进行设计招标 单项合同估算价或建设规模低于以上三条规定的规模标准 但符合下列标准之一的 项目总投资额在3000万元人民币以上的 全部或者部分使用政府投资或者国家融资的项目中 政府投资或者国家融资金额在100万元人民币以上的 鼓励政府投资或者国家融资金额在100万元人民币以下的项目进行招标 主要审查内容 勘察及设计单位资格审查及委托代理机构的资格审查对方案的技术指标进行审查程序审查受约束节点 项目立项批复规划意见书制约节点 修建性详细规划方案的申报建设工程规划许可证 勘察设计招投标审查内容 修建性详细规划方案 注 市 区规划委审查决定时间为20个工作日 可延长10个工作日 基本流程及所需时间 勘察设计招投标审查 综合处受理 规划意见书 建管处审查 副处长审查 处长决定 1个工作日 1个工作日 3至15个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 技术图纸 1个工作日 其它资料 向市 区 规划委申报 方案审定 修建性详细规划是以城市总体规划 分区规划或控制性详细规划为依据 制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计 修建性详细规划方案审查内容 主要审查内容 实体审查 审查配套指标 车位指标 建筑间距 绿地指标 容积率 户型标准 建筑高度等各项技术指标是否满足城市控制性规划及相关规定的要求 审查项目规模 建筑退线 日照等是否符合要求 历史文化保护规划的相关要求 其它法律 法规 规章中要求审查的内容形式审查 所有申报材料是否符合要求受约束节点 规划意见书勘察设计招投标制约节点 建设工程规划许可证人防规划意见书涉及交通 园林的方案修建性详细规划应当包括下列内容 建设条件分析及综合技术经济论证 建筑 道路和绿地等的空间布局和景观规划设计 布置总平面图 对住宅 医院 学校和托幼等建筑进行日照分析 根据交通影响分析 提出交通组织方案和设计 市政工程管线规划设计和管线综合 竖向规划设计 估算工程量 拆迁量和总造价 分析投资效益 建设工程规划许可证 基本流程及所需时间 注 区规划委审查决定时间为30个工作日 可延长10个工作日 规划意见书 综合科受理 修建性详规 规划科审查 副局长审查 局长决定 1个工作日 1个工作日 5至25个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 图纸资料 1个工作日 工程档案登记表 勘察设计招投标文件 项目地名核准 向区规划委申报 核发建设工程规划许可证 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 是建设单位建设工程的法律凭证 是建设活动中接受监督检查时的法定依据 主要审查内容 实体审查 已审查通过设计方案的建设项目 申报图纸是否符合修建性详细规划或已审查通过的设计方案 前款规定项目以外的建设项目 申报图纸的用地范围与规划确定的范围是否一致建设项目的性质符合城市规划的要求容积率符合城市规划的要求建筑高度符合城市规划的要求建筑密度 空地率或绿地率符合城市规划的要求停车位数量符合法律 法规 规章和城市规划的要求建筑间距符合法律 法规 规章和城市规划技术标准的要求 绿化率符合城市规划的要求公共服务设施符合法律 法规 规章和 北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标 的规定建设项目后退道路红线的距离符合法律 法规 规章和城市规划技术标准的要求已安排了必要的水 电 气 热等市政基础设施 其它法律 法规 规章中要求审查的内容 形式审查 所有申报材料是否符合要求 建设工程规划许可证审核内容 受约束节点 规划意见书及其中的要求修建性详细规划方案及其中的要求工程档案登记资料勘察设计招投标审查通知书项目的地名核准批复技术图纸制约节点 工程施工许可证工程建筑面积预测量预售许可证房屋权属初始登记 建设工程规划许可证审核内容 申办材料 建设单位出具的申报委托书 建设单位填写完整并加盖单位印章的 建设项目规划许可及其他事项申报表 建设项目批准 核准 备案文件或者相关文件 前期规划管理文件 包括 选址意见书或规划条件 建设工程设计方案 重大城乡基础设施项目应当提交经过审查的建设工程扩大初步设计方案 需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目 还应当提交修建性详细规划 前期规划管理文件注明申报建设工程规划许可证时需要提交的相关文件 使用国有土地的有关证明文件 具有资质的设计单位按照前期规划管理文件要求绘制的建设工程施工图中的主要部分 按 规格 竖向 装订成册 套 另再附相同设计总平面图 份 建设单位为多个的需按增加的单位个数增加图纸份数 施工图纸的主要部分包括 图纸目录 无障碍设施设计说明 设计总平面图 各层平面图 剖面图 各向立面图 各主要部位平面图 基础平面图 基础剖面图各 份 其他法律 法规 规章规定要求提供的相关材料 建设工程规划许可证包含内容 许可证编号 发证机关名称和发证日期 用地单位 用地项目名称 位置 宗地号以及子项目名称 建筑性质 栋数 层数 结构类型 计容积率面积及各分类面积 附件包括总平面图 各层建筑平面图 各向立面图和剖面图 建设工程规划许可证审核内容 建设工程规划许可证样式 建设工程规划许可证样式 项目地名核准 基本流程及所需时间 注 规划委审查决定时间为20个工作日 可延长10个工作日 综合处受理 规划意见书 地名办审查 副处长审查 处长决定 1个工作日 1个工作日 3至15个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 技术图纸 1个工作日 其它资料 向市规划委申报 地名核准 主要审查内容 申请人提交的材料齐全 规范 有效 符合法定形式 以上文件图纸均按A4规格折叠装订 符合各类城市规划 保证全市范围内无重名 并避免同音 符合地名科学化 标准化 规范化的总要求 与国家地名标准一致 用字符合 中华人民共和国通用语言文字法 要求 不使用生僻字 繁体字 异体字和简化字 无损国家主权及领土完整 不使用外国地名 包括别称 谐音等 符合社会主义精神文明 无民族歧视性质和妨碍民族团结内容 少数民族聚居区地名符合民族政策 符合北京地名文化传统 符合 尊重习惯 照顾历史 体现规划 好找好记 的北京地名命名总原则 非纪念地地名原则上不含人名 市政设施名称中不含企事业单位名称 申请名称的专名 通名齐全 汉语语义明确 通名使用准确 与地域功能 建设规模相符 申请材料中所用地名 所在政区 四至等 全部为标准地名 使用行业专用语词 需有行业主管部门同意使用的书面意见 合作项目需提交合作方同意申请名称的有效文件 住宅区地名更名 需提供经公证处公证的全体业主同意更名的意见 未建 未出租 未出售的 要提供书面说明 公安部门对原有地名变更或撤销没有异议 地名命名或更名方案须进行公示 征求公众对公示方案的意见 并根据公众意见提出修改或确定地名命名 更名方案 按程序报请批准 项目地名核准 受约束节点 规划意见书相关技术文件制约节点 建设工程规划许可证预售许可证楼门牌号权属登记申办材料 申报单位出具的申报委托书 申报单位 指建设单位或产权单位 产权人 建筑物属合作建设的 须由共有产权人同时申请 填写完整并加盖单位印章的 北京市建筑物名称核准申报表 提交建筑物名称核准申请书 内容包括建筑物 群 性质 位置 与道路及周围地物的相对关系 用地面积 建筑面积 申报建筑物 群 名称的预案 寓意及理由 已取得规划许可文件及相关部门的批准文件 文件名称 文号等 开发建设情况等主要内容 政府相关部门对工程项目建设的批准文件 复印件 规划行政主管部门核发的 建设工程规划许可证 含附件及附图 复印件 已取得 国有土地使用权证 或 房屋产权证 的 需提交相应文件 含附图 的复印件 提交建筑物 群 所处地域范围的基本比例尺 1 2000或1 500 地形图2份 并用铅笔划出用地的位置范围 竣工建筑物 群 需提供建筑实体照片 使用限用名称的 须提交相关主管部门同意使用的书面意见 7 其他法律 法规 规章规定的相关要求 项目地名核准 施工监理单位招投标备案 内部招标流程及所需时间 注 内部确定候选单位约需7至15天 7天 1天 4天 1天 招标文件编制 含清单 发放招标文件 提问及答疑 开标 评标 确定候选单位 招标文件发放 外部招标流程及所需时间 注 外部确定中标单位约需45天 1 3天 标底编制 提供拟派专家资料 开标 15天 1个工作日 书面报告备案 选定专家并备案 评标 中标及结果备案 1至3个工作日 1个工作日 1个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 签订合同并备案 施工监理单位招投标备案审查内容 主要审查内容 程序审查招投标范围与建设方案的一致性招投标内容审查受约束节点 立项建设工程规划许可证制约节点 安全监督备案质量监督注册施工合同及监理合同相关费用的缴纳 质量监督注册 中标通知书及合同 质量监督站 施工图纸审查通知书 1个工作日 1至3个工作日 1个工作日 北京市 区建委 备案通知 基本流程及所需时间 注 建委质量监督站审查注册时间为5个工作日 质量监督注册审查内容 主要审查内容 施工单位 监理单位执行质量管理有关强制性标准及要求质量监督人员的资质审查工程建设应当严格执行国家有关质量管理的基本程序定期进行取样检测并报告受约束节点 施工单位招标程序及中标通知书施工及监理合同施工图纸审查文件建设工程规划许可证制约节点 施工许可证申办材料 建设工程规划许可证 北京市施工图审查设计文件 工程中标通知书或直接发包单 工程监理单位中标通知书或监理直接发包单 施工合同书 监理合同书 勘察单位资质等级证书 设计单位资质等级证书 施工单位资质等级证书 监理单位资质等级证书要求加盖监理单位公章北京市建设工程质量监督注册登记表 施工安全监督备案 基本流程及所需时间 注 建委审查备案时间为5个工作日 中标通知书及合同 施工管理处受理 审核并备案 社会保险登记及缴费凭证 1个工作日 1至3个工作日 1个工作日 北京市 区建委 备案通知 施工安全监督备案主要审查内容 主要审查内容 安全设施 保障措施 安全预案 应急预案及执行建设工程有关的强制性标准工程特种设施的安全保障措施施工企业资质审查及相关人员的资质审查食品安全 消防安全 疾病安全措施及环境保护措施等受约束节点 施工单位招标程序及中标通知书建设工程规划许可证建设用地规划许可证项目社会保险登记手续制约节点 施工许可证 施工许可证 基本流程及所需时间 注 市 区建委审查决定时间为10个工作日 建设用地规划许可证 开发办受理 建设工程规划许可证 两项基金 副职审查 1个工作日 1个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 技术图纸及审查通知书 人防施工图审查备案 银行资金证明 安全监督备案 领导决定 质量监督注册 1至2个工作日 1个工作日 北京市 区建委申报 核发许可证 建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件 允许开工的批准文件 是建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 施工许可证审查内容 主要审查内容 施工场地已基本具备施工条件 已经办理该建筑工程用地批准手续 在城市规划区的建筑工程 已经取得规划许可证 需要拆迁的 其拆迁进度符合施工要求 已经确定建筑施工企业 有满足施工需要的施工图纸及技术资料 有保证工程质量和安全的具体措施 建设资金已经落实 法律 行政法规规定的其他条件 受约束节点 建设工程规划许可证建设用地规划许可证人防初步设计审查意见安全及质量监督手续施工及监理单位招投标树木移伐审查施工场地占道审批节能及专项基金缴纳等制约节点 工程开工预售许可证 申办材料 按规定填写 盖章的 建筑工程施工许可申请表 一式两份 建设工程规划许可证及建设用地规划许可证原件及复印件 正本及附件 用地批准手续 国有土地使用证或有关批准文件 原件及复印件 施工图纸设计文件审查通知书原件 施工合同原件及施工企业中标通知书原件 或直接发包登记表 监理合同原件及监理单位中标通知书原件 或直接发包登记表 工程质量监督注册登记表和施工安全监督通知书 项目建设资金落实证明原件 人防部门出具的人防施工图备案回执 法人委托书 施工许可证审查内容 施工许可证样式 房屋面积预售测量及备案 基本流程及所需时间 注 测绘所审查备案时间为10个工作日 遇如成果修改 不计算时间 1个工作日 审查成果 数据上传 3至20天 10个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 建设单位 测量单位 面积成果报告 测绘所 成果汇交回执 房屋面积预售测量及备案审查内容 主要审查内容 测绘楼栋面积与规划许可证面积一致程度房屋套数 户型 套型面积与规划许可证的一致程度分摊的面积的计算与分摊部位是否合理交叉分摊的计算是否合理其它审核受约束节点 施工图审查通知书建设工程规划许可证人防审查意见项目地名核准批复和土地出让合同制约节点 预售许可证 预售许可证 基本流程及所需时间 注 市建委审查决定时间为10个工作日 国有土地使用证 市场处受理 国有土地使用权出让合同 复审 副处长审核 1个工作日 1至5个工作日 1至2个工作日 1至2个工作日 地价款缴纳核实函 1个工作日 建设工程施工许可证 银行资金证明 施工合同 领导批准 测绘成果汇交回执 网上数据审核 1至2个工作日 1个工作日 向市建委申报 核发许可证 预售许可证是房地产开发商销售时的必要证书 预售许可证审查内容 主要审查内容 规划许可证相关数据与国有土地使用证 施工许可证等相关数据的一致程度出让楼栋相关数据与规划许可证的对应数据一致程度出让房屋套数 户型 套型面积与规划许可证的一致程度网上上传数据的正确程度建设资金的到位程度受约束节点 国有土使用权出让合同及国有土地使用证建设工程规划许可证项目地名核准批复施工许可证等制约节点 房屋预售销售机构备案 预售许可证审查内容 申办材料 企业法人营业执照 开发企业资质等级证书 国有土地使用证 经济适用住房项目提交 北京市城镇建设用地批准书 已交清全部出让金证明 国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函 经济适用住房项目提交市物价局 市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件 市或区 县 规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件 附总平面图 市或区 县 建设管理部门核发的建设工程施工许可证 工程施工合同 复印第一部分 房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算 投入开发建设资金达到投资总额25 以上的证明材料 七层以下的达到主体工程封顶 七层以上的 主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数 商品房预售方案和预售商品房的分层平面图 属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件 预售许可证样式 销售机构注册备案 基本流程及所需时间 注 建委注册备案时间为5个工作日 预售许可证 市场处 销售机构资料 1个工作日 1至3个工作日 1至2个工作日 代理合同 北京市建委 备案通知 销售机构注册备案审查内容及变更 主要审查内容 销售机构资质审查销售内容与预售范围的一致程度备案受约束节点 国有土使用权出让合同及国有土地使用证建设工程规划许可证项目地名核准批复施工许可证等制约节点 房屋签约以下情况需要变更注册销售代理机构所代理销售项目房屋的范围发生变更开发企业与销售代理机构的委托事项中止项目销售期间 开发企业由自行销售变为委托销售代理机构销售商品房销售代理机构企业名称 注册资本 法定代表人等发生变更申办材料 商品房项目销售备案登记表 一式两份 双方盖章 销售代理机构备案证明 验原件 销售代理机构营业执照 验原件 房地产开发企业与销售代理机构签订的书面委托合同 应当载明委托期限 委托权限以及委托人和受托人的权利 义务 办理注册备案手续的委托书及受托人身份证件 人防规划意见书 基本流程及所需时间 规划方案审定 工程处受理 规划意见书 1个工作日 3至7个工作日 1个工作日 相关图纸 审查 区民防局联审 1个工作日 2个工作日 北京民防局 规划意见 注 民防局审查时间为10个工作日 人防规划意见书审查内容 主要审查内容 人防规划布局 人防面积及功能是否满足要求人防专业队的设置及布局防空报警装置的设置等受约束节点 规划方案审定规划意见书相关技术图纸及面积计算表制约节点 人防初步设计异地建设 人民防空工程易地建设费 每平方米1640元 人防初步设计图审查 人防规划意见 审图中心审查 规划方案 1个工作日 1至3个工作日 人防工程初步设计审查意见书 3至7个工作日 基本流程及所需时间 注 民防局审图中心审查时间为10个工作日 如遇修改 则工作日停止计算 北京民防局 人防工程设计审核批准通知单 人防初步设计图审查内容 主要审查内容 人防面积审核人防结构审核人防设施审核技术标准审核人防通道及出入口审核受约束节点 规划方案审定人防规划意见书制约节点 人防施工图设计建设工程规划许可证申办材料 填写完整并加盖印章的 人防工程初步设计审查申请表 人防工程建设规划设计条件意见书 复印件 拟建人民防空工程的初步设计文件 一套 人防工程初步设计审查修改通知书 复印件 可选 人防施工设计图审查 基本流程及所需时间 人防初设审核批准通知书 审图中心审查 人防初步设计审核意见书 1个工作日 1至3个工作日 人防工程施工图设计审查意见书 3至7个工作日 注 民防局审图中心审查时间为10个工作日 如遇修改 则工作日停止计算 北京民防局 人防工程施工图备案通知单 人防施工设计图审查内容 主要审查内容 初设要求修改的内容人防结构 人防设施审核技术标准审核受约束节点 人防初步设计审核意见人防初步设计审核批准通知单制约节点 施工许可证预售许可证申办材料 填写完整并加盖印章的 人防工程施工图技术审查申请表 规划部门核发的建设工程规划许可证 复印件 人民防空工程施工图设计文件 一套 人防工程初步设计审核批准通知单 复印件 人防工程初步设计审查意见书 或者 人防工程初步设计审查修改通知书 复印件 可选 建筑设计防火审核 注 消防局审查时间为8或16个工作日 基本流程及所需时间 设计图纸 建审处审查 规划方案 1个工作日 3至10个工作日 北京市消防局 消防审核意见通知书 建筑设计防火审核内容 主要审查内容 总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距 消防车道 消防水源等建筑的火灾危险性类别和耐火等级建筑防火 防烟分区和建筑构造 安全疏散和消防电梯消防给水和自动灭火系统 防烟 排烟和风 空调系统的防火设计消防电源及其配电 火灾应急照明 应急广播和疏散指示标志火灾自动报警系统和消防控制 建筑内部装修的防火设计 建筑灭火器配置 有爆炸危险性的甲 乙类厂房的防爆设计 国家工程建筑标准中有关消防设计的其它内容受约束节点 经审定的规划方案制约节点 施工图设计申办材料 建设工程消防设计审核申报表 一式两份 建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件 复印件加盖公章 新建 扩建工程的建设工程规划许可证明文件 设计单位资质证明文件 消防设计文件 建设单位的授权委托书和受委托人的身份证复印件 交通组织审核 交通影响分析报告 秩序处审查 规划方案 1个工作日 3至7个工作日 注 交管局审查时间为7个工作日 如遇修改 则工作日停止计算 基本流程及所需时间 北京市交管局 项目交通规划审查意见函 交通组织审核内容 主要审查内容 项目内部交通组织方案及流线项目与外部交通组织的衔接大门的设置地上 地下机动与非机动车位的设置及配比等受约束节点 规划方案交通影响分析制约节点 施工图设计 绿化方案审核 基本流程及所需时间 绿化方案及相关资料 建设处审查 规划方案 1个工作日 3至7个工作日 北京市园林局 园林方案审查意见函 注 园林局局审查时间为7个工作日 如遇修改 则工作日停止计算 绿化方案审核内容 主要审查内容 绿地率及绿化布局集中绿地面积与人均绿地面积地下空间的覆土绿化古树名木的保护要求受约束节点 规划方案技术图纸制约节点 施工图设计景观设计申办材料 书面申请 市计划 规划等行政主管部门的相关文件 如土地使用证 拨地图等 经审定的规划设计条件 或经审定的可作为依据的相关规划 按规定须进行招 投标项目的相关招投标文件 规划设计方案 包括图纸 技术经济指标 规划设计说明书等 其它需要提供的相关图纸或文件 规委竣工验收 基本流程及所需时间 注 规委的竣工验收时间为15个工作日 竣工技术资料 执法队受理 面积测量成果 现场验收 副局长审核 1个工作日 1至3个工作日 1至3个工作日 1至2