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帝王营销调研计划 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蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇节莁薁膀肄虿蚀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈袄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚅袀膇莀螄羃莃芆螃肅膆薄螂螅莁薀螁羇膄蒆螀聿蒀莂蝿膁节蚁蝿袁肅薇螈羃芁蒃袇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂蚄袄肀芇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂莈薆羁膅芄薅膃蒀蚃薄袃芃王城大厦市场定位及产品规划研究计划福州智筑置业顾问有限公司二00四年十一月十二日 一、项目研究背景项目位于福州市南北轴线王城路与东西轴线中州路交叉路口东南角，西北、东北与洛阳最大的综合性公园王城公园、博物馆一路之隔，东邻黄河宾馆，位置优越，地段显赫，是福州市旧城改造重点工程。 王城大厦总用地面积12966.83平方米，总建筑面积（含地下室）88379平方米（其中地上建筑面积82229平方米，地下建筑面积6150平方米。 ），计划建设四层沿中州路长106米，王城路长131.1米的沿街商场和一栋28层的酒店式公寓，两栋20层的综合公寓楼。 本项目现为待撤的沿街建筑和部分内侧单位建筑。 二、目前开发面临的营销问题 1、如何在既定的建设条件下，发掘土地和项目的最大价值？ 2、如何在一定的开发成本下，建设什么样的物业才适合市场需求？ 3、如何在特定的市场范围内，从市场需求层面提示项目（商场、公寓、写字楼等）规划设计要点？ 4、什么样的产品组合和产品设计才适应目标市场和实现项目价值最大化？ 5、什么样的营销策略组合（产品、价格、渠道、促销）对目标消费者最有吸引力？ 二、 三、 四、 五、研究目的 1、明确项目的市场定位并描述目标消费群的结构与社会经济特征； 2、提出项目规划设计要点； 3、提出项目产品组合方案； 4、提出项目概念设计与营销策略建议。 六、 七、 八、 九、 十、 十一、研究目标 1、了解福州市城市规划、建设及各类型物业（住宅、商业、办公、公寓等）供需情况和市场需求。 2、了解目标消费群对本项目酒店及写字楼户型、面积、功能属性、景观环境以及配套设施等方面的个性化需求； 3、调查目标市场（商场、写字楼、酒店）消费习惯、消费行为、购买决策过程及影响因素，分析消费者对本项目区域商业、公寓、办公物业的认知、认同接受态度极其消费障碍，了解本项目对各细分市场的吸引力与影响力。 4、了解目标市场对本案功能属性方面的个性化要求、价格期望等，测试产品规划与设计创意概念，为本案调整规划设计与价格定位提供决策依据。 5、深入了解福州市各类型物业（酒店、办公、商业等）业主的消费动机、使用行为、消费遗憾、满意度等；挖掘本案的个性特征和价值，使本案的规划、设计最优化、最大化、差异化。 6、了解类比项目与竞争项目、畅销项目与滞销项目的优劣势及成败原因，从而确定本案各产品在细分市场中的位置。 十二、 十三、 十四、 十五、 十六、 十七、 十八、 十九、研究思路市场定位及产品规划研究由竞争环境调研、竞争产品调研、消费者需求研究和商圈研究四大部分构成，主要采用定性与定量相结合的方法进行研究。 一是通过文案调查，分析福州市区各类型物业的供求情况，了解可比楼盘、竞争楼盘、畅滞销楼盘的优劣势及营销策略并分析其成败原因，从而协助确定本案在细分市场中的位置。 二是通过深度访谈和焦点小组座谈会收集了解权威人士、专业人士以及潜在消费者对本案区域各类型物业的观点、看法、建议及消费态度与消费障碍，分析对本案区域项目的影响内容和影响程度，了解本案产品对各细分市场的吸引力；通过小组座谈会深入了解本案区域内准业主对各类物业的消费行为、使用行为、居住习惯、消费遗憾等，从而优化本项目产品规划与设计方案。 三是通过结构式问卷入户了解目标消费者的居住习惯、使用习惯、使用行为、购买意向、购买决策过程及影响因素以及对本案功能属性方面的个性化要求及价格承受力，为本案规划设计及价格定位提供决策支持信息。 四是商圈调查与研究，通过对福州市商业发展的现状、趋势、方向、供需状况以及各商业物业的调查，调研内容与方法设计（一）、福州市商业物业的市场供求状况及发展趋势 1、调查方法文案调查+专家访谈 2、文案调查内容2-01xxxx上半年福州市商业物业供需状况2-02xxxx上半年福州市各类物业土地出让、开工量、竣工量、交易量情况2-03未来三年内福州市各类物业供求变化趋势预测2-04未来三年内所在区各类物业供求变化趋势预测2-05福州市城市总体规划（十年）及城市改造执行计划和实施情况2-06xx-xx年福州市GDP、社会消费品零售总额、人均收入、支出水平、人均工资水平与消费结构。 2-07福州市与所在区人口规模结构、家庭结构、分布情况等。 2-08福州市与所在区现各类物业分布情况、面积、产权、居住行为等。 2-09项目现状开发条件、周边市政公建配套设施等。 3、专业人士深度访谈1）访谈对象1-01知名房地产开发企业市场部经理/销售部经理/营销副总1-02广告公司、房地产策划代理机构营销总监/策划师/研究员1-03规划局、国土局相关研究人员或副科级以上人员1-04报纸、杂志等媒体房地产记者或相关研究人员2）调查内容2-01对福州市各类物业（酒店、办公、商业）供求现状和发展趋势的看法2-02对所在区及本案的印象、看法、意见与建议2-03对福州市商品住宅/公寓/写字楼/商场产品与规划设计的评价2-04对福州市房地产营销水平/营销概念/促销手段的看法与评价2-05对本项目规划和产品组合的意见、态度、评价2-06对福州市各类物业市场竞争状况及市场前景、发展态势的看法与预测（二）竞争性调查 1、调查方法实地考察+文案调查+营销人员访谈 2、调查区域全市 3、调查对象3-01xxxx年在售、招商的商业物业（包括内部认购、预售、现楼销售楼盘）3-02xxxx年已经竣工、在建商业项目 4、调查内容及其重点1）已入驻的各类商业项目1-01开发商背景、建设规模1-02产品规划设计特点1-03销售状况、品牌入驻率及业主结构1-04物业管理公司、费用、服务项目等内容2）正在销售/招商的各类商业项目2-01开发商背景、开发规模2-02规划设计特点2-03户型设计特点2-04营销策略及效果分析2-05营销效果评价3）未来两年内面市的同类型产品及项目周边地区已批准建设商品项目3-01开发商背景、用地规模、开发线路及时间计划3-02项目开发类型、相关技术指标3-03规划设计特点3-04户型设计3-05市场定位、价格预期等（三）消费者入户访问 1、调查方法半封闭式结构问卷入户（家庭户、中小公司）面对面访问 2、调查区域3公里 3、调查对象?符合市场调查常规过滤条件?当前在上述区域居住?年龄在20岁以上?在福州连续居住2年以上?个人月收入在1500元以上或者家庭年收入在3万元以上?未来13年内购买商品住宅/写字楼的可能性大于零?家庭购房决策人或主要参与者 4、样本容量300人，三个区域各100人 5、抽样方法多阶不等概率分群 6、访问内容（调查问卷设计提纲）6-01未来12年内的购房计划置业目的（投资、自用、出租等）首选区域（涧西区、所在区、老城区、洛南区、其他区）所在区置业首选片区计划购买类型（纯住宅、商住综合楼、公寓、酒店式公寓、单身公寓、写字楼、小户型公寓、电梯公寓、多层、高层）户型空间形式（平面、错层、复式、跃层等）户型结构（几房几厅、几阳台几卫生间等）户内面积及各厅室面积分配比例单价、总价及付款方式6-02对王城大厦所在区域的认知、评价和偏好6-03对王城大厦地块的区位、环境、商业、交通及生活配套设施认知与评价6-04对王城大厦商住建筑单体及外立面和规划设计的建议建筑设计（建筑风格、外墙颜色、材料、窗户形式、阳台形式等）商业规划、前景及业态种类产品规划与配套设施以哪种物业为主（商业、住宅、综合公寓或写字楼、酒店等）6-05对王城大厦商业规划设计的建议沿中州路与王城路做2层、3层或4层、5层商业最适宜做主题商场、综合商场、专卖店、专业市场、大型百货、连锁超市或其他哪一种适宜目前以及未来洛阳的商业空白点与商业趋势是什么6-06对王城大厦综合公寓的规划设计意见以办公为主还是居住为主办公、居住多大面积最适宜以精装修为主还是毛胚房为主是投资为主还是以自用或出租为主户型空间形式（平面、错层、复式、跃层等）户型结构（几房几厅几卫）办公与居住主打户型面积功能布局（各功能空间的布局，包括阳台、卫生间、接待或晒衣服的习惯等）对朝向、采光的偏好机电设施布置（包括空调机类型与位置摆放等）6-07对王城大厦酒店式公寓的规划设计意见首付款多少能接受年回报率多少、回报年限多长最有吸引力做产权式酒店还是做酒店式公寓和合适福州市民对投资的理财、对房产投资的兴趣多大福州市民对酒店经营的预期多高福州市旅馆酒店业的入住率与赢利水平多大酒店公寓会所功能配套及设施智能化设施及水平停车位比例电梯品牌与数量保安与服务措施与水平酒店装修档次与经营管理水平6-08对王城大厦写字楼规划设计的意见福州市写字楼市场的现状、前景、供需的看法、评价与预测对福州市经济、企业、公司办公状况、租金水平、需求的了解调查哪几类公司对写字楼投资与租赁有需求中小公司对写字楼的要求与标准（面积、室内间隔、装修、电梯、车位、物业管理、户内交楼标准、大堂、走道、电梯间出入口等公共空间、外墙材料、配套与设施、设备等）对写字楼购买、投资付款方式、比例的选择与要求6-09对公寓、办公、写字楼、商场物业管理的要求（物业管理公司、物管费用、服务项目、内容等个性化需求）6-10对公寓/办公/酒店/商场单价、总价、付款方式的接受能力6-11对王城大厦适宜产品及认购的可能性6-12公寓/办公/酒店/商场消费决策过程及影响因素消费动机、消费态度消费决策过程影响因素及影响程度公寓/办公/酒店/商场购置状况（一次/二次置业）现公寓/办公/酒店/商场基本情况（位置、面积、户型、功能、配套等）6-13公司、个人生活习惯等生活背景公司类型、人数、背景等、个人家庭结构职业及收入居住习惯、行为媒体接触习惯社会交往需求个性及爱好（四）王城大厦商圈、商区调查 1、宏观经济环境分析和生活结构研究总人口及地区经济结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等GDP发展状况及产业结构情况全社会消费品零售总额全市商业增加值城乡居民的人均可支配收入城乡居民储蓄存款余额 2、洛阳城市结构与城市发展规划公共设施状况交通体系状况道路状况、通行量城市性质与功能特点各项城市的机能城市规划 3、洛阳商业发展规划和政策研究福州市大中型商业业态及经营现状福州市商业网点规划及商业政策 4、王城大厦立地条件研究道路类别顾客便捷性（是否容易到达商业区）周边环境和目前的商业设施商业的能见度和日照情况项目商业条件和周边商业氛围 5、福州市区域零售业结构和商圈的研究1）各区域商业研究各级商圈经济规模测量（包括人流量、区域面积、人口密度、经营规模等）各级商圈地理环境描述（包括物业分布和道路交通状况、区域规划等）商圈购买力和人口构成特点调查，商圈内居民消费习惯研究；商圈竞争及趋势研究,包括人口规模与结构,商业结构,经营品种及产业规划,发展趋势;商场功能及目标市场,经营主题的选择,市场机会的探索与研究. 6、商圈研究1）宏观环境分析福州市区商圈(商场)研究(现在及未来几年商业物业发展规划和实施计划);所在区域商圈(商场)研究(现在及未来几年商业物业发展规划和实施计划);涧西区域商圈(商场)研究(现在及未来几年商业物业发展规划和实施计划);老城区域商圈(商场)研究(现在及商业物业发展规划和实施计划);.本项目所在区域现状和未来几年商业发展计划.2)王城大厦商圈概念商圈的构成a.核心商圈:以王城公园和本项目为中心,骑车510分钟所达范围内的区域,是指本项目能吸引骑车顾客的辐射范围;b次级商圈:位于邻近商圈以外的区域;c.边缘商圈:位于次级商圈以外的区域.3）.各级商圈消费者构成:居住人口工作人口流动人口